Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 25 апреля 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Н.В. Алферовой
судей: Г.А. Симоновой, Г. М. Грачева
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Н.В. Ивановой
при участии:
- от Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: Чернякова О.С., удостоверение N 1917, доверенность от 21.03.2011 N 29/09/04-02/3390, сроком действия до 31.12.2011;
- от ООО "Фортторг": Суреева М.В., доверенность от 20.01.2011, сроком действия на 1 год;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Фортторг"
апелляционное производство N 05АП-1513/2011
на решение от 16.02.2011
судьи Н.Н. Анисимовой
по делу N А51-18687/2010 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению ООО "Фортторг" (ИНН 2536184586, ОГРН 1072536003924)
к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)
о признании незаконным и отмене постановления N 90/2010 от 22.11.2010 по делу об административном правонарушении в области долевого строительства,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ФОРТТОРГ" (далее по тексту - заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее по тексту - Департамент, административный орган) N 90/2010 от 22.11.2010 по делу об административном правонарушении в области долевого строительства.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.02.2011 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обратился в суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 16.02.2011. Податель апелляционной жалобы считает решение арбитражного суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене.
Заявитель настаивает на том, что между ним и гражданкой Журавлевой Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартир, а не договор долевого участия в строительстве, в связи с чем правоотношения, возникшие между сторонами договора, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), а не Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ). В обоснование указанного довода ссылается на то, что на момент заключения спорного договора купли-продажи недвижимого имущества, здание по адресу: ул. Полетаева, 6 принадлежало Обществу на праве собственности (свидетельство серия 25-АА N 932042 от 18.10.2007). При этом в пункте 1 самого договора указано, что на момент его заключения помещение имеет назначение "нежилое".
Кроме того, Общество полагает, что административным органом пропущен годичный срок привлечения к административной ответственности, установленный статьей 4.5 КоАП РФ.
Представитель ООО "Фортторг" в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.
Представитель Департамента в судебном заседании и в представленном в материалы дела письменном отзыве на доводы апелляционной жалобы возразила. Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.02.2011 считает законным и обоснованным, просила оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Из материалов дела коллегией установлено следующее.
07 сентября 2010 года (вх. N 29-23824) в Департамент поступило обращение гражданки Журавлевой Е.В. по вопросу эксплуатации жилого дома по ул. Полетаева, 6Б в г. Владивостоке, в связи с чем Департаментом проведена проверка соблюдения Обществом законодательства в области долевого строительства.
В ходе проверки административным органом установлено, что Общество, не имея разрешения на строительство, опубликованной проектной декларации и правоустанавливающих документов на участок, привлекло денежные средства гражданки Журавлевой Е.В. в сумме 3.770.000 руб. по предварительному договору купли-продажи от 05.03.2008 N 26 квартир, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б.
По факту выявленного нарушения 02.11.2010 в присутствии представителя Общества составлен протокол об административном правонарушении, которым действия общества квалифицированы по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
22 ноября 2010 года по результатам рассмотрения материалов административного дела Департаментом вынесено постановление N 90/2010 по делу об административном правонарушении, в соответствии с которым Общество признано виновным в совершении правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере 500.000 руб.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Рассмотрев требования Общества по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об их необоснованности, в связи с чем отказал в признании незаконным и отмене постановления Департамента N 90/2010 от 22.11.2010 по делу об административном правонарушении в области долевого строительства.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Оценив спорный договор и применив положения ст. 2, ч. 1 ст. 3, п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи квартир от 05.03.2008 N 26 по своей сути является именно договором участия в долевом строительстве.
Частью 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, кроме предусмотренного ч. 1 настоящей статьи случая, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В рассматриваемом случае из содержания договора следует, что целью осуществления Обществом строительства жилых домов не является приобретение недвижимого имущества в свою собственность. Согласно пункту 3 спорного договора Продавец (Общество) обязуется продать, а Покупатель (Журавлевой Е.В.) приобрести квартиры за 3.752.500 руб. Поскольку договор долевого участия в строительстве не предполагает приобретения застройщиком права собственности на недвижимость, договор купли-продажи квартир от 05.03.2008 N 26 является именно таким договором.
Оценив фактические обстоятельства дела и представленные доказательства, коллегия считает, что путем заключения предварительных договоров Общество привлекало для строительства многоквартирного дома средства граждан без разрешения на строительство. Таким образом, Общество неправомерно привлекало денежные средства граждан в целях строительства многоквартирного дома при несоблюдении положений законодательства об участии в долевом строительстве.
Доводы заявителя апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм права.
Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность юридических лиц за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в виде штрафа в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
Диспозиция указанной статьи предполагает привлечение к административной ответственности не только застройщика, который имеет право на строительство многоквартирных домов, и, следовательно, имеет право привлекать денежные средства физических лиц, но и лиц, которые выступают от имени застройщика, но не обладающими таким статусом, т.к. не имеют разрешение на строительство, не оформили право пользования земельным участком, на котором ведется строительство. Данные лица не обладают правом привлекать денежные средства граждан для целей строительства многоквартирных домов, в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Изучив материалы дела, коллегия апелляционного суда считает несостоятельным доводы Общества о том, что в его действиях отсутствует состав правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
В силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости.
В статье 3 Закона N 214-ФЗ определены условия, при соблюдении которых у застройщика возникает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
Согласно части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной документации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка.
Частью 2 этой же статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ООО "Фортторг" на момент подписания договора с Журавлевой Е.В. и внесения ею денежных средств не было получено разрешение на строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 19.01.2007 ООО Компания "Румас-Трейдинг" на основании договора купли-продажи N Д-086-01/59 приобрело на праве собственности земельный участок общей площадью 49561 кв. м в целях эксплуатации объектов недвижимости, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б.
08.06.2007 администрацией г. Владивостока ООО Компания "Румас-Трейдинг" было выдано разрешение на строительство NRU25304000-109/2007 по объектам реконструкции "спальные корпуса (лит. Б, В) под жилые дома", расположенным по адресу ул. Полетаева, 6Б в г. Владивостоке, сроком до 08.06.2009.
Постановлением администрации г. Владивостока от 08.09.2008 N 255 разрешение на строительство от 08.06.2007 NRU25304000-109/2007 было отменено.
10.10.2007 между заявителем и ООО Компания "Румас-Трейдинг" заключен договор купли-продажи четырехэтажного здания спального корпуса, общей площадью 2398,50 кв. м (лит. В), инвентарный номер: 05:401:002:000224210:0003, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б.
Заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил) и проектной документации отделом государственного строительного надзора по Владивостокскому городскому округу департамента не выдавалось.
05.03.2008 обществом и гражданкой Журавлевой Е.В. заключен предварительный договор N 26 купли-продажи двух квартир (условные номера 8 и 8А), расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б, по которому обществом были привлечены денежные средства на общую сумму 3.770.000 руб.
Факт перечисления указанных денежных средств в кассу общества подтверждается копиями финансовых документов, а именно: копией квитанции к приходному кассовому ордеру от 05.03.2008 N 172 на сумму 1070000 руб., копией платежного поручения от 28.03.2008 N 956 на сумму 1200000 руб. и копией квитанции к приходному кассовому ордеру от 09.07.2008 N 304 на сумму 1500000 руб.
Кроме того, письмом от 27.01.2010 N 38 общество предложило указанному физическому лицу заключить основной договор купли-продажи квартиры и доплатить остаток от ранее уплаченной Журавлевой Е.В. суммы, что и было сделано последней по квитанциям к приходным кассовым ордерам от 14.04.2010 (л.д. 104).
Доказательств наличия у Общества разрешения на строительство, опубликованной проектной декларации, а также правоустанавливающих документов Общество не представило.
Таким образом, не имея права на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома, ввиду отсутствия у Общества разрешения на строительство объекта, последнее осуществило привлечение денежных средств Журавлевой Е.В.
В связи с чем, правильно установив, что Общество привлекло денежные средства гражданки Журавлевой Е.В. путем заключения с ней предварительного договора купли-продажи от 05.03.2008, который по своей сути является договором участия в долевом строительстве, при отсутствии у Общества разрешения на строительство, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии в действиях Общества состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
В силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых кодексом и законами субъекта Российской Федерации установлена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Как верно отметил суд первой инстанции, в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о наличии у заявителя каких-либо препятствий к исполнению обязанности, возложенной на него нормативным правовым актом, суд считает, что административным органом доказаны событие административного правонарушения и вина заявителя в его совершении.
Нарушений порядка привлечения Общества к административной ответственности коллегией не установлено. Размер наказания применен в пределах санкции части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Доводы заявителя о пропуске административным органом срока давности привлечения к ответственности, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и правомерно отклонены последним как несостоятельные по следующим основаниям.
Согласно материалам дела, факт нарушения Обществом требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за которое предусмотрена ответственность частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлен протоколом об административном правонарушении в области долевого строительства от 02.11.2010 (л.д. 73).
При этом момент совершения заявителем правонарушения определяется датой получения организацией в нарушение ст. 26 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" средств участника долевого строительства, которыми являются 05.03.2008 (л.д. 93), 28.03.2008 (л.д. 94), 09.07.2008 (л.д. 95), 17.12.2009, 24.03.2009, 14.04.2010 (л.д. 100-101, 104).
Таким образом, датой совершения правонарушения признаются 05.03.2008, 28.03.2008, 09.07.2008, 17.12.2009, 24.03.2009, 14.04.2010.
Данное правонарушение не относится к длящимся правонарушениям, как ошибочно посчитал суд первой инстанции, поскольку носит одномоментный характер и считается совершенным в момент получения средств участника долевого строительства, в отсутствие разрешения на строительство объекта инвестирования.
Согласно ст. 4.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев со дня совершения административного правонарушения, а за нарушение законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения.
Согласно материалам дела, постановление N 90/2010 от 22.11.2010 по делу об административном правонарушении в отношении Общества вынесено в рамках указанного срока, поскольку последний эпизод привлечения денежных средств Журавлевой Е.В. датирован 14.04.2010.
Таким образом, учитывая, что Общество привлечено к административной ответственности в рамках срока давности привлечения к такой ответственности, требования заявителя удовлетворению не подлежат.
Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.02.2011 по делу N А51-18687/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2011 N 05АП-1513/2011 ПО ДЕЛУ N А51-18687/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2011 г. N 05АП-1513/2011
Дело N А51-18687/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 25 апреля 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Н.В. Алферовой
судей: Г.А. Симоновой, Г. М. Грачева
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Н.В. Ивановой
при участии:
- от Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: Чернякова О.С., удостоверение N 1917, доверенность от 21.03.2011 N 29/09/04-02/3390, сроком действия до 31.12.2011;
- от ООО "Фортторг": Суреева М.В., доверенность от 20.01.2011, сроком действия на 1 год;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Фортторг"
апелляционное производство N 05АП-1513/2011
на решение от 16.02.2011
судьи Н.Н. Анисимовой
по делу N А51-18687/2010 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению ООО "Фортторг" (ИНН 2536184586, ОГРН 1072536003924)
к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)
о признании незаконным и отмене постановления N 90/2010 от 22.11.2010 по делу об административном правонарушении в области долевого строительства,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ФОРТТОРГ" (далее по тексту - заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее по тексту - Департамент, административный орган) N 90/2010 от 22.11.2010 по делу об административном правонарушении в области долевого строительства.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.02.2011 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обратился в суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 16.02.2011. Податель апелляционной жалобы считает решение арбитражного суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене.
Заявитель настаивает на том, что между ним и гражданкой Журавлевой Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартир, а не договор долевого участия в строительстве, в связи с чем правоотношения, возникшие между сторонами договора, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), а не Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ). В обоснование указанного довода ссылается на то, что на момент заключения спорного договора купли-продажи недвижимого имущества, здание по адресу: ул. Полетаева, 6 принадлежало Обществу на праве собственности (свидетельство серия 25-АА N 932042 от 18.10.2007). При этом в пункте 1 самого договора указано, что на момент его заключения помещение имеет назначение "нежилое".
Кроме того, Общество полагает, что административным органом пропущен годичный срок привлечения к административной ответственности, установленный статьей 4.5 КоАП РФ.
Представитель ООО "Фортторг" в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.
Представитель Департамента в судебном заседании и в представленном в материалы дела письменном отзыве на доводы апелляционной жалобы возразила. Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.02.2011 считает законным и обоснованным, просила оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Из материалов дела коллегией установлено следующее.
07 сентября 2010 года (вх. N 29-23824) в Департамент поступило обращение гражданки Журавлевой Е.В. по вопросу эксплуатации жилого дома по ул. Полетаева, 6Б в г. Владивостоке, в связи с чем Департаментом проведена проверка соблюдения Обществом законодательства в области долевого строительства.
В ходе проверки административным органом установлено, что Общество, не имея разрешения на строительство, опубликованной проектной декларации и правоустанавливающих документов на участок, привлекло денежные средства гражданки Журавлевой Е.В. в сумме 3.770.000 руб. по предварительному договору купли-продажи от 05.03.2008 N 26 квартир, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б.
По факту выявленного нарушения 02.11.2010 в присутствии представителя Общества составлен протокол об административном правонарушении, которым действия общества квалифицированы по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
22 ноября 2010 года по результатам рассмотрения материалов административного дела Департаментом вынесено постановление N 90/2010 по делу об административном правонарушении, в соответствии с которым Общество признано виновным в совершении правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере 500.000 руб.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Рассмотрев требования Общества по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об их необоснованности, в связи с чем отказал в признании незаконным и отмене постановления Департамента N 90/2010 от 22.11.2010 по делу об административном правонарушении в области долевого строительства.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Оценив спорный договор и применив положения ст. 2, ч. 1 ст. 3, п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи квартир от 05.03.2008 N 26 по своей сути является именно договором участия в долевом строительстве.
Частью 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, кроме предусмотренного ч. 1 настоящей статьи случая, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В рассматриваемом случае из содержания договора следует, что целью осуществления Обществом строительства жилых домов не является приобретение недвижимого имущества в свою собственность. Согласно пункту 3 спорного договора Продавец (Общество) обязуется продать, а Покупатель (Журавлевой Е.В.) приобрести квартиры за 3.752.500 руб. Поскольку договор долевого участия в строительстве не предполагает приобретения застройщиком права собственности на недвижимость, договор купли-продажи квартир от 05.03.2008 N 26 является именно таким договором.
Оценив фактические обстоятельства дела и представленные доказательства, коллегия считает, что путем заключения предварительных договоров Общество привлекало для строительства многоквартирного дома средства граждан без разрешения на строительство. Таким образом, Общество неправомерно привлекало денежные средства граждан в целях строительства многоквартирного дома при несоблюдении положений законодательства об участии в долевом строительстве.
Доводы заявителя апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм права.
Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность юридических лиц за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в виде штрафа в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
Диспозиция указанной статьи предполагает привлечение к административной ответственности не только застройщика, который имеет право на строительство многоквартирных домов, и, следовательно, имеет право привлекать денежные средства физических лиц, но и лиц, которые выступают от имени застройщика, но не обладающими таким статусом, т.к. не имеют разрешение на строительство, не оформили право пользования земельным участком, на котором ведется строительство. Данные лица не обладают правом привлекать денежные средства граждан для целей строительства многоквартирных домов, в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Изучив материалы дела, коллегия апелляционного суда считает несостоятельным доводы Общества о том, что в его действиях отсутствует состав правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
В силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости.
В статье 3 Закона N 214-ФЗ определены условия, при соблюдении которых у застройщика возникает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
Согласно части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной документации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка.
Частью 2 этой же статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ООО "Фортторг" на момент подписания договора с Журавлевой Е.В. и внесения ею денежных средств не было получено разрешение на строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 19.01.2007 ООО Компания "Румас-Трейдинг" на основании договора купли-продажи N Д-086-01/59 приобрело на праве собственности земельный участок общей площадью 49561 кв. м в целях эксплуатации объектов недвижимости, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б.
08.06.2007 администрацией г. Владивостока ООО Компания "Румас-Трейдинг" было выдано разрешение на строительство NRU25304000-109/2007 по объектам реконструкции "спальные корпуса (лит. Б, В) под жилые дома", расположенным по адресу ул. Полетаева, 6Б в г. Владивостоке, сроком до 08.06.2009.
Постановлением администрации г. Владивостока от 08.09.2008 N 255 разрешение на строительство от 08.06.2007 NRU25304000-109/2007 было отменено.
10.10.2007 между заявителем и ООО Компания "Румас-Трейдинг" заключен договор купли-продажи четырехэтажного здания спального корпуса, общей площадью 2398,50 кв. м (лит. В), инвентарный номер: 05:401:002:000224210:0003, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б.
Заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил) и проектной документации отделом государственного строительного надзора по Владивостокскому городскому округу департамента не выдавалось.
05.03.2008 обществом и гражданкой Журавлевой Е.В. заключен предварительный договор N 26 купли-продажи двух квартир (условные номера 8 и 8А), расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 6Б, по которому обществом были привлечены денежные средства на общую сумму 3.770.000 руб.
Факт перечисления указанных денежных средств в кассу общества подтверждается копиями финансовых документов, а именно: копией квитанции к приходному кассовому ордеру от 05.03.2008 N 172 на сумму 1070000 руб., копией платежного поручения от 28.03.2008 N 956 на сумму 1200000 руб. и копией квитанции к приходному кассовому ордеру от 09.07.2008 N 304 на сумму 1500000 руб.
Кроме того, письмом от 27.01.2010 N 38 общество предложило указанному физическому лицу заключить основной договор купли-продажи квартиры и доплатить остаток от ранее уплаченной Журавлевой Е.В. суммы, что и было сделано последней по квитанциям к приходным кассовым ордерам от 14.04.2010 (л.д. 104).
Доказательств наличия у Общества разрешения на строительство, опубликованной проектной декларации, а также правоустанавливающих документов Общество не представило.
Таким образом, не имея права на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома, ввиду отсутствия у Общества разрешения на строительство объекта, последнее осуществило привлечение денежных средств Журавлевой Е.В.
В связи с чем, правильно установив, что Общество привлекло денежные средства гражданки Журавлевой Е.В. путем заключения с ней предварительного договора купли-продажи от 05.03.2008, который по своей сути является договором участия в долевом строительстве, при отсутствии у Общества разрешения на строительство, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии в действиях Общества состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
В силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых кодексом и законами субъекта Российской Федерации установлена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Как верно отметил суд первой инстанции, в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о наличии у заявителя каких-либо препятствий к исполнению обязанности, возложенной на него нормативным правовым актом, суд считает, что административным органом доказаны событие административного правонарушения и вина заявителя в его совершении.
Нарушений порядка привлечения Общества к административной ответственности коллегией не установлено. Размер наказания применен в пределах санкции части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Доводы заявителя о пропуске административным органом срока давности привлечения к ответственности, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и правомерно отклонены последним как несостоятельные по следующим основаниям.
Согласно материалам дела, факт нарушения Обществом требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за которое предусмотрена ответственность частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлен протоколом об административном правонарушении в области долевого строительства от 02.11.2010 (л.д. 73).
При этом момент совершения заявителем правонарушения определяется датой получения организацией в нарушение ст. 26 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" средств участника долевого строительства, которыми являются 05.03.2008 (л.д. 93), 28.03.2008 (л.д. 94), 09.07.2008 (л.д. 95), 17.12.2009, 24.03.2009, 14.04.2010 (л.д. 100-101, 104).
Таким образом, датой совершения правонарушения признаются 05.03.2008, 28.03.2008, 09.07.2008, 17.12.2009, 24.03.2009, 14.04.2010.
Данное правонарушение не относится к длящимся правонарушениям, как ошибочно посчитал суд первой инстанции, поскольку носит одномоментный характер и считается совершенным в момент получения средств участника долевого строительства, в отсутствие разрешения на строительство объекта инвестирования.
Согласно ст. 4.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев со дня совершения административного правонарушения, а за нарушение законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения.
Согласно материалам дела, постановление N 90/2010 от 22.11.2010 по делу об административном правонарушении в отношении Общества вынесено в рамках указанного срока, поскольку последний эпизод привлечения денежных средств Журавлевой Е.В. датирован 14.04.2010.
Таким образом, учитывая, что Общество привлечено к административной ответственности в рамках срока давности привлечения к такой ответственности, требования заявителя удовлетворению не подлежат.
Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.02.2011 по делу N А51-18687/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий:
Н.В.АЛФЕРОВА
Н.В.АЛФЕРОВА
Судьи:
Г.А.СИМОНОВА
Г.М.ГРАЧЕВ
Г.А.СИМОНОВА
Г.М.ГРАЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)