Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Овчинникова Л.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Пучинина Д.А.
судей Вологдиной Т.И., Нюхтилиной А.В.
при секретаре П.
рассмотрела в судебном заседании 30 марта 2011 года дело по кассационной жалобе У. на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 года по иску У. к Обществу с ограниченной ответственностью "ПСМ-Классик", Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Сигма", Товариществу собственников жилья "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру, по иску В.Т. к Товариществу собственников жилья "Альпийский, 32", Обществу с ограниченной ответственностью "Ремстрой" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Пучинина Д.А., объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
12.10.2009 г. во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга обратилась У. с иском к ООО "ПСМ-Классик", ООО "Торговый дом "Сигма", ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру, указывая, что 27.06.2006 г. между нею и ООО "ПСМ-Классик" был заключен договор N 2/4/10 АЛЬП-Ф32 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...>, по условиям которого ответчик обязался передать ей по окончании строительства жилого дома трехкомнатную квартиру общей площадью 92,99 кв. м, <...>; обязательства, предусмотренные договором от 27.06.2006 г. она (истица) выполнила в полном объеме, дом введен в эксплуатацию 29.12.2008 г., однако указанная квартира ей до настоящего времени не передана, в связи с чем, истец просила суд признать за ней право собственности на квартиру <...>.
09.11.2009 г. во Фрунзенский районный суд СПб с иском к ТСЖ "Альпийский, 32", ООО "Ремстрой" обратился В.С. также о признании права собственности на указанную выше спорную квартиру, в обоснование иска указав, что между ООО "Ремстрой" и ТСЖ "Альпийский, 32" 23.10.2008 г. было заключено дополнительное соглашение N 8 к договору от 30.10.2007 г. генерального подряда на завершение строительства жилого дома, на основании которого 11.12.2008 г. между истцом и ООО "Ремстрой" заключен Договор N 8/1 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...>. По условиям договора истец должен был в указанном доме получить в собственность трехкомнатную квартиру общей приведенной площадью 92,99 кв. м, общей площадью 90,8 кв. метров, расположенную <...>. Истец ссылался на то обстоятельство, что он долевой взнос, предусмотренный договором, оплатил полностью и в установленный договором срок, дом принят в эксплуатацию актом Государственной приемочной комиссии от 29 декабря 2008 г., квартира передана ему ответчиком по акту приема-передачи N 150, однако до настоящего времени он не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру в установленном порядке, поскольку ответчиком не передаются в УФРС по СПБ и ЛО необходимые для регистрации права собственности документы. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил признать за ним право собственности на квартиру <...>, а также обязать ТСЖ "Альпийский, 32" представить необходимый комплект документов для регистрации права собственности на указанную квартиру.
Дела по искам У. и В.С. на основании ст. 151 ГПК РФ объединены для совместного рассмотрения в одно производство.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 г. исковые требования В.С. частично удовлетворены, суд признал за В.С. право собственности на спорную квартиру. В удовлетворении исковых требований У. было отказано.
В кассационной жалобе У. просит решение суда от 23 декабря 2010 г. отменить, считая его неправильным.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании Распоряжения Администрации Санкт-Петербурга N 2738-ра от 11.11.2003 г. ЗАО "КОПстройсервис" являлось Инвестором (проектировщиком и застройщиком) по строительству жилого комплекса со встроенными помещениями обслуживания на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, за счет собственных и привлеченных средств.
05.01.2004 г. между ЗАО "КОПстройсервис" как застройщиком и КУГИ Санкт-Петербурга был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-02851 (21).
04.05.2006 г. между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" был заключен договор N 188/34 о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому в результате совместного участия указанных организаций в строительстве жилого дома ООО "ТД "Сигма" должно приобрести право собственности на квартиры, общей приведенной площадью 2.492,38 кв. м
05.06.2006 г. между ООО "ТД "Сигма" и ООО "ПСМ-Классик", в лице генерального директора Б., заключен договор N 188 АЛЬП-Ф32 о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому ООО "ТД "Сигма" - Инвестор привлекает дольщика - ООО "ПСМ-Классик" к участию в финансировании строительства жилого дома по строительному адресу и должно приобрести право собственности на квартиры в соответствии с приложением 1 к настоящему договору, общей приведенной площадью 508,42 кв. м. В приложении N 1 указаны 6 квартир, в том числе спорная трехкомнатная квартира <...>
27.06.2006 г. между У. и ООО "ПСМ-Классик" был заключен договор N 2/4/10 АЛЬП-Ф32 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...>, по условиям которого ответчик обязался передать истцу по окончании строительства жилого дома трехкомнатную квартиру общей площадью 92,99 кв. м, <...>.
Приложением N 1 к договору от 04.05.2006 г. между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" закреплена квартирография свободных площадей по вышеуказанному строительному адресу на общую площадь 2.492,38 кв. м.
Из приложения номер 1 следует, что на <...> этаже <...> подъезда имеется трехкомнатная квартира площадью 92,99 кв. м, без указания технических строительных характеристик и условного номера. В соответствии с п. 1.8 указанного договора, стороны выделяют свои доли в натуральном выражении и Дольщик приобретает право собственности на квартиры после регистрации права собственности в ФРС при условии полной оплаты своей Доли, которая в стоимостных показателях равна инвестиционной стоимости квартиры (стоимости строительства квартиры). Согласно п. 2.4. Договора Дольщик вправе непосредственно в отношении своей доли: знакомиться с технической и строительной документацией, имеющей отношение к строительству Дома в части его Доли, переуступить другому лицу свое право долевого участия в строительстве любой из квартир только с письменного согласия Общества. Из п. 1.3. усматривается, что дольщик преследует цель создания и получения в собственность результата инвестирования, - квартир по приложению 1. П. 1.5. Договора дольщик поручает ЗАО "КОПстройсервис" заключать в интересах сторон и от имени общества в рамках доли общества подобные договоры долевого участия в строительстве.
В октябре 2006 г. ЗАО "КОПстройсервис" обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и ЛО с заявлением о признанием его несостоятельным (банкротом).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2007 г. по делу N А56-6437/2007, ЗАО "КОПстройсервис" было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него было открыто конкурсное производство.
ТСЖ "Альпийский, 32" было создано в строящемся доме по адресу Санкт-Петербург, Альпийский пер., 32, зарегистрировано в качестве юридического лица 22 марта 2007 года.
В связи с начавшейся процедурой банкротства ЗАО "КС-Сервис" на основании обращения ЗАО "КС-Сервис" (ранее ЗАО "КОПстройсервис") и ТСЖ "Альпийский, 32" в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.07 г. N 1210 в Распоряжение администрации от 11.11.03 N 2738-ра внесены изменения о перемене стороны в обязательствах, возникших из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 05.01.04 N 00/ЗК-02851 (21), заключенного ЗАО "КС-Сервис" с КУГИ на основании соответствующего распоряжения.
Указанным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга установлено, что завершение строительства жилого дома осуществляется ТСЖ "Альпийский, 32", которое должно за счет собственных средств решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта.
ТСЖ "Альпийский, 32" не является полным правопреемником ЗАО "КС-Сервис" по обязательствам ЗАО. ТСЖ "Альпийский, 32" никаких письменных и устных соглашений с ЗАО "КОПстройсервис" о переводе на ТСЖ "Альпийский, 32" прав и обязанностей по договорам, заключенным ЗАО "КОПстройсервис" с третьими лицами, в том числе с ООО "Торговый Дом "Сигма", не заключало.
11.12.2008 г. между ТСЖ "Альпийский, 32", ООО "Ремстрой" и В.С. был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома N <...>, по условиям которого ООО "Ремстрой" и В.С. принимают совместное участие в строительстве жилого дома путем вложения инвестиций в виде денежных средств в строительство Объекта, а привлеченные денежные средства направляются в завершение строительства объекта, с последующим предоставлением застройщиком дольщикам жилого помещения в виде спорной квартиры.
На спорную квартиру претендуют: У., с которой ООО "ПСМ-Классик" был заключен договор долевого участия в 2006 г., и В.С., с которым ООО "Ремстрой" заключило договор в декабре 2008 г., и который в свою очередь привлечен новым застройщиком ТСЖ "Альпийский, 32" к строительству жилого дома.
Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования В.С., пришел к выводу о том, что требования, заявленные У. о признании права собственности на спорный объект недвижимости, вытекающие из договорных отношений с ООО "ПСМ-Классик", ООО "ТД "Сигма" не подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия полагает, что указанный вывод суда является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Из материалов дела следует. что право требования У. на спорную квартиру связано с выполнением своих обязательств ООО "ТД "Сигма" по договору N 188/34 от 04.05.2006 г., заключенному между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма", что непосредственно вытекает из п. 1.2. договора N 188 АЛЬП-Ф32 от 05.06.2006 г., согласно которому инвестор участвует в строительстве дома на основании договора N 188/34 от 04.06.2006 г. и п. 5.1 договора N 188/34 от 04.05.2006 г., согласно которому общество (ЗАО "КОПстройсервис") передает квартиры дольщику (ООО "ТД "Сигма") при условии полной оплаты стоимости квартир с учетом п. п. 3.3., 3.7., 3.8. договора, а также из п. 1.2. договора N 2/4/10 АЛЬП-Ф32, заключенного с У.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал.
Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, для признания прав на капитальные вложения и как следствие, - на построенный объект, необходимо наличие трех условий: наличие прав на участие в строительстве объекта, выполнение одной стороной по договору обязательств по оплате суммы договора и вложение другой стороной полученных инвестиций в строительство объекта, являющегося предметом заключенного договора.
Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО "ТД "Сигма" обязательства по договору долевого участия в строительстве N 188/34 от 04.05.2006 г., заключенному между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" не исполнило, тогда когда только при исполнении условий договора в результате совместного участия ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма", в строительстве жилого дома последнее могло приобрести право собственности на квартиры, общей приведенной площадью 2.492,38 кв. м, в том числе и на спорную квартиру.
Вывод суда о неисполнении ООО "ТД "Сигма" обязательств по договору подтверждается, в том числе, решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2010 г., вступившим в законную силу, по иску ООО "ТД "Сигма" к ТСЖ "Альпийский, 32" о понуждении исполнить обязательства по договору, предметом рассмотрения которого являлось: обязание ТСЖ "Альпийский, 32" исполнить условия договора от 04.05.2006 года N 188/34 и передать по акту приема-передачи квартиры <...>, права на которые, по мнению ООО "ТД "Сигма", принадлежат указанной организации; указанным решением арбитражного суда в иске ООО "ТД "Сигма" отказано и установлено, что ТСЖ "Альпийский, 32" не является участником договора от 04.05.2006 года N 188/34, то есть правопреемником ЗАО "Копстройсервис" по обязательствам, возникшим из данного договора.
Указанный выше вывод суда также подтверждается представленным заключением специалиста N 21/16 от 19.06.2009 г. по определению качества выполненных работ ООО "ТД "Сигма" по отделке помещений общего пользования: лестниц, лифтовых холлов, межквартирных коридоров, балконов, труб, стен, полов, потолков, определению объема работ по ликвидации дефектов, допущенных при выполнении работ; согласно которому (заключению), имеют место быть дефекты в выполненных работах, определен перечень работ, необходимых для ликвидации дефектов отделки помещений.
Вывод суда первой инстанции о неисполнении ООО "ТД "Сигма" условий договора подтверждает акт сверки от 01.10.2009 г. (подписанный уже после сдачи дома в эксплуатацию) об исполнении обязательств ТД "Сигма", который подписан ТСЖ "Альпийский, 32" и ЗАО "КС-Сервис" в лице конкурсного управляющего, из которого (акта) усматривается выполнение ООО "Торговый Дом "Сигма" обязательств по договору от 188/34 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.05.2006 года на сумму 62300663,75 р., задолженность по договору составила 12158939,51 р.
При этом суд первой инстанции правильно учел, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ со стороны ООО ТД "Сигма" доказательства выполнения своих обязательств по договору перед ТСЖ "Альпийский, 32" как перед застройщиком, в том числе в отношении спорной квартиры, не представлены.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что согласно условиям договора N 188/34 заключенного 04.05.2006 г. между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма", спорная квартира могла быть передана ООО "Торговый Дом "Сигма" по окончании строительства жилого дома по адресу <...> и ООО "Торговый Дом "Сигма" вправе было привлекать третьих лиц для участия в инвестировании спорного объекта недвижимости либо путем переуступки своих прав и обязанностей по договору от 04.05.2006 г. и лишь при условии согласования с ООО "КОПстройсервис" либо после перехода прав на такой объект по Акту приема-передачи.
Исполнение обязательств У. перед ООО "ПСМ-Классик" не свидетельствует об исполнении как ООО "ТД "Сигма" так и ООО "ПСМ-Классик" обязательств по инвестированию строительства спорной квартиры по договору перед застройщиком.
Следовательно, в данном случае у суда первой инстанции отсутствовали основания полагать, что спорный объект недвижимости был проинвестирован в полном объеме, в том числе истцом У.
22.03.2007 года физическими лицами, участвующими в строительстве данного жилого дома зарегистрировано ТСЖ "Альпийский, 32".
Обязательства по инвестированию строящегося дома приняло на себя ТСЖ "Альпийский, 32", которое в соответствии с изменением в инвестиционные условия обязано за счет собственных средств решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта. В связи с данным обстоятельством состоялось общее собрание членов ТСЖ, на котором было принято решение о сборе дополнительного инвестиционного взноса на завершение строительства дома из расчета 1000 рублей за 1 кв. м
У. не представлено доказательств исполнения перед ТСЖ инвестиционных условий, поскольку доказательств того, что истцом была произведена оплата по дополнительному инвестиционному взносу, принятому на решении общего собрания от 25.07.2007 года суду не было представлено.
Оснований для удовлетворения исковых требований У. у суда первой инстанции не имелось.
30.10.2007 г. между ТСЖ "Альпийский, 32" и ООО "Ремстрой" был заключен договор генерального подряда на завершение строительства жилого дома, по условиям которого ООО "Ремстрой" должно выполнять строительно-монтажные работы по завершению строительства объекта, стоимость работ определена в размере 24 163 414 руб. 62 коп.
Строительно-монтажные работы выполнялись на основании данного договора ООО "Ремстрой", что ни одной из сторон не оспаривается, а оплата по договору должна была осуществляться денежными средствами.
23.10.2008 г. между ТСЖ и ООО "Ремстрой" было заключено дополнительное соглашение N 8 к договору генерального подряда от 30.10.2007 г., по условиям которого заказчик и генподрядчик принимают совместное участие в строительстве дома, при этом генподрядчик в соответствии с размером инвестиций преследует цель создания и получения в собственность квартир, указанных в Приложении N 1 к соглашению, общей площадью 556,44 кв. м, в квартирографию была включена и спорная квартира.
На основании вышеперечисленных соглашений, 11.12.2008 г. между ТСЖ "Альпийский, 32", ООО "Ремстрой" и В.С. был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома <...>, по условиям которого ООО "Ремстрой" и В.С. принимают совместное участие в строительстве жилого дома путем вложения инвестиций в виде денежных средств в строительство Объекта, а привлеченные денежные средства направляются в завершение строительства объекта, с последующим предоставлением застройщиком дольщикам жилого помещения в виде спорной квартиры.
По условиям договора, истец должен в указанном доме получить в собственность трехкомнатную квартиру общей приведенной площадью 92,99 кв. м, общей площадью 90,8 кв. метров, 1 расположенную <...>.
Пунктом 2.2. предусмотрена оплата по договору в размере 3500 000 рублей. Факт перечисления указанных денежных средств, а, следовательно, факт инвестирования спорного объекта недвижимости указанными выше лицами (в том числе ООО "Ремстрой") со стороны лиц, участвующих в деле, не оспаривался. Более того, факт перечисления денежных средств подтверждается материалами дела, в частности актом выполнения финансовых обязательств, подписанный указанными выше лицами.
На основании акта приема-передачи квартиры N <...>, подписанного ТСЖ "Альпийский, 32", ООО "РЕМСТРОЙ" и В.С. за N <...> квартира с условным номером 2 (парадная 4), которой по обмерам ПИБ присвоен N <...>, общей площадью по ведомости ПИБ 90,8 кв. метров, расположенная на 10 этаже передана В.С..
Согласно материалам дела, истец В.С. проживает в спорной квартире, соответственно несет бремя содержания жилого помещения, что также не оспаривалось сторонами по делу.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у ТСЖ "Альпийский, 32" имелось право на заключение договора на спорную квартиру в силу следующих обстоятельств.
05.01.2008 г. ЗАО "КС-Сервис" передало в ТСЖ "Альпийский, 32" реестр дольщиков дома, в котором указаны 6 договоров, заключенных с ООО "Торговый Дом "Сигма", но не содержится данных о выполнении ООО "Торговый Дом "Сигма" инвестиционных обязательств по строительству дома, а также данных по физическим лицам, привлеченным ООО "Торговый Дом "Сигма" к завершению строительства дома.
После вступления в силу Постановления правительства Санкт-Петербурга N 1210 от 18 сентября 2007 г. ТСЖ "Альпийский, 32" в письменном виде уведомило всех участников долевого строительства о смене застройщика, что усматривается из реестра отправляемых писем от 21.02.2008 г. и предложило заключить с ТСЖ "Альпийский, 32" договоры долевого строительства на завершение строительства дома, представить в ТСЖ "Альпийский, 32" документы, подтверждающие выполнение инвестиционных обязательств по строительству дома в части договоров, заключенных с ЗАО "КОПстройсервис".
04.09.2008 г. ООО "Торговый Дом "Сигма" предоставило в ТСЖ "Альпийский, 32" реестр дольщиков, заключивших с ООО "Торговый Дом "Сигма" договоры долевого участия в строительстве дома, в котором нет данных по истцу, претендующему на квартиру N <...>, как и по иным четырем квартирам, являющимся предметом договора долевого участия, заключенного между ООО "Торговый Дом "Сигма" и ООО "ПСМ-Классик".
Соответственно, при отсутствии подтверждения исполнения обязательств по оплате инвестиционных взносов по ряду квартир, в том числе и спорной, у ТСЖ, как у застройщика, имелось право на привлечение дополнительных денежных средств и реализацию невостребованных квартир в строящемся доме.
При этом суд первой инстанции обоснованно отметил, что со стороны истца У. не представлено никаких доказательств, подтверждающих ее обращение к ответчику ТСЖ с какими-либо заявлениями и документами (подтверждения исполнения ею условий договора с ООО "ПСМ-Классик", вступления в члены ТСЖ, оплаты дополнительного инвестиционного взноса исходя из 1000 рублей за кв. метр, претензии о передаче квартиры).
Несмотря на принятие дома в эксплуатацию, истец В.С. лишен возможности зарегистрировать право собственности в отношении приобретенной по договору долевого участия квартиры, поскольку застройщиком необходимые для регистрации права собственности в регистрирующем органе документы ему не переданы, а последний, иначе как в судебном порядке, лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорную квартиру.
Суд первой инстанции обоснованно учел фактическое проживание истца В.С. в спорной квартире, что не оспаривалось иными участниками процесса, с учетом изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" позиции, согласно которой если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ, а иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (п. 61), по аналогии, применительно к спорным правоотношениям, поскольку в рассматриваемом гражданском деле имеется два претендента на один объект недвижимости.
В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением законодательства, приобретается этим лицом.
На основании изложенного, учитывая, что договор с участием истца В.С. действителен, обязательства истца по инвестированию строительства конкретно определенной спорной квартиры выполнены в объеме, предусмотренном договором, правопритязания У. на спорное жилое помещение являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, то суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о возможности устранить допущенные ответчиками нарушения прав истца В.С. путем удовлетворения исковых требований о признании права собственности на квартиру.
Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Доводы кассационной жалобы по существу направлены на неправильное толкование действующего законодательства и переоценку доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.03.2011 N 33-4432/2011
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 марта 2011 г. N 33-4432/2011
Судья Овчинникова Л.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Пучинина Д.А.
судей Вологдиной Т.И., Нюхтилиной А.В.
при секретаре П.
рассмотрела в судебном заседании 30 марта 2011 года дело по кассационной жалобе У. на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 года по иску У. к Обществу с ограниченной ответственностью "ПСМ-Классик", Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Сигма", Товариществу собственников жилья "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру, по иску В.Т. к Товариществу собственников жилья "Альпийский, 32", Обществу с ограниченной ответственностью "Ремстрой" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Пучинина Д.А., объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
12.10.2009 г. во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга обратилась У. с иском к ООО "ПСМ-Классик", ООО "Торговый дом "Сигма", ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру, указывая, что 27.06.2006 г. между нею и ООО "ПСМ-Классик" был заключен договор N 2/4/10 АЛЬП-Ф32 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...>, по условиям которого ответчик обязался передать ей по окончании строительства жилого дома трехкомнатную квартиру общей площадью 92,99 кв. м, <...>; обязательства, предусмотренные договором от 27.06.2006 г. она (истица) выполнила в полном объеме, дом введен в эксплуатацию 29.12.2008 г., однако указанная квартира ей до настоящего времени не передана, в связи с чем, истец просила суд признать за ней право собственности на квартиру <...>.
09.11.2009 г. во Фрунзенский районный суд СПб с иском к ТСЖ "Альпийский, 32", ООО "Ремстрой" обратился В.С. также о признании права собственности на указанную выше спорную квартиру, в обоснование иска указав, что между ООО "Ремстрой" и ТСЖ "Альпийский, 32" 23.10.2008 г. было заключено дополнительное соглашение N 8 к договору от 30.10.2007 г. генерального подряда на завершение строительства жилого дома, на основании которого 11.12.2008 г. между истцом и ООО "Ремстрой" заключен Договор N 8/1 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...>. По условиям договора истец должен был в указанном доме получить в собственность трехкомнатную квартиру общей приведенной площадью 92,99 кв. м, общей площадью 90,8 кв. метров, расположенную <...>. Истец ссылался на то обстоятельство, что он долевой взнос, предусмотренный договором, оплатил полностью и в установленный договором срок, дом принят в эксплуатацию актом Государственной приемочной комиссии от 29 декабря 2008 г., квартира передана ему ответчиком по акту приема-передачи N 150, однако до настоящего времени он не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру в установленном порядке, поскольку ответчиком не передаются в УФРС по СПБ и ЛО необходимые для регистрации права собственности документы. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил признать за ним право собственности на квартиру <...>, а также обязать ТСЖ "Альпийский, 32" представить необходимый комплект документов для регистрации права собственности на указанную квартиру.
Дела по искам У. и В.С. на основании ст. 151 ГПК РФ объединены для совместного рассмотрения в одно производство.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 г. исковые требования В.С. частично удовлетворены, суд признал за В.С. право собственности на спорную квартиру. В удовлетворении исковых требований У. было отказано.
В кассационной жалобе У. просит решение суда от 23 декабря 2010 г. отменить, считая его неправильным.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании Распоряжения Администрации Санкт-Петербурга N 2738-ра от 11.11.2003 г. ЗАО "КОПстройсервис" являлось Инвестором (проектировщиком и застройщиком) по строительству жилого комплекса со встроенными помещениями обслуживания на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, за счет собственных и привлеченных средств.
05.01.2004 г. между ЗАО "КОПстройсервис" как застройщиком и КУГИ Санкт-Петербурга был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-02851 (21).
04.05.2006 г. между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" был заключен договор N 188/34 о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому в результате совместного участия указанных организаций в строительстве жилого дома ООО "ТД "Сигма" должно приобрести право собственности на квартиры, общей приведенной площадью 2.492,38 кв. м
05.06.2006 г. между ООО "ТД "Сигма" и ООО "ПСМ-Классик", в лице генерального директора Б., заключен договор N 188 АЛЬП-Ф32 о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому ООО "ТД "Сигма" - Инвестор привлекает дольщика - ООО "ПСМ-Классик" к участию в финансировании строительства жилого дома по строительному адресу и должно приобрести право собственности на квартиры в соответствии с приложением 1 к настоящему договору, общей приведенной площадью 508,42 кв. м. В приложении N 1 указаны 6 квартир, в том числе спорная трехкомнатная квартира <...>
27.06.2006 г. между У. и ООО "ПСМ-Классик" был заключен договор N 2/4/10 АЛЬП-Ф32 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <...>, по условиям которого ответчик обязался передать истцу по окончании строительства жилого дома трехкомнатную квартиру общей площадью 92,99 кв. м, <...>.
Приложением N 1 к договору от 04.05.2006 г. между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" закреплена квартирография свободных площадей по вышеуказанному строительному адресу на общую площадь 2.492,38 кв. м.
Из приложения номер 1 следует, что на <...> этаже <...> подъезда имеется трехкомнатная квартира площадью 92,99 кв. м, без указания технических строительных характеристик и условного номера. В соответствии с п. 1.8 указанного договора, стороны выделяют свои доли в натуральном выражении и Дольщик приобретает право собственности на квартиры после регистрации права собственности в ФРС при условии полной оплаты своей Доли, которая в стоимостных показателях равна инвестиционной стоимости квартиры (стоимости строительства квартиры). Согласно п. 2.4. Договора Дольщик вправе непосредственно в отношении своей доли: знакомиться с технической и строительной документацией, имеющей отношение к строительству Дома в части его Доли, переуступить другому лицу свое право долевого участия в строительстве любой из квартир только с письменного согласия Общества. Из п. 1.3. усматривается, что дольщик преследует цель создания и получения в собственность результата инвестирования, - квартир по приложению 1. П. 1.5. Договора дольщик поручает ЗАО "КОПстройсервис" заключать в интересах сторон и от имени общества в рамках доли общества подобные договоры долевого участия в строительстве.
В октябре 2006 г. ЗАО "КОПстройсервис" обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и ЛО с заявлением о признанием его несостоятельным (банкротом).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2007 г. по делу N А56-6437/2007, ЗАО "КОПстройсервис" было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него было открыто конкурсное производство.
ТСЖ "Альпийский, 32" было создано в строящемся доме по адресу Санкт-Петербург, Альпийский пер., 32, зарегистрировано в качестве юридического лица 22 марта 2007 года.
В связи с начавшейся процедурой банкротства ЗАО "КС-Сервис" на основании обращения ЗАО "КС-Сервис" (ранее ЗАО "КОПстройсервис") и ТСЖ "Альпийский, 32" в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.07 г. N 1210 в Распоряжение администрации от 11.11.03 N 2738-ра внесены изменения о перемене стороны в обязательствах, возникших из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 05.01.04 N 00/ЗК-02851 (21), заключенного ЗАО "КС-Сервис" с КУГИ на основании соответствующего распоряжения.
Указанным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга установлено, что завершение строительства жилого дома осуществляется ТСЖ "Альпийский, 32", которое должно за счет собственных средств решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта.
ТСЖ "Альпийский, 32" не является полным правопреемником ЗАО "КС-Сервис" по обязательствам ЗАО. ТСЖ "Альпийский, 32" никаких письменных и устных соглашений с ЗАО "КОПстройсервис" о переводе на ТСЖ "Альпийский, 32" прав и обязанностей по договорам, заключенным ЗАО "КОПстройсервис" с третьими лицами, в том числе с ООО "Торговый Дом "Сигма", не заключало.
11.12.2008 г. между ТСЖ "Альпийский, 32", ООО "Ремстрой" и В.С. был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома N <...>, по условиям которого ООО "Ремстрой" и В.С. принимают совместное участие в строительстве жилого дома путем вложения инвестиций в виде денежных средств в строительство Объекта, а привлеченные денежные средства направляются в завершение строительства объекта, с последующим предоставлением застройщиком дольщикам жилого помещения в виде спорной квартиры.
На спорную квартиру претендуют: У., с которой ООО "ПСМ-Классик" был заключен договор долевого участия в 2006 г., и В.С., с которым ООО "Ремстрой" заключило договор в декабре 2008 г., и который в свою очередь привлечен новым застройщиком ТСЖ "Альпийский, 32" к строительству жилого дома.
Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования В.С., пришел к выводу о том, что требования, заявленные У. о признании права собственности на спорный объект недвижимости, вытекающие из договорных отношений с ООО "ПСМ-Классик", ООО "ТД "Сигма" не подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия полагает, что указанный вывод суда является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Из материалов дела следует. что право требования У. на спорную квартиру связано с выполнением своих обязательств ООО "ТД "Сигма" по договору N 188/34 от 04.05.2006 г., заключенному между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма", что непосредственно вытекает из п. 1.2. договора N 188 АЛЬП-Ф32 от 05.06.2006 г., согласно которому инвестор участвует в строительстве дома на основании договора N 188/34 от 04.06.2006 г. и п. 5.1 договора N 188/34 от 04.05.2006 г., согласно которому общество (ЗАО "КОПстройсервис") передает квартиры дольщику (ООО "ТД "Сигма") при условии полной оплаты стоимости квартир с учетом п. п. 3.3., 3.7., 3.8. договора, а также из п. 1.2. договора N 2/4/10 АЛЬП-Ф32, заключенного с У.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал.
Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, для признания прав на капитальные вложения и как следствие, - на построенный объект, необходимо наличие трех условий: наличие прав на участие в строительстве объекта, выполнение одной стороной по договору обязательств по оплате суммы договора и вложение другой стороной полученных инвестиций в строительство объекта, являющегося предметом заключенного договора.
Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО "ТД "Сигма" обязательства по договору долевого участия в строительстве N 188/34 от 04.05.2006 г., заключенному между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" не исполнило, тогда когда только при исполнении условий договора в результате совместного участия ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма", в строительстве жилого дома последнее могло приобрести право собственности на квартиры, общей приведенной площадью 2.492,38 кв. м, в том числе и на спорную квартиру.
Вывод суда о неисполнении ООО "ТД "Сигма" обязательств по договору подтверждается, в том числе, решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2010 г., вступившим в законную силу, по иску ООО "ТД "Сигма" к ТСЖ "Альпийский, 32" о понуждении исполнить обязательства по договору, предметом рассмотрения которого являлось: обязание ТСЖ "Альпийский, 32" исполнить условия договора от 04.05.2006 года N 188/34 и передать по акту приема-передачи квартиры <...>, права на которые, по мнению ООО "ТД "Сигма", принадлежат указанной организации; указанным решением арбитражного суда в иске ООО "ТД "Сигма" отказано и установлено, что ТСЖ "Альпийский, 32" не является участником договора от 04.05.2006 года N 188/34, то есть правопреемником ЗАО "Копстройсервис" по обязательствам, возникшим из данного договора.
Указанный выше вывод суда также подтверждается представленным заключением специалиста N 21/16 от 19.06.2009 г. по определению качества выполненных работ ООО "ТД "Сигма" по отделке помещений общего пользования: лестниц, лифтовых холлов, межквартирных коридоров, балконов, труб, стен, полов, потолков, определению объема работ по ликвидации дефектов, допущенных при выполнении работ; согласно которому (заключению), имеют место быть дефекты в выполненных работах, определен перечень работ, необходимых для ликвидации дефектов отделки помещений.
Вывод суда первой инстанции о неисполнении ООО "ТД "Сигма" условий договора подтверждает акт сверки от 01.10.2009 г. (подписанный уже после сдачи дома в эксплуатацию) об исполнении обязательств ТД "Сигма", который подписан ТСЖ "Альпийский, 32" и ЗАО "КС-Сервис" в лице конкурсного управляющего, из которого (акта) усматривается выполнение ООО "Торговый Дом "Сигма" обязательств по договору от 188/34 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.05.2006 года на сумму 62300663,75 р., задолженность по договору составила 12158939,51 р.
При этом суд первой инстанции правильно учел, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ со стороны ООО ТД "Сигма" доказательства выполнения своих обязательств по договору перед ТСЖ "Альпийский, 32" как перед застройщиком, в том числе в отношении спорной квартиры, не представлены.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что согласно условиям договора N 188/34 заключенного 04.05.2006 г. между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма", спорная квартира могла быть передана ООО "Торговый Дом "Сигма" по окончании строительства жилого дома по адресу <...> и ООО "Торговый Дом "Сигма" вправе было привлекать третьих лиц для участия в инвестировании спорного объекта недвижимости либо путем переуступки своих прав и обязанностей по договору от 04.05.2006 г. и лишь при условии согласования с ООО "КОПстройсервис" либо после перехода прав на такой объект по Акту приема-передачи.
Исполнение обязательств У. перед ООО "ПСМ-Классик" не свидетельствует об исполнении как ООО "ТД "Сигма" так и ООО "ПСМ-Классик" обязательств по инвестированию строительства спорной квартиры по договору перед застройщиком.
Следовательно, в данном случае у суда первой инстанции отсутствовали основания полагать, что спорный объект недвижимости был проинвестирован в полном объеме, в том числе истцом У.
22.03.2007 года физическими лицами, участвующими в строительстве данного жилого дома зарегистрировано ТСЖ "Альпийский, 32".
Обязательства по инвестированию строящегося дома приняло на себя ТСЖ "Альпийский, 32", которое в соответствии с изменением в инвестиционные условия обязано за счет собственных средств решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта. В связи с данным обстоятельством состоялось общее собрание членов ТСЖ, на котором было принято решение о сборе дополнительного инвестиционного взноса на завершение строительства дома из расчета 1000 рублей за 1 кв. м
У. не представлено доказательств исполнения перед ТСЖ инвестиционных условий, поскольку доказательств того, что истцом была произведена оплата по дополнительному инвестиционному взносу, принятому на решении общего собрания от 25.07.2007 года суду не было представлено.
Оснований для удовлетворения исковых требований У. у суда первой инстанции не имелось.
30.10.2007 г. между ТСЖ "Альпийский, 32" и ООО "Ремстрой" был заключен договор генерального подряда на завершение строительства жилого дома, по условиям которого ООО "Ремстрой" должно выполнять строительно-монтажные работы по завершению строительства объекта, стоимость работ определена в размере 24 163 414 руб. 62 коп.
Строительно-монтажные работы выполнялись на основании данного договора ООО "Ремстрой", что ни одной из сторон не оспаривается, а оплата по договору должна была осуществляться денежными средствами.
23.10.2008 г. между ТСЖ и ООО "Ремстрой" было заключено дополнительное соглашение N 8 к договору генерального подряда от 30.10.2007 г., по условиям которого заказчик и генподрядчик принимают совместное участие в строительстве дома, при этом генподрядчик в соответствии с размером инвестиций преследует цель создания и получения в собственность квартир, указанных в Приложении N 1 к соглашению, общей площадью 556,44 кв. м, в квартирографию была включена и спорная квартира.
На основании вышеперечисленных соглашений, 11.12.2008 г. между ТСЖ "Альпийский, 32", ООО "Ремстрой" и В.С. был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома <...>, по условиям которого ООО "Ремстрой" и В.С. принимают совместное участие в строительстве жилого дома путем вложения инвестиций в виде денежных средств в строительство Объекта, а привлеченные денежные средства направляются в завершение строительства объекта, с последующим предоставлением застройщиком дольщикам жилого помещения в виде спорной квартиры.
По условиям договора, истец должен в указанном доме получить в собственность трехкомнатную квартиру общей приведенной площадью 92,99 кв. м, общей площадью 90,8 кв. метров, 1 расположенную <...>.
Пунктом 2.2. предусмотрена оплата по договору в размере 3500 000 рублей. Факт перечисления указанных денежных средств, а, следовательно, факт инвестирования спорного объекта недвижимости указанными выше лицами (в том числе ООО "Ремстрой") со стороны лиц, участвующих в деле, не оспаривался. Более того, факт перечисления денежных средств подтверждается материалами дела, в частности актом выполнения финансовых обязательств, подписанный указанными выше лицами.
На основании акта приема-передачи квартиры N <...>, подписанного ТСЖ "Альпийский, 32", ООО "РЕМСТРОЙ" и В.С. за N <...> квартира с условным номером 2 (парадная 4), которой по обмерам ПИБ присвоен N <...>, общей площадью по ведомости ПИБ 90,8 кв. метров, расположенная на 10 этаже передана В.С..
Согласно материалам дела, истец В.С. проживает в спорной квартире, соответственно несет бремя содержания жилого помещения, что также не оспаривалось сторонами по делу.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у ТСЖ "Альпийский, 32" имелось право на заключение договора на спорную квартиру в силу следующих обстоятельств.
05.01.2008 г. ЗАО "КС-Сервис" передало в ТСЖ "Альпийский, 32" реестр дольщиков дома, в котором указаны 6 договоров, заключенных с ООО "Торговый Дом "Сигма", но не содержится данных о выполнении ООО "Торговый Дом "Сигма" инвестиционных обязательств по строительству дома, а также данных по физическим лицам, привлеченным ООО "Торговый Дом "Сигма" к завершению строительства дома.
После вступления в силу Постановления правительства Санкт-Петербурга N 1210 от 18 сентября 2007 г. ТСЖ "Альпийский, 32" в письменном виде уведомило всех участников долевого строительства о смене застройщика, что усматривается из реестра отправляемых писем от 21.02.2008 г. и предложило заключить с ТСЖ "Альпийский, 32" договоры долевого строительства на завершение строительства дома, представить в ТСЖ "Альпийский, 32" документы, подтверждающие выполнение инвестиционных обязательств по строительству дома в части договоров, заключенных с ЗАО "КОПстройсервис".
04.09.2008 г. ООО "Торговый Дом "Сигма" предоставило в ТСЖ "Альпийский, 32" реестр дольщиков, заключивших с ООО "Торговый Дом "Сигма" договоры долевого участия в строительстве дома, в котором нет данных по истцу, претендующему на квартиру N <...>, как и по иным четырем квартирам, являющимся предметом договора долевого участия, заключенного между ООО "Торговый Дом "Сигма" и ООО "ПСМ-Классик".
Соответственно, при отсутствии подтверждения исполнения обязательств по оплате инвестиционных взносов по ряду квартир, в том числе и спорной, у ТСЖ, как у застройщика, имелось право на привлечение дополнительных денежных средств и реализацию невостребованных квартир в строящемся доме.
При этом суд первой инстанции обоснованно отметил, что со стороны истца У. не представлено никаких доказательств, подтверждающих ее обращение к ответчику ТСЖ с какими-либо заявлениями и документами (подтверждения исполнения ею условий договора с ООО "ПСМ-Классик", вступления в члены ТСЖ, оплаты дополнительного инвестиционного взноса исходя из 1000 рублей за кв. метр, претензии о передаче квартиры).
Несмотря на принятие дома в эксплуатацию, истец В.С. лишен возможности зарегистрировать право собственности в отношении приобретенной по договору долевого участия квартиры, поскольку застройщиком необходимые для регистрации права собственности в регистрирующем органе документы ему не переданы, а последний, иначе как в судебном порядке, лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорную квартиру.
Суд первой инстанции обоснованно учел фактическое проживание истца В.С. в спорной квартире, что не оспаривалось иными участниками процесса, с учетом изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" позиции, согласно которой если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ, а иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (п. 61), по аналогии, применительно к спорным правоотношениям, поскольку в рассматриваемом гражданском деле имеется два претендента на один объект недвижимости.
В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением законодательства, приобретается этим лицом.
На основании изложенного, учитывая, что договор с участием истца В.С. действителен, обязательства истца по инвестированию строительства конкретно определенной спорной квартиры выполнены в объеме, предусмотренном договором, правопритязания У. на спорное жилое помещение являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, то суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о возможности устранить допущенные ответчиками нарушения прав истца В.С. путем удовлетворения исковых требований о признании права собственности на квартиру.
Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Доводы кассационной жалобы по существу направлены на неправильное толкование действующего законодательства и переоценку доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и не могут служить основанием к отмене постановленного по делу решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 23 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)