Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2012 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Алферовой Е.Е.,
судей: Афониной Н.П.,
Владимировой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гусевой Е.В.,
при участии:
- от ООО "Управляющая жилищная компания": Молотков Д.А., представитель по доверенности N 100/04-12 от 09.01.2012 г.;
- от ООО "Тамбовская жилищная компания", МУ "Долговой центр": представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2011 г. по делу N А64-4759/2011 (судья С.А. Сучков) по иску общества с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания" (ОГРН 1106829003038) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" (ОГРН 1086829000059) об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, при участии в деле в качестве третьего лица: МУ "Долговой центр",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания" (далее - ООО "ТЖК", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" (далее - ООО "УЖК", ответчик) об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы.
Решением от 14.12.2011 г. суд первой инстанции обязал ООО "УЖК" передать ООО "ТЖК" техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом следующие документы: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения). В удовлетворении исковых требований в другой части отказал.
Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
ООО "УЖК" считало, что договор управления с ним заключен сроком на 5 лет.
Также заявитель жалобы ссылался на то, что все споры о расторжении договора разрешаются в судебном порядке.
Ответчик в жалобе указывал, что акт осмотра составлен заинтересованными лицами.
По мнению ООО "УЖК", суд области неправомерно не дал оценку протоколам общих собраний.
ООО "УЖК" также считало, что решение о смене управляющей компании не влечет за собой расторжение договора.
Ответчик ссылался и на то, что договор между истцом и собственниками является ничтожным.
Также, по мнению заявителя апелляционной жалобы, перечень запрашиваемых истцом документов значительно больше, нежели предусмотрено законом.
В ходе рассмотрения жалобы был представлен отзыв истца по делу, в котором, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - не основанными на законе, ООО "ТЖК" просило оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве истец указывал на то, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком договора установлен в ходе рассмотрения заявления и подтвержден материалами дела.
Также ООО "ТЖК" ссылалось на то, что перечень документов, подлежащих передаче, установлен в п. п. 24 - 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В судебное заседание представители ООО "Тамбовская жилищная компания", МУ "Долговой центр" не явились.
В материалах дела имеются почтовые уведомления об извещении данных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела.
Руководствуясь ст. ст. 123, 156, 184, 266 АПК РФ суд рассмотрел жалобу в отсутствии представителей вышеуказанных сторон.
Представитель ООО "УЖК" поддерживал доводы апелляционной жалобы. Считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права. Просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Суд, руководствуясь ст. ст. 163, 184, 266 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв до 16 час. 00 мин. 16.02.2012 г. для ознакомления представителя ООО "УЖК" с отзывом на апелляционную жалобу, поступившим через систему "Мой арбитр".
После перерыва, в 16 час. 00 мин. 16.02.2012 г. судебное заседание продолжено в том же судебном составе.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав явившегося представителя, судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как следует из материалов дела, между собственниками многоквартирного дома N 3 по ул. Моршанское шоссе г. Тамбова и ответчиком 20.03.2008 г. заключен договор управления многоквартирным домом N 142/17.
Согласно данному договору собственники многоквартирного дома передали управляющей компании функции по управлению многоквартирным домом, а управляющая компания приняла обязательства оказывать услуги и выполнять предусмотренные настоящим договором работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в данном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, предусмотренную договором.
В соответствии с п. 3.1.2 договора ответчик обязан обеспечивать выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 3 по ул. Моршанское шоссе г. Тамбова согласно Приложению N 2 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью. В данный Перечень входят работы и услуги: 1) по управлению многоквартирным домом; 2) по уборке прилегающей территории, входящей в состав общего имущества многоквартирного дома; 3) по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации; 4) по проведению технических осмотров и мелкого ремонта.
Однако, как следует из правовой позиции истца, в нарушение условий договора, п. 10 Правил N 491, п. 2.6.2, п. 4.6.1.1, п. 4.7.1. п. 5.1.1, п. 5.1.3, п. 5.2.4, п. 5.2.16, п. 5.2.18, п. 5.3.2, п. 5.3.6, п. 5.6.2, п. 5.6.6, п. 5.8.3 Правил технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170 (далее - Правила N 170) ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые по договору обязательства.
О данном факте свидетельствует акт осмотра состояния жилого дома от 31.03.2011 г., проведенного комиссией из числа собственников помещений. В ходе осмотра установлено, что ответчиком не выполняются работы по устранению незначительных неисправностей в системе горячего водоснабжения, водопровода и канализации. Не исправна канализационная система в подвале: негерметичны стыковые соединения, отсутствуют пробки у прочисток, имеются трещины, расколы, участки труб коррозированы, течи. Не исправна система водопровода в подвале: трубы коррозированы, не окрашены. Не осуществляется ревизия запорной арматуры, не проводятся профилактические работы по ее надлежащему содержанию (вентили, задвижки не очищаются от ржавчины, накипи, не окрашены, не промазываются машинным маслом, не осуществляется замена сальниковой набивки). Частично отсутствует тепловая изоляция трубопровода горячего водоснабжения и теплоснабжения. Ненадлежащим образом осуществляется эксплуатация электрооборудования: не обслуживаются электрощитовые, электропроводка привязана к металлическим водопроводным трубам, что является грубейшим нарушением техники безопасности. Отсутствуют вторые стекла в окнах подъезда.
Кроме того, в п. 2.2.1 Приложения N 2 к договору ответчиком в договор включены работы по укреплению водосточных труб, колен и воронок, выполнение данных работ в ходит в цену договора, тогда как данные работы не могут выполняться, ввиду конструктивных особенностей дома (дом имеет плоскую крышу, водосточные трубы, колена, воронки отсутствуют).
Таким образом, из представленных в дело документов следует, что работы выполняемые ответчиком по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации, а также проведение технических осмотров и мелкий ремонт осуществляются ответчиком некачественно и носят формальный характер.
В связи с постоянными жалобами собственников многоквартирного дома на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора управления многоквартирным домом, 23.04.2011 г. общим собранием собственников многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора управления N 142/17 от 20.03.2008 г. и заключении договора с ООО "ТЖК".
В соответствии с п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники многоквартирного дома 13.05.2011 г. уведомили ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией принятого по договору обязательства.
В уведомлении сообщалось об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом и предлагалось передать всю имеющуюся техническую и бухгалтерскую документацию вновь избранной управляющей организации ООО "ТЖК".
С 14.05.2011 г. между собственниками многоквартирного дома и ООО "ТЖК" заключен договор управления.
В силу того, что ООО "УЖК" не передало ООО "ТЖК" вышеуказанную документацию, последнее обратилось в арбитражный суд с иском об обязании ООО "Управляющая жилищная компания" передать ООО "Тамбовская Жилищная Компания" техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения).
Суд первой инстанции, вынося соответствующее решение, руководствовался нормами ЖК РФ, положениями ГК РФ о расторжении договоров.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовав доказательства, представленные сторонами и, правильно применив нормы материального и процессуального права, принял обоснованный судебный акт по существу спора. Данный вывод судебная коллегия Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда основывает на следующем.
Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Из положений ст. 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 9 статьи 161 ЖК РФ установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1027/10 от 15.07.2010 г., применительно к части 8.2 статьи 162 Кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Нарушение условий договора управления жилым домом в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Кодекса дает собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. При этом возможность отказа от исполнения договора без указания причин может быть предусмотрена его условиями.
В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 (Правила N 491) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, соблюдения прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170 (Правила N 170).
Материалами дела подтверждено, что в соответствии с п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники многоквартирного дома 13.05.2011 г. уведомили ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией принятого по договору обязательства. В данном уведомлении сообщалось об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом и предлагалось передать всю имеющуюся техническую и бухгалтерскую документацию вновь избранной управляющей организации ООО "Тамбовская жилищная компания".
В соответствии с п. 7. ст. 162 ЖК РФ вновь избранная управляющая компания обязана приступить к выполнению договора управления не позднее 30 дней со дня подписания договора.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в пунктах 24 и 26 Правил N 491. К таким документам относятся: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).
Также управляющая организация обязана передать бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения).
Исходя из положений ст. 46, 161, 162 Жилищного кодекса РФ, ответчик обязан передать техническую и иную, связанную с управлением многоквартирным домом документацию.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил N 491).
Материалами дела не подтвержден факт передачи ответчиком истцу технической и бухгалтерской документации, необходимой ООО "Тамбовская Жилищная Компания" для исполнения договорных обязательств.
Согласно постановлению Президиума Высшего арбитражного суда от 30 марта 2010 г. N 17074/09, в случае предъявления требования о передаче технической документации и иных, связанных с управлением домом, документов должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (вновь избранной управляющей организации).
Таким образом, обязанность ответчика передать истцу соответствующую документацию установлено нормами действующего законодательства.
Между тем, суд области правомерно скорректировал заявленные требования.
Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 г. за N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации" разъяснено, что техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. п. 24, 26 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.
В частности в Письме N 14313-РМ/07 установлено, что прежняя управляющая организация обязана передать только имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию.
В ООО "УЖК", как указано в возражениях ответчика, имеются акты весеннего и осеннего осмотра (2010 - 2011), и технический паспорт на указанный многоквартирный дом, лицевые счета собственников (нанимателей) указанного дома.
Лицевые счета не является технической документацией и содержат в себе Ф.И.О. собственника (нанимателя), адрес и другую информацию. Таким образом, ООО "ТЖК" вправе завести новые лицевые счета на собственников (нанимателей) указанного многоквартирного дома.
Материалами дела подтверждено и не оспорено истцом то обстоятельство, что у ООО "УЖК" отсутствует какая-либо другая техническая документация данного дома, так как иная техническая документация ему не передавалась, а обязанность составить какую-либо другую техническую документацию кроме составленной, не лежала на ООО "УЖК".
Совокупность вышеизложенных обстоятельств позволила суду первой инстанции прийти к законному и обоснованному выводу о необходимости частичного удовлетворения заявленных требований.
Доводы заявителя жалобы о том, что договор управления с ним заключен сроком на 5 лет и все споры о его расторжении договора разрешаются в судебном порядке, не указывают на неправомерность вынесенного решения.
Как следует из п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими на момент заключения.
Установление в договоре срока его действия (5 лет) не может повлечь за собой невозможность одностороннего расторжения собственниками помещений данного договора в установленном законом порядке.
По смыслу п. 9 ст. 161 ЖК РФ, создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации либо иного управляющего, осуществлявшего функции управления ранее.
Применительно к части 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания собственников помещений от 23.04.2011 г. (т. 1 л.д. 70-71) следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом был включен в повестку дня (вопрос N 1) и был рассмотрен собранием по существу. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией и заключение договора с истцом.
Таким образом, порядок, установленный действующим законодательством, собственниками помещений был соблюден, доказательств обратного ответчик не представил.
Суд апелляционной инстанции обращает внимание и на то, что в случае несогласия ответчика с мотивировкой расторжения собственниками договора с ним, он не лишен права на обращение в суд с соответствующим иском.
Довод заявителя жалобы о том, что договор между истцом и собственниками является ничтожным в силу ст. 170 ГК РФ, не состоятелен.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 названного Кодекса, а также положений ст. 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.
Каких-либо доказательств, подтвержденных материалами дела, ответчик не представил.
Довод о том, что перечень запрашиваемых истцом документов значительно больше, нежели предусмотрено законом, по существу правомерен, однако заявленное ответчиком требование было рассмотрено и удовлетворено судом первой инстанции, путем частичного удовлетворения требований истца.
В свою очередь, доказательств того, что документы, которые суд обязал ответчика передать истцу, не включены в перечень, установленный п. п. 24 - 26 Правил N 491, ответчик не представил.
Довод ООО "УЖК" о том, что суд области неправомерно не дал оценку протоколам общих собраний, несостоятелен.
Протоколу N 1 от 23.04.2011 г. судом области дана надлежащая правовая оценка. В свою очередь, суд апелляционной инстанции обращает внимание и на то, что только собственники помещений, участвовавшие/не участвовавшие в общем собрании, имеют право обжаловать его результаты.
Ссылка ответчика на то, что собственниками помещений не доказан факт ненадлежащего исполнения им условий договора, т.к. акт осмотра составлен заинтересованными лицами, несостоятельна.
Как следует из материалов дела, акт от 30.03.2011 г. составлен стороной ранее заключенного договора управления, а именно собственниками помещений в многоквартирном доме. Более того, собственники обратились к ответчику с предложением делегировать своего представителя для участия в осмотре (т. 1 л.д. 67), однако указанный представитель не явился, о чем в акте сделана соответствующая пометка (т. 1 л.д. 35). Также суд апелляционной инстанции отмечает, что к акту приложены соответствующие фотоматериалы, подтверждающие изложенные в акте осмотра обстоятельства (т. 1 л.д. 36 - 63).
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при вынесении решения судом первой инстанции нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, не допущено, в связи с чем, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в сумме 2 000 руб., уплаченной по платежному поручению N 51 от 13.01.2012 г. относятся на заявителя и возврату из федерального бюджета не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 16, ст. ст. 102 - 112, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2011 г. по делу N А64-4759/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.Е.АЛФЕРОВА
Судьи
Н.П.АФОНИНА
Г.В.ВЛАДИМИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.02.2012 ПО ДЕЛУ N А64-4759/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 февраля 2012 г. по делу N А64-4759/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2012 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Алферовой Е.Е.,
судей: Афониной Н.П.,
Владимировой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гусевой Е.В.,
при участии:
- от ООО "Управляющая жилищная компания": Молотков Д.А., представитель по доверенности N 100/04-12 от 09.01.2012 г.;
- от ООО "Тамбовская жилищная компания", МУ "Долговой центр": представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2011 г. по делу N А64-4759/2011 (судья С.А. Сучков) по иску общества с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания" (ОГРН 1106829003038) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" (ОГРН 1086829000059) об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, при участии в деле в качестве третьего лица: МУ "Долговой центр",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания" (далее - ООО "ТЖК", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" (далее - ООО "УЖК", ответчик) об обязании передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы.
Решением от 14.12.2011 г. суд первой инстанции обязал ООО "УЖК" передать ООО "ТЖК" техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом следующие документы: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения). В удовлетворении исковых требований в другой части отказал.
Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
ООО "УЖК" считало, что договор управления с ним заключен сроком на 5 лет.
Также заявитель жалобы ссылался на то, что все споры о расторжении договора разрешаются в судебном порядке.
Ответчик в жалобе указывал, что акт осмотра составлен заинтересованными лицами.
По мнению ООО "УЖК", суд области неправомерно не дал оценку протоколам общих собраний.
ООО "УЖК" также считало, что решение о смене управляющей компании не влечет за собой расторжение договора.
Ответчик ссылался и на то, что договор между истцом и собственниками является ничтожным.
Также, по мнению заявителя апелляционной жалобы, перечень запрашиваемых истцом документов значительно больше, нежели предусмотрено законом.
В ходе рассмотрения жалобы был представлен отзыв истца по делу, в котором, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - не основанными на законе, ООО "ТЖК" просило оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве истец указывал на то, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком договора установлен в ходе рассмотрения заявления и подтвержден материалами дела.
Также ООО "ТЖК" ссылалось на то, что перечень документов, подлежащих передаче, установлен в п. п. 24 - 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В судебное заседание представители ООО "Тамбовская жилищная компания", МУ "Долговой центр" не явились.
В материалах дела имеются почтовые уведомления об извещении данных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела.
Руководствуясь ст. ст. 123, 156, 184, 266 АПК РФ суд рассмотрел жалобу в отсутствии представителей вышеуказанных сторон.
Представитель ООО "УЖК" поддерживал доводы апелляционной жалобы. Считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права. Просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Суд, руководствуясь ст. ст. 163, 184, 266 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв до 16 час. 00 мин. 16.02.2012 г. для ознакомления представителя ООО "УЖК" с отзывом на апелляционную жалобу, поступившим через систему "Мой арбитр".
После перерыва, в 16 час. 00 мин. 16.02.2012 г. судебное заседание продолжено в том же судебном составе.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав явившегося представителя, судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как следует из материалов дела, между собственниками многоквартирного дома N 3 по ул. Моршанское шоссе г. Тамбова и ответчиком 20.03.2008 г. заключен договор управления многоквартирным домом N 142/17.
Согласно данному договору собственники многоквартирного дома передали управляющей компании функции по управлению многоквартирным домом, а управляющая компания приняла обязательства оказывать услуги и выполнять предусмотренные настоящим договором работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в данном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, предусмотренную договором.
В соответствии с п. 3.1.2 договора ответчик обязан обеспечивать выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 3 по ул. Моршанское шоссе г. Тамбова согласно Приложению N 2 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью. В данный Перечень входят работы и услуги: 1) по управлению многоквартирным домом; 2) по уборке прилегающей территории, входящей в состав общего имущества многоквартирного дома; 3) по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации; 4) по проведению технических осмотров и мелкого ремонта.
Однако, как следует из правовой позиции истца, в нарушение условий договора, п. 10 Правил N 491, п. 2.6.2, п. 4.6.1.1, п. 4.7.1. п. 5.1.1, п. 5.1.3, п. 5.2.4, п. 5.2.16, п. 5.2.18, п. 5.3.2, п. 5.3.6, п. 5.6.2, п. 5.6.6, п. 5.8.3 Правил технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170 (далее - Правила N 170) ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые по договору обязательства.
О данном факте свидетельствует акт осмотра состояния жилого дома от 31.03.2011 г., проведенного комиссией из числа собственников помещений. В ходе осмотра установлено, что ответчиком не выполняются работы по устранению незначительных неисправностей в системе горячего водоснабжения, водопровода и канализации. Не исправна канализационная система в подвале: негерметичны стыковые соединения, отсутствуют пробки у прочисток, имеются трещины, расколы, участки труб коррозированы, течи. Не исправна система водопровода в подвале: трубы коррозированы, не окрашены. Не осуществляется ревизия запорной арматуры, не проводятся профилактические работы по ее надлежащему содержанию (вентили, задвижки не очищаются от ржавчины, накипи, не окрашены, не промазываются машинным маслом, не осуществляется замена сальниковой набивки). Частично отсутствует тепловая изоляция трубопровода горячего водоснабжения и теплоснабжения. Ненадлежащим образом осуществляется эксплуатация электрооборудования: не обслуживаются электрощитовые, электропроводка привязана к металлическим водопроводным трубам, что является грубейшим нарушением техники безопасности. Отсутствуют вторые стекла в окнах подъезда.
Кроме того, в п. 2.2.1 Приложения N 2 к договору ответчиком в договор включены работы по укреплению водосточных труб, колен и воронок, выполнение данных работ в ходит в цену договора, тогда как данные работы не могут выполняться, ввиду конструктивных особенностей дома (дом имеет плоскую крышу, водосточные трубы, колена, воронки отсутствуют).
Таким образом, из представленных в дело документов следует, что работы выполняемые ответчиком по подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации, а также проведение технических осмотров и мелкий ремонт осуществляются ответчиком некачественно и носят формальный характер.
В связи с постоянными жалобами собственников многоквартирного дома на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора управления многоквартирным домом, 23.04.2011 г. общим собранием собственников многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора управления N 142/17 от 20.03.2008 г. и заключении договора с ООО "ТЖК".
В соответствии с п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники многоквартирного дома 13.05.2011 г. уведомили ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией принятого по договору обязательства.
В уведомлении сообщалось об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом и предлагалось передать всю имеющуюся техническую и бухгалтерскую документацию вновь избранной управляющей организации ООО "ТЖК".
С 14.05.2011 г. между собственниками многоквартирного дома и ООО "ТЖК" заключен договор управления.
В силу того, что ООО "УЖК" не передало ООО "ТЖК" вышеуказанную документацию, последнее обратилось в арбитражный суд с иском об обязании ООО "Управляющая жилищная компания" передать ООО "Тамбовская Жилищная Компания" техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения).
Суд первой инстанции, вынося соответствующее решение, руководствовался нормами ЖК РФ, положениями ГК РФ о расторжении договоров.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовав доказательства, представленные сторонами и, правильно применив нормы материального и процессуального права, принял обоснованный судебный акт по существу спора. Данный вывод судебная коллегия Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда основывает на следующем.
Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Из положений ст. 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 9 статьи 161 ЖК РФ установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1027/10 от 15.07.2010 г., применительно к части 8.2 статьи 162 Кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Нарушение условий договора управления жилым домом в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Кодекса дает собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. При этом возможность отказа от исполнения договора без указания причин может быть предусмотрена его условиями.
В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 (Правила N 491) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, соблюдения прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170 (Правила N 170).
Материалами дела подтверждено, что в соответствии с п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники многоквартирного дома 13.05.2011 г. уведомили ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией принятого по договору обязательства. В данном уведомлении сообщалось об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом и предлагалось передать всю имеющуюся техническую и бухгалтерскую документацию вновь избранной управляющей организации ООО "Тамбовская жилищная компания".
В соответствии с п. 7. ст. 162 ЖК РФ вновь избранная управляющая компания обязана приступить к выполнению договора управления не позднее 30 дней со дня подписания договора.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в пунктах 24 и 26 Правил N 491. К таким документам относятся: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).
Также управляющая организация обязана передать бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения).
Исходя из положений ст. 46, 161, 162 Жилищного кодекса РФ, ответчик обязан передать техническую и иную, связанную с управлением многоквартирным домом документацию.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил N 491).
Материалами дела не подтвержден факт передачи ответчиком истцу технической и бухгалтерской документации, необходимой ООО "Тамбовская Жилищная Компания" для исполнения договорных обязательств.
Согласно постановлению Президиума Высшего арбитражного суда от 30 марта 2010 г. N 17074/09, в случае предъявления требования о передаче технической документации и иных, связанных с управлением домом, документов должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (вновь избранной управляющей организации).
Таким образом, обязанность ответчика передать истцу соответствующую документацию установлено нормами действующего законодательства.
Между тем, суд области правомерно скорректировал заявленные требования.
Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 г. за N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации" разъяснено, что техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. п. 24, 26 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.
В частности в Письме N 14313-РМ/07 установлено, что прежняя управляющая организация обязана передать только имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию.
В ООО "УЖК", как указано в возражениях ответчика, имеются акты весеннего и осеннего осмотра (2010 - 2011), и технический паспорт на указанный многоквартирный дом, лицевые счета собственников (нанимателей) указанного дома.
Лицевые счета не является технической документацией и содержат в себе Ф.И.О. собственника (нанимателя), адрес и другую информацию. Таким образом, ООО "ТЖК" вправе завести новые лицевые счета на собственников (нанимателей) указанного многоквартирного дома.
Материалами дела подтверждено и не оспорено истцом то обстоятельство, что у ООО "УЖК" отсутствует какая-либо другая техническая документация данного дома, так как иная техническая документация ему не передавалась, а обязанность составить какую-либо другую техническую документацию кроме составленной, не лежала на ООО "УЖК".
Совокупность вышеизложенных обстоятельств позволила суду первой инстанции прийти к законному и обоснованному выводу о необходимости частичного удовлетворения заявленных требований.
Доводы заявителя жалобы о том, что договор управления с ним заключен сроком на 5 лет и все споры о его расторжении договора разрешаются в судебном порядке, не указывают на неправомерность вынесенного решения.
Как следует из п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими на момент заключения.
Установление в договоре срока его действия (5 лет) не может повлечь за собой невозможность одностороннего расторжения собственниками помещений данного договора в установленном законом порядке.
По смыслу п. 9 ст. 161 ЖК РФ, создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации либо иного управляющего, осуществлявшего функции управления ранее.
Применительно к части 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания собственников помещений от 23.04.2011 г. (т. 1 л.д. 70-71) следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом был включен в повестку дня (вопрос N 1) и был рассмотрен собранием по существу. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией и заключение договора с истцом.
Таким образом, порядок, установленный действующим законодательством, собственниками помещений был соблюден, доказательств обратного ответчик не представил.
Суд апелляционной инстанции обращает внимание и на то, что в случае несогласия ответчика с мотивировкой расторжения собственниками договора с ним, он не лишен права на обращение в суд с соответствующим иском.
Довод заявителя жалобы о том, что договор между истцом и собственниками является ничтожным в силу ст. 170 ГК РФ, не состоятелен.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 названного Кодекса, а также положений ст. 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.
Каких-либо доказательств, подтвержденных материалами дела, ответчик не представил.
Довод о том, что перечень запрашиваемых истцом документов значительно больше, нежели предусмотрено законом, по существу правомерен, однако заявленное ответчиком требование было рассмотрено и удовлетворено судом первой инстанции, путем частичного удовлетворения требований истца.
В свою очередь, доказательств того, что документы, которые суд обязал ответчика передать истцу, не включены в перечень, установленный п. п. 24 - 26 Правил N 491, ответчик не представил.
Довод ООО "УЖК" о том, что суд области неправомерно не дал оценку протоколам общих собраний, несостоятелен.
Протоколу N 1 от 23.04.2011 г. судом области дана надлежащая правовая оценка. В свою очередь, суд апелляционной инстанции обращает внимание и на то, что только собственники помещений, участвовавшие/не участвовавшие в общем собрании, имеют право обжаловать его результаты.
Ссылка ответчика на то, что собственниками помещений не доказан факт ненадлежащего исполнения им условий договора, т.к. акт осмотра составлен заинтересованными лицами, несостоятельна.
Как следует из материалов дела, акт от 30.03.2011 г. составлен стороной ранее заключенного договора управления, а именно собственниками помещений в многоквартирном доме. Более того, собственники обратились к ответчику с предложением делегировать своего представителя для участия в осмотре (т. 1 л.д. 67), однако указанный представитель не явился, о чем в акте сделана соответствующая пометка (т. 1 л.д. 35). Также суд апелляционной инстанции отмечает, что к акту приложены соответствующие фотоматериалы, подтверждающие изложенные в акте осмотра обстоятельства (т. 1 л.д. 36 - 63).
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при вынесении решения судом первой инстанции нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, не допущено, в связи с чем, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в сумме 2 000 руб., уплаченной по платежному поручению N 51 от 13.01.2012 г. относятся на заявителя и возврату из федерального бюджета не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 16, ст. ст. 102 - 112, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2011 г. по делу N А64-4759/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.Е.АЛФЕРОВА
Судьи
Н.П.АФОНИНА
Г.В.ВЛАДИМИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)