Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 28.02.2011 ПО ДЕЛУ N А49-2793/2010

Разделы:
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2011 г. по делу N А49-2793/2010


Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010
по делу N А49-2793/2010
по исковому заявлению Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, к товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Венеция" (ИНН: 5835046766, ОГРН: 1035802506552), г. Пенза, о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку внесения арендных платежей,
установил:

Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Венеция" (далее - ответчик, ТСЖ ВСК "Венеция"), с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании 737 891,14 рублей, в том числе:
- - 416 718,71 рублей - задолженность по арендной плате в соответствии с договором аренды земельного участка от 12.11.2004 N 6000 за период с августа 2008 года по апрель 2010 года;
- - 321 172,43 рублей - пени за просрочку внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды земельного участка за период с 05.10.2008 по 06.04.2010.
Решением суда первой инстанции от 30.07.2010 заявленные требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ТСЖ ВСК "Венеция" в бюджет муниципального образования - город Пенза долг в сумме 165 212,83 рублей. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Кроме того, суд взыскал с ТСЖ ВСК "Венеция" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3975,95 рублей.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что фактически договорные отношения между сторонами прекратились с 19.08.2008 на основании заключенного между ними соглашения от 27.07.2009.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 решение Арбитражного суда Пензенской области от 30.07.2010 отменено в части взыскания с ТСЖ ВСК "Венеция" в бюджет муниципального образования - город Пенза долга в сумме 165 212,83 рублей и в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 3975,95 рублей. В удовлетворении исковых требований в указанной части отказано. В остальной части решение Арбитражного суда Пензенской области от 30.07.2010 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление просит постановление апелляционного суда отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований истца, мотивируя это неправильным применением судом апелляционной инстанции норм материального права. Заявитель считает, что у ответчика сохранилась обязанность по уплате задолженности по аренде и пени, поскольку ответчик пользовался земельным участком, на котором расположен жилой дом, построенный ответчиком, в котором имелись жилые и нежилые помещения, на которые у других лиц права не возникли.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что на основании постановления главы администрации г. Пензы от 13.10.2004 N 1942/4 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы, правопреемником которого является Управление (далее - арендодатель) и ТСЖ ВСК "Венеция" (далее - арендатор) 12.11.2004 заключен договор N 6000 об аренде земельного участка, предназначенного для строительства, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять и использовать на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 58:29:01 007 008:0029, площадью 3658,00 кв. м, находящийся по адресу: г. Пенза, мкр. N 7-8 жилого района Арбеково (стр. N 11), под строительство 13-ти этажного жилого дома (т. 1, л. д. 20 - 22, 13 - 19). Границы переданного в аренду участка обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.
Согласно пункту 3.1 договор аренды действует по 13.10.2007 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Стороны распространили условия договора на отношения, возникшие с 13.10.2004.
Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2005 (т. 1, л. д. 14).
Во исполнение условий договора истец передал в арендное пользование ответчика земельный участок, о чем сторонами составлен и подписан акт приема-передачи от 12.11.2004 (т. 1, л. д. 16).
Размер арендной платы за пользование ответчиком земельным участком в соответствии с пунктом 3.4 договора аренды составил: 83 695,04 рублей в год или 6974,59 рублей в месяц.
В соответствии с условиями договора аренды, арендатор обязался вносить арендную плату за арендуемый земельный участок в сумме не менее месячного арендного платежа, ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, за который производится платеж (пункт 3.7 договора).
Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено право истца на одностороннее изменение размера арендной платы, воспользовавшись которым истец известил ответчика об изменении размера арендной платы, который с 01.01.2005 составил 92 071,86 рублей в год (7672,66 рублей в месяц), а с 04.02.2005 - 230 179,65 рублей в год (19 181,64 рублей в месяц) (т. 1, л. д. 22).
Срок действия договора аренды истек 13.10.2007, однако при отсутствии возражений со стороны истца, ответчик продолжал занимать земельный участок и после истечения срока действия договора. В этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
19 августа 2008 года администрацией города Пензы застройщику - ТСЖ ВСК "Венеция" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 13-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, пр. Строителей, 74а, (ранее мкр. 7-8 жилого района стр. N 11) (т. 1, л. д. 30).
Жилой дом возведен с участием физических лиц, с которыми ответчиком заключены договоры на участие в долевом строительстве (договоры об инвестировании строительства жилья) (т. 1, л. д. 147 - 150).
После введения жилого дома в эксплуатацию ответчик в период с сентября 2008 года по ноябрь 2009 года по актам приема-передачи передал квартиры и нежилые помещения физическим лицам, принимавшим участие в долевом строительстве (т. 2, л. д. 1 - 96).
Государственная регистрация права собственности на помещения в многоквартирном доме N 74а по пр. Строителей в г. Пенза производилась с 29.09.2008 по 09.12.2009.
Собственники помещений в жилом доме с целью совместного управления и эксплуатации кондоминиума, владения, пользования и распоряжения общим имуществом членов товарищества создали ТСЖ ВСК "Венеция плюс", зарегистрированное в Едином государственном реестре юридических лиц 25.11.2008.
27 июля 2009 года между истцом и ответчиком подписано соглашение о том, что договор от 12.11.2004 N 6000 аренды земельного участка расторгается с 19.08.2008.
Указывая на неоплату ТСЖ ВСК "Венеция" арендных платежей в период с августа 2008 года по апрель 2010 года, Управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании арендной платы и пени.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, руководствовался нормой пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и исходил из того, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Поскольку после прекращения договорных отношений земельный участок ответчиком не возвращен; право аренды другим лицам не передано в установленном порядке; в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на часть помещений и квартир в жилом доме за другими лицами фактически частью земельного участка пропорциональной этой площади пользовался ответчик, суд первой инстанции посчитал, что у ТСЖ ВСК "Венеция" возникли обязательства в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о внесении арендной платы в сумме 165 212,83 рублей.
Суд апелляционной инстанции, частично отменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу о том, что с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (19.08.2008) у ТСЖ ВСК "Венеция" не возникла обязанность по возврату арендованного имущества Управлению и ответчик не может считаться лицом, использующим арендованное имущество, ввиду принадлежности указанного имущества в силу закона собственникам помещений жилого дома.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.
Такой специальной нормой является положение пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в котором закреплено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) указано, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:01 007 008:0029, расположенный под многоквартирным домом по адресу: г. Пенза, пр. Строителей, 74а, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 22.10.2004 N 62/04-6237 (т. 1, л. д. 17 - 18).
Следовательно, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета спорного земельного участка он, как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет, перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом после введения жилого дома в эксплуатацию ответчик в период с сентября 2008 года по ноябрь 2009 года по актам приема-передачи передал квартиры и нежилые помещения физическим лицам, принимавшим участие в долевом строительстве (т. 2, л. д. 1 - 96), с последующей регистрацией права собственности. В связи с чем основания для взыскания платы за пользование земельным участком в спорный период у Управления отсутствуют.
Доводы, приведенные подателем кассационной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого постановления.
Обстоятельства дела исследованы судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по делу N А49-2793/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.














© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)