Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2009 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2009 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Трифоновой Л.А., судей Афониной Е.И. и Переход И.А., при участии от истца - товарищества собственников жилья "Полет" - Пикина С.В. (доверенность от 15.01.2009), от ответчика - закрытого акционерного общества "Салют" - Ворожищева Н.Т. (доверенность от 16.01.2009) и Клименко Т.В. (доверенность от 11.09.2008), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, муниципального унитарного предприятия "Теплокоммунэнерго", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу ЗАО "Салют" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2008 (судья Грищенков С.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2008 (судьи Ильина М.В., Галов В.В., Захарова Л.А.) по делу N А53-23260/2007-С2-32, установил следующее.
ТСЖ "Полет" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ЗАО "Салют" (далее - общество) об установлении сервитута на нежилые помещения N 128 - 130, 133 - 136, 147, 152 - 155, расположенные в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов/ул. Капустина, 1/26, в виде круглосуточного беспрепятственного доступа к коммуникациям с установленной на них запорной и спускной арматурой, находящихся в указанных помещениях (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - регистрирующий орган).
Определением от 13.03.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУП "Теплокоммунэнерго" (далее - предприятие).
Решением от 20.06.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.09.2008, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы наличием условий для установления сервитута. Для надлежащей эксплуатации спорных инженерных коммуникаций необходим круглосуточный беспрепятственный доступ в спорные помещения, что подразумевает ограниченное пользование помещениями, принадлежащими на праве собственности ответчику. Невозможность обеспечить такую эксплуатацию собственникам помещений в многоквартирном доме без обеспечения беспрепятственного доступа в помещения ответчика подтверждается заключением экспертизы.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 20.06.2008 и постановление апелляционной инстанции от 24.09.2008. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что нужды истца по эксплуатации принадлежащих ему технических сооружений обеспечиваются постоянным доступом со стороны ответчика. У истца имеется реальная возможность по реализации своих законных прав собственника без установления сервитута. Кроме того, между сторонами отсутствует спор о праве.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы жалобы, представитель истца, считая судебные акты законными и обоснованными, просил оставить жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ЗАО "Салют" является собственником следующих нежилых помещений N 127 - 136, 140, 142 - 144, 144б - 157, 159, 160. 137 - 139; N 6, 6а, 7, 8а, 8, 9ч, 9п, 9о, 9и, 9и, 9л, 9р, 9с, 9т, 9у, 9х, 9к, 9ф, 9ц, 9, 10, 10а, 11, 9е, 12, 12а, 13 - 21 (на цокольном этаже) общей площадью 1233,7 кв. м, находящихся в многоквартирном доме (литер А (А4)), расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Капустина, 26/1.
В нежилых подвальных помещениях многоквартирного дома N 128 - 130, 133 - 134, 136, 147, 152 - 155 расположены инженерные коммуникации с запорной арматурой: стояки холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой, стояки системы отопления с установленной на них запорной и спускной арматурой, требующие периодического профилактического осмотра и ремонта, к которым необходим свободный доступ для обеспечения их нормальной работы по дому в целом.
Необходимость обеспечения беспрепятственного круглосуточного доступа технических служб истца к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенным в помещениях подвального этажа, принадлежащих на праве собственности ответчику, с целью их обслуживания, контроля, текущего и аварийного ремонта явилась основанием для предъявления настоящего иска.
Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции-дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одного помещения. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
С учетом изложенного, судебные инстанции обоснованно указали, что принадлежность общих коммуникаций и систем собственникам помещений в спорном многоквартирном доме на праве общей долевой собственности предполагает их право (и обязанность) на обслуживание и ремонт таких коммуникаций.
Статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В силу статьи 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо в связи с пользованием земельным участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В материалах дела отсутствуют доказательства достижения между сторонами соглашения по вопросу установления сервитута на принадлежащие ответчику нежилые помещения с целью доступа истца к инженерным коммуникациям, находящимся в общей долевой собственности.
В соответствии с заключением экспертизы N 2008/46 от 25.04.2008 инженерные коммуникации, расположенные в принадлежащих ответчику помещениях, обслуживают более одного помещения жилого дома. Для обслуживания коммуникаций персоналу ТСЖ "Полет" требуется круглосуточный и беспрепятственный доступ в спорные помещения, необходимы технологические проходы шириной не менее 1 м и высотой не менее 1,8 м. Данные проходы к коммуникациям должны быть свободными от посторонних предметов и регулярно контролироваться обслуживающим персоналом.
При таких обстоятельствах имеются основания для установления сервитута.
Суд первой инстанции обосновано отклонил доводы ответчика об отсутствии необходимости установления сервитута в судебном порядке по причине предоставления истцу беспрепятственного доступа в спорные помещения, поскольку в добровольном порядке стороны не достигли соглашения об установлении спорное сервитута, а обременение имущества ответчика в виде установления спорного сервитута в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не зарегистрировано в ЕГРП.
Поскольку стороны не достигли соглашения о сервитуте в отношении спорных нежилых помещений ответчика, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ТСЖ "Полет".
Вместе с тем при рассмотрении спора суды должны учитывать баланс интересов сторон. Из материалов дела и пояснений представителей ответчика следует, что в спорных помещениях находится имущество ответчика, сохранность которого должна быть обеспечена при установлении сервитута. Поэтому суд кассационной инстанции считает возможным изменить судебные акты с учетом указанного обстоятельства.
Иные доводы кассационной жалобы были предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций, им дана правильная правовая оценка; при этом заявитель не указал на имеющиеся в деле и не исследованные судом доказательства.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2008 по делу N А53-23260/2007-С2-32 изменить, дополнив абзац первый резолютивной части решения словами: "... в сопровождении представителя ЗАО "Салют".
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 21.01.2009 ПО ДЕЛУ N А53-23260/2007-С2-32
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2009 г. по делу N А53-23260/2007-С2-32
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2009 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2009 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Трифоновой Л.А., судей Афониной Е.И. и Переход И.А., при участии от истца - товарищества собственников жилья "Полет" - Пикина С.В. (доверенность от 15.01.2009), от ответчика - закрытого акционерного общества "Салют" - Ворожищева Н.Т. (доверенность от 16.01.2009) и Клименко Т.В. (доверенность от 11.09.2008), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, муниципального унитарного предприятия "Теплокоммунэнерго", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу ЗАО "Салют" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2008 (судья Грищенков С.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2008 (судьи Ильина М.В., Галов В.В., Захарова Л.А.) по делу N А53-23260/2007-С2-32, установил следующее.
ТСЖ "Полет" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ЗАО "Салют" (далее - общество) об установлении сервитута на нежилые помещения N 128 - 130, 133 - 136, 147, 152 - 155, расположенные в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов/ул. Капустина, 1/26, в виде круглосуточного беспрепятственного доступа к коммуникациям с установленной на них запорной и спускной арматурой, находящихся в указанных помещениях (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - регистрирующий орган).
Определением от 13.03.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУП "Теплокоммунэнерго" (далее - предприятие).
Решением от 20.06.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.09.2008, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы наличием условий для установления сервитута. Для надлежащей эксплуатации спорных инженерных коммуникаций необходим круглосуточный беспрепятственный доступ в спорные помещения, что подразумевает ограниченное пользование помещениями, принадлежащими на праве собственности ответчику. Невозможность обеспечить такую эксплуатацию собственникам помещений в многоквартирном доме без обеспечения беспрепятственного доступа в помещения ответчика подтверждается заключением экспертизы.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 20.06.2008 и постановление апелляционной инстанции от 24.09.2008. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что нужды истца по эксплуатации принадлежащих ему технических сооружений обеспечиваются постоянным доступом со стороны ответчика. У истца имеется реальная возможность по реализации своих законных прав собственника без установления сервитута. Кроме того, между сторонами отсутствует спор о праве.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы жалобы, представитель истца, считая судебные акты законными и обоснованными, просил оставить жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ЗАО "Салют" является собственником следующих нежилых помещений N 127 - 136, 140, 142 - 144, 144б - 157, 159, 160. 137 - 139; N 6, 6а, 7, 8а, 8, 9ч, 9п, 9о, 9и, 9и, 9л, 9р, 9с, 9т, 9у, 9х, 9к, 9ф, 9ц, 9, 10, 10а, 11, 9е, 12, 12а, 13 - 21 (на цокольном этаже) общей площадью 1233,7 кв. м, находящихся в многоквартирном доме (литер А (А4)), расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Капустина, 26/1.
В нежилых подвальных помещениях многоквартирного дома N 128 - 130, 133 - 134, 136, 147, 152 - 155 расположены инженерные коммуникации с запорной арматурой: стояки холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой, стояки системы отопления с установленной на них запорной и спускной арматурой, требующие периодического профилактического осмотра и ремонта, к которым необходим свободный доступ для обеспечения их нормальной работы по дому в целом.
Необходимость обеспечения беспрепятственного круглосуточного доступа технических служб истца к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенным в помещениях подвального этажа, принадлежащих на праве собственности ответчику, с целью их обслуживания, контроля, текущего и аварийного ремонта явилась основанием для предъявления настоящего иска.
Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции-дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одного помещения. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
С учетом изложенного, судебные инстанции обоснованно указали, что принадлежность общих коммуникаций и систем собственникам помещений в спорном многоквартирном доме на праве общей долевой собственности предполагает их право (и обязанность) на обслуживание и ремонт таких коммуникаций.
Статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В силу статьи 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо в связи с пользованием земельным участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В материалах дела отсутствуют доказательства достижения между сторонами соглашения по вопросу установления сервитута на принадлежащие ответчику нежилые помещения с целью доступа истца к инженерным коммуникациям, находящимся в общей долевой собственности.
В соответствии с заключением экспертизы N 2008/46 от 25.04.2008 инженерные коммуникации, расположенные в принадлежащих ответчику помещениях, обслуживают более одного помещения жилого дома. Для обслуживания коммуникаций персоналу ТСЖ "Полет" требуется круглосуточный и беспрепятственный доступ в спорные помещения, необходимы технологические проходы шириной не менее 1 м и высотой не менее 1,8 м. Данные проходы к коммуникациям должны быть свободными от посторонних предметов и регулярно контролироваться обслуживающим персоналом.
При таких обстоятельствах имеются основания для установления сервитута.
Суд первой инстанции обосновано отклонил доводы ответчика об отсутствии необходимости установления сервитута в судебном порядке по причине предоставления истцу беспрепятственного доступа в спорные помещения, поскольку в добровольном порядке стороны не достигли соглашения об установлении спорное сервитута, а обременение имущества ответчика в виде установления спорного сервитута в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не зарегистрировано в ЕГРП.
Поскольку стороны не достигли соглашения о сервитуте в отношении спорных нежилых помещений ответчика, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ТСЖ "Полет".
Вместе с тем при рассмотрении спора суды должны учитывать баланс интересов сторон. Из материалов дела и пояснений представителей ответчика следует, что в спорных помещениях находится имущество ответчика, сохранность которого должна быть обеспечена при установлении сервитута. Поэтому суд кассационной инстанции считает возможным изменить судебные акты с учетом указанного обстоятельства.
Иные доводы кассационной жалобы были предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций, им дана правильная правовая оценка; при этом заявитель не указал на имеющиеся в деле и не исследованные судом доказательства.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.06.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2008 по делу N А53-23260/2007-С2-32 изменить, дополнив абзац первый резолютивной части решения словами: "... в сопровождении представителя ЗАО "Салют".
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.А.ТРИФОНОВА
Судьи
Е.И.АФОНИНА
И.А.ПЕРЕХОД
Л.А.ТРИФОНОВА
Судьи
Е.И.АФОНИНА
И.А.ПЕРЕХОД
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)