Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2009 года
Полный текст решения изготовлен 14 сентября 2009 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.А. Мезриной, при ведении протокола судебного заседания судьей Е.А. Мезриной, рассмотрел в предварительном судебном заседании дело N А60-16532/2009-С1
по иску Товарищества собственников жилья "Куйбышева, 48"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Центр "Телесервис", Шептуну Константину Владимировичу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области, Федеральному государственному учреждению "Екатеринбургская Квартирно-эксплуатационная часть района"
о признании права общей долевой собственности,
о признании договоров недействительными,
при участии в судебном заседании:
14.09.2009 г. 13.10 часов
от истца: О.А. Ильина, представитель по доверенности от 26.03.2009 г., Е.В. Хмелевская, представитель по доверенности от 26.03.2009 г.
от ответчика ООО "Центр Телесервис": К.В. Шептун, директор (решение N 3 от 03.05.1999 г.),
от ответчика: ТУ ФАУГИ: А.В. Захарченко, представитель по доверенности N АЛ-61 от 19.08.2009 г.
от ответчика К.В. Шептуна: К.В. Шептун.
14.09.2009 г. 16.30 часов
от истца и ответчиков ООО "Центр Телесервис", ТУ ФАУГИ, Шептун К.В.: те же лица.
от ответчика Министерства обороны РФ: В.А. Черненков, представитель по доверенности N 1012а от 04.08.2009 г.
от ответчика Екатеринбургская КЭЧ: В.А. Черненков, представитель по доверенности N 946 от 15.10.2008 г.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Товарищество собственников жилья "Куйбышева, 48" обратилось в арбитражный суд с иском о признании права общей собственности за собственниками жилых помещений дома 8, корпус 4 по ул. Куйбышева в г. Екатеринбурге на подвальные помещения N 1 - 18, о признании договора N 245 от 06.03.2001 г. недействительным.
Исковые требования мотивированы ссылкой на ст. ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании, состоявшемся 25.06.2009 г. истец уточнил исковые требования, просил признать недействительными следующие договоры:
- договор купли-продажи N 245 от 06.03.2001 г., заключенный между Шептуном К.В. и Российской Федерацией в лице Государственного учреждения "Фонд имущества Свердловской области",
- договор аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 12.02.2006 г., заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Министерством обороны Российской Федерации (балансодержателем) и ООО "Центр "Телесервис".
Определением суда от 25.06.2009 г. по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство обороны Российской Федерации.
Оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований - ФГУ "Екатеринбургская КЭЧ района" не установлено.
23.07.2009 г. в судебном заседании истец вновь уточнил исковые требования, в частности указал следующее.
Заявляя требование о признании права собственности на спорные помещения истец по существу оспаривает право частной и федеральной собственности на спорные объекты.
Представленные материалы позволяют отнести спорное имущество к общему имуществу собственников помещений в жилом доме и исключить возможность принадлежности подвальных помещений кому-либо, кроме самих собственников.
Между ТУ ФАУФИ по Свердловской области, Министерством обороны Российской Федерации и ООО "Центр "Телесервис" подписан договор аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 12.02.2006 г., переданные в аренду ООО "Центр "Телесервис" спорные помещения являются местами общего пользования и принадлежат собственникам помещений данного многоквартирного дома на праве долевой собственности, а Министерство по управлению имуществом, не имело права сдавать спорное помещение в аренду, т.к. в них находится инженерные коммуникации.
Договор аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 12.02.2006 г. является незаключенным, он не был зарегистрирован в установленном порядке, и ООО "Центр "Телесервис" использовало спорные помещения без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.
В качестве правового основания ссылается на ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
С учетом уточнения исковых требований истец просит признать право общей долевой собственности за собственниками жилых помещений дома 48, корпус 4 по ул. Куйбышева в г. Екатеринбурге на подвальные помещения NN 1 - 18, признать недействительными договор купли-продажи N 245 от 06.03.2001 г., заключенный между Шептуном К.В. и Российской Федерацией - ГУ "Фонд имущества Свердловской области" и договор аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 12.02.2006 г., подписанный между ТУ ФАУФИ по Свердловской области, Министерством обороны Российской Федерации и ООО "Центр "Телесервис".
Заявленные истцом уточнения рассмотрены и удовлетворены судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не противоречат закону и не нарушают права других лиц.
Ответчик - ТУ ФАУГИ в Свердловской области в судебном заседании пояснил, что в связи с вступлением в силу Постановления Правительства РФ от 29.12.2008 г. N 1053 "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом" Министерство обороны Российской Федерации является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, находящимися у Вооруженных сил Российской Федерации, в том числе и полномочий собственника имущества закрепленного на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления за организациями подведомственными Минобороны России.
Таким образом, полномочия Росимущества на осуществление от имени Российской Федерации указанных юридических действий с 27.01.2009 г. переданы Минобороны России.
В связи с чем с указанной даты осуществление юридических действий по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации не входит в компетенцию Росимущества и ее территориальных управлений.
Надлежащим представителем собственника является Министерство обороны Российской Федерации.
Истец не возражал против привлечения Министерства обороны Российской Федерации к участию в деле в качестве ответчика.
Определением суда от 23.07.2009 г. к участию в деле в качестве ответчика привлечено Министерство обороны Российской Федерации.
Кроме того, указанным определением Министерство обороны Российской Федерации исключено из числа третьих лиц по настоящему делу.
Истец не согласился исключить ТУ ФАУГИ из числа ответчиков по данному делу.
Ответчик Шептун К.В. заявил ходатайство о пропуске истцом исковой давности. В представленном в материалы дела письменном ходатайстве пояснил, что его право собственности на нежилое помещение площадью 132,8 кв. м., расположенное по адресу г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 (номер на плане подвала NN 1 - 5) зарегистрировано 30.10.2003 г., договор купли-продажи высвобождаемого военного имущества от 06.03.2001 г. N 245 никем не оспорен.
В силу п. 1 ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним" сведения о государственной регистрации права собственности являются общедоступными, носят открытый характер и могут быть получены любым лицом в установленном порядке, о нарушении своего права собственники жилых помещений должны были узнать не позднее даты государственной регистрации спорного права - 30.10.2003 г.
Общий срок исковой давности по требованию о признании недействительным зарегистрированного за ответчиком права собственности на спорный объект, в силу п. 1 ст. 200 и п. 3 ст. 192 ГК РФ, истекает по прошествии трех лет с того момента, когда за ответчиком было зарегистрировано спорное право собственности, т.е. с 30.10.2006 г.
По мнению ответчика (К.В. Шептуна) к моменту предъявления настоящего иска (05.05.2009 г.) трехгодичный общий срок исковой давности по требованию истца о признании недействительным зарегистрированного ИП Шептуном К.В. 30.10.2003 г. права собственности на спорный объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 132,8 кв. м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 (номер на плане подвала NN 1 - 5) и договора 06.03.2001 г. N 245 истек, а оснований для перерыва срока исковой давности истцом не представлено.
Ответчик - ТУ ФАУГИ исковые требования отклонил, в частности в письменном отзыве указал на следующее.
Истцом не предоставлены доказательства, свидетельствующие о том, что спорные помещения относятся общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, что данные помещения носят исключительно техническое назначение.
Наличие в помещениях инженерных коммуникаций (отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации) не может служить доказательством принадлежности спорных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Куйбышева 48 в г. Екатеринбурге, т.к. в помещениях отсутствуют узлы управления внутридомовыми инженерными системами, тепловые пункты, иное санитарное и техническое оборудование, предназначенное для обслуживания других помещений многоквартирного дома.
ТУ ФАУГИ считает, что спорные объекты относятся и всегда относились к имуществу Министерства обороны РФ, а следовательно к федеральному уровню собственности.
Спорное имущество находилось с момента постройки на балансе КЭЧ Свердловского района, которая в последующем переименована в Екатеринбургскую КЭЧ.
В соответствии с положением о Екатеринбургской КЭЧ утвержденным начальником КЭЧ Приволжско-Уральского военного округа 21.04.2006 г., Екатеринбургская КЭЧ является учреждением Министерства обороны РФ. Сформирована в 1933 году.
На основании Директивы начальника строительства и расквартирования ВС РФ от 19.08.94 г. N 156/084 и начальника Штаба УрВО от 12.10.94 г. N 14/20/1/04584 Свердловская КЭЧ района переименована в Екатеринбургскую КЭЧ. Организационная структура Екатеринбургской КЭЧ определяется Министром обороны Российской Федерации, а его штаты утверждаются начальником Генерального штаба Вооруженных Сил Российской Федерации. Имущество Екатеринбургской КЭЧ является собственностью Российской Федерации и закрепляется за ним на праве оперативного управления (пункты 2, 6, 8 Положения).
В силу Приказа Министерства обороны СССР от 22.02.77 г. N 75 "О введении в действие "Положения о квартирно-эксплуатационной службе и квартирном довольствии Советской Армии и Военно-Морского Флота" КЭЧ района является структурным подразделением Министерства обороны Российской Федерации, находится в непосредственном подчинении КЭУ (КЭО) военного округа, которое в свою очередь осуществляет свою деятельность под руководством КЭУ Министерства обороны Российской Федерации.
КЭУ Министерства обороны Российской Федерации подчиняется заместителю Министра обороны Российской Федерации по строительству и расквартированию войск. В силу пункта 12 статьи 1 Федерального закона от 31.05.96 г. N 61-ФЗ "Об обороне" имущество Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов является федеральной собственностью и находится у них на правах хозяйственного ведения или оперативного управления.
Таким образом, имущество находящееся на балансе КЭЧ Свердловского района, в последующем закрепленное Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ 03.02.2004 N 441-р за ЕКЭЧ района, относится к собственности Минобороны РФ.
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", документом, подтверждающим права собственности субъектов права является соответствующий реестр федеральной, государственной (собственности Субъектов РФ) и муниципальной собственности. При разрешении спора о праве собственности надлежит руководствоваться приложениями N 1, 2 и 3 Постановления ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1.
В соответствии с пунктом 2 раздела 2 приложения 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" к исключительной федеральной собственности относится имущество Вооруженных сил.
Следовательно, на момент разграничения государственной собственности спорное имущество относится к федеральному уровню, собственником которого являлась Минобороны РФ.
Распоряжением ТУ Росимущества по Свердловской области от 25.07.2007 N 307 ЕКЭЧ района передала имущество, закрепленное на праве оперативного управления (находящееся в федеральной собственности) в собственность МО "г. Екатеринбург", согласно распоряжению передавались жилые дома, за исключением нежилых помещений, к которым относятся спорные помещения. Следовательно, спорные помещения не передавались.
Спорным имуществом истец никогда не владел, и в настоящее время также не владеет. Государственная регистрация права собственности не произведена (ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
По мнению ответчика, вопрос о праве собственности на спорное имущество в том случае, когда истец, считающий себя собственником спорных помещений, не обладает на него зарегистрированным правом и фактически им не владеет, подлежит разрешению при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных ст. 223, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.
ТУ Росимущества в Свердловской области также заявляет о пропуске истцом срока исковой давности.
Считает что требование к ИП Шептуну К.В. в рамках данного иска не подлежащим удовлетворению, поскольку срок исковой давности истек 30.10.2006 г.
В соответствии с письмами Росимущества от 20.03.2009 СМ-16/6495, и N СМ-16/9507 21.04.2009 у Росимущества в связи с вступлением в силу Постановления Правительства РФ от 29.12.2008 N 1053 "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом" функции администратора доходов федерального бюджета от сдачи в аренду имущества Вооруженных сил РФ и подведомственных Минобороны России организации переходят от Росимущества к Минобороны России.
Соответственно арендодателем с момента вступления в законную силу Постановления Правительства РФ от 29.12.2008 N 1053 "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом" следует считать Минобороны России.
После перерыва в судебном заседании в материалы дела представлен Приказ Министра обороны Российской Федерации N 384 от 12.05.2009 г. "О закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления за федеральным государственным квартирно-эксплуатационным учреждением "Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть района", согласно которому было приказано закрепить за ФГКЭУ "Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть района" недвижимое имущество, согласно приложениям N 1 и N 2, в том числе подвальные помещения в доме N 48 по ул. Куйбышева.
Истец заявил устное ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве ответчика ФГУ "Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть района".
Суд, рассмотрев заявление истца, счел необходимым данное заявление удовлетворить и привлечь к участию в деле в качестве ответчика ФГУ "Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть района".
Прибывший после перерыва в судебное заседание представитель ответчиков Министерства обороны РФ и Екатеринбургской КЭЧ исковые требования не признал по мотивам изложенным в письменных отзывах на иск.
В частности, указал, что доказательств того, что нахождение общих коммуникаций, в том числе в той части подвалов, где расположены спорные помещения, каким-либо образом препятствует, жильцам в управлении жилым домом не представлено.
Доводы истца, связанные с необходимостью доступа к инженерным сооружениям, необоснованны, так как доступ к соответствующему оборудованию может быть обеспечен не только приобретением прав на спорное помещение, но и путем установления сервитута в порядке, предусмотренном статьей 277 ГК РФ.
Кроме того, наличие заключенных договоров аренды на спорные помещения, свидетельств о праве собственности, говорит о возможности вовлечения данных помещения в гражданский оборот, т.е. использовать не для обслуживания дома.
В данном судебном заседании истец указал, что срок исковой давности по искам такого рода как признание права общей долевой собственности не применяется, ссылаясь при этом на ст. ст. 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил, что на основании решения собственников помещений комплекса многоквартирных домов N 48 (корпусов 1, 2, 3, 4, А, Б, В, Г) по ул. Куйбышева и N 210/Б по ул. Луначарского в Октябрьском районе г. Екатеринбурга создано Товарищество собственников жилья "Куйбышева, 48", о чем 25.01.2006 г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации юридического лица - ТСЖ "Куйбышева, 48".
Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу пунктов 7, 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Выполнение возложенных на ТСЖ функций осуществляется через реализацию предоставленных полномочий и исполнение обязанностей, введенных уставом ТСЖ с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации.
В пунктах 9.1.7 и 9.1.8. Устава ТСЖ "Куйбышева, 48" установлено, что товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. Принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирных домах.
Согласно п. 9.1.9. Устава ТСЖ обязано представлять интересы собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе в отношениях с третьими лицами.
ТСЖ "Куйбышева, 48" обратилось в арбитражный суд в защиту прав собственников жилых помещений в пятиэтажном жилом доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 с исковыми требованиями признать право общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 на подвальные помещения NN 1 - 18 общей площадью 222,3 кв. м.; признать недействительными договор купли-продажи N 245 от 06.03.2001 г., заключенный между Шептуном К.В. и Российской Федерацией в лице Государственного учреждения "Фонд имущества Свердловской области" и договор аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 12.02.2006 г., подписанный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Министерством обороны Российской Федерации и ООО "Центр "Телесервис".
Истец полагает, что спорные нежилые помещения (подвальные помещения NN 1 - 18 общей площадью 222,3 кв. м.) принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в пятиэтажном жилом доме по ул. Куйбышева, 48/4 г. Екатеринбурга.
Согласно ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Заявляя требование о признании права собственности на спорные помещения, истец по существу оспаривает право частной и федеральной собственности на спорные объекты.
Исходя из предмета и основания заявленных требований данный спор носит гражданско-правовой характер, поскольку истцом оспаривается правовая возможность возникновения у ответчиков права на спорные подвальные помещения в целях восстановления прав домовладельцев.
Таким образом, с учетом предмета и оснований заявленных требований, положений ст. 65 АПК РФ, предписывающих каждому лицу, участвующему в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, истец при рассмотрении настоящего спора должен доказать наличие своей заинтересованности в отношении прав на спорное недвижимое имущество и обстоятельств, с которыми закон связывает приобретение права собственности на имущество. Также на истце лежит бремя доказывания отсутствия материально-правовых оснований возникновения у ответчиков прав на спорное имущество.
Исковые требования ТСЖ "Куйбышева, 48" основаны на положениях ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и том обстоятельстве, что спорные помещения, расположенные в подвальной части здания являются общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.
Таким образом, для рассмотрения настоящего спора о принадлежности названных подвальных помещений в многоквартирном жилом доме первостепенное значение имеет определение наличия у данных помещений признаков позволяющих их отнести к общему имуществу собственников помещений в жилом доме и исключение возможности принадлежности подвальных помещений конкретному лицу.
По имеющимся в материалам дела документам следует, что пятиэтажный жилой дом расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4, построен в 1971 г.
Согласно сведений из технического паспорта пятиэтажный жилой дом расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 имеет общую полезную площадь - 1887,8 кв. м., жилую площадь - 1015,1 кв. м. - 40 квартир.
Как следует из материалов дела большинство квартир, расположенных в указанном жилом доме приватизированы физическими лицами в период с 2002 г. по 2009 г.
По представленным сведениям Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, согласно которым правообладатели подвальных помещений NN 1 - 18 следующие: NN 1 - 5 площадью 132,8 кв. м. принадлежит на праве собственности Шептуну К.В., NN 6 - 9 информация о правообладателе отсутствует, NN 10 - 18 площадью 139,9 кв. м. принадлежит на праве собственности Российской Федерации.
Во исполнение определения суда от 25.06.2009 г. об истребовании доказательств ЕМУП "БТИ" представило сведения относительно спорных нежилых помещений по данным обследования 23.10.2002 г.
В частности из письма ЕМУП "БТИ" N 7672 от 21.07.2009 г. следует, что по адресу: г. Екатеринбург ул. Куйбышева, 48/4 заинвентаризован подвал, общей площадью 342,6 кв. м., из них:
- - нежилые помещения (мастерские), номер на плане 1, 2 общей площадью 82,4 кв. м., учитываются в общей площади по дому, кроме того, используются помещения, номер на плане 3 - 5, общей площадью 50,4 кв. м., оборудованные из помещений подвала, учитываемых согласно требованиям технического учета за итогом общей площади по дому (по данным первичной инвентаризации на 27.07.1975 г. необорудованные помещения);
- - нежилые помещения (бытовое обслуживание), номер на плане 10 - 18, общей площадью 139,9 кв. м., учитываются в общей площади по дому;
- - нежилые помещения: номер на плане 6 - теплоузел, площадью 13,7 кв. м., номер 7 - тамбур, площадью 1,6 кв. м., номер 8 - помещение (предназначение не определено), площадью 50,7 кв. м., номер 9 - электрощитовая, площадью 3,9 кв. м, общей площадью 69,9 кв. м., учитываются за итогом общей площади по дому.
Из представленных в материалы дела документов не усматривается, что спорные помещения возведены (изначально при строительстве дома) за счет централизованных источников финансирования или на долевых началах, в целях использования исключительно в интересах конкретного лица.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания коммуникаций всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств, относится к общему имуществу собственников помещений в жилом доме
В материалы дела представлено экспертное заключение ООО "Стройполитех" по результатам технического обследования объекта - помещений, расположенных в подвале жилого дома N 48 корпус 4 по ул. Куйбышева в г. Екатеринбурге, согласно которому в ходе технического обследования выявлены конструктивные особенности подвального помещения в целом, расположение инженерных коммуникаций, а также соответствие условий эксплуатации действующим нормативно-правовым актам.
Эксперты пришли к выводу о том, что инженерные коммуникации присутствуют в каждом помещении подвала, эксплуатация инженерных коммуникаций производится с нарушением положений нормативно-правовых актом. Обслуживание инженерных коммуникаций затруднено, в отсутствие владельца и арендатора подвальных помещений перекрывается доступ к разным частям инженерных коммуникаций. Полное обслуживание последних возможно только в присутствии владельца и с его личного разрешения.
Отсутствует свободные доступ к части коммуникаций, загромождены проходы. Некоторые необходимые элементы запорной арматуры трубопроводов полностью недоступны.
В подвале помещение N 6 - теплоузел, N 9 электрощитовая.
Использование и обслуживание единого комплекса - жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 без оборудования и коммуникаций, находящихся в названных ранее нежилых подвальных помещениях невозможно.
Таким образом, с учетом вышеизложенного судом установлено, что спорные подвальные помещения не обладают самостоятельными полезными свойствами, не являются обслуживающими одно из обособленных помещений жилого дома (например, нежилое пристроенное помещение), а напротив, предназначены для обслуживания коммуникаций всех помещений жилого дома.
В силу прямого указания ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ указанные помещения являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Доводы ответчика на п. 2 раздела 2 приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", согласно которому имущество вооруженных сил является исключительно федеральной собственностью, судом во внимание не принимаются.
В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчики не доказали, что спорные нежилые помещения (помещения подвалов NN 1 - 18) является имуществом вооруженных сил. Сама по себе ссылка на указанное Постановление не является надлежащим доказательством принадлежности спорных помещений Российской Федерации.
Кроме того, из представленных в материалы дела документов не усматривается, что спорные помещения возведены (изначально при строительстве дома) за счет централизованных источников финансирования или на долевых началах, в целях использования исключительно в интересах конкретного лица (в частности Министерства обороны РФ).
Право хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, в соответствии с п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Представленный в материалы дела Приказ Министерства обороны Российской Федерации N 384 от 12.05.2009 г. свидетельствует лишь о том, что спорные нежилые помещения закреплены на праве оперативного управления за ФГУ "Екатеринбургская КЭЧ района".
Однако доказательств того, что в установленном законом порядке Российской Федерацией спорные нежилые помещения передавались на праве оперативного управления и закреплены за ФГУ "Екатеринбургская КЭЧ района", суду не представлено.
Доказательств иного ответчиками в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
С учетом вышеизложенного суд пришел к выводу о том, что спорные подвальные помещения не обладают самостоятельными полезными свойствами.
Доводы ответчиков Министерства обороны РФ и КЭЧ о том, что нахождение общих коммуникаций где расположены спорные помещения, каким-либо образом препятствует собственникам квартир в управлении жилым домом несостоятельны, поскольку из представленных в материалы дела документов следует, что в спорных помещениях имеется оборудование, необходимое для обслуживания дома в целом.
Об указанном обстоятельстве свидетельствуют представленные в материалы дела копии актов от 04.12.2007 г., от 24.12.2007 г., от 01.08.2008 г., от 18.06.2008 г., от 26.09.2008 г., от 30.09.2008 г. в которых в частности имеются сведения о невозможности ремонта коммунальных систем (канализационный стояк) и устранения последствий аварий либо опрессовок магистральных путей из-за отсутствия доступа к оборудованию, находящемуся в подвальных помещениях.
Истцом заявлено требование о признании договора купли-продажи на аукционе высвобождаемого военного имущества N 245 от 06.03.2001 г. заключенного между Шептуном К.В. и Российской Федерацией, недействительным.
Данное требование удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
06.03.2001 г. между Шептуном К.В. (покупатель) и представителем собственника Российским фондом федерального имущества - ГУ "Фонд имущества Свердловской области" (продавец) заключен договор купли-продажи на аукционе высвобождаемого военного имущества N 245 согласно п. 1.1. которого продавец передает покупателю высвобождаемое военное имущество, включающее в себя недвижимое имущество (подвальное нежилое помещение, площадью 134,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4), принадлежащее на праве собственности Российской Федерации, находящееся на балансе Екатеринбургской квартирно-эксплуатационной части района, а покупатель уплачивает продавцу цену продажи имущества, принимает имущество в свою собственность, самостоятельно и за собственный счет оформляет документы необходимые для регистрации права собственности покупателя, оформляет право аренды земельного участка, отведенного за недвижимым имуществом, регистрирует права собственности на недвижимое имущество и аренды соответствующего земельного участка.
20.03.2001 г. по акту приемки-передачи высвобождаемого военного имущества Шептуну передано подвальное нежилое помещение, общей полезной площадью - 134,4 кв. м.
Запись о регистрации права собственности ответчика (Шептуна К.В.) внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.10.2003 г., что подтверждается свидетельством N 66АБ 163764.
Ответчиком Шептуном К.В. заявлено о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года. Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Оспариваемое право ответчика было зарегистрировано 30.10.2003 г., исковое заявление подано истцом в суд 05.05.2009 г.
Суд полагает, что собственники жилых помещений могли и должны были узнать о государственной регистрации права собственности Шептуна К.В. с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть с 30.10.2003 г., поскольку в силу ст. 7 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав носит открытый характер.
Поэтому собственники не были лишены возможности в установленном порядке получить соответствующие сведения о регистрации вещного права за ответчиком непосредственно после того, как такая регистрация состоялась. в спорных помещениях - N 1 - 5 располагаются мастерские, что не оспаривается сторонами, и также свидетельствует о том, что собственники жилых помещений вправе были в установленном порядке обратиться в соответствующий суд за защитой нарушенных прав.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Доводы истца о неприменении срока исковой давности к названным правоотношениям, рассмотрены и отклонены, как основанные на неверном толковании норм материального права.
Заявленное истцом требование о признании договора аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 16.02.2006 г., заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Министерством обороны Российской Федерации и ООО "Центр "Телесервис" недействительным подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
16.02.2006 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель), Министерством обороны Российской Федерации (титульный владелец) и ООО "Центр "Телесервис" (арендатор) заключен договор N АФ-28/1206 аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации согласно п. 1.1 которого на основании приказа ТУ Росимущества по Свердловской области N 206 от 16.02.2006 г. арендодатель и титульный владелец сдают, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 139,9 кв. м., расположенные в подвале в доме N 48/4 по ул. Куйбышева в г. Екатеринбурге для использования под: бытовое обслуживание.
Спорный договор аренды заключен на срок с 07.12.2005 г. по 01.12.2006 г. (п. 1.2. договора).
По акту приема-сдачи в аренду нежилых помещений указанный выше объект аренды общей площадью 139,9 кв. м. передан Обществу "Центр "Телесервис".
Поскольку по истечении срока аренды арендатор продолжил пользоваться переданным ему имуществом, договор аренды является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Спорный договор аренды заключен с нарушением порядка заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.
В соответствии с п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" N 685 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 10.01.2006) заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации.
Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в случаях передачи в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации; предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений; заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установления федеральными законами или изданными до принятия названного постановления Правительства Российской Федерации иными правовыми нормативными актами особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества.
Данный перечень исключений, при которых проведение торгов на заключение договора аренды не требуется, является исчерпывающим.
Материалы дела не содержат доказательств соблюдения порядка заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, на конкурсной основе.
Поскольку договор аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 16.02.2006 г. заключен без проведения конкурса (при этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным исключениям), договор заключен с нарушением порядка, установленного п. 3 постановления Правительства от 30.06.1998 N 685 и, следовательно, является недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Учитывая, что договор аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 16.02.2006 г. заключен ответчиками в нарушение требований действующего законодательства, регламентирующего порядок и условия заключения такого рода договоров, требования истца в данной части заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.
Кроме того, согласно ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что подвальные помещения N 10 - 18 в доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 является общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома, поскольку предназначено для обслуживания жилых помещений собственников жилья, в связи с чем его передача по договору аренды, совершена с нарушением ст. 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, исковые требования истца подлежат удовлетворению частично.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина распределяется между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Признать право общей долевой собственности за собственниками жилых помещений пятиэтажного жилого дома. Расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 на нежилые подвальные помещения NN 6 - 18 общей площадью 209,8 кв. м
Признать недействительным - договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации N АФ-28/1206 от 16.02.2006 г., заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Министерством обороны Российской Федерации и ООО "Центр "Телесервис" в отношении нежилых помещений NN 10 - 18, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4, общей площадью 139,9 кв. м.
В удовлетворении остальных исковых требований отказать.
4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью в пользу Товарищества собственников жилья "Куйбышева, 48" 1000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату госпошлины понесенных при подаче иска.
5. Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области в пользу Товарищества собственников жилья "Куйбышева, 48" 1000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату госпошлины понесенных при подаче иска.
6. Взыскать с Министерства обороны Российской Федерации в пользу Товарищества собственников жилья "Куйбышева, 48" 2000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату госпошлины понесенных при подаче иска.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 14.09.2009 ПО ДЕЛУ N А60-16532/2009-С1
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 14 сентября 2009 г. по делу N А60-16532/2009-С1
Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2009 года
Полный текст решения изготовлен 14 сентября 2009 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.А. Мезриной, при ведении протокола судебного заседания судьей Е.А. Мезриной, рассмотрел в предварительном судебном заседании дело N А60-16532/2009-С1
по иску Товарищества собственников жилья "Куйбышева, 48"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Центр "Телесервис", Шептуну Константину Владимировичу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области, Федеральному государственному учреждению "Екатеринбургская Квартирно-эксплуатационная часть района"
о признании права общей долевой собственности,
о признании договоров недействительными,
при участии в судебном заседании:
14.09.2009 г. 13.10 часов
от истца: О.А. Ильина, представитель по доверенности от 26.03.2009 г., Е.В. Хмелевская, представитель по доверенности от 26.03.2009 г.
от ответчика ООО "Центр Телесервис": К.В. Шептун, директор (решение N 3 от 03.05.1999 г.),
от ответчика: ТУ ФАУГИ: А.В. Захарченко, представитель по доверенности N АЛ-61 от 19.08.2009 г.
от ответчика К.В. Шептуна: К.В. Шептун.
14.09.2009 г. 16.30 часов
от истца и ответчиков ООО "Центр Телесервис", ТУ ФАУГИ, Шептун К.В.: те же лица.
от ответчика Министерства обороны РФ: В.А. Черненков, представитель по доверенности N 1012а от 04.08.2009 г.
от ответчика Екатеринбургская КЭЧ: В.А. Черненков, представитель по доверенности N 946 от 15.10.2008 г.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Товарищество собственников жилья "Куйбышева, 48" обратилось в арбитражный суд с иском о признании права общей собственности за собственниками жилых помещений дома 8, корпус 4 по ул. Куйбышева в г. Екатеринбурге на подвальные помещения N 1 - 18, о признании договора N 245 от 06.03.2001 г. недействительным.
Исковые требования мотивированы ссылкой на ст. ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании, состоявшемся 25.06.2009 г. истец уточнил исковые требования, просил признать недействительными следующие договоры:
- договор купли-продажи N 245 от 06.03.2001 г., заключенный между Шептуном К.В. и Российской Федерацией в лице Государственного учреждения "Фонд имущества Свердловской области",
- договор аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 12.02.2006 г., заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Министерством обороны Российской Федерации (балансодержателем) и ООО "Центр "Телесервис".
Определением суда от 25.06.2009 г. по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство обороны Российской Федерации.
Оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований - ФГУ "Екатеринбургская КЭЧ района" не установлено.
23.07.2009 г. в судебном заседании истец вновь уточнил исковые требования, в частности указал следующее.
Заявляя требование о признании права собственности на спорные помещения истец по существу оспаривает право частной и федеральной собственности на спорные объекты.
Представленные материалы позволяют отнести спорное имущество к общему имуществу собственников помещений в жилом доме и исключить возможность принадлежности подвальных помещений кому-либо, кроме самих собственников.
Между ТУ ФАУФИ по Свердловской области, Министерством обороны Российской Федерации и ООО "Центр "Телесервис" подписан договор аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 12.02.2006 г., переданные в аренду ООО "Центр "Телесервис" спорные помещения являются местами общего пользования и принадлежат собственникам помещений данного многоквартирного дома на праве долевой собственности, а Министерство по управлению имуществом, не имело права сдавать спорное помещение в аренду, т.к. в них находится инженерные коммуникации.
Договор аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 12.02.2006 г. является незаключенным, он не был зарегистрирован в установленном порядке, и ООО "Центр "Телесервис" использовало спорные помещения без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.
В качестве правового основания ссылается на ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
С учетом уточнения исковых требований истец просит признать право общей долевой собственности за собственниками жилых помещений дома 48, корпус 4 по ул. Куйбышева в г. Екатеринбурге на подвальные помещения NN 1 - 18, признать недействительными договор купли-продажи N 245 от 06.03.2001 г., заключенный между Шептуном К.В. и Российской Федерацией - ГУ "Фонд имущества Свердловской области" и договор аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 12.02.2006 г., подписанный между ТУ ФАУФИ по Свердловской области, Министерством обороны Российской Федерации и ООО "Центр "Телесервис".
Заявленные истцом уточнения рассмотрены и удовлетворены судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не противоречат закону и не нарушают права других лиц.
Ответчик - ТУ ФАУГИ в Свердловской области в судебном заседании пояснил, что в связи с вступлением в силу Постановления Правительства РФ от 29.12.2008 г. N 1053 "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом" Министерство обороны Российской Федерации является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, находящимися у Вооруженных сил Российской Федерации, в том числе и полномочий собственника имущества закрепленного на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления за организациями подведомственными Минобороны России.
Таким образом, полномочия Росимущества на осуществление от имени Российской Федерации указанных юридических действий с 27.01.2009 г. переданы Минобороны России.
В связи с чем с указанной даты осуществление юридических действий по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации не входит в компетенцию Росимущества и ее территориальных управлений.
Надлежащим представителем собственника является Министерство обороны Российской Федерации.
Истец не возражал против привлечения Министерства обороны Российской Федерации к участию в деле в качестве ответчика.
Определением суда от 23.07.2009 г. к участию в деле в качестве ответчика привлечено Министерство обороны Российской Федерации.
Кроме того, указанным определением Министерство обороны Российской Федерации исключено из числа третьих лиц по настоящему делу.
Истец не согласился исключить ТУ ФАУГИ из числа ответчиков по данному делу.
Ответчик Шептун К.В. заявил ходатайство о пропуске истцом исковой давности. В представленном в материалы дела письменном ходатайстве пояснил, что его право собственности на нежилое помещение площадью 132,8 кв. м., расположенное по адресу г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 (номер на плане подвала NN 1 - 5) зарегистрировано 30.10.2003 г., договор купли-продажи высвобождаемого военного имущества от 06.03.2001 г. N 245 никем не оспорен.
В силу п. 1 ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним" сведения о государственной регистрации права собственности являются общедоступными, носят открытый характер и могут быть получены любым лицом в установленном порядке, о нарушении своего права собственники жилых помещений должны были узнать не позднее даты государственной регистрации спорного права - 30.10.2003 г.
Общий срок исковой давности по требованию о признании недействительным зарегистрированного за ответчиком права собственности на спорный объект, в силу п. 1 ст. 200 и п. 3 ст. 192 ГК РФ, истекает по прошествии трех лет с того момента, когда за ответчиком было зарегистрировано спорное право собственности, т.е. с 30.10.2006 г.
По мнению ответчика (К.В. Шептуна) к моменту предъявления настоящего иска (05.05.2009 г.) трехгодичный общий срок исковой давности по требованию истца о признании недействительным зарегистрированного ИП Шептуном К.В. 30.10.2003 г. права собственности на спорный объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 132,8 кв. м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 (номер на плане подвала NN 1 - 5) и договора 06.03.2001 г. N 245 истек, а оснований для перерыва срока исковой давности истцом не представлено.
Ответчик - ТУ ФАУГИ исковые требования отклонил, в частности в письменном отзыве указал на следующее.
Истцом не предоставлены доказательства, свидетельствующие о том, что спорные помещения относятся общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, что данные помещения носят исключительно техническое назначение.
Наличие в помещениях инженерных коммуникаций (отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации) не может служить доказательством принадлежности спорных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Куйбышева 48 в г. Екатеринбурге, т.к. в помещениях отсутствуют узлы управления внутридомовыми инженерными системами, тепловые пункты, иное санитарное и техническое оборудование, предназначенное для обслуживания других помещений многоквартирного дома.
ТУ ФАУГИ считает, что спорные объекты относятся и всегда относились к имуществу Министерства обороны РФ, а следовательно к федеральному уровню собственности.
Спорное имущество находилось с момента постройки на балансе КЭЧ Свердловского района, которая в последующем переименована в Екатеринбургскую КЭЧ.
В соответствии с положением о Екатеринбургской КЭЧ утвержденным начальником КЭЧ Приволжско-Уральского военного округа 21.04.2006 г., Екатеринбургская КЭЧ является учреждением Министерства обороны РФ. Сформирована в 1933 году.
На основании Директивы начальника строительства и расквартирования ВС РФ от 19.08.94 г. N 156/084 и начальника Штаба УрВО от 12.10.94 г. N 14/20/1/04584 Свердловская КЭЧ района переименована в Екатеринбургскую КЭЧ. Организационная структура Екатеринбургской КЭЧ определяется Министром обороны Российской Федерации, а его штаты утверждаются начальником Генерального штаба Вооруженных Сил Российской Федерации. Имущество Екатеринбургской КЭЧ является собственностью Российской Федерации и закрепляется за ним на праве оперативного управления (пункты 2, 6, 8 Положения).
В силу Приказа Министерства обороны СССР от 22.02.77 г. N 75 "О введении в действие "Положения о квартирно-эксплуатационной службе и квартирном довольствии Советской Армии и Военно-Морского Флота" КЭЧ района является структурным подразделением Министерства обороны Российской Федерации, находится в непосредственном подчинении КЭУ (КЭО) военного округа, которое в свою очередь осуществляет свою деятельность под руководством КЭУ Министерства обороны Российской Федерации.
КЭУ Министерства обороны Российской Федерации подчиняется заместителю Министра обороны Российской Федерации по строительству и расквартированию войск. В силу пункта 12 статьи 1 Федерального закона от 31.05.96 г. N 61-ФЗ "Об обороне" имущество Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов является федеральной собственностью и находится у них на правах хозяйственного ведения или оперативного управления.
Таким образом, имущество находящееся на балансе КЭЧ Свердловского района, в последующем закрепленное Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ 03.02.2004 N 441-р за ЕКЭЧ района, относится к собственности Минобороны РФ.
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", документом, подтверждающим права собственности субъектов права является соответствующий реестр федеральной, государственной (собственности Субъектов РФ) и муниципальной собственности. При разрешении спора о праве собственности надлежит руководствоваться приложениями N 1, 2 и 3 Постановления ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1.
В соответствии с пунктом 2 раздела 2 приложения 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" к исключительной федеральной собственности относится имущество Вооруженных сил.
Следовательно, на момент разграничения государственной собственности спорное имущество относится к федеральному уровню, собственником которого являлась Минобороны РФ.
Распоряжением ТУ Росимущества по Свердловской области от 25.07.2007 N 307 ЕКЭЧ района передала имущество, закрепленное на праве оперативного управления (находящееся в федеральной собственности) в собственность МО "г. Екатеринбург", согласно распоряжению передавались жилые дома, за исключением нежилых помещений, к которым относятся спорные помещения. Следовательно, спорные помещения не передавались.
Спорным имуществом истец никогда не владел, и в настоящее время также не владеет. Государственная регистрация права собственности не произведена (ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
По мнению ответчика, вопрос о праве собственности на спорное имущество в том случае, когда истец, считающий себя собственником спорных помещений, не обладает на него зарегистрированным правом и фактически им не владеет, подлежит разрешению при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных ст. 223, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.
ТУ Росимущества в Свердловской области также заявляет о пропуске истцом срока исковой давности.
Считает что требование к ИП Шептуну К.В. в рамках данного иска не подлежащим удовлетворению, поскольку срок исковой давности истек 30.10.2006 г.
В соответствии с письмами Росимущества от 20.03.2009 СМ-16/6495, и N СМ-16/9507 21.04.2009 у Росимущества в связи с вступлением в силу Постановления Правительства РФ от 29.12.2008 N 1053 "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом" функции администратора доходов федерального бюджета от сдачи в аренду имущества Вооруженных сил РФ и подведомственных Минобороны России организации переходят от Росимущества к Минобороны России.
Соответственно арендодателем с момента вступления в законную силу Постановления Правительства РФ от 29.12.2008 N 1053 "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом" следует считать Минобороны России.
После перерыва в судебном заседании в материалы дела представлен Приказ Министра обороны Российской Федерации N 384 от 12.05.2009 г. "О закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления за федеральным государственным квартирно-эксплуатационным учреждением "Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть района", согласно которому было приказано закрепить за ФГКЭУ "Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть района" недвижимое имущество, согласно приложениям N 1 и N 2, в том числе подвальные помещения в доме N 48 по ул. Куйбышева.
Истец заявил устное ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве ответчика ФГУ "Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть района".
Суд, рассмотрев заявление истца, счел необходимым данное заявление удовлетворить и привлечь к участию в деле в качестве ответчика ФГУ "Екатеринбургская квартирно-эксплуатационная часть района".
Прибывший после перерыва в судебное заседание представитель ответчиков Министерства обороны РФ и Екатеринбургской КЭЧ исковые требования не признал по мотивам изложенным в письменных отзывах на иск.
В частности, указал, что доказательств того, что нахождение общих коммуникаций, в том числе в той части подвалов, где расположены спорные помещения, каким-либо образом препятствует, жильцам в управлении жилым домом не представлено.
Доводы истца, связанные с необходимостью доступа к инженерным сооружениям, необоснованны, так как доступ к соответствующему оборудованию может быть обеспечен не только приобретением прав на спорное помещение, но и путем установления сервитута в порядке, предусмотренном статьей 277 ГК РФ.
Кроме того, наличие заключенных договоров аренды на спорные помещения, свидетельств о праве собственности, говорит о возможности вовлечения данных помещения в гражданский оборот, т.е. использовать не для обслуживания дома.
В данном судебном заседании истец указал, что срок исковой давности по искам такого рода как признание права общей долевой собственности не применяется, ссылаясь при этом на ст. ст. 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил, что на основании решения собственников помещений комплекса многоквартирных домов N 48 (корпусов 1, 2, 3, 4, А, Б, В, Г) по ул. Куйбышева и N 210/Б по ул. Луначарского в Октябрьском районе г. Екатеринбурга создано Товарищество собственников жилья "Куйбышева, 48", о чем 25.01.2006 г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации юридического лица - ТСЖ "Куйбышева, 48".
Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу пунктов 7, 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Выполнение возложенных на ТСЖ функций осуществляется через реализацию предоставленных полномочий и исполнение обязанностей, введенных уставом ТСЖ с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации.
В пунктах 9.1.7 и 9.1.8. Устава ТСЖ "Куйбышева, 48" установлено, что товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. Принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирных домах.
Согласно п. 9.1.9. Устава ТСЖ обязано представлять интересы собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе в отношениях с третьими лицами.
ТСЖ "Куйбышева, 48" обратилось в арбитражный суд в защиту прав собственников жилых помещений в пятиэтажном жилом доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 с исковыми требованиями признать право общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 на подвальные помещения NN 1 - 18 общей площадью 222,3 кв. м.; признать недействительными договор купли-продажи N 245 от 06.03.2001 г., заключенный между Шептуном К.В. и Российской Федерацией в лице Государственного учреждения "Фонд имущества Свердловской области" и договор аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 12.02.2006 г., подписанный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Министерством обороны Российской Федерации и ООО "Центр "Телесервис".
Истец полагает, что спорные нежилые помещения (подвальные помещения NN 1 - 18 общей площадью 222,3 кв. м.) принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в пятиэтажном жилом доме по ул. Куйбышева, 48/4 г. Екатеринбурга.
Согласно ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Заявляя требование о признании права собственности на спорные помещения, истец по существу оспаривает право частной и федеральной собственности на спорные объекты.
Исходя из предмета и основания заявленных требований данный спор носит гражданско-правовой характер, поскольку истцом оспаривается правовая возможность возникновения у ответчиков права на спорные подвальные помещения в целях восстановления прав домовладельцев.
Таким образом, с учетом предмета и оснований заявленных требований, положений ст. 65 АПК РФ, предписывающих каждому лицу, участвующему в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, истец при рассмотрении настоящего спора должен доказать наличие своей заинтересованности в отношении прав на спорное недвижимое имущество и обстоятельств, с которыми закон связывает приобретение права собственности на имущество. Также на истце лежит бремя доказывания отсутствия материально-правовых оснований возникновения у ответчиков прав на спорное имущество.
Исковые требования ТСЖ "Куйбышева, 48" основаны на положениях ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и том обстоятельстве, что спорные помещения, расположенные в подвальной части здания являются общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.
Таким образом, для рассмотрения настоящего спора о принадлежности названных подвальных помещений в многоквартирном жилом доме первостепенное значение имеет определение наличия у данных помещений признаков позволяющих их отнести к общему имуществу собственников помещений в жилом доме и исключение возможности принадлежности подвальных помещений конкретному лицу.
По имеющимся в материалам дела документам следует, что пятиэтажный жилой дом расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4, построен в 1971 г.
Согласно сведений из технического паспорта пятиэтажный жилой дом расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 имеет общую полезную площадь - 1887,8 кв. м., жилую площадь - 1015,1 кв. м. - 40 квартир.
Как следует из материалов дела большинство квартир, расположенных в указанном жилом доме приватизированы физическими лицами в период с 2002 г. по 2009 г.
По представленным сведениям Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, согласно которым правообладатели подвальных помещений NN 1 - 18 следующие: NN 1 - 5 площадью 132,8 кв. м. принадлежит на праве собственности Шептуну К.В., NN 6 - 9 информация о правообладателе отсутствует, NN 10 - 18 площадью 139,9 кв. м. принадлежит на праве собственности Российской Федерации.
Во исполнение определения суда от 25.06.2009 г. об истребовании доказательств ЕМУП "БТИ" представило сведения относительно спорных нежилых помещений по данным обследования 23.10.2002 г.
В частности из письма ЕМУП "БТИ" N 7672 от 21.07.2009 г. следует, что по адресу: г. Екатеринбург ул. Куйбышева, 48/4 заинвентаризован подвал, общей площадью 342,6 кв. м., из них:
- - нежилые помещения (мастерские), номер на плане 1, 2 общей площадью 82,4 кв. м., учитываются в общей площади по дому, кроме того, используются помещения, номер на плане 3 - 5, общей площадью 50,4 кв. м., оборудованные из помещений подвала, учитываемых согласно требованиям технического учета за итогом общей площади по дому (по данным первичной инвентаризации на 27.07.1975 г. необорудованные помещения);
- - нежилые помещения (бытовое обслуживание), номер на плане 10 - 18, общей площадью 139,9 кв. м., учитываются в общей площади по дому;
- - нежилые помещения: номер на плане 6 - теплоузел, площадью 13,7 кв. м., номер 7 - тамбур, площадью 1,6 кв. м., номер 8 - помещение (предназначение не определено), площадью 50,7 кв. м., номер 9 - электрощитовая, площадью 3,9 кв. м, общей площадью 69,9 кв. м., учитываются за итогом общей площади по дому.
Из представленных в материалы дела документов не усматривается, что спорные помещения возведены (изначально при строительстве дома) за счет централизованных источников финансирования или на долевых началах, в целях использования исключительно в интересах конкретного лица.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания коммуникаций всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств, относится к общему имуществу собственников помещений в жилом доме
В материалы дела представлено экспертное заключение ООО "Стройполитех" по результатам технического обследования объекта - помещений, расположенных в подвале жилого дома N 48 корпус 4 по ул. Куйбышева в г. Екатеринбурге, согласно которому в ходе технического обследования выявлены конструктивные особенности подвального помещения в целом, расположение инженерных коммуникаций, а также соответствие условий эксплуатации действующим нормативно-правовым актам.
Эксперты пришли к выводу о том, что инженерные коммуникации присутствуют в каждом помещении подвала, эксплуатация инженерных коммуникаций производится с нарушением положений нормативно-правовых актом. Обслуживание инженерных коммуникаций затруднено, в отсутствие владельца и арендатора подвальных помещений перекрывается доступ к разным частям инженерных коммуникаций. Полное обслуживание последних возможно только в присутствии владельца и с его личного разрешения.
Отсутствует свободные доступ к части коммуникаций, загромождены проходы. Некоторые необходимые элементы запорной арматуры трубопроводов полностью недоступны.
В подвале помещение N 6 - теплоузел, N 9 электрощитовая.
Использование и обслуживание единого комплекса - жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 без оборудования и коммуникаций, находящихся в названных ранее нежилых подвальных помещениях невозможно.
Таким образом, с учетом вышеизложенного судом установлено, что спорные подвальные помещения не обладают самостоятельными полезными свойствами, не являются обслуживающими одно из обособленных помещений жилого дома (например, нежилое пристроенное помещение), а напротив, предназначены для обслуживания коммуникаций всех помещений жилого дома.
В силу прямого указания ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ указанные помещения являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Доводы ответчика на п. 2 раздела 2 приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", согласно которому имущество вооруженных сил является исключительно федеральной собственностью, судом во внимание не принимаются.
В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчики не доказали, что спорные нежилые помещения (помещения подвалов NN 1 - 18) является имуществом вооруженных сил. Сама по себе ссылка на указанное Постановление не является надлежащим доказательством принадлежности спорных помещений Российской Федерации.
Кроме того, из представленных в материалы дела документов не усматривается, что спорные помещения возведены (изначально при строительстве дома) за счет централизованных источников финансирования или на долевых началах, в целях использования исключительно в интересах конкретного лица (в частности Министерства обороны РФ).
Право хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, в соответствии с п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Представленный в материалы дела Приказ Министерства обороны Российской Федерации N 384 от 12.05.2009 г. свидетельствует лишь о том, что спорные нежилые помещения закреплены на праве оперативного управления за ФГУ "Екатеринбургская КЭЧ района".
Однако доказательств того, что в установленном законом порядке Российской Федерацией спорные нежилые помещения передавались на праве оперативного управления и закреплены за ФГУ "Екатеринбургская КЭЧ района", суду не представлено.
Доказательств иного ответчиками в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
С учетом вышеизложенного суд пришел к выводу о том, что спорные подвальные помещения не обладают самостоятельными полезными свойствами.
Доводы ответчиков Министерства обороны РФ и КЭЧ о том, что нахождение общих коммуникаций где расположены спорные помещения, каким-либо образом препятствует собственникам квартир в управлении жилым домом несостоятельны, поскольку из представленных в материалы дела документов следует, что в спорных помещениях имеется оборудование, необходимое для обслуживания дома в целом.
Об указанном обстоятельстве свидетельствуют представленные в материалы дела копии актов от 04.12.2007 г., от 24.12.2007 г., от 01.08.2008 г., от 18.06.2008 г., от 26.09.2008 г., от 30.09.2008 г. в которых в частности имеются сведения о невозможности ремонта коммунальных систем (канализационный стояк) и устранения последствий аварий либо опрессовок магистральных путей из-за отсутствия доступа к оборудованию, находящемуся в подвальных помещениях.
Истцом заявлено требование о признании договора купли-продажи на аукционе высвобождаемого военного имущества N 245 от 06.03.2001 г. заключенного между Шептуном К.В. и Российской Федерацией, недействительным.
Данное требование удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
06.03.2001 г. между Шептуном К.В. (покупатель) и представителем собственника Российским фондом федерального имущества - ГУ "Фонд имущества Свердловской области" (продавец) заключен договор купли-продажи на аукционе высвобождаемого военного имущества N 245 согласно п. 1.1. которого продавец передает покупателю высвобождаемое военное имущество, включающее в себя недвижимое имущество (подвальное нежилое помещение, площадью 134,4 кв. м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4), принадлежащее на праве собственности Российской Федерации, находящееся на балансе Екатеринбургской квартирно-эксплуатационной части района, а покупатель уплачивает продавцу цену продажи имущества, принимает имущество в свою собственность, самостоятельно и за собственный счет оформляет документы необходимые для регистрации права собственности покупателя, оформляет право аренды земельного участка, отведенного за недвижимым имуществом, регистрирует права собственности на недвижимое имущество и аренды соответствующего земельного участка.
20.03.2001 г. по акту приемки-передачи высвобождаемого военного имущества Шептуну передано подвальное нежилое помещение, общей полезной площадью - 134,4 кв. м.
Запись о регистрации права собственности ответчика (Шептуна К.В.) внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.10.2003 г., что подтверждается свидетельством N 66АБ 163764.
Ответчиком Шептуном К.В. заявлено о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года. Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Оспариваемое право ответчика было зарегистрировано 30.10.2003 г., исковое заявление подано истцом в суд 05.05.2009 г.
Суд полагает, что собственники жилых помещений могли и должны были узнать о государственной регистрации права собственности Шептуна К.В. с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть с 30.10.2003 г., поскольку в силу ст. 7 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав носит открытый характер.
Поэтому собственники не были лишены возможности в установленном порядке получить соответствующие сведения о регистрации вещного права за ответчиком непосредственно после того, как такая регистрация состоялась. в спорных помещениях - N 1 - 5 располагаются мастерские, что не оспаривается сторонами, и также свидетельствует о том, что собственники жилых помещений вправе были в установленном порядке обратиться в соответствующий суд за защитой нарушенных прав.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Доводы истца о неприменении срока исковой давности к названным правоотношениям, рассмотрены и отклонены, как основанные на неверном толковании норм материального права.
Заявленное истцом требование о признании договора аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 16.02.2006 г., заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Министерством обороны Российской Федерации и ООО "Центр "Телесервис" недействительным подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
16.02.2006 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель), Министерством обороны Российской Федерации (титульный владелец) и ООО "Центр "Телесервис" (арендатор) заключен договор N АФ-28/1206 аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации согласно п. 1.1 которого на основании приказа ТУ Росимущества по Свердловской области N 206 от 16.02.2006 г. арендодатель и титульный владелец сдают, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 139,9 кв. м., расположенные в подвале в доме N 48/4 по ул. Куйбышева в г. Екатеринбурге для использования под: бытовое обслуживание.
Спорный договор аренды заключен на срок с 07.12.2005 г. по 01.12.2006 г. (п. 1.2. договора).
По акту приема-сдачи в аренду нежилых помещений указанный выше объект аренды общей площадью 139,9 кв. м. передан Обществу "Центр "Телесервис".
Поскольку по истечении срока аренды арендатор продолжил пользоваться переданным ему имуществом, договор аренды является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Спорный договор аренды заключен с нарушением порядка заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.
В соответствии с п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" N 685 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 10.01.2006) заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации.
Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в случаях передачи в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации; предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений; заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установления федеральными законами или изданными до принятия названного постановления Правительства Российской Федерации иными правовыми нормативными актами особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества.
Данный перечень исключений, при которых проведение торгов на заключение договора аренды не требуется, является исчерпывающим.
Материалы дела не содержат доказательств соблюдения порядка заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, на конкурсной основе.
Поскольку договор аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 16.02.2006 г. заключен без проведения конкурса (при этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным исключениям), договор заключен с нарушением порядка, установленного п. 3 постановления Правительства от 30.06.1998 N 685 и, следовательно, является недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Учитывая, что договор аренды нежилых помещений N АФ-28/1206 от 16.02.2006 г. заключен ответчиками в нарушение требований действующего законодательства, регламентирующего порядок и условия заключения такого рода договоров, требования истца в данной части заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.
Кроме того, согласно ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что подвальные помещения N 10 - 18 в доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 является общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома, поскольку предназначено для обслуживания жилых помещений собственников жилья, в связи с чем его передача по договору аренды, совершена с нарушением ст. 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, исковые требования истца подлежат удовлетворению частично.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина распределяется между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Признать право общей долевой собственности за собственниками жилых помещений пятиэтажного жилого дома. Расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4 на нежилые подвальные помещения NN 6 - 18 общей площадью 209,8 кв. м
Признать недействительным - договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации N АФ-28/1206 от 16.02.2006 г., заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, Министерством обороны Российской Федерации и ООО "Центр "Телесервис" в отношении нежилых помещений NN 10 - 18, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48/4, общей площадью 139,9 кв. м.
В удовлетворении остальных исковых требований отказать.
4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью в пользу Товарищества собственников жилья "Куйбышева, 48" 1000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату госпошлины понесенных при подаче иска.
5. Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области в пользу Товарищества собственников жилья "Куйбышева, 48" 1000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату госпошлины понесенных при подаче иска.
6. Взыскать с Министерства обороны Российской Федерации в пользу Товарищества собственников жилья "Куйбышева, 48" 2000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату госпошлины понесенных при подаче иска.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.
Судья
МЕЗРИНА Е.А.
МЕЗРИНА Е.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)