Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Членство в товариществе собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.09.2009,
дата изготовления постановления в полном объеме 28.09.2009
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Параскевовой С.А.,
судей: Винокуровой Н.В., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Батуриным В.А.
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Мельникова Е.В. - доверенность от 16.01.2009, Арчакова Ю.А. - доверенность от 16.01.2009,
рассмотрев апелляционную жалобу
ТСЖ "Региональное управление недвижимостью"
на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2009 по делу N А63-554/09-С3-18 (судья Чурилов А.П.)
по иску ЗАО "Тандер" (г. Краснодар) к ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" (г. Невинномысск),
третье лицо: Администрация города Невинномысска,
о признании незаконным решения ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, признании ничтожной сделки об управлении нежилыми помещениями в многоквартирном доме в части установления платы за содержание и ремонт общего имущества, а также за услуги по управлению многоквартирным домом,
установил:
На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Апанасенко, 9 г. Невинномысска (протокол N 1 от 10.07.2007) был выбран один из способов управления многоквартирным домом - товарищество собственников жилья ТСЖ "Региональное управление недвижимостью".
Между ЗАО "Тандер", имеющим в собственности нежилое помещение площадью 720 кв. метров в многоквартирном доме по ул. Апанасенко, 9, и ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" 17.06.2008 был заключен договор управления нежилым помещением в многоквартирном доме. Согласно условий заключенного договора ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" обязалось в течение срока, установленного договором, за плату выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, а собственник помещений обязался своевременно оплачивать оказанные услуги. В разделах 3 и 4 договора стороны оговорили права и обязанности, а в пункте 5.1.4. установили, что плата за содержание и ремонт общего имущества, а также за услуги по управлению многоквартирным домом, предусмотренные пунктом 3.1. настоящего договора, определяется сторонами и составляет 25 рублей с учетом НДС за 1 кв. м ежемесячно, что составляет 18 000 рублей. Дополнительным соглашением N 1 от 17.06.2008 стороны согласовали изложить п. 5.1.4. договора управления нежилыми помещениями в многоквартирном доме в следующей редакции:
"5.1.4. плата за содержание и ремонт общего имущества, а также за услуги по управлению многоквартирным домом, предусмотренные пунктом 3.1. настоящего договора, определяется сторонами и составляет 18 000 рублей ежемесячно. Товарищество освобождено от обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС на основании статьи 145 Налогового кодекса РФ, Уведомление от 20 июня 2008 года".
ЗАО "Тандер" обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" об обязании ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" предоставить протокол общего собрания членов ТСЖ, о признании незаконным решения ТСЖ об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, о признании ничтожной сделки об управлении нежилыми помещениями в многоквартирном доме между ЗАО "Тандер" и ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" от 17.06.2008 в части установления платы за содержание и ремонт общего имущества, а также за услуги по управлению многоквартирным домом.
Истец уточнил исковые требования и просил суд признать недействительным (ничтожным) п. 5.1.4. договора, изложенный в редакции дополнительного соглашения N 1 от 17.06.2008 к договору управления нежилым помещением в многоквартирном доме от 17.06.2008, как противоречащий закону, а также признать незаконным решение ТСЖ об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества (протокол N 2 от 10.03.2008).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2009 признан недействительным (ничтожным) пункт 5.1.4. договора управления нежилым помещением в многоквартирном доме от 17.06.2008, заключенного между ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" и ЗАО "Тандер", в согласованной сторонами редакции. В остальной части иска отказано. Принимая решение, суд исходил из того, что условие договора, содержащееся в пункте 5.1.4., согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, так как не соответствует требованию пункта 8 статьи 156 Жилищной кодекса Российской Федерации и пункту 13.7.9 Устава ТСЖ.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2009, ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований, считая, что собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, т.е. условия договора определяются сторонами самостоятельно и не зависят от решений общего собрания собственников. Кроме того, истец не имеет материального права на обращение в суд с настоящим иском.
В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Тандер" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, считая решение законным и обоснованным.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее, заслушав представителей истца, приходит к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Пункт 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ.
При этом в силу пункта 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья.
Согласно Протоколу N 2 от 10.03.2008 общего собрания членов ТСЖ "Региональное управление недвижимостью", был утвержден тариф на содержание и обслуживание многоквартирного дома для собственников жилых помещений (квартир) в размере 13 рублей за 1 кв. метр жилого помещения.
Поскольку общим собранием ТСЖ решения об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в сумме 25 рублей за 1 кв. м или 18 000 рублей в месяц не принималось, а правление ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" при заключении договора не вправе было самостоятельно определять указанный размер платы за содержание и ремонт общего имущества для собственника нежилого помещения, в связи с отнесением решения этого вопроса к исключительной компетенции общего собрания, то суд первой инстанции обоснованно признал пункт 5.1.4. договора управления заключенного между ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" и ЗАО "Тандер" 17.06.2008 в согласованной сторонами редакции недействительным (ничтожным), как не соответствующий требованиям закона и иных правовых актов.
Условие пункта 5.1.4. договора, в соответствии с которым "плата за содержание и ремонт общего имущества, а также за услуги по управлению многоквартирным домом, предусмотренные п. 3.1. настоящего договора, определяется сторонами..." является ничтожным, так как не соответствует требованию пункта 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункту 13.7.9 устава ТСЖ, в которых указано, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом ТСЖ, а согласно устава ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" установление размера и периодичности обязательных платежей и взносов членов товарищества отнесено к исключительной компетенции общего собрания.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что сделка может быть оспорена в суде только по иску членов ТСЖ, арбитражным апелляционным судом не принимается, поскольку он противоречит разъяснениям, содержащимся в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Так, в названном пункте указано, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено, а потому предусмотренных законом оснований для его отмены нет.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2009 по делу N А63-554/09-С3-18 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.А.ПАРАСКЕВОВА
Судьи
Г.В.КАЗАКОВА
Н.В.ВИНОКУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.09.2009 ПО ДЕЛУ N А63-554/09-С3-18
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом; Членство в товариществе собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2009 г. по делу N А63-554/09-С3-18
Резолютивная часть постановления объявлена 21.09.2009,
дата изготовления постановления в полном объеме 28.09.2009
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Параскевовой С.А.,
судей: Винокуровой Н.В., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Батуриным В.А.
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Мельникова Е.В. - доверенность от 16.01.2009, Арчакова Ю.А. - доверенность от 16.01.2009,
рассмотрев апелляционную жалобу
ТСЖ "Региональное управление недвижимостью"
на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2009 по делу N А63-554/09-С3-18 (судья Чурилов А.П.)
по иску ЗАО "Тандер" (г. Краснодар) к ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" (г. Невинномысск),
третье лицо: Администрация города Невинномысска,
о признании незаконным решения ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, признании ничтожной сделки об управлении нежилыми помещениями в многоквартирном доме в части установления платы за содержание и ремонт общего имущества, а также за услуги по управлению многоквартирным домом,
установил:
На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Апанасенко, 9 г. Невинномысска (протокол N 1 от 10.07.2007) был выбран один из способов управления многоквартирным домом - товарищество собственников жилья ТСЖ "Региональное управление недвижимостью".
Между ЗАО "Тандер", имеющим в собственности нежилое помещение площадью 720 кв. метров в многоквартирном доме по ул. Апанасенко, 9, и ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" 17.06.2008 был заключен договор управления нежилым помещением в многоквартирном доме. Согласно условий заключенного договора ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" обязалось в течение срока, установленного договором, за плату выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, а собственник помещений обязался своевременно оплачивать оказанные услуги. В разделах 3 и 4 договора стороны оговорили права и обязанности, а в пункте 5.1.4. установили, что плата за содержание и ремонт общего имущества, а также за услуги по управлению многоквартирным домом, предусмотренные пунктом 3.1. настоящего договора, определяется сторонами и составляет 25 рублей с учетом НДС за 1 кв. м ежемесячно, что составляет 18 000 рублей. Дополнительным соглашением N 1 от 17.06.2008 стороны согласовали изложить п. 5.1.4. договора управления нежилыми помещениями в многоквартирном доме в следующей редакции:
"5.1.4. плата за содержание и ремонт общего имущества, а также за услуги по управлению многоквартирным домом, предусмотренные пунктом 3.1. настоящего договора, определяется сторонами и составляет 18 000 рублей ежемесячно. Товарищество освобождено от обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС на основании статьи 145 Налогового кодекса РФ, Уведомление от 20 июня 2008 года".
ЗАО "Тандер" обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" об обязании ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" предоставить протокол общего собрания членов ТСЖ, о признании незаконным решения ТСЖ об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, о признании ничтожной сделки об управлении нежилыми помещениями в многоквартирном доме между ЗАО "Тандер" и ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" от 17.06.2008 в части установления платы за содержание и ремонт общего имущества, а также за услуги по управлению многоквартирным домом.
Истец уточнил исковые требования и просил суд признать недействительным (ничтожным) п. 5.1.4. договора, изложенный в редакции дополнительного соглашения N 1 от 17.06.2008 к договору управления нежилым помещением в многоквартирном доме от 17.06.2008, как противоречащий закону, а также признать незаконным решение ТСЖ об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества (протокол N 2 от 10.03.2008).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2009 признан недействительным (ничтожным) пункт 5.1.4. договора управления нежилым помещением в многоквартирном доме от 17.06.2008, заключенного между ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" и ЗАО "Тандер", в согласованной сторонами редакции. В остальной части иска отказано. Принимая решение, суд исходил из того, что условие договора, содержащееся в пункте 5.1.4., согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, так как не соответствует требованию пункта 8 статьи 156 Жилищной кодекса Российской Федерации и пункту 13.7.9 Устава ТСЖ.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2009, ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований, считая, что собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, т.е. условия договора определяются сторонами самостоятельно и не зависят от решений общего собрания собственников. Кроме того, истец не имеет материального права на обращение в суд с настоящим иском.
В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Тандер" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, считая решение законным и обоснованным.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее, заслушав представителей истца, приходит к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Пункт 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ.
При этом в силу пункта 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья.
Согласно Протоколу N 2 от 10.03.2008 общего собрания членов ТСЖ "Региональное управление недвижимостью", был утвержден тариф на содержание и обслуживание многоквартирного дома для собственников жилых помещений (квартир) в размере 13 рублей за 1 кв. метр жилого помещения.
Поскольку общим собранием ТСЖ решения об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в сумме 25 рублей за 1 кв. м или 18 000 рублей в месяц не принималось, а правление ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" при заключении договора не вправе было самостоятельно определять указанный размер платы за содержание и ремонт общего имущества для собственника нежилого помещения, в связи с отнесением решения этого вопроса к исключительной компетенции общего собрания, то суд первой инстанции обоснованно признал пункт 5.1.4. договора управления заключенного между ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" и ЗАО "Тандер" 17.06.2008 в согласованной сторонами редакции недействительным (ничтожным), как не соответствующий требованиям закона и иных правовых актов.
Условие пункта 5.1.4. договора, в соответствии с которым "плата за содержание и ремонт общего имущества, а также за услуги по управлению многоквартирным домом, предусмотренные п. 3.1. настоящего договора, определяется сторонами..." является ничтожным, так как не соответствует требованию пункта 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункту 13.7.9 устава ТСЖ, в которых указано, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом ТСЖ, а согласно устава ТСЖ "Региональное управление недвижимостью" установление размера и периодичности обязательных платежей и взносов членов товарищества отнесено к исключительной компетенции общего собрания.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что сделка может быть оспорена в суде только по иску членов ТСЖ, арбитражным апелляционным судом не принимается, поскольку он противоречит разъяснениям, содержащимся в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Так, в названном пункте указано, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено, а потому предусмотренных законом оснований для его отмены нет.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2009 по делу N А63-554/09-С3-18 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.А.ПАРАСКЕВОВА
Судьи
Г.В.КАЗАКОВА
Н.В.ВИНОКУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)