Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 16 июня 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2009 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего М.А. Клепиковой,
судей С.И. Юдина, Г.В. Борголовой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Л.М. Шумаковой
при участии:
представителя истца Ильина Я.С. по доверенности от 01.04.09 г. N 36
представителя ответчика Ярового С.С. по доверенности от 11.01.09 г.
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Сибирьэнерго-Комфорт"
на решение Арбитражного суда Читинской области от 09 апреля 2009 года по делу N А78-421/2009
по иску закрытого акционерного общества "Сибирьэнерго-Комфорт"
к муниципальному предприятию городского округа "Город Чита" "Служба заказчика"
о понуждении к исполнению обязанности передать техническую документацию
принятое судьей Ю.И. Ильющенко
установил:
Истец обратился с уточненными требованиями и просил обязать муниципальное предприятие городского округа "Город Чита" "Служба заказчика" передать ему техническую и бухгалтерскую документацию, в том числе: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (договоры и акты) о проведении и приемке результатов проведенных работ (текущих и капитальных); акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций приборов учета, механического, электрического, сантехнического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома на соответствие их эксплуатационным требованиям; сведения о первоначальной и остаточной стоимости передаваемых многоквартирных домов; лицевые счета квартиросъемщиков, отражающие сведения об авансовых платежах населения по оплате за жилищно-коммунальные услуги, а также сведения о неизрасходованных денежных средствах собственников жилых помещений на проведение капитального ремонта, - в отношении многоквартирных домов в г. Чите, расположенных по адресам:
ул.: 9 января 20, Амурская 104, Анохина 94, Бабушкина 89, Балябина 17, Горького 53, Горького 59, Горького 62, Журавлева 96, Забайкальского Рабочего 48, Забайкальского Рабочего 72, Ингодинская 56, Кайдаловская 10, Кайдаловская 19, Кастринская 3Б, Красноармейская 70. Курнатовского 19а, Ленина 110, Ленина 56, Ленинградская 98, Нагорная 19а, Новобульварная 129, Новобульварная 153, Петровская 36, Петровско-Заводская 52, Подгорбунского 84, Серова 21, Смоленская 93, Тимирязева 23, Токмакова 17а, Угданская 30, Фрунзе 26, Чайковского 23, Чайковского 34, Амурская 98, Ангарская 33, Ангарская 35, Анохина 34, Анохина 65, Анохина 67, Анохина 75, Анохина 96, Бабушкина 147, Бабушкина 149, Бабушкина 36, Бабушкина 64, Бабушкина 98а, Балябина 10, Балябина 30, Балябина 37, Балябина 41, Балябина 45, Балябина 47, Балябина 52, Балябина 53, Балябина 55, Богомягкова 22, Богомягкова 32, Боогомягкова 4, Богомягкова 47, Богомягкова 49, Богомягкова 51, Богомягкова 65, Богомягкова 73, Богомягкова 75, Бутина 107, Бутина 30, Бутина 44, Бутина 46а, Бутина 75, Горького 55, Горького 67, Журавлева 16, Журавлева 50, Журавлева 54, Журавлева 69, Забайкальского Рабочего 23, Кайдаловская 12, Кайдаловская 14, Кайдаловская 2, Кайдаловская 6, Кастринская 3, Кастринская 3а, Кастринская 4, Кастринская 5, Кастринская 8, Красноармейская 65, Курнатовского 35, Курнатовского 37. Курнатовского 38, Ленина 121, Ленина 122, Ленина 123, Ленина 127, Ленина, 128, Ленина 129, Ленина 130, Ленина 160, Ленина 164, Ленинградская 47, Ленинградская 47а, Ленинградская 5, Ленингррадская 78, Лермонтова 9, Нагорная 2, Нагорная 85, Нагорная 85а, Николая Островского 13, Николая Островского 20, Николая Островского 28, Николая Островского 52, Николая Островского 6, Новобульварная 1, Новобульварная 113, Новобульварная 115, Новобульварная 115а, Новобульварная 119, Новобульварная 123, Новобульварная 127, Новобульварная 131, Новобульварная 5, Новобульварная 7, Новобульварная 9, Петровско-Заводская 50, Подгорбунского 100, Подгорбунского 5, Серова 1, Серова 1а, Серова 1Б, Серова 1 г, Серова 28, Смоленская 108, Смоленская 115, Смоленская 117, Смоленская 37, Столярова 23, Столярова 27а, Столярова 51, Тимирязева 25а, Токмакова 16, Токмакова 17, Токмакова 18, Токмакова 20, Токмакова 4, Угданская 10, Угданская 16, Угданская 26, Угданская 28, Угданская 40, Угданская 8, Фрунзе 10, Фрунзе 28, Фрунзе 7, Чайковского 30, Чайковского 35, Чайковского 38, Чайковского 40, Чкалова 130, Чкалова 143, Чкалова 49, Шилова 10, Шилова 12, Шилова 4а, Шилова 6, Шилова 8, Балябина 6, Богомягкова 14, Богомягкова 71, Бутина 59, Ленина 105, Новобульварная 133.
Требования мотивированы тем, что ответчик, в нарушение требований ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, уклоняется от передачи истцу, являющемуся управляющей организацией, вновь выбранной собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, технической и бухгалтерской документации.
Арбитражный суд решением от 09 апреля 2009 г. в удовлетворении исковых требований отказал. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец не доказал возникновение у него статуса управляющей организации, в связи с чем он не приобрел и право требовать от истца документов, предусмотренных частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в установленном законом порядке не расторгнуты договоры управления, заключенные ранее с муниципальным предприятием городского округа "Город Чита" "Служба заказчика".
Истец, не согласившись с данным решением, в апелляционной жалобе просит его отменить, исковые требования удовлетворить, поскольку вывод суда о том, что полномочия истца на управление указанными многоквартирными домами в отсутствие договоров с собственниками жилых помещений не подтверждены, является неправомерным. Заявитель апелляционной жалобы мотивирует свои требования тем, что обязанность ответчика передать истцу техническую документацию возникает с момента принятия собственниками решения о выборе истца в качестве новой управляющей компании, а не с момента заключения договора управления.
Заявитель апелляционной жалобы в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение оставить без изменения.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие надлежащим образом уведомленных лиц. Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, требование истца основывается на положениях пункта 10 статьи 162 ЖК РФ, согласно которому управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. В обоснование требования истец представил протоколы подведения итогов заочного голосования и подсчета голосов собственников помещений в вышеуказанных домах, согласно которым управляющей организацией в этих домах выбрано ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт".
Согласно пункту 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Из данных норм следует, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не равнозначно договору управления многоквартирным домом, заключаемому в установленном ст. 162 ЖК РФ порядке, и не заменяет его. Права и обязанности управляющей организации возникают после заключения договоров с каждым собственником помещений.
Согласно п. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации (пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.
Суд апелляционной инстанции полагает обоснованным вывод Арбитражного суда Читинской области о том, что при толковании вышеуказанных норм права управляющая организация (истец) должна представить доказательства заключения договора на управление многоквартирным домом с каждым собственником помещения в многоквартирных домах.
Истцом не оспаривается, что договоры с каждым собственником помещений в указанных им домах в настоящее время не заключены, в том числе, в связи с отсутствием технической и бухгалтерской документации, к исполнению функций управляющей организации истец не приступил.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истец в настоящее время не может считаться управляющей организацией в отношении указанных им многоквартирных домов, а решения собраний собственников помещений о выборе управляющей организации сами по себе не влекут возникновения у истца прав и обязанностей, установленных законом для управляющих организаций, в том числе, на получение истребуемой истцом документации.
Довод истца о невозможности заключения договоров с собственниками помещений в отсутствие истребуемой от ответчика технической и бухгалтерской документации не может быть принят во внимание, поскольку в силу ст. 162 ЖК РФ заключение договора управления домом предшествует возникновению у управляющих организаций соответствующих прав и обязанностей, к числу которых относится и право вновь выбранной управляющей организации требовать передачи технической и иной документации, и обязанность прежней управляющей организации передать такую документацию вновь выбранной управляющей организации.
Согласно ст. 18 Закона РФ от 29.12.04 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса РФ.
В суде апелляционной инстанции ответчик подтвердил, а истец не оспорил, что договор между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы от 01.08.02 на обслуживание спорных домов не расторгнут. Поскольку ответчик в отношении спорного жилищного фонда действует по договору на содержание и обслуживание жилищного фонда, заключенному 01.08.02 с Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы, его права и обязанности сохраняются до момента, указанного в ст. 18 Закона РФ от 29.12.04 N 189-ФЗ.
Суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку истца на информационное письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.06 г. N 14313-РМ/ОТ о том, что обязанность передать техническую документацию должна быть исполнена независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Данное письмо не является нормативно-правовым документом и является актом толкования права, не обязательным для арбитражного суда. Кроме того, указанный в письме вывод делается, исходя из возможности применения аналогии закона и требований статьи 162 РФ, согласно которой передача технической документации осуществляется за тридцать дней до прекращения прежнего договора управления многоквартирным домом. В настоящем деле указанный договор не прекращен.
Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нем. К компетенции общего собрания собственников относится выбор способа управления многоквартирным домом. Статьей 47 ЖК РФ допускается возможность принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме без проведения собрания, путем проведения заочного голосования.
Истец не отрицает, что списки собственников помещений в указанных выше домах, голоса которых подсчитывались при подведении итогов заочного голосования, составлены на основании сведений энергоснабжающей организации об ее абонентах; проверка действительного числа собственников помещений истцом не производилась. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что списки не содержат данных о фактических собственниках помещений, размерах их долей (при общей собственности), поэтому результаты заочного голосования, включая вопрос о выборе управляющей организации ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт", не могут быть признаны безусловно достоверными, обоснованными и соответствующими волеизъявлению собственников указанных домов и установленному законом кворуму для принятия решений.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы, что суд не должен был давать оценку итогам заочного голосования, поскольку они не были предметом отдельного судебного спора и до настоящего времени не признаны недействительными. Довод о правомерности итогов голосования по выбору управляющей компании входит в предмет доказывания по настоящему делу, т.к. истец ссылается на него в обоснование заявленных требований, получил надлежащую правовую оценку и признан несостоятельным.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Читинской области от 09 апреля 2009 года по делу N А78-421/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
М.А.КЛЕПИКОВА
Судьи
С.И.ЮДИН
Г.В.БОРГОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.06.2009 ПО ДЕЛУ N А78-421/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2009 г. по делу N А78-421/2009
Резолютивная часть постановления оглашена 16 июня 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2009 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего М.А. Клепиковой,
судей С.И. Юдина, Г.В. Борголовой
при ведении протокола судебного заседания секретарем Л.М. Шумаковой
при участии:
представителя истца Ильина Я.С. по доверенности от 01.04.09 г. N 36
представителя ответчика Ярового С.С. по доверенности от 11.01.09 г.
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Сибирьэнерго-Комфорт"
на решение Арбитражного суда Читинской области от 09 апреля 2009 года по делу N А78-421/2009
по иску закрытого акционерного общества "Сибирьэнерго-Комфорт"
к муниципальному предприятию городского округа "Город Чита" "Служба заказчика"
о понуждении к исполнению обязанности передать техническую документацию
принятое судьей Ю.И. Ильющенко
установил:
Истец обратился с уточненными требованиями и просил обязать муниципальное предприятие городского округа "Город Чита" "Служба заказчика" передать ему техническую и бухгалтерскую документацию, в том числе: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (договоры и акты) о проведении и приемке результатов проведенных работ (текущих и капитальных); акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций приборов учета, механического, электрического, сантехнического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома на соответствие их эксплуатационным требованиям; сведения о первоначальной и остаточной стоимости передаваемых многоквартирных домов; лицевые счета квартиросъемщиков, отражающие сведения об авансовых платежах населения по оплате за жилищно-коммунальные услуги, а также сведения о неизрасходованных денежных средствах собственников жилых помещений на проведение капитального ремонта, - в отношении многоквартирных домов в г. Чите, расположенных по адресам:
ул.: 9 января 20, Амурская 104, Анохина 94, Бабушкина 89, Балябина 17, Горького 53, Горького 59, Горького 62, Журавлева 96, Забайкальского Рабочего 48, Забайкальского Рабочего 72, Ингодинская 56, Кайдаловская 10, Кайдаловская 19, Кастринская 3Б, Красноармейская 70. Курнатовского 19а, Ленина 110, Ленина 56, Ленинградская 98, Нагорная 19а, Новобульварная 129, Новобульварная 153, Петровская 36, Петровско-Заводская 52, Подгорбунского 84, Серова 21, Смоленская 93, Тимирязева 23, Токмакова 17а, Угданская 30, Фрунзе 26, Чайковского 23, Чайковского 34, Амурская 98, Ангарская 33, Ангарская 35, Анохина 34, Анохина 65, Анохина 67, Анохина 75, Анохина 96, Бабушкина 147, Бабушкина 149, Бабушкина 36, Бабушкина 64, Бабушкина 98а, Балябина 10, Балябина 30, Балябина 37, Балябина 41, Балябина 45, Балябина 47, Балябина 52, Балябина 53, Балябина 55, Богомягкова 22, Богомягкова 32, Боогомягкова 4, Богомягкова 47, Богомягкова 49, Богомягкова 51, Богомягкова 65, Богомягкова 73, Богомягкова 75, Бутина 107, Бутина 30, Бутина 44, Бутина 46а, Бутина 75, Горького 55, Горького 67, Журавлева 16, Журавлева 50, Журавлева 54, Журавлева 69, Забайкальского Рабочего 23, Кайдаловская 12, Кайдаловская 14, Кайдаловская 2, Кайдаловская 6, Кастринская 3, Кастринская 3а, Кастринская 4, Кастринская 5, Кастринская 8, Красноармейская 65, Курнатовского 35, Курнатовского 37. Курнатовского 38, Ленина 121, Ленина 122, Ленина 123, Ленина 127, Ленина, 128, Ленина 129, Ленина 130, Ленина 160, Ленина 164, Ленинградская 47, Ленинградская 47а, Ленинградская 5, Ленингррадская 78, Лермонтова 9, Нагорная 2, Нагорная 85, Нагорная 85а, Николая Островского 13, Николая Островского 20, Николая Островского 28, Николая Островского 52, Николая Островского 6, Новобульварная 1, Новобульварная 113, Новобульварная 115, Новобульварная 115а, Новобульварная 119, Новобульварная 123, Новобульварная 127, Новобульварная 131, Новобульварная 5, Новобульварная 7, Новобульварная 9, Петровско-Заводская 50, Подгорбунского 100, Подгорбунского 5, Серова 1, Серова 1а, Серова 1Б, Серова 1 г, Серова 28, Смоленская 108, Смоленская 115, Смоленская 117, Смоленская 37, Столярова 23, Столярова 27а, Столярова 51, Тимирязева 25а, Токмакова 16, Токмакова 17, Токмакова 18, Токмакова 20, Токмакова 4, Угданская 10, Угданская 16, Угданская 26, Угданская 28, Угданская 40, Угданская 8, Фрунзе 10, Фрунзе 28, Фрунзе 7, Чайковского 30, Чайковского 35, Чайковского 38, Чайковского 40, Чкалова 130, Чкалова 143, Чкалова 49, Шилова 10, Шилова 12, Шилова 4а, Шилова 6, Шилова 8, Балябина 6, Богомягкова 14, Богомягкова 71, Бутина 59, Ленина 105, Новобульварная 133.
Требования мотивированы тем, что ответчик, в нарушение требований ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, уклоняется от передачи истцу, являющемуся управляющей организацией, вновь выбранной собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, технической и бухгалтерской документации.
Арбитражный суд решением от 09 апреля 2009 г. в удовлетворении исковых требований отказал. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец не доказал возникновение у него статуса управляющей организации, в связи с чем он не приобрел и право требовать от истца документов, предусмотренных частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в установленном законом порядке не расторгнуты договоры управления, заключенные ранее с муниципальным предприятием городского округа "Город Чита" "Служба заказчика".
Истец, не согласившись с данным решением, в апелляционной жалобе просит его отменить, исковые требования удовлетворить, поскольку вывод суда о том, что полномочия истца на управление указанными многоквартирными домами в отсутствие договоров с собственниками жилых помещений не подтверждены, является неправомерным. Заявитель апелляционной жалобы мотивирует свои требования тем, что обязанность ответчика передать истцу техническую документацию возникает с момента принятия собственниками решения о выборе истца в качестве новой управляющей компании, а не с момента заключения договора управления.
Заявитель апелляционной жалобы в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение оставить без изменения.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие надлежащим образом уведомленных лиц. Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, требование истца основывается на положениях пункта 10 статьи 162 ЖК РФ, согласно которому управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. В обоснование требования истец представил протоколы подведения итогов заочного голосования и подсчета голосов собственников помещений в вышеуказанных домах, согласно которым управляющей организацией в этих домах выбрано ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт".
Согласно пункту 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Из данных норм следует, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не равнозначно договору управления многоквартирным домом, заключаемому в установленном ст. 162 ЖК РФ порядке, и не заменяет его. Права и обязанности управляющей организации возникают после заключения договоров с каждым собственником помещений.
Согласно п. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации (пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 10 Жилищного кодекса Российской Федерации права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.
Суд апелляционной инстанции полагает обоснованным вывод Арбитражного суда Читинской области о том, что при толковании вышеуказанных норм права управляющая организация (истец) должна представить доказательства заключения договора на управление многоквартирным домом с каждым собственником помещения в многоквартирных домах.
Истцом не оспаривается, что договоры с каждым собственником помещений в указанных им домах в настоящее время не заключены, в том числе, в связи с отсутствием технической и бухгалтерской документации, к исполнению функций управляющей организации истец не приступил.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истец в настоящее время не может считаться управляющей организацией в отношении указанных им многоквартирных домов, а решения собраний собственников помещений о выборе управляющей организации сами по себе не влекут возникновения у истца прав и обязанностей, установленных законом для управляющих организаций, в том числе, на получение истребуемой истцом документации.
Довод истца о невозможности заключения договоров с собственниками помещений в отсутствие истребуемой от ответчика технической и бухгалтерской документации не может быть принят во внимание, поскольку в силу ст. 162 ЖК РФ заключение договора управления домом предшествует возникновению у управляющих организаций соответствующих прав и обязанностей, к числу которых относится и право вновь выбранной управляющей организации требовать передачи технической и иной документации, и обязанность прежней управляющей организации передать такую документацию вновь выбранной управляющей организации.
Согласно ст. 18 Закона РФ от 29.12.04 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса РФ.
В суде апелляционной инстанции ответчик подтвердил, а истец не оспорил, что договор между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы от 01.08.02 на обслуживание спорных домов не расторгнут. Поскольку ответчик в отношении спорного жилищного фонда действует по договору на содержание и обслуживание жилищного фонда, заключенному 01.08.02 с Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы, его права и обязанности сохраняются до момента, указанного в ст. 18 Закона РФ от 29.12.04 N 189-ФЗ.
Суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку истца на информационное письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.06 г. N 14313-РМ/ОТ о том, что обязанность передать техническую документацию должна быть исполнена независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Данное письмо не является нормативно-правовым документом и является актом толкования права, не обязательным для арбитражного суда. Кроме того, указанный в письме вывод делается, исходя из возможности применения аналогии закона и требований статьи 162 РФ, согласно которой передача технической документации осуществляется за тридцать дней до прекращения прежнего договора управления многоквартирным домом. В настоящем деле указанный договор не прекращен.
Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нем. К компетенции общего собрания собственников относится выбор способа управления многоквартирным домом. Статьей 47 ЖК РФ допускается возможность принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме без проведения собрания, путем проведения заочного голосования.
Истец не отрицает, что списки собственников помещений в указанных выше домах, голоса которых подсчитывались при подведении итогов заочного голосования, составлены на основании сведений энергоснабжающей организации об ее абонентах; проверка действительного числа собственников помещений истцом не производилась. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что списки не содержат данных о фактических собственниках помещений, размерах их долей (при общей собственности), поэтому результаты заочного голосования, включая вопрос о выборе управляющей организации ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт", не могут быть признаны безусловно достоверными, обоснованными и соответствующими волеизъявлению собственников указанных домов и установленному законом кворуму для принятия решений.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы, что суд не должен был давать оценку итогам заочного голосования, поскольку они не были предметом отдельного судебного спора и до настоящего времени не признаны недействительными. Довод о правомерности итогов голосования по выбору управляющей компании входит в предмет доказывания по настоящему делу, т.к. истец ссылается на него в обоснование заявленных требований, получил надлежащую правовую оценку и признан несостоятельным.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Читинской области от 09 апреля 2009 года по делу N А78-421/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
М.А.КЛЕПИКОВА
Судьи
С.И.ЮДИН
Г.В.БОРГОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)