Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 июня 2009 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Солодилова А.В.,
судей: Хайкиной С.Н.,
Ждановой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Ждановой Л.И.,
при участии:
- от заявителя: Бекетова Е.В., протокол N 12 от 04.02.2008 г.; Ковякова А.О., дов. от 08.06.2009 г.;
- от административного органа: Моисеева Т.Ю., дов. от 29.05.2009 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Тибет-СВ"
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13.04.2009 г.
по делу N А27-5150/2009-5
по заявлению ООО "Тибет-СВ"
к Инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области
об оспаривании решения
установил:
решением Арбитражного суда Кемеровской области от 13.04.2009 г. обществу с ограниченной ответственностью "Тибет-СВ" (далее - ООО "Тибет-СВ", общество, заявитель, апеллянт, податель жалобы) отказано в удовлетворении требования об отмене постановления по делу об административном правонарушении N 01/13д-1 от 18.03.2009 г., вынесенного заместителем начальника Инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области (далее - административный орган, инспекция).
Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции отменить решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13.04.2009 г., заявленные требования удовлетворить. В обоснование жалобы апеллянт указывает на следующие обстоятельства.
По мнению апеллянта, при разрешении дела суд не исследовал обстоятельства, предусматривающие наличие вины инвестора для привлечения к административной ответственности.
Представленное разрешение на строительство N 4 от 05.01.2005 г., выданное МП "ГорУКС" на строительство девятиэтажного жилого дома N 44 (микрорайон 14) на земельном участке по ул. Ю.Двужильного г. Кемерово, судом не принято во внимание, так как судом установлено, что оно выдано с нарушением норм действующего законодательства.
Однако разрешение не было оспорено, не было признано недействительным, а также не было отменено.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан по договору на долевое участие в строительстве возникли из договора N 16 на проектирование и строительство жилого дома N 44 в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 08.10.2004 г. и разрешения на строительство N 4 от 05.01.2005 г., выданное МП "ГорУКС" на строительство девятиэтажного жилого дома N 44 (микрорайон 14) на земельном участке по ул. Ю.Двужильного г. Кемерово, которое действовало на тот период и не было признано недействительным и ограничения на привлечение денежных средств дольщиков не действовали.
Апеллянт указывает, что судом неправильно дана оценка природе договора на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенного на основании договора N 16 на проектирование и строительство жилого дома N 44 в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 08.10.2004 г. Подробно доводы апеллянта изложены в апелляционной жалобе.
В отзыве на апелляционную жалобу инспекция не соглашается с доводами апеллянта по основаниям, изложенным в отзыве, просит суд апелляционной инстанции оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В возражениях на отзыв общество не соглашается с доводами инспекции по основаниям, указанным в возражениях.
В судебном заседании представители апеллянта и инспекции поддержали доводы и возражения, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, соответственно.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции от 13.04.2009 г., суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, Инспекцией государственного строительного надзора Кемеровской области в период с 26.01.2009 г. по 19.02.2009 г. проведена проверка ООО "Тибет-СВ" по вопросам соблюдения законодательства в сфере долевого строительства при строительстве жилого дома N 26 (строительный N 44) по ул. Двужильного в микрорайоне N 14 Заводского района г. Кемерово.
В ходе проверки установлено, что ООО "Тибет-СВ" привлекало денежные средства граждан в нарушение ст.ст. 1, 3 и 4 Федерального закона N 214-ФЗ не являясь застройщиком, в отсутствие разрешения на строительство, без опубликования, размещения и представления проектной декларации, не имея правоустанавливающих документов на земельный участок. Так, 17 апреля 2008 года общество заключило договор N 45 на долевое строительство жилого дома N 44 в микрорайоне N 14 Заводского района г. Кемерово с гражданкой Байдулкиной С.Н.
Договор долевого участия в строительстве, заключенный с Байдулкиной С.Н. в нарушение ч. 3 п.п. 2, 4 ч. 4 Федерального закона N 214-ФЗ не имеет государственной регистрации и не содержит существенных условий о гарантийном сроке и сроке передачи объекта долевого строительства.
Результаты проверки отражены в акте N 2 от 19.02.2009 г. По результатам проверки 27.02.2009 г. в отношении ООО "Тибет-СВ" составлен протокол об административном правонарушении: N 01/13д-1, а 18.03.2009 г. вынесено постановление N 01/13д-1 о привлечении общества к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Основанием для вынесения постановления послужило нарушение обществом положений ст.ст. 3, 4, 17 Закона N 214-ФЗ, выразившееся в привлечении для строительства жилого дома денежных средств граждан лицом, не имеющим на это права, в отсутствие разрешения на строительство, без опубликования (размещения) проектной декларации, без регистрации договора участия в долевом строительстве, без регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство.
Поддерживая решение суда первой инстанции, апелляционная коллегия исходит из следующего.
Частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регулируется Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Частью 1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу части 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ, кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок, и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома; облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Таким образом, из совокупности приведенных положений частей 1 и 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что после вступления его в силу привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных жилых домов возможно либо на основании договора участия в долевом строительстве в порядке, установленном этим Законом, либо путем выпуска жилищных сертификатов либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Суд первой инстанции правильно определил, что, исходя из смысла статьи 27 Закона N 214-ФЗ он вступил в силу 31.03.2005 г. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Как следует из материалов дела, ООО "Тибет-СВ" на основании трехстороннего договора N 16 на проектирование и строительство жилого дома N 44 в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 08.10.2004 г. является инвестором указанного дома и принимает на себя обязательства по оплате в соответствии с проектно-сметной документацией за счет собственных средств, средств участников строительства (дольщиков) всех расходов по строительству объекта. Сторонами по указанному договору являются: МП "Городское управление капитального строительства" (заказчик), ООО "Тибет-СВ" (инвестор), ЗАО Сибинвестпромстрой" (генеральный подрядчик). ООО "Тибет-СВ" как инвестор имеет право привлекать к строительству объекта других участников строительства (дольщиков).
Заявителю разрешение на строительство многоквартирного жилого дома N 44 в микрорайоне N 14 Заводского района г. Кемерово не выдавалось.
МП "Городское управление капитального строительства" выдавались следующие разрешения на строительство указанного жилого дома:
- 1. N 04 от 05.01.2005 г.;
- 2. N 189 от 11.10.2005 г.;
- 3. N 11 от 18.02.2006 г.;
- 4. N 63 от 13.03.2006 г.;
- 5. N 08 от 15.01.2007 г.;
- 6. N 79 от 18.07.2008 г.
Таким образом, ООО "Тибет-СВ", не имея разрешения на строительство, имело право привлекать денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного дома только в период действия разрешения на строительство N 04 от 05.01.2005 г., поскольку это разрешение было выдано МП "Городское управление капитального строительства" до вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ.
Из материалов дела усматривается, что разрешение на строительство N 04 от 05.01.2005 г. выдано на срок действия до 10.10.2005 г. При этом бланк указанного разрешения на строительство содержит специальную графу "Действие разрешения продлено до" и графу для подписи начальника Инспекции Госархстройнадзора в случае продления действия разрешения. Однако названные графы в указанном разрешении не заполнены.
11.10.2005 г. МП "Городское управление капитального строительства" выдано разрешение на строительство N 189 от 11.10.2005 г.
Довод представителей заявителя о том, что действие разрешений на строительство автоматически продляется выдачей новых разрешений на строительство, не основан на нормах права.
Согласно п. 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вступившего в законную силу 30.12.2004 г., разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Порядок выдачи разрешения на строительство регламентирован пунктами 6, 11 - 13, 15 - 16 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объектом капитального строительства.
В соответствии с п. 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика.
Таким образом, по смыслу приведенных норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, продление срока действия разрешения на строительство и выдача разрешения на строительство - различные юридически значимые действия, имеющие различные основания.
Указанный довод представителей заявителя противоречит также материалам дела. Так, разрешение на строительство N 04 от 05.01.2005 г. не содержит отметок о продлении срока его действия, при наличии специальных граф для таких отметок. В то же время разрешение на строительство N 189 от 11.10.2005 г. такие отметки содержит - срок его действия продлен с 01.12.2005 г. до 31.12.2005 г., о чем имеются соответствующие отметки в предусмотренных графах.
С учетом изложенного, ООО "Тибет-СВ", начиная с 11.10.2005 г. не имело право привлекать денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного дома в отсутствие разрешения на строительство, выданного непосредственно ООО "Тибет-СВ". Выводы административного органа и суда первой инстанции в данной части являются правильными.
В силу пункта 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
ООО "Тибет-СВ" не являлось застройщиком по договору N 16 на проектирование и строительство жилого дома N 44 в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 08.10.2004 г. ни до вступления в силу указанных нормативных актов, ни после их вступления в силу.
Следовательно, после окончания действия разрешения на строительство N 04 от 05.01.2005 г., выданного МП "Городское управление капитального строительства", ООО "Тибет-СВ" имело право привлекать денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного дома только будучи застройщиком, в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ, и отвечая иным требованиям, указанным в ст. 3 данного Федерального закона.
То обстоятельство, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан по договору на долевое участие в строительстве возникли из договора N 16 на проектирование и строительство жилого дома N 44 в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 08.10.2004 г., не может служить основанием для привлечения денежных средств граждан в нарушение норм Федерального закона N 214-ФЗ, вступившего в силу 31.03.2005 г. Соответствующий довод апеллянта на этом основании отклоняется.
Отношения по привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома не могут вытекать из разрешения на строительство, как на то указывает апеллянт, в силу правовой природы разрешения на строительство, определенной в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Значению разрешения на строительство N 04 от 05.01.2005 г. для разрешения настоящего административного спора апелляционным судом дана оценка.
Апелляционный суд считает, что, с учетом изложенного, толкование договора на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенного на основании договора N 16 на проектирование и строительство жилого дома N 44 в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 08.10.2004 г., не имеет значения для установления признаков объективной стороны правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ, право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ, договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Договор N 45 на долевое участие в строительстве жилого дома, строительный N 44 в микрорайоне N 14 Заводского района г. Кемерово, заключен между заявителем как инвестором и Байдулкиной С.Н. как дольщиком 17.04.2008 г.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, одной стороной по договору участия в долевом строительстве является застройщик, а другой стороной - участник долевого строительства.
Таким образом, как правильно отметил суд первой инстанции, возможность заключения договора участия в долевом строительстве инвестором, каковым является ООО "Тибет-СВ", Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрена. Суд первой инстанции верно указал, что в силу действующего законодательства (ст.ст. 1, 3, 4, 17 Федерального закона N 214-ФЗ) денежные средства граждан на строительство многоквартирного жилого дома могут привлекаться исключительно на основании договора на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, прошедшего государственную регистрацию.
Соотношение договора N 45 от 17.04.2008 г. с договором N 16 на проектирование и строительство жилого дома N 44 в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 08.10.2004 г. не отменяет императивных требований действующего законодательства к возможности привлечения денежных средств граждан на строительство многоквартирного жилого дома.
Апелляционный суд соглашается с доводами апеллянта в той части, что разрешение на строительство N 04 от 05.01.2005 г., выданное МП "Городское управление капитального строительства", не было оспорено, не было признано недействительным, а также не было отменено.
Действительно, суд первой инстанции дал оценку указанному разрешению на строительство как выданному с нарушением действующего законодательства им не принял данное разрешение во внимание.
Апелляционный суд считает указанные выводы суда первой инстанции неверными.
Исходя из легального определения разрешения на строительство, данного в ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство является ненормативным правовым актом.
Возможность признания ненормативного правового акта недействительным предусмотрена ст. 198 АПК РФ. При этом, если ненормативный правовой акт признается не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц, обратившихся в арбитражный суд, такой акт признается недействительным решением арбитражного суда в порядке ст. 201 АПК РФ. Возможность признания ненормативного правового акта не соответствующим действующему законодательству при рассмотрении дела об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности действующим арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрена.
Таким образом, суд первой инстанции неправильно применил нормы процессуального права при разрешении дела. Однако, поскольку это не привело к принятию неправильного решения, данное нарушение не является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции (ч. 3 ст. 270 АПК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 2.1 КоАП РФ, юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие о него меры по их соблюдению.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Тибет-СВ", имея возможность и будучи обязанным знать о требованиях, предъявляемых Федеральным законом N 214-ФЗ в части привлечения денежных средств граждан на строительство многоквартирного жилого дома, а также о вступлении данного Федерального закона в силу, имело возможность соблюсти указанные требования - прекратить привлечение денежных средств граждан после окончания срока действия разрешения на строительство N 04 от 05.01.2005 г., либо до окончания указанного срока принять меры для приобретения статуса застройщика и выполнения требований, установленных названным Федеральным законом для получения возможности привлечения денежных средств граждан. Однако никаких мер по соблюдению правил и норм, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ, заявителем предпринято не было. Следовательно, административное правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, совершено ООО "Тибет-СВ" виновно.
Руководствуясь статьями 258, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражный суд Кемеровской области от 13.04.2009 г. по делу N А27-5150/2009-5 - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.06.2009 N 07АП-3983/09 ПО ДЕЛУ N А27-5150/2009-5
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2009 г. N 07АП-3983/09
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 июня 2009 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Солодилова А.В.,
судей: Хайкиной С.Н.,
Ждановой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Ждановой Л.И.,
при участии:
- от заявителя: Бекетова Е.В., протокол N 12 от 04.02.2008 г.; Ковякова А.О., дов. от 08.06.2009 г.;
- от административного органа: Моисеева Т.Ю., дов. от 29.05.2009 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Тибет-СВ"
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13.04.2009 г.
по делу N А27-5150/2009-5
по заявлению ООО "Тибет-СВ"
к Инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области
об оспаривании решения
установил:
решением Арбитражного суда Кемеровской области от 13.04.2009 г. обществу с ограниченной ответственностью "Тибет-СВ" (далее - ООО "Тибет-СВ", общество, заявитель, апеллянт, податель жалобы) отказано в удовлетворении требования об отмене постановления по делу об административном правонарушении N 01/13д-1 от 18.03.2009 г., вынесенного заместителем начальника Инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области (далее - административный орган, инспекция).
Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции отменить решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13.04.2009 г., заявленные требования удовлетворить. В обоснование жалобы апеллянт указывает на следующие обстоятельства.
По мнению апеллянта, при разрешении дела суд не исследовал обстоятельства, предусматривающие наличие вины инвестора для привлечения к административной ответственности.
Представленное разрешение на строительство N 4 от 05.01.2005 г., выданное МП "ГорУКС" на строительство девятиэтажного жилого дома N 44 (микрорайон 14) на земельном участке по ул. Ю.Двужильного г. Кемерово, судом не принято во внимание, так как судом установлено, что оно выдано с нарушением норм действующего законодательства.
Однако разрешение не было оспорено, не было признано недействительным, а также не было отменено.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан по договору на долевое участие в строительстве возникли из договора N 16 на проектирование и строительство жилого дома N 44 в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 08.10.2004 г. и разрешения на строительство N 4 от 05.01.2005 г., выданное МП "ГорУКС" на строительство девятиэтажного жилого дома N 44 (микрорайон 14) на земельном участке по ул. Ю.Двужильного г. Кемерово, которое действовало на тот период и не было признано недействительным и ограничения на привлечение денежных средств дольщиков не действовали.
Апеллянт указывает, что судом неправильно дана оценка природе договора на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенного на основании договора N 16 на проектирование и строительство жилого дома N 44 в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 08.10.2004 г. Подробно доводы апеллянта изложены в апелляционной жалобе.
В отзыве на апелляционную жалобу инспекция не соглашается с доводами апеллянта по основаниям, изложенным в отзыве, просит суд апелляционной инстанции оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В возражениях на отзыв общество не соглашается с доводами инспекции по основаниям, указанным в возражениях.
В судебном заседании представители апеллянта и инспекции поддержали доводы и возражения, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, соответственно.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции от 13.04.2009 г., суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, Инспекцией государственного строительного надзора Кемеровской области в период с 26.01.2009 г. по 19.02.2009 г. проведена проверка ООО "Тибет-СВ" по вопросам соблюдения законодательства в сфере долевого строительства при строительстве жилого дома N 26 (строительный N 44) по ул. Двужильного в микрорайоне N 14 Заводского района г. Кемерово.
В ходе проверки установлено, что ООО "Тибет-СВ" привлекало денежные средства граждан в нарушение ст.ст. 1, 3 и 4 Федерального закона N 214-ФЗ не являясь застройщиком, в отсутствие разрешения на строительство, без опубликования, размещения и представления проектной декларации, не имея правоустанавливающих документов на земельный участок. Так, 17 апреля 2008 года общество заключило договор N 45 на долевое строительство жилого дома N 44 в микрорайоне N 14 Заводского района г. Кемерово с гражданкой Байдулкиной С.Н.
Договор долевого участия в строительстве, заключенный с Байдулкиной С.Н. в нарушение ч. 3 п.п. 2, 4 ч. 4 Федерального закона N 214-ФЗ не имеет государственной регистрации и не содержит существенных условий о гарантийном сроке и сроке передачи объекта долевого строительства.
Результаты проверки отражены в акте N 2 от 19.02.2009 г. По результатам проверки 27.02.2009 г. в отношении ООО "Тибет-СВ" составлен протокол об административном правонарушении: N 01/13д-1, а 18.03.2009 г. вынесено постановление N 01/13д-1 о привлечении общества к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Основанием для вынесения постановления послужило нарушение обществом положений ст.ст. 3, 4, 17 Закона N 214-ФЗ, выразившееся в привлечении для строительства жилого дома денежных средств граждан лицом, не имеющим на это права, в отсутствие разрешения на строительство, без опубликования (размещения) проектной декларации, без регистрации договора участия в долевом строительстве, без регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство.
Поддерживая решение суда первой инстанции, апелляционная коллегия исходит из следующего.
Частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регулируется Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Частью 1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу части 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ, кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок, и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома; облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Таким образом, из совокупности приведенных положений частей 1 и 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что после вступления его в силу привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных жилых домов возможно либо на основании договора участия в долевом строительстве в порядке, установленном этим Законом, либо путем выпуска жилищных сертификатов либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Суд первой инстанции правильно определил, что, исходя из смысла статьи 27 Закона N 214-ФЗ он вступил в силу 31.03.2005 г. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Как следует из материалов дела, ООО "Тибет-СВ" на основании трехстороннего договора N 16 на проектирование и строительство жилого дома N 44 в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 08.10.2004 г. является инвестором указанного дома и принимает на себя обязательства по оплате в соответствии с проектно-сметной документацией за счет собственных средств, средств участников строительства (дольщиков) всех расходов по строительству объекта. Сторонами по указанному договору являются: МП "Городское управление капитального строительства" (заказчик), ООО "Тибет-СВ" (инвестор), ЗАО Сибинвестпромстрой" (генеральный подрядчик). ООО "Тибет-СВ" как инвестор имеет право привлекать к строительству объекта других участников строительства (дольщиков).
Заявителю разрешение на строительство многоквартирного жилого дома N 44 в микрорайоне N 14 Заводского района г. Кемерово не выдавалось.
МП "Городское управление капитального строительства" выдавались следующие разрешения на строительство указанного жилого дома:
- 1. N 04 от 05.01.2005 г.;
- 2. N 189 от 11.10.2005 г.;
- 3. N 11 от 18.02.2006 г.;
- 4. N 63 от 13.03.2006 г.;
- 5. N 08 от 15.01.2007 г.;
- 6. N 79 от 18.07.2008 г.
Таким образом, ООО "Тибет-СВ", не имея разрешения на строительство, имело право привлекать денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного дома только в период действия разрешения на строительство N 04 от 05.01.2005 г., поскольку это разрешение было выдано МП "Городское управление капитального строительства" до вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ.
Из материалов дела усматривается, что разрешение на строительство N 04 от 05.01.2005 г. выдано на срок действия до 10.10.2005 г. При этом бланк указанного разрешения на строительство содержит специальную графу "Действие разрешения продлено до" и графу для подписи начальника Инспекции Госархстройнадзора в случае продления действия разрешения. Однако названные графы в указанном разрешении не заполнены.
11.10.2005 г. МП "Городское управление капитального строительства" выдано разрешение на строительство N 189 от 11.10.2005 г.
Довод представителей заявителя о том, что действие разрешений на строительство автоматически продляется выдачей новых разрешений на строительство, не основан на нормах права.
Согласно п. 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вступившего в законную силу 30.12.2004 г., разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Порядок выдачи разрешения на строительство регламентирован пунктами 6, 11 - 13, 15 - 16 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объектом капитального строительства.
В соответствии с п. 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика.
Таким образом, по смыслу приведенных норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, продление срока действия разрешения на строительство и выдача разрешения на строительство - различные юридически значимые действия, имеющие различные основания.
Указанный довод представителей заявителя противоречит также материалам дела. Так, разрешение на строительство N 04 от 05.01.2005 г. не содержит отметок о продлении срока его действия, при наличии специальных граф для таких отметок. В то же время разрешение на строительство N 189 от 11.10.2005 г. такие отметки содержит - срок его действия продлен с 01.12.2005 г. до 31.12.2005 г., о чем имеются соответствующие отметки в предусмотренных графах.
С учетом изложенного, ООО "Тибет-СВ", начиная с 11.10.2005 г. не имело право привлекать денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного дома в отсутствие разрешения на строительство, выданного непосредственно ООО "Тибет-СВ". Выводы административного органа и суда первой инстанции в данной части являются правильными.
В силу пункта 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
ООО "Тибет-СВ" не являлось застройщиком по договору N 16 на проектирование и строительство жилого дома N 44 в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 08.10.2004 г. ни до вступления в силу указанных нормативных актов, ни после их вступления в силу.
Следовательно, после окончания действия разрешения на строительство N 04 от 05.01.2005 г., выданного МП "Городское управление капитального строительства", ООО "Тибет-СВ" имело право привлекать денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного дома только будучи застройщиком, в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ, и отвечая иным требованиям, указанным в ст. 3 данного Федерального закона.
То обстоятельство, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан по договору на долевое участие в строительстве возникли из договора N 16 на проектирование и строительство жилого дома N 44 в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 08.10.2004 г., не может служить основанием для привлечения денежных средств граждан в нарушение норм Федерального закона N 214-ФЗ, вступившего в силу 31.03.2005 г. Соответствующий довод апеллянта на этом основании отклоняется.
Отношения по привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома не могут вытекать из разрешения на строительство, как на то указывает апеллянт, в силу правовой природы разрешения на строительство, определенной в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Значению разрешения на строительство N 04 от 05.01.2005 г. для разрешения настоящего административного спора апелляционным судом дана оценка.
Апелляционный суд считает, что, с учетом изложенного, толкование договора на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенного на основании договора N 16 на проектирование и строительство жилого дома N 44 в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 08.10.2004 г., не имеет значения для установления признаков объективной стороны правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ, право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ, договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Договор N 45 на долевое участие в строительстве жилого дома, строительный N 44 в микрорайоне N 14 Заводского района г. Кемерово, заключен между заявителем как инвестором и Байдулкиной С.Н. как дольщиком 17.04.2008 г.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, одной стороной по договору участия в долевом строительстве является застройщик, а другой стороной - участник долевого строительства.
Таким образом, как правильно отметил суд первой инстанции, возможность заключения договора участия в долевом строительстве инвестором, каковым является ООО "Тибет-СВ", Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрена. Суд первой инстанции верно указал, что в силу действующего законодательства (ст.ст. 1, 3, 4, 17 Федерального закона N 214-ФЗ) денежные средства граждан на строительство многоквартирного жилого дома могут привлекаться исключительно на основании договора на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, прошедшего государственную регистрацию.
Соотношение договора N 45 от 17.04.2008 г. с договором N 16 на проектирование и строительство жилого дома N 44 в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 08.10.2004 г. не отменяет императивных требований действующего законодательства к возможности привлечения денежных средств граждан на строительство многоквартирного жилого дома.
Апелляционный суд соглашается с доводами апеллянта в той части, что разрешение на строительство N 04 от 05.01.2005 г., выданное МП "Городское управление капитального строительства", не было оспорено, не было признано недействительным, а также не было отменено.
Действительно, суд первой инстанции дал оценку указанному разрешению на строительство как выданному с нарушением действующего законодательства им не принял данное разрешение во внимание.
Апелляционный суд считает указанные выводы суда первой инстанции неверными.
Исходя из легального определения разрешения на строительство, данного в ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство является ненормативным правовым актом.
Возможность признания ненормативного правового акта недействительным предусмотрена ст. 198 АПК РФ. При этом, если ненормативный правовой акт признается не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц, обратившихся в арбитражный суд, такой акт признается недействительным решением арбитражного суда в порядке ст. 201 АПК РФ. Возможность признания ненормативного правового акта не соответствующим действующему законодательству при рассмотрении дела об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности действующим арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрена.
Таким образом, суд первой инстанции неправильно применил нормы процессуального права при разрешении дела. Однако, поскольку это не привело к принятию неправильного решения, данное нарушение не является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции (ч. 3 ст. 270 АПК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 2.1 КоАП РФ, юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие о него меры по их соблюдению.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Тибет-СВ", имея возможность и будучи обязанным знать о требованиях, предъявляемых Федеральным законом N 214-ФЗ в части привлечения денежных средств граждан на строительство многоквартирного жилого дома, а также о вступлении данного Федерального закона в силу, имело возможность соблюсти указанные требования - прекратить привлечение денежных средств граждан после окончания срока действия разрешения на строительство N 04 от 05.01.2005 г., либо до окончания указанного срока принять меры для приобретения статуса застройщика и выполнения требований, установленных названным Федеральным законом для получения возможности привлечения денежных средств граждан. Однако никаких мер по соблюдению правил и норм, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ, заявителем предпринято не было. Следовательно, административное правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, совершено ООО "Тибет-СВ" виновно.
Руководствуясь статьями 258, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражный суд Кемеровской области от 13.04.2009 г. по делу N А27-5150/2009-5 - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.
Председательствующий
СОЛОДИЛОВ А.В.
Судьи
ХАЙКИНА С.Н.
ЖДАНОВА Л.И.
СОЛОДИЛОВ А.В.
Судьи
ХАЙКИНА С.Н.
ЖДАНОВА Л.И.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)