Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 19.05.2010
по делу N А72-1315/2010
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Копиринг" к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение муниципального нежилого помещения, выраженного в письме от 28.12.2009 N 16225-04,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Копиринг" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании незаконным отказа, выраженного в письме Комитета по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (далее - Комитет) от 28.12.2009 N 16225-04, в реализации преимущественного права на приобретение муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Карла Маркса, дом 26/16, общей площадью 154,11 кв. м. (подвал), а так же, в соответствии с пунктом 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.05.2010 заявленные требования общества удовлетворены.
В апелляционной инстанции дело не пересматривалось.
В кассационной жалобе Комитет просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.
Проверив правильность применения судом первой инстанции при рассмотрении дела норм материального и процессуального права в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 15.05.2002 Комитетом зарегистрировано право собственности города Ульяновска на встроенные нежилые помещения общей площадью 868,51 кв. м, расположенные по адресу: г. Ульяновск ул. К.Маркса, дом 26/16. 14.05.2007 Комитетом зарегистрировано право собственности города Ульяновска на нежилые помещения общей площадью 658,42 кв. м, расположенные по адресу: г. Ульяновск ул. К.Маркса, дом 26/16.
12.10.2009 должностными лицами Комитета был составлен акт "обследования подвального помещения, расположенного по адресу: г. Ульяновск ул. К.Маркса, 26".
Согласно акту комиссия Комитета произвела обследование встроенных помещений, расположенных по адресу: г. Ульяновск ул. К.Маркса, 26/16, на предмет установления их функционального назначения, отсутствия или наличия инженерных коммуникаций и установила, что первый этаж встроенных помещений передан в аренду обществу на основании договора аренды от 22.10.2001 N 6088/1426; по подвальным помещениям проходят инженерные коммуникации, обеспечивающие жизнедеятельность как нежилых помещений, так и жилого дома. Комиссией Комитета сделан вывод о том, что данные помещения не могут подлежать приватизации в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
22.12.2009 общество обратилось в Комитет с заявлениями (за N 10 - в части 1-ого этажа; за N 11 - в части подвала) о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: г. Ульяновск ул. К.Маркса, 26/16, которые мотивированы тем, что общество арендует по договору аренды от 22.10.2001 N 6088/1426 нежилое помещение 1 этаж - 297,17 кв. м.; подвал - 154,11 кв. м., расположенные по адресу: ул. К.Маркса, 26/16. Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 02.10.2009 по делу N А72-9899/2009 признано преимущественное право общества на приватизацию арендуемого имущества.
Комитет в своих письмах от 28.12.2009 за N N 16224-04, 16225-04 указал, что на помещения 1-го этажа общей площадью 297,17 кв. м. изготавливается техническая и правоустанавливающая документация, после чего общество сможет реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества; в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (в подвале имеются инженерные коммуникации) Комитет не имеет законных оснований предоставить обществу возможность реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного в подвале жилого дома по ул. К.Маркса, 26/16 в г. Ульяновске, общей площадью 154,11 кв. м.
Основанием отказа является наличие в помещении инженерных коммуникаций, принадлежащих собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 02.10.2009 по делу N А72-9899/2009 был признан незаконным отказ обществу в реализации преимущественного права выкупа помещений, расположенных по адресу: г. Ульяновск ул. Карла Маркса, дом 26/16, общей площадью 450,98 кв. м. (297,17 кв. м. - 1 этаж; 154,11 кв. м. - подвальное помещение) по основанию наличия просрочки платежа более 2-х сроков подряд. Комитет был обязан устранить нарушения прав и законных интересов общества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Однако после вынесения указанного решения Комитет повторно отказал обществу в выкупе подвального помещения площадью 154,11 кв. м., расположенного по адресу: г. Ульяновск ул. К.Маркса, 26/16, по мотиву невозможности его приватизации в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Кроме того, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Аналогичная позиция изложена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 по делу N 12537/09, от 02.03.2010 по делу N 13391/09.
Материалами дела подтверждается и судом установлено, что спорные подвальные помещения находятся в муниципальной собственности. Комитетом не оспаривается тот факт, что они использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома - для сдачи в аренду под нужды различных организаций.
Приватизация первого помещения в доме, расположенном по адресу: г. Ульяновск ул. К.Маркса, 26/16, состоялась 19.03.1999.
Помещение 1-го этажа с выделенным подвалом относится к категории встроено-пристроенных, которые являются самостоятельными объектами в спорном доме, их целевое назначение было определено при строительстве: помещение 1-го этажа и подвал проектировались и использовались ранее как одно целое - столовая. В материалы дела представлен Перечень нежилых помещений, переданных в муниципальную собственность, являющийся приложением N 2 к Распоряжению Госкомимущества Российской Федерации от 05.02.1993 N 217-р. Из данного Перечня следует, что нежилое помещение - "общепит" (при этом общество указало, что истребуемые им помещения являлись ранее столовой) площадью 454 кв. м. в доме N 26 (в настоящее время N 26/16) по ул. К.Маркса в г. Ульяновске, находившееся на балансе Потребительского общества "Утес", подлежало передаче в муниципальную собственность.
Таким образом, судебная коллегия кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что оспариваемый отказ Комитета противоречит Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и нарушает права и законные интересы общества.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку опровергаются материалами дела, и обстоятельства дела достаточно полно исследованы судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 19.05.2010 по делу N А72-1315/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 01.09.2010 ПО ДЕЛУ N А72-1315/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2010 г. по делу N А72-1315/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 19.05.2010
по делу N А72-1315/2010
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Копиринг" к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение муниципального нежилого помещения, выраженного в письме от 28.12.2009 N 16225-04,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Копиринг" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании незаконным отказа, выраженного в письме Комитета по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (далее - Комитет) от 28.12.2009 N 16225-04, в реализации преимущественного права на приобретение муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Карла Маркса, дом 26/16, общей площадью 154,11 кв. м. (подвал), а так же, в соответствии с пунктом 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.05.2010 заявленные требования общества удовлетворены.
В апелляционной инстанции дело не пересматривалось.
В кассационной жалобе Комитет просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.
Проверив правильность применения судом первой инстанции при рассмотрении дела норм материального и процессуального права в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 15.05.2002 Комитетом зарегистрировано право собственности города Ульяновска на встроенные нежилые помещения общей площадью 868,51 кв. м, расположенные по адресу: г. Ульяновск ул. К.Маркса, дом 26/16. 14.05.2007 Комитетом зарегистрировано право собственности города Ульяновска на нежилые помещения общей площадью 658,42 кв. м, расположенные по адресу: г. Ульяновск ул. К.Маркса, дом 26/16.
12.10.2009 должностными лицами Комитета был составлен акт "обследования подвального помещения, расположенного по адресу: г. Ульяновск ул. К.Маркса, 26".
Согласно акту комиссия Комитета произвела обследование встроенных помещений, расположенных по адресу: г. Ульяновск ул. К.Маркса, 26/16, на предмет установления их функционального назначения, отсутствия или наличия инженерных коммуникаций и установила, что первый этаж встроенных помещений передан в аренду обществу на основании договора аренды от 22.10.2001 N 6088/1426; по подвальным помещениям проходят инженерные коммуникации, обеспечивающие жизнедеятельность как нежилых помещений, так и жилого дома. Комиссией Комитета сделан вывод о том, что данные помещения не могут подлежать приватизации в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
22.12.2009 общество обратилось в Комитет с заявлениями (за N 10 - в части 1-ого этажа; за N 11 - в части подвала) о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по адресу: г. Ульяновск ул. К.Маркса, 26/16, которые мотивированы тем, что общество арендует по договору аренды от 22.10.2001 N 6088/1426 нежилое помещение 1 этаж - 297,17 кв. м.; подвал - 154,11 кв. м., расположенные по адресу: ул. К.Маркса, 26/16. Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 02.10.2009 по делу N А72-9899/2009 признано преимущественное право общества на приватизацию арендуемого имущества.
Комитет в своих письмах от 28.12.2009 за N N 16224-04, 16225-04 указал, что на помещения 1-го этажа общей площадью 297,17 кв. м. изготавливается техническая и правоустанавливающая документация, после чего общество сможет реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества; в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (в подвале имеются инженерные коммуникации) Комитет не имеет законных оснований предоставить обществу возможность реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного в подвале жилого дома по ул. К.Маркса, 26/16 в г. Ульяновске, общей площадью 154,11 кв. м.
Основанием отказа является наличие в помещении инженерных коммуникаций, принадлежащих собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 02.10.2009 по делу N А72-9899/2009 был признан незаконным отказ обществу в реализации преимущественного права выкупа помещений, расположенных по адресу: г. Ульяновск ул. Карла Маркса, дом 26/16, общей площадью 450,98 кв. м. (297,17 кв. м. - 1 этаж; 154,11 кв. м. - подвальное помещение) по основанию наличия просрочки платежа более 2-х сроков подряд. Комитет был обязан устранить нарушения прав и законных интересов общества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Однако после вынесения указанного решения Комитет повторно отказал обществу в выкупе подвального помещения площадью 154,11 кв. м., расположенного по адресу: г. Ульяновск ул. К.Маркса, 26/16, по мотиву невозможности его приватизации в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Кроме того, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Аналогичная позиция изложена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 по делу N 12537/09, от 02.03.2010 по делу N 13391/09.
Материалами дела подтверждается и судом установлено, что спорные подвальные помещения находятся в муниципальной собственности. Комитетом не оспаривается тот факт, что они использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома - для сдачи в аренду под нужды различных организаций.
Приватизация первого помещения в доме, расположенном по адресу: г. Ульяновск ул. К.Маркса, 26/16, состоялась 19.03.1999.
Помещение 1-го этажа с выделенным подвалом относится к категории встроено-пристроенных, которые являются самостоятельными объектами в спорном доме, их целевое назначение было определено при строительстве: помещение 1-го этажа и подвал проектировались и использовались ранее как одно целое - столовая. В материалы дела представлен Перечень нежилых помещений, переданных в муниципальную собственность, являющийся приложением N 2 к Распоряжению Госкомимущества Российской Федерации от 05.02.1993 N 217-р. Из данного Перечня следует, что нежилое помещение - "общепит" (при этом общество указало, что истребуемые им помещения являлись ранее столовой) площадью 454 кв. м. в доме N 26 (в настоящее время N 26/16) по ул. К.Маркса в г. Ульяновске, находившееся на балансе Потребительского общества "Утес", подлежало передаче в муниципальную собственность.
Таким образом, судебная коллегия кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что оспариваемый отказ Комитета противоречит Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и нарушает права и законные интересы общества.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку опровергаются материалами дела, и обстоятельства дела достаточно полно исследованы судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 19.05.2010 по делу N А72-1315/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)