Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Е.Е. Борисова, судей В.Б. Куликова, А.М. Медведева рассмотрела в судебном заседании заявление товарищества собственников жилья "Земляки" от 11.01.2010 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Красноярского края от 07.07.2009 по делу N А33-14135/2008, постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.11.2009 по тому же делу
по иску товарищества собственников жилья "Земляки" к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищные услуги" об обязании передать комплект ключей от всех помещений, являющихся общим имуществом собственников, и освободить помещения общего пользования.
Третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис", Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.
Суд
установил:
товарищество собственников жилья "Земляки" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищные услуги" (далее - общество) об обязании передать ключи от всех помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений дома N 31 "А" по ул. 9 Мая в городе Красноярске (подвала, верхнего технического этажа, выхода на кровлю, мест общего пользования, служебного помещения); об обязании ответчика освободить от своего имущества занятые им места общего пользования в указанном доме (помещения N 8 - 11).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07.07. 2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционном порядке законность решения не проверялась.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.11.2009 решение суда оставлено без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов товарищество просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом.
Изучив материалы дела и принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, товарищество, обращаясь в суд с заявленными требованиями, в обоснование своего обращения указало на то, что оно было создано на основании решения от 10.01.2007 общего собрания собственников помещений дома N 31 А по ул. Мая города Красноярск в целях управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Государственная регистрация юридического лица произведена 13.03.2007.
Между тем, как указал истец, управление имуществом многоквартирного дома осуществляется обществом, использующим его в своих интересах, и которое препятствует исполнению товариществом своих обязанностей в интересах собственников, наделивших его полномочиями по обслуживанию, эксплуатации, ремонту общего имущества дома, а также выполнению иных, предусмотренных Уставом товарищества, обязанностей.
Общество, которое фактически занимает помещения N 8 - 11 (согласно экспликации по дому соответственно - коридор, умывальник, туалет, служебное помещение), а также имея ключи от всех вспомогательных помещений дома, указало на то, что оно действует на основании договора от 01.02.2008 на выполнение работ, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (далее - управляющая компания).
Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил, что письмом от 25.04.2007 N 1461 администрация Советского района города Красноярска известила директора управляющей компании об избрании на общем собрании собственников помещений дома способа управления в виде управления управляющей организацией, в лице указанной выше управляющей компании.
Впоследствии, как установил суд, управляющая компания заключила договор N 8-у от 01.02.2008 на выполнение работ с собственниками 65,6% жилых и нежилых помещений дома, оформив список с подписями собственников как приложение к договору.
Этим же днем - 01.02.2008 управляющая компания в лице генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" заключила указанный выше договор на выполнение работ с обществом.
В соответствии с пунктом 1.1 договора управляющая компания поручила обществу содержание и текущий ремонт объектов жилого и нежилого фонда, выполнение иных работ по управлению домом, с последующей оплатой выполненных работ.
При этом согласно пункту 2.2.16 договора стороны определили, что в целях предупреждения возможности проведения террористических актов, обеспечения сохранности инженерного оборудования, исключения несанкционированного доступа посторонних лиц в технические помещения жилых домов, двери этих помещений должны быть закрыты на запорные устройства, и обеспечение доступа к ним аварийных служб возложено на общество.
Возможность заключения такого договора управляющей компанией определена пунктом 3.3.4 договора N 8-у от 01.02.2008, которым предусмотрено ее право привлекать подрядные организации к выполнению всего комплекса или отдельных видов работ, принятых ею к исполнению от собственников помещений.
Суд, исследовав указанные обстоятельства, а также основания, приведенные товариществом и управляющей компанией в обоснование наличия у каждого из них полномочий на управление домом, ссылаясь на статьи 161, 137 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), пришел к выводу о том, что создание товарищества не исключает управление домом управляющей организацией.
При указанных обстоятельствах и с учетом изложенного вывода, а также доводов управляющей компании о том, что им и обществом не создается препятствий для осуществления товариществом контроля по использованию общего имущества дома, суд отказал в требовании о передаче ключей от вспомогательных помещений товариществу, рассмотренном по правилам виндикационного иска. Суд признал законным владение обществом спорными помещениями.
При рассмотрении требования истца об освобождении ответчиком помещений N 8 - 11, которые, по мнению товарищества, в силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к общей собственности, суд установил, что они являются самостоятельными объектами, и были переданы ответчику Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в аренду по договору от 15.06.2006 N 9949.
Считая, что товарищество не является заинтересованным лицом по оспариванию договора аренды в рамках настоящего дела, и оно не представило доказательств приобретения прав на эти помещения, суд отказал в этом требовании истца.
Между тем, по мнению судебной коллегии, суды при рассмотрении дела не учли должным образом содержание и смысл положений Жилищного кодекса, регулирующих рассматриваемые отношения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
При этом согласно пункту 3 указанной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Орган местного самоуправления, как указано в пункте 4 этой же статьи, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Многоквартирный дом, как предусмотрено пунктом 4 этой же статьи, может управляться только одной управляющей организацией.
Суд первой инстанции, делая вывод о том, что создание товарищества не исключает управление домом управляющей организацией, не учел, что закон предусматривает обязанность собственников избрать один из трех, предусмотренных статьей 161 Жилищного кодекса, способов управления, а изменение ранее избранного способа возможно только на общем собрании собственников.
Избранный собственниками помещений на общем собрании 10.01.2007 способ управления товариществом "Земляки", созданным ими для этих целей, как следует из материалов дела, не был изменен в порядке, установленном пунктом 3 статьи 161 указанного кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса целью создания товарищества является объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Суд первой инстанции, делая вывод о том, что управление имуществом дома осуществляется управляющей компанией, а фактически - по договору на выполнение работ обществом на законных основаниях, не учел также положения статьи 162 Жилищного кодекса.
Между тем согласно пункту 1 указанной статьи при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Однако собственники помещений указанного дома соответствующего решения об избрании ими способа управления управляющей организацией, а по существу, изменения ранее ими избранного способа - управления товариществом, а также о выборе какой-либо управляющей организации и определении условий, на которых должен быть заключен договор на управление, как следует из материалов дела, не принимали.
Договоры управляющей организацией заключены не со всеми собственниками помещений, а лишь с собственниками 65,6% жилых и нежилых помещений дома.
Выводы суда о возможности управления многоквартирным домом одновременно товариществом и управляющей организацией, с учетом оснований для обращения товарищества в суд, характера заявленных требований, т.е. необходимости доказывания каждым из них права на занятие спорными помещениями, повлияли на результаты рассмотрения дела по заявленным требованиям.
Собственники жилых и нежилых помещений дома к участию в разрешении спора, возникшего между двумя лицами, считающими себя субъектами управления имуществом многоквартирного дома, не привлекались.
В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права, регулирующих отношения по управлению имуществом многоквартирного дома коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд
определил:
1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А33-14135/2008 Арбитражного суда Красноярского края для пересмотра в порядке надзора решения этого суда от 07.07.2009, постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.11.2009 по тому же делу
2. Лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 17 мая 2010 отзыв на заявление.
Председательствующий судья
Е.Е.БОРИСОВА
Судья
В.Б.КУЛИКОВА
Судья
А.М.МЕДВЕДЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ ОТ 13.04.2010 N ВАС-1093/10 ПО ДЕЛУ N А33-14135/2008
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 апреля 2010 г. N ВАС-1093/10
О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Е.Е. Борисова, судей В.Б. Куликова, А.М. Медведева рассмотрела в судебном заседании заявление товарищества собственников жилья "Земляки" от 11.01.2010 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Красноярского края от 07.07.2009 по делу N А33-14135/2008, постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.11.2009 по тому же делу
по иску товарищества собственников жилья "Земляки" к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищные услуги" об обязании передать комплект ключей от всех помещений, являющихся общим имуществом собственников, и освободить помещения общего пользования.
Третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис", Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.
Суд
установил:
товарищество собственников жилья "Земляки" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищные услуги" (далее - общество) об обязании передать ключи от всех помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений дома N 31 "А" по ул. 9 Мая в городе Красноярске (подвала, верхнего технического этажа, выхода на кровлю, мест общего пользования, служебного помещения); об обязании ответчика освободить от своего имущества занятые им места общего пользования в указанном доме (помещения N 8 - 11).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07.07. 2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционном порядке законность решения не проверялась.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.11.2009 решение суда оставлено без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов товарищество просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом.
Изучив материалы дела и принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, товарищество, обращаясь в суд с заявленными требованиями, в обоснование своего обращения указало на то, что оно было создано на основании решения от 10.01.2007 общего собрания собственников помещений дома N 31 А по ул. Мая города Красноярск в целях управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Государственная регистрация юридического лица произведена 13.03.2007.
Между тем, как указал истец, управление имуществом многоквартирного дома осуществляется обществом, использующим его в своих интересах, и которое препятствует исполнению товариществом своих обязанностей в интересах собственников, наделивших его полномочиями по обслуживанию, эксплуатации, ремонту общего имущества дома, а также выполнению иных, предусмотренных Уставом товарищества, обязанностей.
Общество, которое фактически занимает помещения N 8 - 11 (согласно экспликации по дому соответственно - коридор, умывальник, туалет, служебное помещение), а также имея ключи от всех вспомогательных помещений дома, указало на то, что оно действует на основании договора от 01.02.2008 на выполнение работ, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (далее - управляющая компания).
Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил, что письмом от 25.04.2007 N 1461 администрация Советского района города Красноярска известила директора управляющей компании об избрании на общем собрании собственников помещений дома способа управления в виде управления управляющей организацией, в лице указанной выше управляющей компании.
Впоследствии, как установил суд, управляющая компания заключила договор N 8-у от 01.02.2008 на выполнение работ с собственниками 65,6% жилых и нежилых помещений дома, оформив список с подписями собственников как приложение к договору.
Этим же днем - 01.02.2008 управляющая компания в лице генерального директора общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" заключила указанный выше договор на выполнение работ с обществом.
В соответствии с пунктом 1.1 договора управляющая компания поручила обществу содержание и текущий ремонт объектов жилого и нежилого фонда, выполнение иных работ по управлению домом, с последующей оплатой выполненных работ.
При этом согласно пункту 2.2.16 договора стороны определили, что в целях предупреждения возможности проведения террористических актов, обеспечения сохранности инженерного оборудования, исключения несанкционированного доступа посторонних лиц в технические помещения жилых домов, двери этих помещений должны быть закрыты на запорные устройства, и обеспечение доступа к ним аварийных служб возложено на общество.
Возможность заключения такого договора управляющей компанией определена пунктом 3.3.4 договора N 8-у от 01.02.2008, которым предусмотрено ее право привлекать подрядные организации к выполнению всего комплекса или отдельных видов работ, принятых ею к исполнению от собственников помещений.
Суд, исследовав указанные обстоятельства, а также основания, приведенные товариществом и управляющей компанией в обоснование наличия у каждого из них полномочий на управление домом, ссылаясь на статьи 161, 137 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), пришел к выводу о том, что создание товарищества не исключает управление домом управляющей организацией.
При указанных обстоятельствах и с учетом изложенного вывода, а также доводов управляющей компании о том, что им и обществом не создается препятствий для осуществления товариществом контроля по использованию общего имущества дома, суд отказал в требовании о передаче ключей от вспомогательных помещений товариществу, рассмотренном по правилам виндикационного иска. Суд признал законным владение обществом спорными помещениями.
При рассмотрении требования истца об освобождении ответчиком помещений N 8 - 11, которые, по мнению товарищества, в силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к общей собственности, суд установил, что они являются самостоятельными объектами, и были переданы ответчику Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в аренду по договору от 15.06.2006 N 9949.
Считая, что товарищество не является заинтересованным лицом по оспариванию договора аренды в рамках настоящего дела, и оно не представило доказательств приобретения прав на эти помещения, суд отказал в этом требовании истца.
Между тем, по мнению судебной коллегии, суды при рассмотрении дела не учли должным образом содержание и смысл положений Жилищного кодекса, регулирующих рассматриваемые отношения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
При этом согласно пункту 3 указанной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Орган местного самоуправления, как указано в пункте 4 этой же статьи, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Многоквартирный дом, как предусмотрено пунктом 4 этой же статьи, может управляться только одной управляющей организацией.
Суд первой инстанции, делая вывод о том, что создание товарищества не исключает управление домом управляющей организацией, не учел, что закон предусматривает обязанность собственников избрать один из трех, предусмотренных статьей 161 Жилищного кодекса, способов управления, а изменение ранее избранного способа возможно только на общем собрании собственников.
Избранный собственниками помещений на общем собрании 10.01.2007 способ управления товариществом "Земляки", созданным ими для этих целей, как следует из материалов дела, не был изменен в порядке, установленном пунктом 3 статьи 161 указанного кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса целью создания товарищества является объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Суд первой инстанции, делая вывод о том, что управление имуществом дома осуществляется управляющей компанией, а фактически - по договору на выполнение работ обществом на законных основаниях, не учел также положения статьи 162 Жилищного кодекса.
Между тем согласно пункту 1 указанной статьи при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Однако собственники помещений указанного дома соответствующего решения об избрании ими способа управления управляющей организацией, а по существу, изменения ранее ими избранного способа - управления товариществом, а также о выборе какой-либо управляющей организации и определении условий, на которых должен быть заключен договор на управление, как следует из материалов дела, не принимали.
Договоры управляющей организацией заключены не со всеми собственниками помещений, а лишь с собственниками 65,6% жилых и нежилых помещений дома.
Выводы суда о возможности управления многоквартирным домом одновременно товариществом и управляющей организацией, с учетом оснований для обращения товарищества в суд, характера заявленных требований, т.е. необходимости доказывания каждым из них права на занятие спорными помещениями, повлияли на результаты рассмотрения дела по заявленным требованиям.
Собственники жилых и нежилых помещений дома к участию в разрешении спора, возникшего между двумя лицами, считающими себя субъектами управления имуществом многоквартирного дома, не привлекались.
В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права, регулирующих отношения по управлению имуществом многоквартирного дома коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд
определил:
1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А33-14135/2008 Арбитражного суда Красноярского края для пересмотра в порядке надзора решения этого суда от 07.07.2009, постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.11.2009 по тому же делу
2. Лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 17 мая 2010 отзыв на заявление.
Председательствующий судья
Е.Е.БОРИСОВА
Судья
В.Б.КУЛИКОВА
Судья
А.М.МЕДВЕДЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)