Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Н.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Городская Управляющая Компания" Зернова Е.В. по доверенности от 01.11.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управленческая Компания СЕМЬ ДНЕЙ" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 ноября 2010 года по делу N А05-7680/2010 (судья Бутусова Н.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управленческая Компания СЕМЬ ДНЕЙ" (далее - ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Городская Управляющая Компания" (далее - ООО "ГУК") о возложении обязанности не чинить препятствий в управлении многоквартирным домом N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске и передать техническую документацию на данный многоквартирный дом и иную документацию, связанную с управлением указанным многоквартирным домом.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил исковые требования и просил обязать ответчика передать документы, связанные с управлением многоквартирным домом N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске: списки зарегистрированных граждан с указанием категории занимаемой площади (приватизированная или муниципальная) и количества зарегистрированных по каждой квартире; списки льготников с разбивкой по категориям льгот, а также техническую документацию на многоквартирный дом N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске: технический паспорт на дом с экспликацией и поэтажными планами; технические паспорта на лифты; документы по периодическому испытанию лифтов, экспертизе лифтов; документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества в доме; документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества в доме; техническую документацию на приборы учета тепловой и электрической энергии; акты допуска приборов учета тепловой и электрической энергии; акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие их эксплуатационных качеств обязательным требованиям безопасности инженерных коммуникаций, коллективных (общедомовых) приборов учета, общих (квартирных) приборов учета, индивидуальных приборов учета, механического оборудования, электрического оборудования, санитарно-технического оборудования, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, отдельных конструктивных элементов дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других элементов общего имущества); паспорт готовности дома к отопительному сезону на 2010-2011 годы; ключи от мусорокамер, подвалов, машинных помещений и чердаков и других подсобных помещений многоквартирного дома N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске.
Решением суда от 12.11.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" с решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы считает, что ответчик обязан передать техническую документацию независимо от того, составлен договор в письменном виде или нет, поскольку договор управления многоквартирным домом считается заключенным, если стороны достигли соглашения о его существенных условиях. Решением общего собрания от 06.05.2010 был утвержден договор управления многоквартирным домом, и стороны достигли соглашения о его существенных условиях. Ответчиком не доказаны факты нарушения условий договора управления многоквартирным домом, заключенного собственниками помещений и истцом. Судом не проанализированы представленные сторонами доказательства и не исследованы документы, оформленные с нарушениями установленного порядка к их содержанию, в том числе решение общего собрания от 31.05.2010, в протоколе состав счетной комиссии был совершенно иным, чем утвержден собранием.
Представитель ООО "ГУК" в пояснениях к апелляционной жалобе и в судебном заседании просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в суд не направило, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 23.03.2010 собственниками многоквартирного дома N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске проведено заочное голосование, в ходе которого собственниками спорного многоквартирного жилого дома принято решение о выражении недоверия управляющей организации - ООО "ГУК", об отказе от продолжения договорных отношений с ООО "ГУК" по договору управления, срок действия которого установлен до 30.06.2010.
Указанные решения собственников многоквартирного дома N 112 по улице Воскресенской оформлены протоколом от 23.03.2010, направленным ответчику по почте 30.03.2010.
Собственники многоквартирного дома N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске 06.05.2010 вновь провели заочное голосование, в ходе которого собственниками спорного многоквартирного жилого дома принято решение о выборе с 01.07.2010 в качестве управляющей организации ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" и об утверждении условий договора управления с ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ". Решения собственников многоквартирного дома оформлены протоколом от 06.05.2010 N 2.
На основании решений общего собрания собственников помещений спорного дома истцом с частью собственников помещений заключены договора управления домом от 18.06.2010.
В письмах от 18.05.2010, 27.05.2010 ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" сообщило ООО "ГУК" о том, что собственники многоквартирного жилого дома N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске в качестве управляющей организации с 01.07.2010 выбрали ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ", и потребовало от ответчика передать техническую документацию на данный многоквартирный дом в срок до 01.06.2010.
ООО "ГУК" в письме от 24.06.2010 N 138 сообщило истцу о невозможности передать истребуемую документацию, поскольку решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске от 31.05.2010 решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 06.05.2010 отменено и принято решение о выборе управляющей организации - ООО "ГУК".
ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ", считая отказ ООО "ГУК" от передачи технической документации неправомерным, обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, мотивируя тем, что договор на управление многоквартирным домом заключен собственниками помещений с ООО "ГУК", следовательно, оснований для передачи технической документации ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" не имеется.
Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 9 статьи 161 названного Кодекса многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Статьей 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
ООО "ГУК" на основании решения общего собрания собственников жилого дома N 112 по улице Воскресенской, оформленного протоколом от 28.06.2006 N 3, избрано в качестве управляющей организации данного жилого дома. Согласно решению собрания между собственниками спорного дома и ООО "ГУК" заключен договор управления многоквартирным домом от 01.07.2006.
Из пункта 10.1 данного договора следует, что он считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует один год. В случае, если не позднее трех месяцев до истечения указанного срока ни одна из сторон не заявит в письменной форме другой стороне об отказе от продолжения договорных отношений, действие настоящего договора каждый раз продлевается на тот же срок.
В связи с отсутствием отказа сторон от продолжения договорных отношений действие договора от 01.07.2006 на основании пункта 10.1 продлевалось с 01.07.2007 по 30.06.2008, с 01.07.2008 по 30.06.2009, с 01.07.2009 по 30.06.2010.
На общем собрании собственников жилого дома N 112 по улице Воскресенской 23.03.2010 принято решение об отказе от договорных отношений с ООО "ГУК" на основании договора от 01.07.2006.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Решение, оформленное протоколом от 23.03.2010, направлено в адрес ООО "ГУК" 30.03.2010, то есть за три месяца до истечения срока действия договора от 01.07.2006, в связи с этим договор от 01.07.2006 должен был прекратить свое действие с 01.07.2010 по заявлению одной из сторон - собственников спорного дома.
Собственники многоквартирного дома N 112 по улице Воскресенской 06.05.2010 провели собрание на котором выбрали с 01.07.2010 в качестве управляющей организации ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ". Однако 31.05.2010 вновь состоялось собрание собственников жилого дома об отмене решения общего собрания от 06.05.2010 о выборе в качестве управляющей организации ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" и об избрании в качестве управляющей организации спорного дома ООО "ГУК" и утверждении с ним условий договора управления домом.
На дату проведения собрания от 31.05.2010 договор управления в письменной форме между собственниками спорного дома и ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" заключен не был.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Податель жалобы в обоснование заявленных доводов указывает, что решением общего собрания собственников от 06.05.2010 договор управления многоквартирным домом утвержден, следовательно, стороны достигли соглашения о его существенных условиях.
Однако арбитражный апелляционный суд считает доводы ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" необоснованными в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что повторное избрание ООО "ГУК" в качестве управляющей организации многоквартирного дома состоялось 31.05.2010, то есть до заключения договора с ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ", письменный договор между собственниками помещений и истцом на момент проведения собрания (31.05.2010) не был заключен.
В силу статьи 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.
Частью 1 статьи 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В рассматриваемом случае ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" не является управляющей организацией многоквартирного дома, выбранной по результатам общего собрания собственников помещений.
Арбитражный апелляционный суд считает обоснованным указание суда первой инстанции на то, что протокол от 06.05.2010 N 2, в соответствии с которым истец выбран в качестве управляющей организации дома, силу договора не имеет, поскольку жилищным законодательством предусмотрена особая форма для договора управления домом, а указанный протокол данной форме не соответствует, так как не содержит условий, предусмотренных частью 3 статьи 162 ЖК РФ, а также не подписан со стороны истца.
ООО "ГУК" вновь избрано в качестве управляющей организации до момента заключения договора управления многоквартирным домом с ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ", в связи с этим предусмотренная гражданским законодательством процедура расторжения договора к спорным правоотношениям не применима, так как фактически договор между истцом и собственниками жилых помещений не заключен и стороны к исполнению обязательств не приступили.
Кроме того, ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" в апелляционной жалобе указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание обстоятельства, свидетельствующие о нарушении процедуры проведения собрания собственников помещений от 31.06.2010.
Арбитражный апелляционный суд считает данный довод подателя жалобы несостоятельным.
Часть 6 статьи 46 ЖК РФ предоставляет право обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, лишь собственнику помещения в многоквартирном доме. Иным субъектам данное право законом не предоставлено, следовательно, возражения подателя жалобы относительно нарушения норм закона при проведении общего собрания собственников помещений и фиксации его результатов не принимаются судом во внимание, поскольку доказательств, подтверждающих данные доводы, истцом не представлено, собственниками помещений данное решение не обжаловано, недействительным не признано.
Согласно статье 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, порядок организации и проведения которого, а также принятия решений которым регулируется статьями 45, 46, 47 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 5 указанной статьи решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании, следовательно, заключение истцом с некоторыми собственниками помещений договоров управления противоречит решению общего собрания собственников помещений от 31.05.2010 и требованиям жилищного законодательства о порядке заключения договоров данного вида.
При таких обстоятельствах, учитывая, что у истца отсутствуют основания для истребования у ответчика технической документации, арбитражный апелляционный суд отклоняет доводы подателя жалобы как несостоятельные. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют установленным обстоятельствам дела, поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 ноября 2010 года по делу N А05-7680/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управленческая Компания СЕМЬ ДНЕЙ" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.01.2011 ПО ДЕЛУ N А05-7680/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 января 2011 г. по делу N А05-7680/2010
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Н.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Городская Управляющая Компания" Зернова Е.В. по доверенности от 01.11.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управленческая Компания СЕМЬ ДНЕЙ" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 ноября 2010 года по делу N А05-7680/2010 (судья Бутусова Н.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управленческая Компания СЕМЬ ДНЕЙ" (далее - ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Городская Управляющая Компания" (далее - ООО "ГУК") о возложении обязанности не чинить препятствий в управлении многоквартирным домом N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске и передать техническую документацию на данный многоквартирный дом и иную документацию, связанную с управлением указанным многоквартирным домом.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил исковые требования и просил обязать ответчика передать документы, связанные с управлением многоквартирным домом N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске: списки зарегистрированных граждан с указанием категории занимаемой площади (приватизированная или муниципальная) и количества зарегистрированных по каждой квартире; списки льготников с разбивкой по категориям льгот, а также техническую документацию на многоквартирный дом N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске: технический паспорт на дом с экспликацией и поэтажными планами; технические паспорта на лифты; документы по периодическому испытанию лифтов, экспертизе лифтов; документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества в доме; документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества в доме; техническую документацию на приборы учета тепловой и электрической энергии; акты допуска приборов учета тепловой и электрической энергии; акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие их эксплуатационных качеств обязательным требованиям безопасности инженерных коммуникаций, коллективных (общедомовых) приборов учета, общих (квартирных) приборов учета, индивидуальных приборов учета, механического оборудования, электрического оборудования, санитарно-технического оборудования, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, отдельных конструктивных элементов дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других элементов общего имущества); паспорт готовности дома к отопительному сезону на 2010-2011 годы; ключи от мусорокамер, подвалов, машинных помещений и чердаков и других подсобных помещений многоквартирного дома N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске.
Решением суда от 12.11.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" с решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы считает, что ответчик обязан передать техническую документацию независимо от того, составлен договор в письменном виде или нет, поскольку договор управления многоквартирным домом считается заключенным, если стороны достигли соглашения о его существенных условиях. Решением общего собрания от 06.05.2010 был утвержден договор управления многоквартирным домом, и стороны достигли соглашения о его существенных условиях. Ответчиком не доказаны факты нарушения условий договора управления многоквартирным домом, заключенного собственниками помещений и истцом. Судом не проанализированы представленные сторонами доказательства и не исследованы документы, оформленные с нарушениями установленного порядка к их содержанию, в том числе решение общего собрания от 31.05.2010, в протоколе состав счетной комиссии был совершенно иным, чем утвержден собранием.
Представитель ООО "ГУК" в пояснениях к апелляционной жалобе и в судебном заседании просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в суд не направило, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 23.03.2010 собственниками многоквартирного дома N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске проведено заочное голосование, в ходе которого собственниками спорного многоквартирного жилого дома принято решение о выражении недоверия управляющей организации - ООО "ГУК", об отказе от продолжения договорных отношений с ООО "ГУК" по договору управления, срок действия которого установлен до 30.06.2010.
Указанные решения собственников многоквартирного дома N 112 по улице Воскресенской оформлены протоколом от 23.03.2010, направленным ответчику по почте 30.03.2010.
Собственники многоквартирного дома N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске 06.05.2010 вновь провели заочное голосование, в ходе которого собственниками спорного многоквартирного жилого дома принято решение о выборе с 01.07.2010 в качестве управляющей организации ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" и об утверждении условий договора управления с ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ". Решения собственников многоквартирного дома оформлены протоколом от 06.05.2010 N 2.
На основании решений общего собрания собственников помещений спорного дома истцом с частью собственников помещений заключены договора управления домом от 18.06.2010.
В письмах от 18.05.2010, 27.05.2010 ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" сообщило ООО "ГУК" о том, что собственники многоквартирного жилого дома N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске в качестве управляющей организации с 01.07.2010 выбрали ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ", и потребовало от ответчика передать техническую документацию на данный многоквартирный дом в срок до 01.06.2010.
ООО "ГУК" в письме от 24.06.2010 N 138 сообщило истцу о невозможности передать истребуемую документацию, поскольку решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 112 по улице Воскресенской в городе Архангельске от 31.05.2010 решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 06.05.2010 отменено и принято решение о выборе управляющей организации - ООО "ГУК".
ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ", считая отказ ООО "ГУК" от передачи технической документации неправомерным, обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, мотивируя тем, что договор на управление многоквартирным домом заключен собственниками помещений с ООО "ГУК", следовательно, оснований для передачи технической документации ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" не имеется.
Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 9 статьи 161 названного Кодекса многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Статьей 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
ООО "ГУК" на основании решения общего собрания собственников жилого дома N 112 по улице Воскресенской, оформленного протоколом от 28.06.2006 N 3, избрано в качестве управляющей организации данного жилого дома. Согласно решению собрания между собственниками спорного дома и ООО "ГУК" заключен договор управления многоквартирным домом от 01.07.2006.
Из пункта 10.1 данного договора следует, что он считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует один год. В случае, если не позднее трех месяцев до истечения указанного срока ни одна из сторон не заявит в письменной форме другой стороне об отказе от продолжения договорных отношений, действие настоящего договора каждый раз продлевается на тот же срок.
В связи с отсутствием отказа сторон от продолжения договорных отношений действие договора от 01.07.2006 на основании пункта 10.1 продлевалось с 01.07.2007 по 30.06.2008, с 01.07.2008 по 30.06.2009, с 01.07.2009 по 30.06.2010.
На общем собрании собственников жилого дома N 112 по улице Воскресенской 23.03.2010 принято решение об отказе от договорных отношений с ООО "ГУК" на основании договора от 01.07.2006.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Решение, оформленное протоколом от 23.03.2010, направлено в адрес ООО "ГУК" 30.03.2010, то есть за три месяца до истечения срока действия договора от 01.07.2006, в связи с этим договор от 01.07.2006 должен был прекратить свое действие с 01.07.2010 по заявлению одной из сторон - собственников спорного дома.
Собственники многоквартирного дома N 112 по улице Воскресенской 06.05.2010 провели собрание на котором выбрали с 01.07.2010 в качестве управляющей организации ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ". Однако 31.05.2010 вновь состоялось собрание собственников жилого дома об отмене решения общего собрания от 06.05.2010 о выборе в качестве управляющей организации ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" и об избрании в качестве управляющей организации спорного дома ООО "ГУК" и утверждении с ним условий договора управления домом.
На дату проведения собрания от 31.05.2010 договор управления в письменной форме между собственниками спорного дома и ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" заключен не был.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Податель жалобы в обоснование заявленных доводов указывает, что решением общего собрания собственников от 06.05.2010 договор управления многоквартирным домом утвержден, следовательно, стороны достигли соглашения о его существенных условиях.
Однако арбитражный апелляционный суд считает доводы ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" необоснованными в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что повторное избрание ООО "ГУК" в качестве управляющей организации многоквартирного дома состоялось 31.05.2010, то есть до заключения договора с ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ", письменный договор между собственниками помещений и истцом на момент проведения собрания (31.05.2010) не был заключен.
В силу статьи 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.
Частью 1 статьи 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В рассматриваемом случае ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" не является управляющей организацией многоквартирного дома, выбранной по результатам общего собрания собственников помещений.
Арбитражный апелляционный суд считает обоснованным указание суда первой инстанции на то, что протокол от 06.05.2010 N 2, в соответствии с которым истец выбран в качестве управляющей организации дома, силу договора не имеет, поскольку жилищным законодательством предусмотрена особая форма для договора управления домом, а указанный протокол данной форме не соответствует, так как не содержит условий, предусмотренных частью 3 статьи 162 ЖК РФ, а также не подписан со стороны истца.
ООО "ГУК" вновь избрано в качестве управляющей организации до момента заключения договора управления многоквартирным домом с ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ", в связи с этим предусмотренная гражданским законодательством процедура расторжения договора к спорным правоотношениям не применима, так как фактически договор между истцом и собственниками жилых помещений не заключен и стороны к исполнению обязательств не приступили.
Кроме того, ООО "УпКом СЕМЬ ДНЕЙ" в апелляционной жалобе указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание обстоятельства, свидетельствующие о нарушении процедуры проведения собрания собственников помещений от 31.06.2010.
Арбитражный апелляционный суд считает данный довод подателя жалобы несостоятельным.
Часть 6 статьи 46 ЖК РФ предоставляет право обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, лишь собственнику помещения в многоквартирном доме. Иным субъектам данное право законом не предоставлено, следовательно, возражения подателя жалобы относительно нарушения норм закона при проведении общего собрания собственников помещений и фиксации его результатов не принимаются судом во внимание, поскольку доказательств, подтверждающих данные доводы, истцом не представлено, собственниками помещений данное решение не обжаловано, недействительным не признано.
Согласно статье 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, порядок организации и проведения которого, а также принятия решений которым регулируется статьями 45, 46, 47 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 5 указанной статьи решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании, следовательно, заключение истцом с некоторыми собственниками помещений договоров управления противоречит решению общего собрания собственников помещений от 31.05.2010 и требованиям жилищного законодательства о порядке заключения договоров данного вида.
При таких обстоятельствах, учитывая, что у истца отсутствуют основания для истребования у ответчика технической документации, арбитражный апелляционный суд отклоняет доводы подателя жалобы как несостоятельные. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют установленным обстоятельствам дела, поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 ноября 2010 года по делу N А05-7680/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управленческая Компания СЕМЬ ДНЕЙ" - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.В.НОСАЧ
Е.В.НОСАЧ
Судьи
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)