Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2010 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Садовникова А.В. и Трифоновой Л.А., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников жилья "На Газетном" - Мандрыкина С.П. (доверенность от 02.11.2009), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Комплекс 1" - Невского И.А. (доверенность от 22.12.2008), в отсутствие ответчиков: Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, муниципального учреждения "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района города Ростова-на-Дону", общества с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Шериф"", третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости города Ростова-на-Дону, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.11.2009 (судья Авдеев В.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2010 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.) по делу N А53-5647/2009, установил следующее.
ТСЖ "На Газетном" (далее - истец, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент), МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" (далее - учреждение), ООО "Комплекс 1" (далее - общество), ООО "Охранное предприятие "Шериф"" (далее - предприятие) со следующими требованиями:
1) признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 92/85 по пер. Газетному в г. Ростове-на-Дону на нежилые помещения:
- - подвала (литера А1): N 1 - коридор площадью 15,4 кв. м, N 2 - коридор площадью 16,4 кв. м, N 3 - коридор площадью 13,7 кв. м, N 4 - оружейную площадью 4,6 кв. м, N 5 - приемную площадью 11,6 кв. м, N 6 - столовую площадью 17,3 кв. м, N 7 - кабинет 17,8 кв. м, N 1а - комнату охраны площадью 13,1 кв. м, N 1б - коридор площадью 3,1 кв. м, N 1в - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1г - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1д - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 2а - кабинет площадью 8,3 кв. м, N 2б - кабинет площадью 16,3 кв. м, N 3а - кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3б - кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3в - кабинет площадью 11,1 кв. м, N 4а - коридор площадью 4,4 кв. м, N 4б - кабинет площадью 11,5 кв. м, N 4в - оружейную площадью 4,6 кв. м, N 5а - подсобное помещение площадью 8,2 кв. м, N 5б - кабинет площадью 9,3 кв. м, N 5в - кабинет площадью 9,2 кв. м, N 6а - коридор площадью 9,3 кв. м, N 6б - подсобное помещение площадью 2,5 кв. м, N 6в - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6г - подсобное помещение площадью 3,6 кв. м, N 6д - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6е - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6ж - подсобное помещение площадью 1,2 кв. м, N 6з - коридор площадью 6,3 кв. м, N 7а - коридор площадью 2,9 кв. м, N 7б - подсобное помещение площадью 2,8 кв. м, N 7в - коридор площадью 5,2 кв. м, N 7г - кабинет площадью 5,3 кв. м, N 7д - кабинет площадью 6,6 кв. м, общей площадью 277,4 кв. м;
- - цокольного этажа (литера А): N 28а площадью 13,3 кв. м, N 1 площадью 3,0 кв. м, N 2 - коридор площадью 8,4 кв. м, N 3 площадью 7,4 кв. м, N 4 площадью 1,4 кв. м, N 5 площадью 1,5 кв. м, N 6 площадью 1,7 кв. м, N 7 площадью 1,4 кв. м, N 8 - 28, общей площадью 236 кв. м.
2) передать товариществу нежилые помещения, являющиеся общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85:
- - подвал (литера А1) площадью 283,3 кв. м, а именно комнаты: N 1 - коридор площадью 15,4 кв. м, N 2 - коридор площадью 16,4 кв. м, N 3 - коридор площадью 13,7 кв. м, N 4 - оружейную площадью 4,6 кв. м, N 5 - приемную площадью 11,6 кв. м, N 6 - столовую площадью 17,3 кв. м, N 7 - кабинет 17,8 кв. м, N 1а - комнату охраны площадью 13,1 кв. м, N 1б - коридор площадью 3,1 кв. м, N 1в - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1г - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1д - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 2а - кабинет площадью 8,3 кв. м, N 2б - кабинет площадью 16,3 кв. м, N 3а - кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3б - кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3в - кабинет площадью 11,1 кв. м, N 4а - коридор площадью 4,4 кв. м, N 4б - кабинет площадью 11,5 кв. м, N 4в - оружейную площадью 4,6 кв. м, N 5а - подсобное помещение площадью 8,2 кв. м, N 5б - кабинет площадью 9,3 кв. м; N 5в - кабинет площадью 9,2 кв. м, N 6а - коридор площадью 9,3 кв. м, N 6б - подсобное помещение площадью 2,5 кв. м, N 6в - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6г - подсобное помещение площадью 3,6 кв. м, N - 6д туалет площадью 1,2 кв. м, N 6е - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6ж - подсобное помещение площадью 1,2 кв. м, N 6з - коридор площадью 6,3 кв. м, N 7а - коридор площадью 2,9 кв. м, N 7б - подсобное помещение площадью 2,8 кв. м, N 7в - коридор площадью 5,2 кв. м, N 7г - кабинет площадью 5,3 кв. м, N 7д - кабинет площадью 6,6 кв. м;
- - цокольный этаж (литера А) площадью 267,3 кв. м, комнаты: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 11а, 11 - 14, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19а, 20, 25, 25а, 26а, 27, 27а, 28а с исключением из состава казны г. Ростова-на-Дону и из реестра объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону;
3) признать недействительной ничтожную сделку - договор аренды от 27.04.2007 N 1929-7, заключенный департаментом, учреждением и предприятием; применить последствия недействительности сделки, а именно: выселить предприятие из нежилых помещений подвала N 1 - 7д общей площадью 283,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85 (литера А1);
4) признать недействительной ничтожную сделку - договор аренды от 01.01.2007 N 2947-7, заключенный департаментом, учреждением и обществом; применить последствия недействительности сделки, а именно: выселить общество из нежилых помещений цокольного этажа N 1 - 28а площадью 267,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный 92/85 (литера А);
5) взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6 тыс. рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 32 тыс. рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 тыс. рублей (уточненные исковые требования, заявленные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Иск мотивирован отнесением спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома и отсутствием у департамента и учреждения права распоряжаться спорными помещениями, а также отсутствием у арендаторов правовых оснований для использования соответствующих помещений в силу ничтожности договоров аренды.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.11.2009 иск удовлетворен частично: суд признал право общей собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 92/85 по пер. Газетному в г. Ростове-на-Дону на нежилые помещения подвала (литера А1): N 1 - коридор площадью 15,4 кв. м, N 2 - коридор площадью 16,4 кв. м, N 3 - коридор площадью 13,7 кв. м, N 4 - оружейную площадью 4,6 кв. м, N 5 - приемную площадью 11,6 кв. м, N 6 - столовую площадью 17,3 кв. м, N 7 - кабинет 17,8 кв. м, N 1а - комнату охраны площадью 13,1 кв. м, N 1б - коридор площадью 3,1 кв. м, N 1в - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1г - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1д - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 2а - кабинет площадью 8,3 кв. м, N 2б - кабинет площадью 16,3 кв. м, N 3а - кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3б - кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3в - кабинет площадью 11,1 кв. м, N 4а - коридор площадью 4,4 кв. м, N 46 - кабинет площадью 11,5 кв. м, N 4в - оружейную площадью 4,5 кв. м, N 5а - подсобное помещение площадью 8,2 кв. м, N 5б - кабинет площадью 9,3 кв. м, N 5в - кабинет площадью 9,2 кв. м, N 6а - коридор площадью 9,3 кв. м, N 6б - подсобное помещение площадью 2,5 кв. м, N 6в - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6г - подсобное помещение площадью 3,6 кв. м, N 6д - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6е - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6ж - подсобное помещение площадью 1,2 кв. м, N 6з - коридор площадью 6,3 кв. м, N 7а - коридор площадью 2,9 кв. м, N 7б - подсобное помещение площадью 2,8 кв. м, N 7в - коридор площадью 5,2 кв. м, N 7г - кабинет площадью 5,3 кв. м, N 7д - кабинет площадью 6,6 кв. м, общей площадью 277,4 кв. м. В остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции, оценив заключение судебной строительно-технической экспертизы, установившей предназначение помещений подвала для эксплуатации и обслуживания части дома, расположенной над ним, пришел к выводу об обоснованности соответствующей части требований. В удовлетворении остальных требований отказано, так как эксперт установил, что помещения цокольного этажа технологически автономны от систем инженерного оборудования общего пользования; доказательства пользования предприятием подвальными помещениями отсутствуют.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2010 решение от 19.11.2009 отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительной ничтожной сделки - договора аренды от 27.04.2007 N 1929-7, заключенного департаментом, учреждением и предприятием; применении последствий недействительности сделки. Указанный договор аренды признан недействительным, суд обязал предприятие освободить нежилые помещения подвала (литера А1) - N 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, 5б, 5в, 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 6ж, 6з, 7а, 7б, 7в, 7г, 7д, 7 (под) и коридор (5,9 кв. м), расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85.
С департамента в пользу товарищества взыскано 18 тыс. рублей, с учреждения 1 тыс. рублей, с предприятия 15 рублей судебных расходов. Товариществу из федерального бюджета возвращено 57 250 рублей излишне уплаченной государственной пошлины. В остальной части решение оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что департамент и учреждение не имели полномочий на заключение договора аренды от 27.04.2006 N 1929-7; доказательства возвращения предприятием спорных объектов товариществу в материалах дела отсутствуют. Истец не доказал, что помещения цокольного этажа не относятся к общему имуществу дома. В отношении подвального помещения иск удовлетворен, так как названное имущество исключено из реестра муниципальной собственности, в силу закона принадлежит собственникам квартир и никем не оспаривается.
Законность и обоснованность признания права общей собственности на подвальные помещения в многоквартирном жилом доме N 92/85 по пер. Газетному в г. Ростове-на-Дону судом апелляционной инстанции не проверялась, поскольку жалоба не содержала соответствующих доводов, а лица, участвующие в деле, не заявили возражений относительно рассмотрения апелляционной жалобы в рамках ее доводов.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 19.11.2009 и постановление от 22.03.2010, в удовлетворении иска отказать. По мнению заявителя, суды не учли, что в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество собственников помещений жилого дома может находиться в их общей долевой собственности, но не в собственности товарищества собственников жилья. Товариществом заявлен иск о признании за ним права общей долевой собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме, однако суд первой инстанции удовлетворил требование о признании права собственности собственников жилых помещений. Товарищество не вправе заявлять иск о признании права собственности на спорные помещения. Суды не приняли во внимание тот факт, что помещения общей площадью 283,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85 (литера А1), являлись муниципальной собственностью, о чем свидетельствует выписка из реестра муниципальной собственности от 22.04.2009 N ИЗ-8986/9; на основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 22.05.2009 N 1936 названные помещения исключены из муниципальной собственности, поэтому в 2007 году муниципальное образование вправе было совершать оспариваемые товариществом сделки. Судами неверно применены положения пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому возвращение полученного имеет двусторонний характер. Судом апелляционной инстанции неверно распределены судебные расходы по проведению экспертизы, поскольку департамент фактически признал требования в отношении помещений подвала, следовательно, необходимость проведения экспертизы в соответствующей части отсутствовала.
В судебном заседании представитель товарищества возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения, представитель общества просил судебные акты в части требований, адресованных ему оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Предприятие и общество представили отзывы на кассационную жалобу, предприятие в своем отзыве просило отменить судебные акты, в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, первоначально жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: пер. Газетный/Тельмана, 158, зарегистрирован как государственная собственность за Ростоблдорстрой ДСУ-2 на основании копии акта бессрочного пользования от 19.12.1968, акта приемки Госархстройконтроля от 30.06.1972, решения ГИК от 26.03.1975 N 204, в подтверждение чего выдано регистрационное удостоверение БТИ от 26.12.1975 N 129/4 и произведена запись в реестровую книгу под N г/у 9-83. Впоследствии, указанный жилой многоквартирный дом зарегистрирован на праве государственной собственности за Управлением жилищного хозяйства Октябрьского района на основании приказа городского жилищного управления от 01.04.1976 N 76, решения Исполнительного комитета Октябрьского районного Совета депутатов трудящихся от 12.05.1976 N 1139.
На основании решения малого совета Ростовского-на-Дону городского совета народных депутатов от 30.07.1992 N 12/7 нежилое помещение (литера А) площадью 236,4 кв. м и нежилое помещение (литера АА1) площадью 267,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85 включены в реестр муниципальной собственности.
16 октября 2007 года инспекцией Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону внесена запись о государственной регистрации в качестве юридического лица товарищества собственников жилья "На Газетном".
27 апреля 2006 года департаментом (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и предприятием (арендатор) заключен договор аренды N 1929-7 (далее - договор N 1929-7; т. 2, л. д. 25 - 27) нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85 (литера А1), под офис на срок до 01.04.2016.
Договор N 1929-7 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 14.06.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
1 января 2008 года департаментом (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 4773-7 (далее - договор N 4773-7; т. 2, л. д. 21 - 23) нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85 (литера А), под офис на срок до 25.12.2008.
5 марта 2008 года председатель товарищества обратился с заявлением N 5/3 в департамент об осуществлении передачи помещений подвала и цокольного этажа на баланс товарищества, поскольку в них расположены инженерные коммуникации, обслуживающие все здание. Письмом от 07.04.2008 N ИЗ-7331/10 департамент сообщил, что в соответствии с распоряжением мэра г. Ростова-на-Дону от 07.09.2007 N 205 "О приведении в соответствие с действующим законодательством реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" администрацией Октябрьского района г. Ростова-на-Дону проводится инвентаризация по определению имущества, относящегося к общей долевой собственности жильцов. По результатам проведенной инвентаризации и предложению учреждения в случае отнесения нежилых подвальных помещений муниципальной собственности по адресу: пер. Газетный, 92/85 к общей долевой собственности жильцов указанные помещения будут исключены из реестра объектов муниципальной собственности и переданы в общую долевую собственность, о чем товариществу будет сообщено дополнительно.
Письмами от 17.02.2009 N ИЗ-3216/9 и 03.03.2009 N ИЗ-4260/10 департамент также сообщил истцу о том, что в соответствии с распоряжением мэра г. Ростова-на-Дону от 07.09.2007 N 205 при администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону действует специальная комиссия по рассмотрению вопросов о возможности отнесения нежилых помещений к имуществу собственников многоквартирных домов согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Письмом от 03.03.2009 N ИЗ-4260/10 департамент предложил истцу обратиться в соответствующую комиссию по вопросу об отнесении спорных помещений к имуществу собственников многоквартирного дома, указав, что при положительном решении вопроса на комиссии и предоставлении балансодержателем объекта необходимого пакета документов департамент исключит соответствующие помещения из реестра муниципальной собственности.
В связи с отсутствием результата внесудебного разрешения вопроса истец обратился в суд с иском.
Суд апелляционной инстанции, полно и всесторонне исследовав материалы дела, сделал законный и обоснованный вывод о недействительности договора N 1929-7, наличии оснований для возврата имущества по указанной сделке.
При разрешении спора суды, основываясь на результатах проведенной по настоящему делу экспертизы (т. 2, л. д. 81 - 89), пришли к обоснованному выводу о том, что нежилые помещения, переданные предприятию, предназначены для обслуживания всего многоквартирного жилого дома, поэтому относятся к общему имуществу собственников помещений в этом доме.
Согласно статье 289, пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В силу пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума от 15.12.2009 N 12537/09, при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.
К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.
Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы от 23.07.2009 N 235/100/1 (т. 2, л. д. 88), помещения подвала (литера А1), занимаемые предприятием, предназначены для обслуживания части дома, расположенного над ним.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что товарищество не вправе заявлять иск о признании права общей собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме, несостоятелен ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации). Выполнение данной обязанности не возможно без осуществления товариществом полномочий по представлению законных интересов собственников в арбитражном суде.
Более того, в пункте 1.2 устава товарищества (т. 1, л. д. 9) в качестве его функций установлена обязанность осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома.
При этом собственники помещений в доме предоставили товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Таким образом, товарищество обязано принимать меры, необходимые для реализации прав владения и пользования общим имуществом в многоквартирном доме.
Как следует из содержания резолютивной части решения от 19.11.2009, суд признал право общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит только собственникам помещений, но не товариществу.
Судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что признание права собственности в качестве способа судебной защиты подлежит применению тогда, когда соответствующий вещно-правовой титул у истца имеется, однако оспаривается иными лицами.
При таком способе защиты право не возникает в силу его признания судом в момент вступления судебного акта в силу, а лишь констатируется судом, установившим основания возникновения такого права.
Довод департамента о том, что у муниципального образования в 2007 году имелись полномочия по распоряжению имуществом, являющимся предметом договора N 1929-7, поскольку до 22.05.2009 это имущество находилось в муниципальной собственности, о чем свидетельствуют соответствующие выписки и реестра муниципальной собственности, ошибочен ввиду следующего.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Названное имущество в силу закона относится к общему имуществу дома и является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, независимо от государственной регистрации такого права, а возмездный договор по отчуждению этого имущества департаментом является ничтожной сделкой.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно применил пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не находит подтверждения в материалах дела.
Как видно из текста оспариваемого постановления (т. 4, л. д. 12), суд апелляционной инстанции констатировал факт недействительности договора N 1929-7, установив, что какие-либо законные основания нахождения предприятия в соответствующих спорных помещениях, отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции правомерно возложил обязанность по частичному возмещению судебных расходов по проведению экспертизы на департамент, поскольку, как верно указал суд апелляционной инстанции, при наличии судебного спора о праве на помещения в многоквартирном доме, установление назначения этих помещений входило в предмет судебного исследования вне зависимости от действий по исключению их из реестра муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Суд кассационной инстанции считает, что основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2010 по делу N А53-5647/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 11.06.2010 ПО ДЕЛУ N А53-5647/2009
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2010 г. по делу N А53-5647/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2010 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2010 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Садовникова А.В. и Трифоновой Л.А., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников жилья "На Газетном" - Мандрыкина С.П. (доверенность от 02.11.2009), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Комплекс 1" - Невского И.А. (доверенность от 22.12.2008), в отсутствие ответчиков: Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, муниципального учреждения "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района города Ростова-на-Дону", общества с ограниченной ответственностью "Охранное предприятие "Шериф"", третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости города Ростова-на-Дону, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.11.2009 (судья Авдеев В.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2010 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.) по делу N А53-5647/2009, установил следующее.
ТСЖ "На Газетном" (далее - истец, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент), МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Октябрьского района г. Ростова-на-Дону" (далее - учреждение), ООО "Комплекс 1" (далее - общество), ООО "Охранное предприятие "Шериф"" (далее - предприятие) со следующими требованиями:
1) признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 92/85 по пер. Газетному в г. Ростове-на-Дону на нежилые помещения:
- - подвала (литера А1): N 1 - коридор площадью 15,4 кв. м, N 2 - коридор площадью 16,4 кв. м, N 3 - коридор площадью 13,7 кв. м, N 4 - оружейную площадью 4,6 кв. м, N 5 - приемную площадью 11,6 кв. м, N 6 - столовую площадью 17,3 кв. м, N 7 - кабинет 17,8 кв. м, N 1а - комнату охраны площадью 13,1 кв. м, N 1б - коридор площадью 3,1 кв. м, N 1в - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1г - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1д - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 2а - кабинет площадью 8,3 кв. м, N 2б - кабинет площадью 16,3 кв. м, N 3а - кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3б - кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3в - кабинет площадью 11,1 кв. м, N 4а - коридор площадью 4,4 кв. м, N 4б - кабинет площадью 11,5 кв. м, N 4в - оружейную площадью 4,6 кв. м, N 5а - подсобное помещение площадью 8,2 кв. м, N 5б - кабинет площадью 9,3 кв. м, N 5в - кабинет площадью 9,2 кв. м, N 6а - коридор площадью 9,3 кв. м, N 6б - подсобное помещение площадью 2,5 кв. м, N 6в - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6г - подсобное помещение площадью 3,6 кв. м, N 6д - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6е - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6ж - подсобное помещение площадью 1,2 кв. м, N 6з - коридор площадью 6,3 кв. м, N 7а - коридор площадью 2,9 кв. м, N 7б - подсобное помещение площадью 2,8 кв. м, N 7в - коридор площадью 5,2 кв. м, N 7г - кабинет площадью 5,3 кв. м, N 7д - кабинет площадью 6,6 кв. м, общей площадью 277,4 кв. м;
- - цокольного этажа (литера А): N 28а площадью 13,3 кв. м, N 1 площадью 3,0 кв. м, N 2 - коридор площадью 8,4 кв. м, N 3 площадью 7,4 кв. м, N 4 площадью 1,4 кв. м, N 5 площадью 1,5 кв. м, N 6 площадью 1,7 кв. м, N 7 площадью 1,4 кв. м, N 8 - 28, общей площадью 236 кв. м.
2) передать товариществу нежилые помещения, являющиеся общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85:
- - подвал (литера А1) площадью 283,3 кв. м, а именно комнаты: N 1 - коридор площадью 15,4 кв. м, N 2 - коридор площадью 16,4 кв. м, N 3 - коридор площадью 13,7 кв. м, N 4 - оружейную площадью 4,6 кв. м, N 5 - приемную площадью 11,6 кв. м, N 6 - столовую площадью 17,3 кв. м, N 7 - кабинет 17,8 кв. м, N 1а - комнату охраны площадью 13,1 кв. м, N 1б - коридор площадью 3,1 кв. м, N 1в - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1г - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1д - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 2а - кабинет площадью 8,3 кв. м, N 2б - кабинет площадью 16,3 кв. м, N 3а - кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3б - кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3в - кабинет площадью 11,1 кв. м, N 4а - коридор площадью 4,4 кв. м, N 4б - кабинет площадью 11,5 кв. м, N 4в - оружейную площадью 4,6 кв. м, N 5а - подсобное помещение площадью 8,2 кв. м, N 5б - кабинет площадью 9,3 кв. м; N 5в - кабинет площадью 9,2 кв. м, N 6а - коридор площадью 9,3 кв. м, N 6б - подсобное помещение площадью 2,5 кв. м, N 6в - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6г - подсобное помещение площадью 3,6 кв. м, N - 6д туалет площадью 1,2 кв. м, N 6е - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6ж - подсобное помещение площадью 1,2 кв. м, N 6з - коридор площадью 6,3 кв. м, N 7а - коридор площадью 2,9 кв. м, N 7б - подсобное помещение площадью 2,8 кв. м, N 7в - коридор площадью 5,2 кв. м, N 7г - кабинет площадью 5,3 кв. м, N 7д - кабинет площадью 6,6 кв. м;
- - цокольный этаж (литера А) площадью 267,3 кв. м, комнаты: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 11а, 11 - 14, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19а, 20, 25, 25а, 26а, 27, 27а, 28а с исключением из состава казны г. Ростова-на-Дону и из реестра объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону;
3) признать недействительной ничтожную сделку - договор аренды от 27.04.2007 N 1929-7, заключенный департаментом, учреждением и предприятием; применить последствия недействительности сделки, а именно: выселить предприятие из нежилых помещений подвала N 1 - 7д общей площадью 283,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85 (литера А1);
4) признать недействительной ничтожную сделку - договор аренды от 01.01.2007 N 2947-7, заключенный департаментом, учреждением и обществом; применить последствия недействительности сделки, а именно: выселить общество из нежилых помещений цокольного этажа N 1 - 28а площадью 267,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный 92/85 (литера А);
5) взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6 тыс. рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 32 тыс. рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 тыс. рублей (уточненные исковые требования, заявленные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Иск мотивирован отнесением спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома и отсутствием у департамента и учреждения права распоряжаться спорными помещениями, а также отсутствием у арендаторов правовых оснований для использования соответствующих помещений в силу ничтожности договоров аренды.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.11.2009 иск удовлетворен частично: суд признал право общей собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 92/85 по пер. Газетному в г. Ростове-на-Дону на нежилые помещения подвала (литера А1): N 1 - коридор площадью 15,4 кв. м, N 2 - коридор площадью 16,4 кв. м, N 3 - коридор площадью 13,7 кв. м, N 4 - оружейную площадью 4,6 кв. м, N 5 - приемную площадью 11,6 кв. м, N 6 - столовую площадью 17,3 кв. м, N 7 - кабинет 17,8 кв. м, N 1а - комнату охраны площадью 13,1 кв. м, N 1б - коридор площадью 3,1 кв. м, N 1в - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1г - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 1д - кабинет площадью 6,4 кв. м, N 2а - кабинет площадью 8,3 кв. м, N 2б - кабинет площадью 16,3 кв. м, N 3а - кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3б - кабинет площадью 6,5 кв. м, N 3в - кабинет площадью 11,1 кв. м, N 4а - коридор площадью 4,4 кв. м, N 46 - кабинет площадью 11,5 кв. м, N 4в - оружейную площадью 4,5 кв. м, N 5а - подсобное помещение площадью 8,2 кв. м, N 5б - кабинет площадью 9,3 кв. м, N 5в - кабинет площадью 9,2 кв. м, N 6а - коридор площадью 9,3 кв. м, N 6б - подсобное помещение площадью 2,5 кв. м, N 6в - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6г - подсобное помещение площадью 3,6 кв. м, N 6д - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6е - туалет площадью 1,2 кв. м, N 6ж - подсобное помещение площадью 1,2 кв. м, N 6з - коридор площадью 6,3 кв. м, N 7а - коридор площадью 2,9 кв. м, N 7б - подсобное помещение площадью 2,8 кв. м, N 7в - коридор площадью 5,2 кв. м, N 7г - кабинет площадью 5,3 кв. м, N 7д - кабинет площадью 6,6 кв. м, общей площадью 277,4 кв. м. В остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции, оценив заключение судебной строительно-технической экспертизы, установившей предназначение помещений подвала для эксплуатации и обслуживания части дома, расположенной над ним, пришел к выводу об обоснованности соответствующей части требований. В удовлетворении остальных требований отказано, так как эксперт установил, что помещения цокольного этажа технологически автономны от систем инженерного оборудования общего пользования; доказательства пользования предприятием подвальными помещениями отсутствуют.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2010 решение от 19.11.2009 отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительной ничтожной сделки - договора аренды от 27.04.2007 N 1929-7, заключенного департаментом, учреждением и предприятием; применении последствий недействительности сделки. Указанный договор аренды признан недействительным, суд обязал предприятие освободить нежилые помещения подвала (литера А1) - N 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 5а, 5б, 5в, 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 6е, 6ж, 6з, 7а, 7б, 7в, 7г, 7д, 7 (под) и коридор (5,9 кв. м), расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85.
С департамента в пользу товарищества взыскано 18 тыс. рублей, с учреждения 1 тыс. рублей, с предприятия 15 рублей судебных расходов. Товариществу из федерального бюджета возвращено 57 250 рублей излишне уплаченной государственной пошлины. В остальной части решение оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что департамент и учреждение не имели полномочий на заключение договора аренды от 27.04.2006 N 1929-7; доказательства возвращения предприятием спорных объектов товариществу в материалах дела отсутствуют. Истец не доказал, что помещения цокольного этажа не относятся к общему имуществу дома. В отношении подвального помещения иск удовлетворен, так как названное имущество исключено из реестра муниципальной собственности, в силу закона принадлежит собственникам квартир и никем не оспаривается.
Законность и обоснованность признания права общей собственности на подвальные помещения в многоквартирном жилом доме N 92/85 по пер. Газетному в г. Ростове-на-Дону судом апелляционной инстанции не проверялась, поскольку жалоба не содержала соответствующих доводов, а лица, участвующие в деле, не заявили возражений относительно рассмотрения апелляционной жалобы в рамках ее доводов.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 19.11.2009 и постановление от 22.03.2010, в удовлетворении иска отказать. По мнению заявителя, суды не учли, что в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество собственников помещений жилого дома может находиться в их общей долевой собственности, но не в собственности товарищества собственников жилья. Товариществом заявлен иск о признании за ним права общей долевой собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме, однако суд первой инстанции удовлетворил требование о признании права собственности собственников жилых помещений. Товарищество не вправе заявлять иск о признании права собственности на спорные помещения. Суды не приняли во внимание тот факт, что помещения общей площадью 283,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85 (литера А1), являлись муниципальной собственностью, о чем свидетельствует выписка из реестра муниципальной собственности от 22.04.2009 N ИЗ-8986/9; на основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 22.05.2009 N 1936 названные помещения исключены из муниципальной собственности, поэтому в 2007 году муниципальное образование вправе было совершать оспариваемые товариществом сделки. Судами неверно применены положения пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому возвращение полученного имеет двусторонний характер. Судом апелляционной инстанции неверно распределены судебные расходы по проведению экспертизы, поскольку департамент фактически признал требования в отношении помещений подвала, следовательно, необходимость проведения экспертизы в соответствующей части отсутствовала.
В судебном заседании представитель товарищества возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения, представитель общества просил судебные акты в части требований, адресованных ему оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Предприятие и общество представили отзывы на кассационную жалобу, предприятие в своем отзыве просило отменить судебные акты, в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, первоначально жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: пер. Газетный/Тельмана, 158, зарегистрирован как государственная собственность за Ростоблдорстрой ДСУ-2 на основании копии акта бессрочного пользования от 19.12.1968, акта приемки Госархстройконтроля от 30.06.1972, решения ГИК от 26.03.1975 N 204, в подтверждение чего выдано регистрационное удостоверение БТИ от 26.12.1975 N 129/4 и произведена запись в реестровую книгу под N г/у 9-83. Впоследствии, указанный жилой многоквартирный дом зарегистрирован на праве государственной собственности за Управлением жилищного хозяйства Октябрьского района на основании приказа городского жилищного управления от 01.04.1976 N 76, решения Исполнительного комитета Октябрьского районного Совета депутатов трудящихся от 12.05.1976 N 1139.
На основании решения малого совета Ростовского-на-Дону городского совета народных депутатов от 30.07.1992 N 12/7 нежилое помещение (литера А) площадью 236,4 кв. м и нежилое помещение (литера АА1) площадью 267,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85 включены в реестр муниципальной собственности.
16 октября 2007 года инспекцией Федеральной налоговой службы по Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону внесена запись о государственной регистрации в качестве юридического лица товарищества собственников жилья "На Газетном".
27 апреля 2006 года департаментом (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и предприятием (арендатор) заключен договор аренды N 1929-7 (далее - договор N 1929-7; т. 2, л. д. 25 - 27) нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85 (литера А1), под офис на срок до 01.04.2016.
Договор N 1929-7 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 14.06.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
1 января 2008 года департаментом (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 4773-7 (далее - договор N 4773-7; т. 2, л. д. 21 - 23) нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 92/85 (литера А), под офис на срок до 25.12.2008.
5 марта 2008 года председатель товарищества обратился с заявлением N 5/3 в департамент об осуществлении передачи помещений подвала и цокольного этажа на баланс товарищества, поскольку в них расположены инженерные коммуникации, обслуживающие все здание. Письмом от 07.04.2008 N ИЗ-7331/10 департамент сообщил, что в соответствии с распоряжением мэра г. Ростова-на-Дону от 07.09.2007 N 205 "О приведении в соответствие с действующим законодательством реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" администрацией Октябрьского района г. Ростова-на-Дону проводится инвентаризация по определению имущества, относящегося к общей долевой собственности жильцов. По результатам проведенной инвентаризации и предложению учреждения в случае отнесения нежилых подвальных помещений муниципальной собственности по адресу: пер. Газетный, 92/85 к общей долевой собственности жильцов указанные помещения будут исключены из реестра объектов муниципальной собственности и переданы в общую долевую собственность, о чем товариществу будет сообщено дополнительно.
Письмами от 17.02.2009 N ИЗ-3216/9 и 03.03.2009 N ИЗ-4260/10 департамент также сообщил истцу о том, что в соответствии с распоряжением мэра г. Ростова-на-Дону от 07.09.2007 N 205 при администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону действует специальная комиссия по рассмотрению вопросов о возможности отнесения нежилых помещений к имуществу собственников многоквартирных домов согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Письмом от 03.03.2009 N ИЗ-4260/10 департамент предложил истцу обратиться в соответствующую комиссию по вопросу об отнесении спорных помещений к имуществу собственников многоквартирного дома, указав, что при положительном решении вопроса на комиссии и предоставлении балансодержателем объекта необходимого пакета документов департамент исключит соответствующие помещения из реестра муниципальной собственности.
В связи с отсутствием результата внесудебного разрешения вопроса истец обратился в суд с иском.
Суд апелляционной инстанции, полно и всесторонне исследовав материалы дела, сделал законный и обоснованный вывод о недействительности договора N 1929-7, наличии оснований для возврата имущества по указанной сделке.
При разрешении спора суды, основываясь на результатах проведенной по настоящему делу экспертизы (т. 2, л. д. 81 - 89), пришли к обоснованному выводу о том, что нежилые помещения, переданные предприятию, предназначены для обслуживания всего многоквартирного жилого дома, поэтому относятся к общему имуществу собственников помещений в этом доме.
Согласно статье 289, пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В силу пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума от 15.12.2009 N 12537/09, при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.
К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.
Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы от 23.07.2009 N 235/100/1 (т. 2, л. д. 88), помещения подвала (литера А1), занимаемые предприятием, предназначены для обслуживания части дома, расположенного над ним.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что товарищество не вправе заявлять иск о признании права общей собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме, несостоятелен ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации). Выполнение данной обязанности не возможно без осуществления товариществом полномочий по представлению законных интересов собственников в арбитражном суде.
Более того, в пункте 1.2 устава товарищества (т. 1, л. д. 9) в качестве его функций установлена обязанность осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома.
При этом собственники помещений в доме предоставили товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Таким образом, товарищество обязано принимать меры, необходимые для реализации прав владения и пользования общим имуществом в многоквартирном доме.
Как следует из содержания резолютивной части решения от 19.11.2009, суд признал право общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит только собственникам помещений, но не товариществу.
Судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что признание права собственности в качестве способа судебной защиты подлежит применению тогда, когда соответствующий вещно-правовой титул у истца имеется, однако оспаривается иными лицами.
При таком способе защиты право не возникает в силу его признания судом в момент вступления судебного акта в силу, а лишь констатируется судом, установившим основания возникновения такого права.
Довод департамента о том, что у муниципального образования в 2007 году имелись полномочия по распоряжению имуществом, являющимся предметом договора N 1929-7, поскольку до 22.05.2009 это имущество находилось в муниципальной собственности, о чем свидетельствуют соответствующие выписки и реестра муниципальной собственности, ошибочен ввиду следующего.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Названное имущество в силу закона относится к общему имуществу дома и является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, независимо от государственной регистрации такого права, а возмездный договор по отчуждению этого имущества департаментом является ничтожной сделкой.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно применил пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не находит подтверждения в материалах дела.
Как видно из текста оспариваемого постановления (т. 4, л. д. 12), суд апелляционной инстанции констатировал факт недействительности договора N 1929-7, установив, что какие-либо законные основания нахождения предприятия в соответствующих спорных помещениях, отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции правомерно возложил обязанность по частичному возмещению судебных расходов по проведению экспертизы на департамент, поскольку, как верно указал суд апелляционной инстанции, при наличии судебного спора о праве на помещения в многоквартирном доме, установление назначения этих помещений входило в предмет судебного исследования вне зависимости от действий по исключению их из реестра муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Суд кассационной инстанции считает, что основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2010 по делу N А53-5647/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.АВАРЯСКИН
Судьи
А.В.САДОВНИКОВ
Л.А.ТРИФОНОВА
В.В.АВАРЯСКИН
Судьи
А.В.САДОВНИКОВ
Л.А.ТРИФОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)