Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2011 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Волковой М.О., Тихоненко А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кумаевым А.В.
при участии в заседании:
- от Товарищества собственников жилья "ДОС 78": Свиридова Ю.В., представитель по доверенности от 17.02.2010 б/н;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Управдом": Овчинникова О.Н., представитель по доверенности от 19.11.2010 N 3-7.2/10;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "ДОС 78"
на решение от 17.06.2011
по делу N А73-2839/2011
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Усенко Ж.А.
по иску Товарищества собственников жилья "ДОС 78"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управдом"
об обязании передать техническую документацию
установил:
В Арбитражный суд Хабаровского края обратилось Товарищество собственников жилья "ДОС 78" (далее по тексту - ТСЖ "ДОС 78", истец, товарищество собственников жилья, ОГРН 1082724003548, адрес местонахождения: г. Хабаровск, квартал ДОС (Большой Аэродром) д. 76. 78) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управдом" (далее по тексту - ООО "Управдом", ответчик, ОГРН 1082723002955, адрес местонахождения: г. Хабаровск, квартал ДОС (Большой Аэродром), д. 20, 61) об обязании передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом N 76 по ул. ДОС (Большой Аэродром), а именно: технический паспорт на дом; техническую документацию на 4 лифта; документы (акты) о приемке результатов ремонтных работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно - технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям (при наличии).
Решением от 17.06.2011 в удовлетворении иска отказано.
ТСЖ "ДОС 78" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, ссылаясь на то, что суд неправильно применил нормы материального права, и что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Истец указывает, что собственниками многоквартирного дома N 76 были приняты решения о выборе способа управления домом, о расторжении договора управления МКЖД от 31.12.2009, данные решения не оспорены. Указывает, что как уполномоченное собственниками помещений лицо товарищество собственников жилья дважды обращалось к ответчику с сообщением о расторжении договора управления и требованием о передаче технической документации. Полагает, что собственники жилого дома N 76 по ул. ДОС реализовали свое право на односторонний отказ от исполнения договора от 31.12.2009, поскольку ООО "Управдом" ненадлежащим образом исполняет обязанности, предусмотренные пунктами договора: 1.1.1, 1.1.3, 1.3, 1.4, 4.1.1, 4.1.3, 4.2.3, 4.2.4, 4.3.11, и некачественно исполняло пункты 1.1.2, 1.2, 1.5, 4.1.2, 4.1.4, 4.3.3 Приложения N 2 к договору управления многоквартирным домом. Полагает несоответствующими материалам дела выводы суда первой инстанции об отсутствии нарушений ООО "Управдом" условий договора управления многоквартирным домом. Считает, что суд при вынесении решения вышел за пределы исковых требований, дав оценку протоколу общего собрания от 20.12.2010.
В дополнениях к апелляционной жалобе ТСЖ "ДОС 78" указывает, что судом не дана оценка действительности договора управления многоквартирным домом от 31.12.2009, ссылаясь на то, что собственниками многоквартирного дома не принималось решение о выборе управляющей компанией ООО "Управдом", не утверждались конкретные условия договора управления многоквартирным домом.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Управдом" возразило против удовлетворения апелляционной жалобы, сославшись на отсутствие у лица, подписавшего исковое заявление, соответствующих полномочий, на незаконность решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме N 76 по ул. ДОС (Большой Аэродром), что в указанном доме не создано товарищество собственников жилья, а также на то, что договор управления многоквартирным домом не расторгнут.
В заседании апелляционного суда представитель ТСЖ "ДОС 78" изложил доводы апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении, представитель ООО "Управдом" отклонил доводы жалобы и просил решение оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения, Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела договора управления многоквартирным домом от 01.04.2008 N 76, протокола внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 76 по ул. Большой Аэродром в форме заочного голосования от 30.03.2008. Ходатайство ответчика удовлетворено апелляционным судом на основании абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства, приобщенные к материалам дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.
01.11.2010 решением собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома N 76 по ул. ДОС (Большой Аэродром) в г. Хабаровске, проведенного в форме заочного голосования, были большинством голосов в 87,03% приняты решения о выборе способа управления многоквартирным домом - товарищество собственников жилья; о вступлении в ТСЖ "ДОС 78"; об утверждении Устава ТСЖ "ДОС 78" в новой редакции (т. 1 л.д. 15-19). Также приняты решения о выборе членов правления, ревизора ТСЖ, об утверждении размера платы за работы (услуги) по управлению, об утверждении порядка использования экономии по обязательным платежам, о создании фонда капитального ремонта многоквартирного дома, об определении места для размещения информации о проведении собраний собственников и принятых ими решений.
При этом довод ответчика о том, что товарищество собственников жилья в указанном доме не создано, апелляционным судом отклонен, как противоречащий подпункту 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также поскольку соответствующие изменения в Устав ТСЖ "ДОС 78" зарегистрированы ИФНС России по Железнодорожному району г. Хабаровска 12.11.2010, что подтверждается свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серии 27 N 001995672.
В декабре 2010 в связи с избранием нового способа управления домом, многочисленными обращениями собственников помещений жилого дома N 76 по ул. ДОС проведено собрание собственников жилых помещений. По результатам указанного собрания собственниками помещений, обладающими в совокупности 85,25% голосов от общего количества голосов всех собственников в названном жилом доме, было принято решение, оформленное протоколом от 20.12.2010 (т. 1 л.д. 21-23), о расторжении с 01.02.2011 договора управления многоквартирным домом с ООО "Управдом" за неисполнение пунктов: 1.1.1, 1.1.3, 1.3, 1.4, 4.1.1, 4.1.3, 4.2.3, 4.2.4, 4.3.11 договора и некачественное исполнение пунктов 1.1.2, 1.2, 1.5, 4.1.2, 4.1.4, 4.3.3 приложения N 2 к договору управления.
Кроме того, собственники помещений решили наделить ТСЖ "ДОС 78" полномочиями на представление их интересов по вопросам передачи технической документации на жилой дом, расторжения договора управления.
Доводы ответчика о незаконности решений собственников помещений в многоквартирном доме N 76, апелляционным судом не приняты, поскольку доказательства признания этих решений незаконными в установленном законом порядке ООО "Управдом" не представило, соответствующие требования не заявляло.
15.11.2010 ТСЖ "ДОС 78" письмом N 43 уведомило ООО "Управдом" о выборе собственниками помещений дома N 76 способа управления домом и сообщило о необходимости передать техническую документацию на жилой дом.
Письмами от 30.12.2010 N 47 (входящий N 1714), N 47 (входящий N 471) товарищество собственников жилья вновь обратилось в ООО "Управдом", сообщив о расторжении договора управления, о необходимости передать техническую документацию, и предложило обществу составить акт о состоянии общего имущества.
Отказ ответчика исполнить требования товарищества собственников жилья послужил основанием обращения ТСЖ "ДОС 78" в арбитражный суд.
При этом исковое заявление подписано председателем ТСЖ "ДОС 78" Любиченко С.Н. Согласно информационной выписке от 16.03.2011 N 31946 (т. 1 л.д. 76-82) из Единого государственного реестра юридических лиц Любиченко С.Н. является лицом, имеющим право действовать от имени товарищества без доверенности. В связи с чем довод ООО "Управдом" о подписании искового заявления неуполномоченным лицом отклонен.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ТСЖ "ДОС 78" не доказано ненадлежащее исполнение ООО "Управдом" обязанностей по договору управления многоквартирным домом N 76 от 31.12.2009.
Шестой арбитражный апелляционный суд находит, что апелляционная жалоба заявлена обоснованно, а обжалуемый судебный акт подлежит отмене.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался частями 2, 8, 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ).
Между тем, судом первой инстанции при разрешении спора не учтено следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Частью 3 названной статьи установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом согласно части 9 статьи 162 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
По смыслу приведенных положений жилищного законодательства изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией. Данный вывод согласуется со сформированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 15.07.2010 N 1093/10 правовой позицией, согласно которой недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом.
Из материалов дела видно, что собственники помещений многоквартирного дома N 76 по ул. ДОС 01.11.2010 приняли решение о выборе способа управления - товарищество собственников жилья (ТСЖ). 20.12.2010 собственниками принято решение о расторжении договора управления с ООО "Управдом" и о наделении ТСЖ "ДОС 78" полномочиями представлять интересы собственников по вопросам расторжения договора управления и передачи технической документации на многоквартирный дом.
В связи с этим товарищество собственников жилья уведомило управляющую организацию о выборе собственниками помещений в доме N 76 способа управления и о расторжении договора управления.
При этом из материалов дела не следует, что избранный собственниками помещений 01.11.2010 способ управления был изменен в соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ более поздним решением собственников квартир названного дома.
Кроме того, согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Согласно представленному представителем ответчика в заседание апелляционного суда протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 76 по ул. Большой Аэродром от 30.03.2008 собственниками помещений в указанном доме принято решение о выборе способа управления домом - управление управляющей организацией. При этом вопросы о выборе управляющей организацией ООО "Управдом", об утверждении условий договора управления в повестке дня не значатся.
Из текста договора управления многоквартирным домом от 31.12.2009 N Д76 (т. 1 л.д. 87-100) следует, что он заключен на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 76, ул. ДОС (Большой Аэродром).
Однако решение общего собрания собственников помещений названного дома о выборе ООО "Управдом" управляющей компанией, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом, принятое ранее даты, указанной в названном договоре, в материалах дела отсутствует.
Протокол очередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 76 (т. 1 л.д. 101-102) датирован 15.01.2010. Указанная в нем повестка дня не содержит вопроса о выборе управляющей компанией ООО "Управдом".
Кроме того, договор управления многоквартирным домом от 31.12.2009 N Д76, так же как и договор управления многоквартирным домом от 01.04.2008, в нарушение части 1 статьи 161 ЖК РФ заключен не с каждым собственником помещений в многоквартирном доме N 73, а путем оформления приложения N 1, подписанного представителем администрации г. Хабаровска, и Приложения N 1, в котором проставлены подписи граждан (т. 1 л.д. 92-93).
При таких обстоятельствах договор от 31.12.2009 N Д76 является ничтожной сделкой, как заключенный в нарушение части 1 статьи 162 ЖК РФ. Названный договор, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет правовых последствий, не может быть расторгнут.
Между тем, вышеперечисленным обстоятельствам дела суд первой инстанции оценку не дал.
Ссылка суда на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 необоснованна, так как изложенная в нем правовая позиция относится к спорам, связанным с применением статьи 8.2 ЖК РФ при разрешении судом вопроса о прекращении договора на управление многоквартирным домом в рамках одного из ранее выбранных способов управления, на что также указано в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.06.2011 N ВАС-4276/11.
Собственники помещений многоквартирного дома N 76 по ул. ДОС (Большой Аэродром) в г. Хабаровске приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом - ТСЖ и об отказе от договора, заключенного с ООО "Управдом", поставив об этом в известность управляющую компанию через уполномоченное ими лицо, чем реализовали право, предусмотренное законом. Следовательно, иск товарищества собственников жилья подлежал удовлетворению.
При установленном доводы ответчика о надлежащем исполнении договора управления многоквартирным домом от 31.12.2009 N Д76 не имеют правового значения для разрешения возникшего спора, учитывая установленное судом обстоятельство выбора собственниками помещений дома N 76 по ул. ДОС (Большой Аэродром) иного способа управления названным домом.
Иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения для разрешения возникшего спора и не влияют на выводы суда апелляционной инстанции.
Пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом управляющая компания обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
В силу пунктов 13, 14 Правил осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
Материалами дела подтверждается, что по актам приема-передачи 31.03.2008 (т. 2 л.д. 157-158) от Управления ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда в ООО "Управдом" переданы, в том числе технический паспорт на многоквартирный дом N 76 по ул. Большой Аэродром, техническая документация на 4 лифта в подъездах N 1, 2, 3, 4. Ответчиком в материалы дела представлены копии актов выполненных работ, обязанность проводить осмотры общего имущества установлена законом.
Поскольку установлено нарушение судом первой инстанции норм материального права, решение суда первой инстанции подлежит отмене, исковые требования - удовлетворению.
Судебные расходы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 17 июня 2011 года по делу N А73-2839/2011 отменить. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Управдом", ОГРН 1082723002955, передать Товариществу собственников жилья "ДОС 78", ОГРН 1082724003548, техническую документацию на многоквартирный жилой дом N 76 по ул. ДОС (Большой Аэродром) в г. Хабаровске: технический паспорт на дом; техническую документацию на 4 лифта; документы (акты) о приемке результатов ремонтных работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно - технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управдом" в пользу Товарищества собственников жилья "ДОС 78" 4000 рублей государственной пошлины по иску, 2000 рублей по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.08.2011 N 06АП-3204/2011 ПО ДЕЛУ N А73-2839/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2011 г. N 06АП-3204/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2011 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Волковой М.О., Тихоненко А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кумаевым А.В.
при участии в заседании:
- от Товарищества собственников жилья "ДОС 78": Свиридова Ю.В., представитель по доверенности от 17.02.2010 б/н;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Управдом": Овчинникова О.Н., представитель по доверенности от 19.11.2010 N 3-7.2/10;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "ДОС 78"
на решение от 17.06.2011
по делу N А73-2839/2011
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Усенко Ж.А.
по иску Товарищества собственников жилья "ДОС 78"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управдом"
об обязании передать техническую документацию
установил:
В Арбитражный суд Хабаровского края обратилось Товарищество собственников жилья "ДОС 78" (далее по тексту - ТСЖ "ДОС 78", истец, товарищество собственников жилья, ОГРН 1082724003548, адрес местонахождения: г. Хабаровск, квартал ДОС (Большой Аэродром) д. 76. 78) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управдом" (далее по тексту - ООО "Управдом", ответчик, ОГРН 1082723002955, адрес местонахождения: г. Хабаровск, квартал ДОС (Большой Аэродром), д. 20, 61) об обязании передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом N 76 по ул. ДОС (Большой Аэродром), а именно: технический паспорт на дом; техническую документацию на 4 лифта; документы (акты) о приемке результатов ремонтных работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно - технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям (при наличии).
Решением от 17.06.2011 в удовлетворении иска отказано.
ТСЖ "ДОС 78" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, ссылаясь на то, что суд неправильно применил нормы материального права, и что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Истец указывает, что собственниками многоквартирного дома N 76 были приняты решения о выборе способа управления домом, о расторжении договора управления МКЖД от 31.12.2009, данные решения не оспорены. Указывает, что как уполномоченное собственниками помещений лицо товарищество собственников жилья дважды обращалось к ответчику с сообщением о расторжении договора управления и требованием о передаче технической документации. Полагает, что собственники жилого дома N 76 по ул. ДОС реализовали свое право на односторонний отказ от исполнения договора от 31.12.2009, поскольку ООО "Управдом" ненадлежащим образом исполняет обязанности, предусмотренные пунктами договора: 1.1.1, 1.1.3, 1.3, 1.4, 4.1.1, 4.1.3, 4.2.3, 4.2.4, 4.3.11, и некачественно исполняло пункты 1.1.2, 1.2, 1.5, 4.1.2, 4.1.4, 4.3.3 Приложения N 2 к договору управления многоквартирным домом. Полагает несоответствующими материалам дела выводы суда первой инстанции об отсутствии нарушений ООО "Управдом" условий договора управления многоквартирным домом. Считает, что суд при вынесении решения вышел за пределы исковых требований, дав оценку протоколу общего собрания от 20.12.2010.
В дополнениях к апелляционной жалобе ТСЖ "ДОС 78" указывает, что судом не дана оценка действительности договора управления многоквартирным домом от 31.12.2009, ссылаясь на то, что собственниками многоквартирного дома не принималось решение о выборе управляющей компанией ООО "Управдом", не утверждались конкретные условия договора управления многоквартирным домом.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Управдом" возразило против удовлетворения апелляционной жалобы, сославшись на отсутствие у лица, подписавшего исковое заявление, соответствующих полномочий, на незаконность решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме N 76 по ул. ДОС (Большой Аэродром), что в указанном доме не создано товарищество собственников жилья, а также на то, что договор управления многоквартирным домом не расторгнут.
В заседании апелляционного суда представитель ТСЖ "ДОС 78" изложил доводы апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении, представитель ООО "Управдом" отклонил доводы жалобы и просил решение оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения, Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела договора управления многоквартирным домом от 01.04.2008 N 76, протокола внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 76 по ул. Большой Аэродром в форме заочного голосования от 30.03.2008. Ходатайство ответчика удовлетворено апелляционным судом на основании абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства, приобщенные к материалам дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.
01.11.2010 решением собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома N 76 по ул. ДОС (Большой Аэродром) в г. Хабаровске, проведенного в форме заочного голосования, были большинством голосов в 87,03% приняты решения о выборе способа управления многоквартирным домом - товарищество собственников жилья; о вступлении в ТСЖ "ДОС 78"; об утверждении Устава ТСЖ "ДОС 78" в новой редакции (т. 1 л.д. 15-19). Также приняты решения о выборе членов правления, ревизора ТСЖ, об утверждении размера платы за работы (услуги) по управлению, об утверждении порядка использования экономии по обязательным платежам, о создании фонда капитального ремонта многоквартирного дома, об определении места для размещения информации о проведении собраний собственников и принятых ими решений.
При этом довод ответчика о том, что товарищество собственников жилья в указанном доме не создано, апелляционным судом отклонен, как противоречащий подпункту 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также поскольку соответствующие изменения в Устав ТСЖ "ДОС 78" зарегистрированы ИФНС России по Железнодорожному району г. Хабаровска 12.11.2010, что подтверждается свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серии 27 N 001995672.
В декабре 2010 в связи с избранием нового способа управления домом, многочисленными обращениями собственников помещений жилого дома N 76 по ул. ДОС проведено собрание собственников жилых помещений. По результатам указанного собрания собственниками помещений, обладающими в совокупности 85,25% голосов от общего количества голосов всех собственников в названном жилом доме, было принято решение, оформленное протоколом от 20.12.2010 (т. 1 л.д. 21-23), о расторжении с 01.02.2011 договора управления многоквартирным домом с ООО "Управдом" за неисполнение пунктов: 1.1.1, 1.1.3, 1.3, 1.4, 4.1.1, 4.1.3, 4.2.3, 4.2.4, 4.3.11 договора и некачественное исполнение пунктов 1.1.2, 1.2, 1.5, 4.1.2, 4.1.4, 4.3.3 приложения N 2 к договору управления.
Кроме того, собственники помещений решили наделить ТСЖ "ДОС 78" полномочиями на представление их интересов по вопросам передачи технической документации на жилой дом, расторжения договора управления.
Доводы ответчика о незаконности решений собственников помещений в многоквартирном доме N 76, апелляционным судом не приняты, поскольку доказательства признания этих решений незаконными в установленном законом порядке ООО "Управдом" не представило, соответствующие требования не заявляло.
15.11.2010 ТСЖ "ДОС 78" письмом N 43 уведомило ООО "Управдом" о выборе собственниками помещений дома N 76 способа управления домом и сообщило о необходимости передать техническую документацию на жилой дом.
Письмами от 30.12.2010 N 47 (входящий N 1714), N 47 (входящий N 471) товарищество собственников жилья вновь обратилось в ООО "Управдом", сообщив о расторжении договора управления, о необходимости передать техническую документацию, и предложило обществу составить акт о состоянии общего имущества.
Отказ ответчика исполнить требования товарищества собственников жилья послужил основанием обращения ТСЖ "ДОС 78" в арбитражный суд.
При этом исковое заявление подписано председателем ТСЖ "ДОС 78" Любиченко С.Н. Согласно информационной выписке от 16.03.2011 N 31946 (т. 1 л.д. 76-82) из Единого государственного реестра юридических лиц Любиченко С.Н. является лицом, имеющим право действовать от имени товарищества без доверенности. В связи с чем довод ООО "Управдом" о подписании искового заявления неуполномоченным лицом отклонен.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ТСЖ "ДОС 78" не доказано ненадлежащее исполнение ООО "Управдом" обязанностей по договору управления многоквартирным домом N 76 от 31.12.2009.
Шестой арбитражный апелляционный суд находит, что апелляционная жалоба заявлена обоснованно, а обжалуемый судебный акт подлежит отмене.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался частями 2, 8, 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ).
Между тем, судом первой инстанции при разрешении спора не учтено следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Частью 3 названной статьи установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом согласно части 9 статьи 162 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
По смыслу приведенных положений жилищного законодательства изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией. Данный вывод согласуется со сформированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 15.07.2010 N 1093/10 правовой позицией, согласно которой недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом.
Из материалов дела видно, что собственники помещений многоквартирного дома N 76 по ул. ДОС 01.11.2010 приняли решение о выборе способа управления - товарищество собственников жилья (ТСЖ). 20.12.2010 собственниками принято решение о расторжении договора управления с ООО "Управдом" и о наделении ТСЖ "ДОС 78" полномочиями представлять интересы собственников по вопросам расторжения договора управления и передачи технической документации на многоквартирный дом.
В связи с этим товарищество собственников жилья уведомило управляющую организацию о выборе собственниками помещений в доме N 76 способа управления и о расторжении договора управления.
При этом из материалов дела не следует, что избранный собственниками помещений 01.11.2010 способ управления был изменен в соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ более поздним решением собственников квартир названного дома.
Кроме того, согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Согласно представленному представителем ответчика в заседание апелляционного суда протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 76 по ул. Большой Аэродром от 30.03.2008 собственниками помещений в указанном доме принято решение о выборе способа управления домом - управление управляющей организацией. При этом вопросы о выборе управляющей организацией ООО "Управдом", об утверждении условий договора управления в повестке дня не значатся.
Из текста договора управления многоквартирным домом от 31.12.2009 N Д76 (т. 1 л.д. 87-100) следует, что он заключен на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 76, ул. ДОС (Большой Аэродром).
Однако решение общего собрания собственников помещений названного дома о выборе ООО "Управдом" управляющей компанией, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом, принятое ранее даты, указанной в названном договоре, в материалах дела отсутствует.
Протокол очередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 76 (т. 1 л.д. 101-102) датирован 15.01.2010. Указанная в нем повестка дня не содержит вопроса о выборе управляющей компанией ООО "Управдом".
Кроме того, договор управления многоквартирным домом от 31.12.2009 N Д76, так же как и договор управления многоквартирным домом от 01.04.2008, в нарушение части 1 статьи 161 ЖК РФ заключен не с каждым собственником помещений в многоквартирном доме N 73, а путем оформления приложения N 1, подписанного представителем администрации г. Хабаровска, и Приложения N 1, в котором проставлены подписи граждан (т. 1 л.д. 92-93).
При таких обстоятельствах договор от 31.12.2009 N Д76 является ничтожной сделкой, как заключенный в нарушение части 1 статьи 162 ЖК РФ. Названный договор, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет правовых последствий, не может быть расторгнут.
Между тем, вышеперечисленным обстоятельствам дела суд первой инстанции оценку не дал.
Ссылка суда на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 необоснованна, так как изложенная в нем правовая позиция относится к спорам, связанным с применением статьи 8.2 ЖК РФ при разрешении судом вопроса о прекращении договора на управление многоквартирным домом в рамках одного из ранее выбранных способов управления, на что также указано в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.06.2011 N ВАС-4276/11.
Собственники помещений многоквартирного дома N 76 по ул. ДОС (Большой Аэродром) в г. Хабаровске приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом - ТСЖ и об отказе от договора, заключенного с ООО "Управдом", поставив об этом в известность управляющую компанию через уполномоченное ими лицо, чем реализовали право, предусмотренное законом. Следовательно, иск товарищества собственников жилья подлежал удовлетворению.
При установленном доводы ответчика о надлежащем исполнении договора управления многоквартирным домом от 31.12.2009 N Д76 не имеют правового значения для разрешения возникшего спора, учитывая установленное судом обстоятельство выбора собственниками помещений дома N 76 по ул. ДОС (Большой Аэродром) иного способа управления названным домом.
Иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения для разрешения возникшего спора и не влияют на выводы суда апелляционной инстанции.
Пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом управляющая компания обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
В силу пунктов 13, 14 Правил осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
Материалами дела подтверждается, что по актам приема-передачи 31.03.2008 (т. 2 л.д. 157-158) от Управления ЖКХ и эксплуатации жилищного фонда в ООО "Управдом" переданы, в том числе технический паспорт на многоквартирный дом N 76 по ул. Большой Аэродром, техническая документация на 4 лифта в подъездах N 1, 2, 3, 4. Ответчиком в материалы дела представлены копии актов выполненных работ, обязанность проводить осмотры общего имущества установлена законом.
Поскольку установлено нарушение судом первой инстанции норм материального права, решение суда первой инстанции подлежит отмене, исковые требования - удовлетворению.
Судебные расходы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 17 июня 2011 года по делу N А73-2839/2011 отменить. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Управдом", ОГРН 1082723002955, передать Товариществу собственников жилья "ДОС 78", ОГРН 1082724003548, техническую документацию на многоквартирный жилой дом N 76 по ул. ДОС (Большой Аэродром) в г. Хабаровске: технический паспорт на дом; техническую документацию на 4 лифта; документы (акты) о приемке результатов ремонтных работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно - технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управдом" в пользу Товарищества собственников жилья "ДОС 78" 4000 рублей государственной пошлины по иску, 2000 рублей по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
М.О.ВОЛКОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)