Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.11.2010.
Постановление в полном объеме изготовлено 24.11.2010.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Смирновой И.А.,
судей Протасова Ю.В., Захаровой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой В.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск
на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 18.08.2010
по делу N А39-1858/2010,
принятое судьей Артамоновой Л.А.
по заявлению некоммерческой организации "Товарищество собственников жилья N 153"
о признании недействительными распоряжений администрации городского округа Саранск от 16.11.2009 N 1004-рз, от 16.11.2009 N 1006-рз,
без участия лиц,
и
установил:
некоммерческая организация "Товарищество собственников жилья N 153" (далее - Товарищество, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением о признании недействительными распоряжений администрации городского округа Саранск (далее - администрация) от 16.11.2009 N 1004-рз "О разрешении Гвоздецкой Л.Г. перевода жилого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Девятаева, 6 - 1, в нежилое и проведения переустройства и перепланировки", от 16.11.2009 N 1006-рз "О разрешении Храмову И.В. перевода жилого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Девятаева, 6 - 2, в нежилое и проведения переустройства и перепланировки".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Храмов Игорь Вениаминович и Гвоздецкая Людмила Григорьевна.
Решением от 18.08.2010 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил требования Товарищества в полном объеме.
Администрация не согласилась с решением арбитражного суда первой инстанции и обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт.
Как считает администрация, у нее отсутствовали основания для отказа в переводе жилых помещений в нежилые, поскольку Храмовым И.В. и Гвоздецкой Л.Г. были представлены все необходимые документы, предусмотренные пунктом 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом администрация полагает, что согласие собственников жилых помещений в многоквартирном доме не требовалось.
В апелляционной жалобе администрация указала, что судом не установлено несоответствие оспариваемых распоряжений закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.
Товарищество, Храмов И.В. и Гвоздецкая Л.Г. заявили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы без их участия.
Товарищество в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Мордовия от 18.08.2010 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемого решения.
Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, Гвоздецкая Л.Г. и Храмов И.В. являются собственниками жилых помещений: трехкомнатной квартиры общей площадью 76,2 кв. м и однокомнатной квартиры общей площадью 34,2 кв. м соответственно (квартиры N 1 и N 2), расположенных на 1-м этаже дома N 6 по ул. Девятаева в г. Саранске (свидетельства о государственной регистрации права от 19.11.2007 серии 13 ГА N 174447 и от 21.11.2007 серии 13 ГА N 205203).
Распоряжениями администрации от 16.11.2009 N 1004-рз и N 1006-рз Гвоздецкой Л.Г. и Храмову И.В. разрешен перевод вышеназванных жилых помещений в нежилые с проведением их переустройства и перепланировки.
Посчитав указанные распоряжения не соответствующими действующему законодательству и нарушающими права и законные интересы собственников жилых помещений, Товарищество, действуя от их имени на основании Устава, утвержденного общим собранием учредителей от 26.12.2007 (протокол N 1), обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Обязанность по переводу жилого помещения в нежилое помещение в случае размещения в нем предприятий, учреждений, организаций и порядок такого перевода устанавливаются федеральными законами. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает обязанность по переводу жилого помещения в нежилое и предусматривает, что процедура такого перевода определяется жилищным законодательством. Жилищный кодекс Российской Федерации регулирует порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение определены статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1); перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 2); перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (часть 3); перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 4).
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.
К распоряжению имуществом относятся в том числе действия по изменению объекта.
В силу пункта 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции установлено, что в результате перепланировки квартир образуются помещения магазинов по продаже непродовольственных товаров, состоящие: в квартире N 1 из торгового зала N 1 и N 2 площадью 75,2 кв. м, подсобного помещения площадью 3 кв. м и санузла площадью 2,8 кв. м; в квартире N 2 из торгового зала площадью 32,4 кв. м и санузла площадью 2,4 кв. м.
Согласно рабочим проектам "Перепланировка квартиры N 1 под магазин по ул. Девятаева, д. 6 в г. Саранске" 30/07-01-01-ОПЗ и "Перепланировка квартиры под магазин промтоваров по ул. Девятаева, д. 6 кв. 2 в г. Саранске" 30/07-01-01-ОПЗ, выполненным для Гвоздецкой Л.Г. и Храмова И.В. проектной мастерской "АСК", вход в магазины предполагается с торца жилого дома на месте существующих балконных дверей, с организацией в каждом случае отдельного крыльца и пандуса, а также с разборкой части кирпичных перегородок и заделки дверных проемов в квартиры. Наружная отделка магазинов выполняется керамогранитом, оконные и дверные переплеты - из металлопластика, цоколь - из декоративного камня. На фасаде предусмотрен рекламный пояс из облицовочных алюминиевых декоративно-отделочных панелей "Алюкобонд". Планы благоустройства проектов предусматривают устройство гостевых стоянок автомобилей на 4 машиноместа, а у Храмова И.В. также перенос уличного газопровода.
Оценив названные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанные действия связаны с изменением несущих и ограждающих конструкций дома, являющихся общим имуществом, а также приведут к использованию придомовой территории в связи с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Кроме того, в случае перепланировки и переустройства жилых помещений: квартиры N 1 общей площадью 76,2 кв. м, общая площадь помещения составит 81 кв. м, квартиры N 2 общей площадью 34,2 кв. м, общая площадь помещения составит 34,8 кв. м (раздел "технико-экономические показатели рабочих проектов"), и, соответственно, увеличатся доли Гвоздецкой Л.Г. и Храмова И.В. в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех его участников.
Таким образом, в целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое Гвоздецкая Л.Г. и Храмов И.В. до обращения к администрации с подобными заявлениями должны были получить согласие участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.
Вместе с тем указанные лица такого согласия не получали.
В свою очередь, администрация при принятии оспариваемых распоряжений не учла нормы действующего законодательства, предусматривающие обязательное наличие согласия всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на перевод жилого помещения в нежилое.
При этом администрацией было проигнорировано письмо собственников жилых помещений - участников ТСЖ N 153 от 19.01.2009 с просьбой отказать Гвоздецкой Л.Г. и Храмову И.В. в переводе жилых квартир в нежилые в связи с несогласием собственников жилья.
Решение о несогласии с переводом квартир NN 1, 2 в нежилые помещения собственники жилых помещений подтвердили и на момент рассмотрения настоящего дела в арбитражном суде, представив протокол общего собрания членов Товарищества от 10.06.2010 N 1.
При этих условиях у администрации отсутствовали основания для разрешения Гвоздецкой Л.Г. и Храмову И.В. переводить принадлежащие им на праве собственности жилые помещения в нежилые.
Довод администрации о том, что пунктом 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень документов, необходимых для представления в целях перевода жилого помещения в нежилое, в числе которых отсутствует документ о согласовании данного вопроса с участниками общей долевой собственности в многоквартирном доме, правомерно отклонен судом первой инстанции ввиду его несостоятельности.
Как разъяснено в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года, утвержденном постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.09.2008, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок предан в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Довод администрации и третьих лиц о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не оформлен, в связи с чем право общей долевой собственности на него не возникло, также обоснованно не принят во внимание судом первой инстанции со ссылкой на часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в числе прочих, отнесен к общему имуществу в многоквартирном доме; право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На этом основании суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемые распоряжения администрации не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы собственников жилых помещений многоквартирного дома.
В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При этих условиях суд правомерно удовлетворил требования Товарищества.
Арбитражный суд Республики Мордовия в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы основаны на правильном применении норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
С учетом изложенного апелляционная жалоба администрации по приведенным в ней доводам, основанным на неверном толковании норм действующего законодательства, удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Мордовии от 18.08.2010 по делу N А39-1858/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.11.2010 ПО ДЕЛУ N А39-1858/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 ноября 2010 г. по делу N А39-1858/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 17.11.2010.
Постановление в полном объеме изготовлено 24.11.2010.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Смирновой И.А.,
судей Протасова Ю.В., Захаровой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой В.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск
на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 18.08.2010
по делу N А39-1858/2010,
принятое судьей Артамоновой Л.А.
по заявлению некоммерческой организации "Товарищество собственников жилья N 153"
о признании недействительными распоряжений администрации городского округа Саранск от 16.11.2009 N 1004-рз, от 16.11.2009 N 1006-рз,
без участия лиц,
и
установил:
некоммерческая организация "Товарищество собственников жилья N 153" (далее - Товарищество, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением о признании недействительными распоряжений администрации городского округа Саранск (далее - администрация) от 16.11.2009 N 1004-рз "О разрешении Гвоздецкой Л.Г. перевода жилого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Девятаева, 6 - 1, в нежилое и проведения переустройства и перепланировки", от 16.11.2009 N 1006-рз "О разрешении Храмову И.В. перевода жилого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Девятаева, 6 - 2, в нежилое и проведения переустройства и перепланировки".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Храмов Игорь Вениаминович и Гвоздецкая Людмила Григорьевна.
Решением от 18.08.2010 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил требования Товарищества в полном объеме.
Администрация не согласилась с решением арбитражного суда первой инстанции и обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт.
Как считает администрация, у нее отсутствовали основания для отказа в переводе жилых помещений в нежилые, поскольку Храмовым И.В. и Гвоздецкой Л.Г. были представлены все необходимые документы, предусмотренные пунктом 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом администрация полагает, что согласие собственников жилых помещений в многоквартирном доме не требовалось.
В апелляционной жалобе администрация указала, что судом не установлено несоответствие оспариваемых распоряжений закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.
Товарищество, Храмов И.В. и Гвоздецкая Л.Г. заявили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы без их участия.
Товарищество в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Мордовия от 18.08.2010 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемого решения.
Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, Гвоздецкая Л.Г. и Храмов И.В. являются собственниками жилых помещений: трехкомнатной квартиры общей площадью 76,2 кв. м и однокомнатной квартиры общей площадью 34,2 кв. м соответственно (квартиры N 1 и N 2), расположенных на 1-м этаже дома N 6 по ул. Девятаева в г. Саранске (свидетельства о государственной регистрации права от 19.11.2007 серии 13 ГА N 174447 и от 21.11.2007 серии 13 ГА N 205203).
Распоряжениями администрации от 16.11.2009 N 1004-рз и N 1006-рз Гвоздецкой Л.Г. и Храмову И.В. разрешен перевод вышеназванных жилых помещений в нежилые с проведением их переустройства и перепланировки.
Посчитав указанные распоряжения не соответствующими действующему законодательству и нарушающими права и законные интересы собственников жилых помещений, Товарищество, действуя от их имени на основании Устава, утвержденного общим собранием учредителей от 26.12.2007 (протокол N 1), обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Обязанность по переводу жилого помещения в нежилое помещение в случае размещения в нем предприятий, учреждений, организаций и порядок такого перевода устанавливаются федеральными законами. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает обязанность по переводу жилого помещения в нежилое и предусматривает, что процедура такого перевода определяется жилищным законодательством. Жилищный кодекс Российской Федерации регулирует порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение определены статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1); перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 2); перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (часть 3); перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 4).
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.
К распоряжению имуществом относятся в том числе действия по изменению объекта.
В силу пункта 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом первой инстанции установлено, что в результате перепланировки квартир образуются помещения магазинов по продаже непродовольственных товаров, состоящие: в квартире N 1 из торгового зала N 1 и N 2 площадью 75,2 кв. м, подсобного помещения площадью 3 кв. м и санузла площадью 2,8 кв. м; в квартире N 2 из торгового зала площадью 32,4 кв. м и санузла площадью 2,4 кв. м.
Согласно рабочим проектам "Перепланировка квартиры N 1 под магазин по ул. Девятаева, д. 6 в г. Саранске" 30/07-01-01-ОПЗ и "Перепланировка квартиры под магазин промтоваров по ул. Девятаева, д. 6 кв. 2 в г. Саранске" 30/07-01-01-ОПЗ, выполненным для Гвоздецкой Л.Г. и Храмова И.В. проектной мастерской "АСК", вход в магазины предполагается с торца жилого дома на месте существующих балконных дверей, с организацией в каждом случае отдельного крыльца и пандуса, а также с разборкой части кирпичных перегородок и заделки дверных проемов в квартиры. Наружная отделка магазинов выполняется керамогранитом, оконные и дверные переплеты - из металлопластика, цоколь - из декоративного камня. На фасаде предусмотрен рекламный пояс из облицовочных алюминиевых декоративно-отделочных панелей "Алюкобонд". Планы благоустройства проектов предусматривают устройство гостевых стоянок автомобилей на 4 машиноместа, а у Храмова И.В. также перенос уличного газопровода.
Оценив названные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанные действия связаны с изменением несущих и ограждающих конструкций дома, являющихся общим имуществом, а также приведут к использованию придомовой территории в связи с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Кроме того, в случае перепланировки и переустройства жилых помещений: квартиры N 1 общей площадью 76,2 кв. м, общая площадь помещения составит 81 кв. м, квартиры N 2 общей площадью 34,2 кв. м, общая площадь помещения составит 34,8 кв. м (раздел "технико-экономические показатели рабочих проектов"), и, соответственно, увеличатся доли Гвоздецкой Л.Г. и Храмова И.В. в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех его участников.
Таким образом, в целях получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое Гвоздецкая Л.Г. и Храмов И.В. до обращения к администрации с подобными заявлениями должны были получить согласие участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.
Вместе с тем указанные лица такого согласия не получали.
В свою очередь, администрация при принятии оспариваемых распоряжений не учла нормы действующего законодательства, предусматривающие обязательное наличие согласия всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на перевод жилого помещения в нежилое.
При этом администрацией было проигнорировано письмо собственников жилых помещений - участников ТСЖ N 153 от 19.01.2009 с просьбой отказать Гвоздецкой Л.Г. и Храмову И.В. в переводе жилых квартир в нежилые в связи с несогласием собственников жилья.
Решение о несогласии с переводом квартир NN 1, 2 в нежилые помещения собственники жилых помещений подтвердили и на момент рассмотрения настоящего дела в арбитражном суде, представив протокол общего собрания членов Товарищества от 10.06.2010 N 1.
При этих условиях у администрации отсутствовали основания для разрешения Гвоздецкой Л.Г. и Храмову И.В. переводить принадлежащие им на праве собственности жилые помещения в нежилые.
Довод администрации о том, что пунктом 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень документов, необходимых для представления в целях перевода жилого помещения в нежилое, в числе которых отсутствует документ о согласовании данного вопроса с участниками общей долевой собственности в многоквартирном доме, правомерно отклонен судом первой инстанции ввиду его несостоятельности.
Как разъяснено в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года, утвержденном постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.09.2008, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок предан в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Довод администрации и третьих лиц о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не оформлен, в связи с чем право общей долевой собственности на него не возникло, также обоснованно не принят во внимание судом первой инстанции со ссылкой на часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в числе прочих, отнесен к общему имуществу в многоквартирном доме; право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На этом основании суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемые распоряжения администрации не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы собственников жилых помещений многоквартирного дома.
В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При этих условиях суд правомерно удовлетворил требования Товарищества.
Арбитражный суд Республики Мордовия в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы основаны на правильном применении норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
С учетом изложенного апелляционная жалоба администрации по приведенным в ней доводам, основанным на неверном толковании норм действующего законодательства, удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Мордовии от 18.08.2010 по делу N А39-1858/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
И.А.СМИРНОВА
И.А.СМИРНОВА
Судьи
Ю.В.ПРОТАСОВ
Т.А.ЗАХАРОВА
Ю.В.ПРОТАСОВ
Т.А.ЗАХАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)