Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2012 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кундос Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8166/2012) общества с ограниченной ответственностью "ОС-1" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 24 июля 2012 года по делу N А70-4426/2012 (судья Авдеева Я.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (ОГРН 1087232045670; ИНН 7204129911; место нахождения: г. Тюмень, ул. Волгоградская, 16, 2) к обществу с ограниченной ответственностью "ОС-1" (ОГРН 1037200611689; ИНН 7202116723; место нахождения: г. Тюмень, ул. Ветеранов Труда, 36), при участии в деле в качестве третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Новое Эльдорадо" (ОГРН 1047200627320; ИНН 7203152322), о взыскании 266 559 руб. 81 коп.,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "ОС-1" - представителя Самойлова В.А. по доверенности N 02/12 от 18.06.2012 сроком действия один год,
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" - представитель не явился,
от общества с ограниченной ответственностью "Новое Эльдорадо" - представитель не явился,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (далее - ООО УК "Стрела", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ОС-1" (далее - ООО "ОС-1", ответчик) о взыскании задолженности по содержанию общего имущества дома за период с июня 2009 года по февраль 2012 года в размере 220 657 руб. 06 коп. и неустойки в размере 24 109 руб. 36 коп.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил размер исковых требований до 266 559 руб. 81 коп.
Определением от 18.06.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Новое Эльдорадо" (далее - ООО "Новое Эльдорадо", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 24 июля 2012 года по делу N А70-4426/2012 исковые требования удовлетворены. С ООО "ОС-1" в пользу ООО УК "Стрела" взысканы денежные средства в сумме 266 559 руб. 81 коп., а также 8 331 руб. 19 коп. расходов на оплату государственной пошлины. ООО УК "Стрела" из федерального бюджета возвращено 733 руб. 31 коп. государственной пошлины.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "ОС-1" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции необоснованно положил в основу решения протокол собрания собственников от 15.04.2009, поскольку он не подписан собственниками, отсутствуют протоколы регистрации счетной комиссии о количестве собственников и прилагаемые к нему листки с подписями собственников. Ссылается на то, что договор на управление многоквартирным домом является незаключенным, поскольку в нем отсутствуют подписи собственников, имеются разногласия двух копий договоров. Ответчик также полагает, что представленные незаверенные копии наряд-заданий не являются документами, подтверждающими факт оказания услуг собственникам и несение расходов по содержанию общего имущества, не имеют дат, а также подписей выполняющих задания лиц, являются нечитаемыми. Кроме того, указывает, что истцом не представлена подробная калькуляция расходов, акты выполненных работ подписаны в одностороннем порядке, в связи с чем не имеют юридической силы, а ответчик надлежащим образом оплачивал оказанные услуги.
ООО УК "Стрела" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО УК "Стрела" и ООО "Новое Эльдорадо", надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ОС-1" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "ОС-1" на праве собственности принадлежит нежилое встроенно-пристроенное помещение площадью 444,8 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: город Тюмень, улица Чаплина, дом 123/1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав юридических лиц от 05 июня 2012 года N 01/337/2012-428 (том 1 л. 68).
15.04.2009 на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тюмень, улица Чаплина, дом 123, проведенным в форме заочного голосования, принято решение об избрании в качестве способа управления многоквартирным домом управляющей компанией (том 1 л. 39-41).
В соответствии с пунктом 7 протокола от 15.04.2009 общего собрания собственников, управляющей организацией выбрано ООО УК "Стрела", собственники утвердили проект договора управления и приложения к нему.
15.04.2009 между собственниками помещений жилого дома, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Чаплина, 123 и ООО УК "Стрела" подписан договор управления многоквартирным домом, по условиям которого ООО УК "Стрела" по заданию заказчиков (собственников жилых помещений и владельцев нежилых помещений) с момента подписания первым собственником помещений и до 20 июня 2014 года за плату приняло обязательства: оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам; осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (том 1 л. 9-38).
Согласно пункту 1.4 договора управления многоквартирным домом от 15.04.2009 деятельность ООО УК "Стрела" направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями владельцами нежилых помещений, надлежащее содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, обеспечение реализации решения вопросов пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, обеспечение предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимися жилыми и нежилыми помещениями по перечню и в порядке, установленными договором.
В соответствии с пунктом 2.1.11 договора управления многоквартирным домом от 15.04.2009 собственники помещений обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.
Пунктом 2.2.2 договора управления многоквартирным домом от 15.04.2009 владельцы нежилых помещений обязаны нести возникающие в связи с эксплуатацией помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать помещение в исправном состоянии.
На основании подпункта а) пункта 4.1 договора управления многоквартирным домом от 15.04.2009 оплата собственником услуг по настоящему договору включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В случае принятия заказчиком решения о проведении капитального ремонта и установления перечня работ по капитальному ремонту и сроков их проведения, а также размера платы за капитальный ремонт для каждого собственника, плата за содержание и ремонт помещения для собственника включает плату за капитальный ремонт.
Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников многоквартирного дома с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (пункт 4.4 договора управления многоквартирным домом от 15.04.2009).
В соответствии с приложением N 8 оплату услуг (работ) управляющей организации исчисляется исходя из 18 руб. 16 коп. с 1 кв. м общей площади помещения, в том числе: стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества - 9 руб. 70 коп., стоимость работ по текущему ремонту - 2 руб. 93 коп., стоимость услуг, работ по вывозу ТБО и КГМ - 1 руб. 13 коп., стоимость услуг, работ по содержанию лифтового хозяйства - 4 руб. 40 коп. (том 1 л. 38).
Как указывает истец, с 25 апреля 2009 года ООО УК "Стрела" оказывало услуги по содержанию многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Чаплина, 123.
ООО УК "Стрела" представило в материалы дела односторонние акты N N 000075-000079 от 29.02.2012 (том 1 л. 44-48), на основании которых выставило ООО "ОС-1" счета от 29.02.2012 N N 62-66 на общую сумму 266 559 руб. 81 коп. за период с июня 2009 года по февраль 2012 года (том 1 л. 49-53).
Полагая, что ООО "ОС-1", пользуясь предоставленными ООО УК "Стрела" услугами по содержанию общего имущества многоквартирного дома, не оплатило их и тем самым нарушило права ООО УК "Стрела", истец 05.03.2012 направил в адрес ответчика претензию N 3П/2012 с требованием оплатить задолженность в размере 266 559 руб. 81 коп. (том 1 л. 42, 43).
Поскольку претензия истца оставлена ООО "ОС-1" без исполнения, ООО УК "Стрела" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
По общему правилу на основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В силу части 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственникам помещений в многоквартирном доме, согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно статье 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Частью 1 статьи 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
На основании статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии со статьей 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Пунктом 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 (далее - Правила N 491) от 13.08.2006 предусмотрено, что содержание общего имущества обеспечивается, в том числе собственником помещений за счет собственных средств.
Из анализа указанных норм следует, что участие каждого участника долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом, а также наличия/отсутствия договора, заключенного непосредственно, самим собственником помещения с управляющей компанией.
Согласно пункту 11 Правил N 491, содержание общего имущества включает в себя освещение помещений общего пользования, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Системный анализ смысла и содержания приведенных норм права указывает на то, что ответчик, как собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, никоим образом не освобождает собственника от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно пункту 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
На основании пункта 5 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
ООО "ОС-1", несмотря на то, что не участвовало в собрании собственников многоквартирного дома 15.04.2009, в нарушение статьи 65 АПК РФ ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не представил доказательств признания указанного решения в судебном порядке недействительным, равно как и не представил доказательств оспаривания им решений, принятых общим собранием собственников помещений в доме по улице Н. Чаплина, 123 в установленном законом порядке.
Доводы ООО "ОС-1" о фальсификации договора управления многоквартирным домом от 15.04.2009, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в суде первой инстанции ответчик, хотя и заявлял о фальсификации подписей Анисина Л.Л. и Трацевского А.И. на 4 листе приложения N 1а к договору, однако не заявил суду в письменной форме о фальсификации договора, представленного истцом.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
АПК РФ предусмотрены различные механизмы доказывания, в частности, статьей 161 АПК РФ лицам, участвующим в деле, предоставлено право заявлять о фальсификации доказательств, статьей 82 АПК РФ - о назначении экспертизы по делу, статьей 88 АПК РФ - о вызове свидетеля.
Между тем, ссылаясь на недостоверность представленного истцом договора, допустимых доказательств в подтверждение данного обстоятельства подателем жалобы не представлено, заявления о фальсификации не подано.
Согласно статьям 9 и 41 АПК РФ стороны наделены определенными процессуальными правами и обязанностями, несовершение в результате их использования процессуальных действий влечет за собой предусмотренные процессуальным законом последствия, в настоящем случае - недоказанность в установленном порядке возражений, на которые ссылается сторона.
Доводы ответчика о том, что договор управления многоквартирным домом является незаключенным, поскольку договор не подписан собственниками жилых помещений, также подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.
Договор управления многоквартирным домом от 15.04.2009 содержит все существенные условия, предусмотренные частью 3 статьи 162 ЖК РФ, а именно: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома (пункты 1.2 и 1.8 рассматриваемого договора); перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (приложение N 1а договора, том 1 л. 29-37); порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (пункты 4.3, 4.5, 4.6, 4.11 договора); порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (раздел 7 договора).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый ответчиком договор содержит все существенные условия, предусмотренные для договора такого вида.
Ссылки ответчика на то, что договор не прошит, не подписан сторонами договора на каждой странице, не являются достаточным основанием для признания договора незаключенным или недействительным.
Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Приложения к договору содержат подписи собственников помещений дома 123 по улице Чаплина города Тюмени, проект договора утверждался на общем собрании собственников 15 апреля 2009 года, собственники помещений оплачивали услуги ООО УК "Стрела" в соответствии с условиями договора, суд первой инстанции обоснованно указал на невозможность принятия довода ООО "ОС-1" о незаключенности договора по мотиву отсутствия идентичных по содержанию договоров, подписанных истцом с каждым собственником.
Поскольку, как указано выше, законом установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести расходы по содержанию общего имущества дома пропорционально своей доле, ООО УК "Стрела" имеет право требования соответствующей оплаты от ООО "ОС-1".
ООО УК "Стрела" заявило о взыскании с ответчика 266 559 руб. 81 коп., исходя из установленного приложением N 8 к договору размера платы по содержанию общего имущества - 18 руб. 16 коп. за 1 кв. м.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что тариф за оказание услуг по содержанию общего имущества, указанный в договоре изменялся, собственники (владельцы) помещений, расположенных в доме 123 по улице Чаплина, в городе Тюмени продолжают оплачивать услуги по содержанию общего имущества по установленному тарифу, в связи с чем истцом обоснованно применен указанный тариф.
В пункте 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, расчет задолженности по содержанию общего имущества дома представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, доводы ответчика о том, что часть представленных истцом наряд-заданий не имеют дат, не читаемы, отсутствуют подписи выполнивших задания лиц, акты выполненных работ подписаны в одностороннем порядке, не принимаются судом апелляционной инстанции.
Довод ответчика о недоказанности истцом объема услуг и их размера не освобождает его от несения расходов по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.
В соответствии с подпунктом а) пункта 28 Правил N 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
Изложенное обуславливается конструктивными особенностями объектов недвижимости.
То обстоятельство, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, находится обособленно от многоквартирного жилого дома, ответчиком допустимыми доказательствами не опровергнуто.
Ответчик в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что жилой дом и нежилое помещение ответчика спроектированы и выполнены не как единый комплекс, в котором инженерные сети используются для жилых помещений дома отдельно от нежилого помещения ответчика, то есть имеют обособленные коммуникации друг от друга.
Следовательно, данное нежилое помещение частично находится в жилом доме, вследствие чего не может существовать отдельно от этого дома, а его собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и другие.
Поэтому ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги, как-то уборка территории, вывоз мусора. В связи с чем содержание собственного помещения, не освобождает ответчика от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно самого нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации общего имущества жилого дома, к которому пристроено данное нежилое помещение. Суд апелляционной инстанции считает, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от объема их фактического использования. При этом, отсутствие заключенного договора между истцом и ответчиком на возмещение соответствующих затрат не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от участия в таких расходах.
Закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за содержание общего имущества с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за содержание и ремонт общего имущества основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Поэтому ответчик должен оплатить истцу стоимость услуг, вид и размер которых определены в приложении N 8 к договору управления многоквартирным домом от 15.04.2009.
Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
На основании установленного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме размера платы истцом был произведен соответствующий расчет стоимости платы за содержание общего имущества для ответчика исходя из площади принадлежащего ему нежилого помещения.
Контррасчет такой платы ответчиком суду не представлен.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал правомерным требования истца о взыскании с ответчика задолженности за содержание общего имущества дома.
Оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 24 июля 2012 года по делу N А70-4426/2012 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ООО "ОС-1" оставлена без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 24 июля 2012 года по делу N А70-4426/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.11.2012 ПО ДЕЛУ N А70-4426/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2012 г. по делу N А70-4426/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2012 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веревкина А.В.,
судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кундос Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8166/2012) общества с ограниченной ответственностью "ОС-1" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 24 июля 2012 года по делу N А70-4426/2012 (судья Авдеева Я.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (ОГРН 1087232045670; ИНН 7204129911; место нахождения: г. Тюмень, ул. Волгоградская, 16, 2) к обществу с ограниченной ответственностью "ОС-1" (ОГРН 1037200611689; ИНН 7202116723; место нахождения: г. Тюмень, ул. Ветеранов Труда, 36), при участии в деле в качестве третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Новое Эльдорадо" (ОГРН 1047200627320; ИНН 7203152322), о взыскании 266 559 руб. 81 коп.,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "ОС-1" - представителя Самойлова В.А. по доверенности N 02/12 от 18.06.2012 сроком действия один год,
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" - представитель не явился,
от общества с ограниченной ответственностью "Новое Эльдорадо" - представитель не явился,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (далее - ООО УК "Стрела", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ОС-1" (далее - ООО "ОС-1", ответчик) о взыскании задолженности по содержанию общего имущества дома за период с июня 2009 года по февраль 2012 года в размере 220 657 руб. 06 коп. и неустойки в размере 24 109 руб. 36 коп.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил размер исковых требований до 266 559 руб. 81 коп.
Определением от 18.06.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Новое Эльдорадо" (далее - ООО "Новое Эльдорадо", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 24 июля 2012 года по делу N А70-4426/2012 исковые требования удовлетворены. С ООО "ОС-1" в пользу ООО УК "Стрела" взысканы денежные средства в сумме 266 559 руб. 81 коп., а также 8 331 руб. 19 коп. расходов на оплату государственной пошлины. ООО УК "Стрела" из федерального бюджета возвращено 733 руб. 31 коп. государственной пошлины.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "ОС-1" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции необоснованно положил в основу решения протокол собрания собственников от 15.04.2009, поскольку он не подписан собственниками, отсутствуют протоколы регистрации счетной комиссии о количестве собственников и прилагаемые к нему листки с подписями собственников. Ссылается на то, что договор на управление многоквартирным домом является незаключенным, поскольку в нем отсутствуют подписи собственников, имеются разногласия двух копий договоров. Ответчик также полагает, что представленные незаверенные копии наряд-заданий не являются документами, подтверждающими факт оказания услуг собственникам и несение расходов по содержанию общего имущества, не имеют дат, а также подписей выполняющих задания лиц, являются нечитаемыми. Кроме того, указывает, что истцом не представлена подробная калькуляция расходов, акты выполненных работ подписаны в одностороннем порядке, в связи с чем не имеют юридической силы, а ответчик надлежащим образом оплачивал оказанные услуги.
ООО УК "Стрела" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО УК "Стрела" и ООО "Новое Эльдорадо", надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ОС-1" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "ОС-1" на праве собственности принадлежит нежилое встроенно-пристроенное помещение площадью 444,8 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: город Тюмень, улица Чаплина, дом 123/1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав юридических лиц от 05 июня 2012 года N 01/337/2012-428 (том 1 л. 68).
15.04.2009 на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тюмень, улица Чаплина, дом 123, проведенным в форме заочного голосования, принято решение об избрании в качестве способа управления многоквартирным домом управляющей компанией (том 1 л. 39-41).
В соответствии с пунктом 7 протокола от 15.04.2009 общего собрания собственников, управляющей организацией выбрано ООО УК "Стрела", собственники утвердили проект договора управления и приложения к нему.
15.04.2009 между собственниками помещений жилого дома, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Чаплина, 123 и ООО УК "Стрела" подписан договор управления многоквартирным домом, по условиям которого ООО УК "Стрела" по заданию заказчиков (собственников жилых помещений и владельцев нежилых помещений) с момента подписания первым собственником помещений и до 20 июня 2014 года за плату приняло обязательства: оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам; осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (том 1 л. 9-38).
Согласно пункту 1.4 договора управления многоквартирным домом от 15.04.2009 деятельность ООО УК "Стрела" направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями владельцами нежилых помещений, надлежащее содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, обеспечение реализации решения вопросов пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, обеспечение предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимися жилыми и нежилыми помещениями по перечню и в порядке, установленными договором.
В соответствии с пунктом 2.1.11 договора управления многоквартирным домом от 15.04.2009 собственники помещений обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.
Пунктом 2.2.2 договора управления многоквартирным домом от 15.04.2009 владельцы нежилых помещений обязаны нести возникающие в связи с эксплуатацией помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать помещение в исправном состоянии.
На основании подпункта а) пункта 4.1 договора управления многоквартирным домом от 15.04.2009 оплата собственником услуг по настоящему договору включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В случае принятия заказчиком решения о проведении капитального ремонта и установления перечня работ по капитальному ремонту и сроков их проведения, а также размера платы за капитальный ремонт для каждого собственника, плата за содержание и ремонт помещения для собственника включает плату за капитальный ремонт.
Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников многоквартирного дома с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (пункт 4.4 договора управления многоквартирным домом от 15.04.2009).
В соответствии с приложением N 8 оплату услуг (работ) управляющей организации исчисляется исходя из 18 руб. 16 коп. с 1 кв. м общей площади помещения, в том числе: стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества - 9 руб. 70 коп., стоимость работ по текущему ремонту - 2 руб. 93 коп., стоимость услуг, работ по вывозу ТБО и КГМ - 1 руб. 13 коп., стоимость услуг, работ по содержанию лифтового хозяйства - 4 руб. 40 коп. (том 1 л. 38).
Как указывает истец, с 25 апреля 2009 года ООО УК "Стрела" оказывало услуги по содержанию многоквартирного дома, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Чаплина, 123.
ООО УК "Стрела" представило в материалы дела односторонние акты N N 000075-000079 от 29.02.2012 (том 1 л. 44-48), на основании которых выставило ООО "ОС-1" счета от 29.02.2012 N N 62-66 на общую сумму 266 559 руб. 81 коп. за период с июня 2009 года по февраль 2012 года (том 1 л. 49-53).
Полагая, что ООО "ОС-1", пользуясь предоставленными ООО УК "Стрела" услугами по содержанию общего имущества многоквартирного дома, не оплатило их и тем самым нарушило права ООО УК "Стрела", истец 05.03.2012 направил в адрес ответчика претензию N 3П/2012 с требованием оплатить задолженность в размере 266 559 руб. 81 коп. (том 1 л. 42, 43).
Поскольку претензия истца оставлена ООО "ОС-1" без исполнения, ООО УК "Стрела" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
По общему правилу на основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В силу части 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственникам помещений в многоквартирном доме, согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно статье 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Частью 1 статьи 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
На основании статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В соответствии со статьей 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Пунктом 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 (далее - Правила N 491) от 13.08.2006 предусмотрено, что содержание общего имущества обеспечивается, в том числе собственником помещений за счет собственных средств.
Из анализа указанных норм следует, что участие каждого участника долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом, а также наличия/отсутствия договора, заключенного непосредственно, самим собственником помещения с управляющей компанией.
Согласно пункту 11 Правил N 491, содержание общего имущества включает в себя освещение помещений общего пользования, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Системный анализ смысла и содержания приведенных норм права указывает на то, что ответчик, как собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, никоим образом не освобождает собственника от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно пункту 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
На основании пункта 5 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
ООО "ОС-1", несмотря на то, что не участвовало в собрании собственников многоквартирного дома 15.04.2009, в нарушение статьи 65 АПК РФ ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции не представил доказательств признания указанного решения в судебном порядке недействительным, равно как и не представил доказательств оспаривания им решений, принятых общим собранием собственников помещений в доме по улице Н. Чаплина, 123 в установленном законом порядке.
Доводы ООО "ОС-1" о фальсификации договора управления многоквартирным домом от 15.04.2009, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в суде первой инстанции ответчик, хотя и заявлял о фальсификации подписей Анисина Л.Л. и Трацевского А.И. на 4 листе приложения N 1а к договору, однако не заявил суду в письменной форме о фальсификации договора, представленного истцом.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
АПК РФ предусмотрены различные механизмы доказывания, в частности, статьей 161 АПК РФ лицам, участвующим в деле, предоставлено право заявлять о фальсификации доказательств, статьей 82 АПК РФ - о назначении экспертизы по делу, статьей 88 АПК РФ - о вызове свидетеля.
Между тем, ссылаясь на недостоверность представленного истцом договора, допустимых доказательств в подтверждение данного обстоятельства подателем жалобы не представлено, заявления о фальсификации не подано.
Согласно статьям 9 и 41 АПК РФ стороны наделены определенными процессуальными правами и обязанностями, несовершение в результате их использования процессуальных действий влечет за собой предусмотренные процессуальным законом последствия, в настоящем случае - недоказанность в установленном порядке возражений, на которые ссылается сторона.
Доводы ответчика о том, что договор управления многоквартирным домом является незаключенным, поскольку договор не подписан собственниками жилых помещений, также подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.
Договор управления многоквартирным домом от 15.04.2009 содержит все существенные условия, предусмотренные частью 3 статьи 162 ЖК РФ, а именно: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома (пункты 1.2 и 1.8 рассматриваемого договора); перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (приложение N 1а договора, том 1 л. 29-37); порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (пункты 4.3, 4.5, 4.6, 4.11 договора); порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (раздел 7 договора).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый ответчиком договор содержит все существенные условия, предусмотренные для договора такого вида.
Ссылки ответчика на то, что договор не прошит, не подписан сторонами договора на каждой странице, не являются достаточным основанием для признания договора незаключенным или недействительным.
Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Приложения к договору содержат подписи собственников помещений дома 123 по улице Чаплина города Тюмени, проект договора утверждался на общем собрании собственников 15 апреля 2009 года, собственники помещений оплачивали услуги ООО УК "Стрела" в соответствии с условиями договора, суд первой инстанции обоснованно указал на невозможность принятия довода ООО "ОС-1" о незаключенности договора по мотиву отсутствия идентичных по содержанию договоров, подписанных истцом с каждым собственником.
Поскольку, как указано выше, законом установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести расходы по содержанию общего имущества дома пропорционально своей доле, ООО УК "Стрела" имеет право требования соответствующей оплаты от ООО "ОС-1".
ООО УК "Стрела" заявило о взыскании с ответчика 266 559 руб. 81 коп., исходя из установленного приложением N 8 к договору размера платы по содержанию общего имущества - 18 руб. 16 коп. за 1 кв. м.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что тариф за оказание услуг по содержанию общего имущества, указанный в договоре изменялся, собственники (владельцы) помещений, расположенных в доме 123 по улице Чаплина, в городе Тюмени продолжают оплачивать услуги по содержанию общего имущества по установленному тарифу, в связи с чем истцом обоснованно применен указанный тариф.
В пункте 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, расчет задолженности по содержанию общего имущества дома представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, доводы ответчика о том, что часть представленных истцом наряд-заданий не имеют дат, не читаемы, отсутствуют подписи выполнивших задания лиц, акты выполненных работ подписаны в одностороннем порядке, не принимаются судом апелляционной инстанции.
Довод ответчика о недоказанности истцом объема услуг и их размера не освобождает его от несения расходов по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 ГК РФ.
В соответствии с подпунктом а) пункта 28 Правил N 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
Изложенное обуславливается конструктивными особенностями объектов недвижимости.
То обстоятельство, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, находится обособленно от многоквартирного жилого дома, ответчиком допустимыми доказательствами не опровергнуто.
Ответчик в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что жилой дом и нежилое помещение ответчика спроектированы и выполнены не как единый комплекс, в котором инженерные сети используются для жилых помещений дома отдельно от нежилого помещения ответчика, то есть имеют обособленные коммуникации друг от друга.
Следовательно, данное нежилое помещение частично находится в жилом доме, вследствие чего не может существовать отдельно от этого дома, а его собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и другие.
Поэтому ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги, как-то уборка территории, вывоз мусора. В связи с чем содержание собственного помещения, не освобождает ответчика от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно самого нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации общего имущества жилого дома, к которому пристроено данное нежилое помещение. Суд апелляционной инстанции считает, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от объема их фактического использования. При этом, отсутствие заключенного договора между истцом и ответчиком на возмещение соответствующих затрат не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от участия в таких расходах.
Закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за содержание общего имущества с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за содержание и ремонт общего имущества основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Поэтому ответчик должен оплатить истцу стоимость услуг, вид и размер которых определены в приложении N 8 к договору управления многоквартирным домом от 15.04.2009.
Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
На основании установленного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме размера платы истцом был произведен соответствующий расчет стоимости платы за содержание общего имущества для ответчика исходя из площади принадлежащего ему нежилого помещения.
Контррасчет такой платы ответчиком суду не представлен.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал правомерным требования истца о взыскании с ответчика задолженности за содержание общего имущества дома.
Оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 24 июля 2012 года по делу N А70-4426/2012 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ООО "ОС-1" оставлена без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 24 июля 2012 года по делу N А70-4426/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.В.ВЕРЕВКИН
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)