Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Коробова К.Ю. и Кужаровой Н.И., рассмотрев 22.11.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального образования Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2012 (судья Даценко А.С.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 (судьи Черемошкина В.В., Марченко Л.Н., Слобожанина В.Б.) по делу N А56-2506/2012,
установил:
Открытое акционерное общество "Сити Сервис", место нахождения: 198260, Санкт-Петербург, ул. Стойкости, д. 19, 3, ОГРН 1037819021459 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к муниципальному образованию Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области, место нахождения: Ленинградская область, г. Кировск, Новая ул., д. 1, ОГРН 1054700325855 (далее - Образование), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просило взыскать с ответчика 477 539,94 руб. задолженности по договору управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственником помещения(ий) в этом доме от 01.03.2008 N 09-08/Кир (далее - Договор).
Решением от 27.04.2012, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик в лице Администрации муниципального образования Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области (далее - Администрация) просит решение от 27.04.2012 и постановление от 06.08.2012 отменить и в удовлетворении иска отказать.
По мнению подателя жалобы, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что Образование является лицом, обязанным оплачивать потребленные нанимателями жилых помещений коммунальные услуги, а также услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, основаны на неправильном толковании норм права.
В отзыве на кассационную жалобу Общество, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит решение от 27.04.2012 и постановление от 06.08.2012 оставить без изменения.
Участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела, Образование является собственником многоквартирного дома 17 по Северной ул. г. Кировска (далее - многоквартирный дом), а Общество - управляющей организацией в отношении этого многоквартирного дома.
В соответствии с Договором Общество (управляющая организация) обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе: обеспечивать управление многоквартирным домом, вывозить твердые бытовые отходы, предоставлять в помещения коммунальные услуги, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управление многоквартирным домом, деятельность.
Согласно пункту 3.1 Договора плата собственника помещений за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги по управлению многоквартирным домом, аварийному обслуживанию, содержанию придомовой территории, очистке мусоропроводов, уборке лестничных клеток, вывозу твердых бытовых отходов, техническому обслуживанию и ремонту лифтов, содержанию и ремонту кодового замка, домофона, содержанию и текущему ремонту внутридомовых систем газоснабжения (в том числе газового оборудования в помещениях) при отсутствии соответствующих решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме устанавливается в размере, определенном нормативными правовыми актами - решениями Совета депутатов Образования, для собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, не установивших размер такой платы.
Стороны 28.12.2010 подписали соглашение о расторжении договора управления многоквартирным домом между управляющее компанией N 09-08/Кир. от 01.03.2008, в соответствии с которым: Договор расторгается с 01.01.2011 (пункт 1); Общество имеет право на получение дебиторской задолженности за исполнение обязательств по Договору (пункт 3).
Как видно из материалов дела, Общество во исполнение Договора в период с 01.03.2008 по 01.01.2011 осуществляло управление многоквартирным домом и оказывало коммунальные услуги.
Общество, ссылаясь на то, что Образование не оплатило работы и услуги, оказанные ему в соответствии с Договором в спорный период, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно части 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Из содержания части 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Частью 2 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).
Таким образом, в силу прямого указания закона на собственнике помещения в многоквартирном доме лежит обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, а также оплате коммунальных услуг.
Подпунктом 5 пункта 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.
Пунктом 3 статьи 678 ГК РФ также установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что спорная задолженность за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги возникла в связи с неоплатой нанимателями жилых помещений указанных услуг.
Произведенный Обществом в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" и постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" расчет задолженности за период с 01.03.2008 по 01.01.2011, не оспоренный ответчиком, проверен судом первой инстанции и признан правильным.
Поскольку наниматели жилых помещений в многоквартирном доме не являются стороной Договора и у них отсутствуют какие-либо договорные отношения с Обществом (управляющей организацией), то суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения многоквартирного дома и коммунальные услуги не освобождает ответчика (собственника) от обязанности их содержать и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей.
При этом Образование не лишено возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания с нанимателей задолженности по таким платежам и применения к виновным лицам предусмотренной законом ответственности за неисполнение денежного обязательства.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно иск Общества удовлетворил.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 по делу N А56-2506/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу муниципального образования Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.АФАНАСЬЕВ
Судьи
К.Ю.КОРОБОВ
Н.И.КУЖАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 23.11.2012 ПО ДЕЛУ N А56-2506/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2012 г. по делу N А56-2506/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Коробова К.Ю. и Кужаровой Н.И., рассмотрев 22.11.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального образования Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2012 (судья Даценко А.С.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 (судьи Черемошкина В.В., Марченко Л.Н., Слобожанина В.Б.) по делу N А56-2506/2012,
установил:
Открытое акционерное общество "Сити Сервис", место нахождения: 198260, Санкт-Петербург, ул. Стойкости, д. 19, 3, ОГРН 1037819021459 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к муниципальному образованию Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области, место нахождения: Ленинградская область, г. Кировск, Новая ул., д. 1, ОГРН 1054700325855 (далее - Образование), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просило взыскать с ответчика 477 539,94 руб. задолженности по договору управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственником помещения(ий) в этом доме от 01.03.2008 N 09-08/Кир (далее - Договор).
Решением от 27.04.2012, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик в лице Администрации муниципального образования Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области (далее - Администрация) просит решение от 27.04.2012 и постановление от 06.08.2012 отменить и в удовлетворении иска отказать.
По мнению подателя жалобы, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что Образование является лицом, обязанным оплачивать потребленные нанимателями жилых помещений коммунальные услуги, а также услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, основаны на неправильном толковании норм права.
В отзыве на кассационную жалобу Общество, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит решение от 27.04.2012 и постановление от 06.08.2012 оставить без изменения.
Участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела, Образование является собственником многоквартирного дома 17 по Северной ул. г. Кировска (далее - многоквартирный дом), а Общество - управляющей организацией в отношении этого многоквартирного дома.
В соответствии с Договором Общество (управляющая организация) обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе: обеспечивать управление многоквартирным домом, вывозить твердые бытовые отходы, предоставлять в помещения коммунальные услуги, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управление многоквартирным домом, деятельность.
Согласно пункту 3.1 Договора плата собственника помещений за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги по управлению многоквартирным домом, аварийному обслуживанию, содержанию придомовой территории, очистке мусоропроводов, уборке лестничных клеток, вывозу твердых бытовых отходов, техническому обслуживанию и ремонту лифтов, содержанию и ремонту кодового замка, домофона, содержанию и текущему ремонту внутридомовых систем газоснабжения (в том числе газового оборудования в помещениях) при отсутствии соответствующих решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме устанавливается в размере, определенном нормативными правовыми актами - решениями Совета депутатов Образования, для собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, не установивших размер такой платы.
Стороны 28.12.2010 подписали соглашение о расторжении договора управления многоквартирным домом между управляющее компанией N 09-08/Кир. от 01.03.2008, в соответствии с которым: Договор расторгается с 01.01.2011 (пункт 1); Общество имеет право на получение дебиторской задолженности за исполнение обязательств по Договору (пункт 3).
Как видно из материалов дела, Общество во исполнение Договора в период с 01.03.2008 по 01.01.2011 осуществляло управление многоквартирным домом и оказывало коммунальные услуги.
Общество, ссылаясь на то, что Образование не оплатило работы и услуги, оказанные ему в соответствии с Договором в спорный период, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно части 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Из содержания части 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Частью 2 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).
Таким образом, в силу прямого указания закона на собственнике помещения в многоквартирном доме лежит обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, а также оплате коммунальных услуг.
Подпунктом 5 пункта 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.
Пунктом 3 статьи 678 ГК РФ также установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что спорная задолженность за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги возникла в связи с неоплатой нанимателями жилых помещений указанных услуг.
Произведенный Обществом в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" и постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" расчет задолженности за период с 01.03.2008 по 01.01.2011, не оспоренный ответчиком, проверен судом первой инстанции и признан правильным.
Поскольку наниматели жилых помещений в многоквартирном доме не являются стороной Договора и у них отсутствуют какие-либо договорные отношения с Обществом (управляющей организацией), то суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения многоквартирного дома и коммунальные услуги не освобождает ответчика (собственника) от обязанности их содержать и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей.
При этом Образование не лишено возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания с нанимателей задолженности по таким платежам и применения к виновным лицам предусмотренной законом ответственности за неисполнение денежного обязательства.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно иск Общества удовлетворил.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2012 по делу N А56-2506/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу муниципального образования Кировское городское поселение муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.АФАНАСЬЕВ
Судьи
К.Ю.КОРОБОВ
Н.И.КУЖАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)