Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ "Успех", г. Альметьевск,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.08.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010
по делу N А65-11799/2010
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Комплект+Сервис" (ИНН: 1644041199, ОГРН: 1061644065405), г. Альметьевск, к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ "Успех" (ИНН: 1644029836, ОГРН: 1041608001181), г. Альметьевск, о признании права управления жилым домом N 22, 22а по ул. Гафиатуллина, N 45, 45а по пр. Строителей г. Альметьевска, с участием третьих лиц: Муниципального учреждения "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска" (ИНН: 1644033896, ОГРН 1051605018596), г. Альметьевск, Муниципального учреждения "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района г. Альметьевска" (ИНН: 1644036551, ОГРН 1061644004487), г. Альметьевск,
общество с ограниченной ответственностью "Комплект+сервис" (далее - истец, ООО "Комплект+сервис") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс плюс", обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7" (далее - ООО "ЖЭУ-7"), обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ "Успех" (далее - ответчик, ООО "ЖЭУ "Успех"), обществу с ограниченной ответственностью "Лачын" (далее - ООО "Лачын"), обществу с ограниченной ответственностью "УКЖД "Новация" (далее - ООО "УКЖД "Новация"), обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13" (далее - ООО "ЖЭУ-13"), обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-5"(далее - ООО "ЖЭУ-5"), о признании протоколов общих собраний собственников жилых помещений ненадлежащими доказательствами приобретения статуса управляющих организаций, в том числе:
- в отношении ООО "УКЖД "Новация" - протокол N 4 от 05.10.2008 по управлению жилым домом по ул. Белоглазова, 107 г. Альметьевск, протокол б/н от 25.06.2009 по управлению жилым домом по ул. К.Цеткин, 56 г. Альметьевск;
- в отношении ООО "Альянс плюс" - протокол б/н от 10.09.2008 по управлению жилым домом N 22 по. ул. Сулеймановой, г. Альметьевск;
- в отношении ООО "ЖЭУ "Успех" - протокол б/н от 23.09.2008 по управлению жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина г. Альметьевск, протокол б/н от 26.08.2009 по управлению жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина г. Альметьевск, протокол б/н от 23.09.2008 по управлению жилым домом N 45А по пр. Строителей г. Альметьевск, протокол б/н от 23.09.2008 по управлению жилым домом N 45 по пр. Строителей, г. Альметьевск;
- в отношении ООО "Лачын" - протокол б/н от 19.09.2008 по управлению жилым домом N 8 по ул. Громовой, г. Альметьевск, протокол б/н от 18.09.2008 по управлению жилым домом N 18 по ул. Энергетиков, г. Альметьевск, протокол б/н от 18.09.2008 по управлению жилым домом N 20 по ул. Энергетиков, г. Альметьевск;
- в отношении ООО "ЖЭУ-13" - протокол б/н от 25.11.2008 по управлению жилым домом N 17 по ул. Ленина, г. Альметьевск;
- в отношении ООО "ЖЭУ-5" - протокол б/н от 20.09.2008 по управлению жилым домом N 21 по ул. М.Джалиля, г. Альметьевск;
- в отношении ООО "ЖЭУ-7" - протокол б/н от 15.09.2008 по управлению жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой, г. Альметьевск,
о восстановлении права управляющей организации ООО "Комплект+сервис" на управление жилым домом N 107 по ул. Белоглазова, г. Альметьевск с 05.10.2008, жилым домом N 56 по ул. К.Цеткин, г. Альметьевск с 25.06.2009, жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой, г. Альметьевск с 15.09.2008, жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевск с 23.09.2008, жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевск с 26.08.2009, жилым домом N 45А по пр. Строителей, г. Альметьевск, жилым домом N 45 по пр. Строителей, г. Альметьевск с 23.09.2008, жилым домом N 8 по ул. Громовой, г. Альметьевск с 19.09.2008, жилым домом N 18 по ул. Энергетиков, г. Альметьевск с 18.09.2008, жилым домом N 20 по ул. Энергетиков, г. Альметьевск с 18.09.2008, жилым домом N 17 по ул. Ленина, г. Альметьевск с 25.11.2008, жилым домом N 21 по ул. М.Джалиля, г. Альметьевск с 20.09.2008, жилым домом N 22 по ул. Сулеймановой, г. Альметьевск с 10.09.2008.
В судебном заседании, состоявшемся 20.05.2010, истцом уточнен предмет исковых требований, истец просил признания права на управление указанными многоквартирными жилыми домами города Альметьевска. Уточнение судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.05.2010 исковые требования в отношении ответчиков ООО "УКЖД "Новация", ООО "ЖЭУ "Успех", ООО "Лачын", ООО "ЖЭУ-13", ООО "ЖЭУ-5", ООО "ЖЭУ-7" выделены в отдельные производства с присвоением номеров дел.
Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Муниципальное учреждение "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска", г. Альметьевск, Муниципальное учреждение "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ", г. Альметьевск.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.08.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010, исковые требования удовлетворены. За ООО "Комплект+Сервис" признано право управления жилыми домами N 22а по ул. Гафиатуллина, N 22 по ул. Гафиатуллина, N 45А по пр. Строителей, N 45 по пр. Строителей г. Альметьевска. С ООО "ЖЭУ "Успех" в доход федерального бюджета взыскано 4000 руб. государственной пошлины.
В кассационной жалобе ООО "ЖЭУ "Успех" просит решение от 31.08.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010 отменить, как несоответствующее нормам материального и процессуального права. В удовлетворении заявленных требований отказать.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в декабре 2006 года проведено общее собрание собственников помещений жилых домов N 22а по ул. Гафиатуллина, N 22 по ул. Гафиатуллина, N 45А по пр. Строителей, N 45 по пр. Строителей г. Альметьевска в форме очного голосования, о чем составлены протоколы от 10.12.2006 (д. 45 по ул. Строителей), от 11.12.2006 (д. 22а по ул. Гафиатуллина), от 13.12.2006 (д. 45а по ул. Строителей), от 15.12.2006 (д. 22 по ул. Гафиатуллина).
В соответствии с протоколами по результатам голосования (при количестве присутствующих голосов более 50% и при наличии процентов государственной доли) управляющей организацией выбрано ООО "Комплект+сервис".
Повесткой дня указанных собраний являлись выборы способа управления многоквартирным домом.
Решением Муниципального учреждения "Палата земельных имущественных отношений Альметьевского муниципального района" исх. N 10 от 05.03.2007 из перечня объектов, закрепленных за ГУ "Управляющая компания Альметьевского района и г. Альметьевска" по договору оперативного управления от 17.01.2005 N 04-006-0040 исключены жилые дома и относящиеся к ним объекты коммунальной инфраструктуры, в соответствии с приложением N 1. Пунктом 2 указанного решения муниципальная доля общего имущества многоквартирных домов, входящих в состав имущества, передана в управление ООО "Комплект+сервис" согласно приложения N 2 (неприватизированные квартиры).
ООО "Комплект+сервис" в 2006 году заключены агентские договоры (типовые) управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником помещения). В соответствии с условиями договоров управляющая компания обязалась оказать собственникам и членам семьи услуги, выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, а собственники - принять и оплатить оказанные услуги, выплатить вознаграждение в соответствии с условиями договора.
Разделом 6 агентских договоров (тождественных друг другу по содержанию) определены условия и порядок расторжения договоров. Договоры заключены в 2006 году сроком на 5 лет (п. 7.2 договоров).
В 2008 году собраниями собственников многоквартирных домов избрана новая управляющая компания.
Согласно протоколу от 23.09.2008 на общем собрании собственников многоквартирного дома N 45 по ул. Строителей при количестве присутствующих голосов 51,601%, с участием представителя от гос. доли (6.845% -неприватизированные квартиры) (очное голосование) выбран способ управления -управляющая организация ООО "ЖЭУ "Успех".
Также в сентябре 2008 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 45А по ул. Строителей, г. Альметьевск в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 23.09.2008, в соответствии с которым по результатам голосования (51.28% доли голосов) при участии представителя гос. доли управляющей организацией выбрано ООО "ЖЭУ "Успех".
Также в августе 2008 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 22 по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевск в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 26.08.2008, в соответствии с которым по результатам голосования (60.396% доли голосов) при участии представителя гос. доли управляющей организацией выбрано ООО "ЖЭУ "Успех".
Также в сентябре 2008 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 22а по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевск в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 23.09.2008, в соответствии с которым по результатам голосования (52.619% доли голосов) при участии представителя гос. доли управляющей организацией выбрано ООО "ЖЭУ "Успех".
В подтверждение права на управление многоквартирными жилыми домами ответчик представил протоколы счетной комиссии, бюллетени голосования по домам (подлинники на обозрение) и агентские договоры на управление многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственников помещения).
Письмом N 2349 от 9.10.2008 Муниципальное учреждение "Департамент жилищной политики и ЖКХ" уведомило ООО "Комплект+сервис" о том, что жилой дом N 22а по ул. Гафиатуллина, N 45, N 45А по ул. Строителей г. Альметьевска передан в управление ООО "ЖЭУ "Успех" и о необходимости подписания соглашения о дебиторской задолженности. Письмо истцом получено (т. 1, л. 37).
Письмом исх. N 70 от 20.04.2009 ООО "ЖЭУ "Успех" (т. 1. л. 17) уведомило ООО "Комплект+сервис" о смене управляющей организации.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с вышеуказанным иском.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), по договору управления многоквартирным домом, одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Пунктом 6.1 договоров (агентских) предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения управляющей компанией своих обязанностей, с обязательным уведомлением об этом не позже, чем за 1 месяц.
Условиями п. 5.2 договоров управления, заключенных собственниками с ООО "Комплект+сервис", предусмотрено, что в случае если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома работа управляющей организации признается неудовлетворительной, управляющей организации выносится предупреждение и дается 3 месяца для улучшения работы.
Удовлетворяя заявленные требования суд правомерно мотивировал тем, что порядок расторжения заключенных с ООО "Комплект+сервис" договоров, предусмотренный нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений не соблюден. Договоры (поименованные как агентские) заключенные в 2008 году между ответчиком и собственниками жилья заключены без правовых оснований. Из протоколов общих собраний собственников помещений от 2008 года следует, что вопрос об отказе от услуг ООО "Комплект+сервис" по управлению жилыми домами не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался.
Суд правильно указал, что протоколы, отражающие результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом ответчику - ООО "ЖЭУ "Успех", сами по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договоров управления, заключенных в 2006 году с прежней управляющей организацией.
В ходе рассмотрения заявленных требований не доказано, что истцом допущены нарушения условий вышеуказанных агентских договоров, которые в соответствии с частью 8.2 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Возможность отказа от исполнения договоров (поименованных как агентских) без указания причин самими этими договорами не предусмотрена.
Уведомление о расторжении договоров от собственников жилья в адрес ООО "Комплект+сервис" не направлялось.
Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам, и правомерным удовлетворение заявленных требований, так как договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Выводы арбитражных судов соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума N 1027/10 от 15.07.10, согласно которых право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Содержащееся в указанном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм Жилищного кодекса Российской Федерации является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают обстоятельств дела, установленных судом.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.08.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010 по делу N А65-11799/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 18.03.2011 ПО ДЕЛУ N А65-11799/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2011 г. по делу N А65-11799/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ "Успех", г. Альметьевск,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.08.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010
по делу N А65-11799/2010
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Комплект+Сервис" (ИНН: 1644041199, ОГРН: 1061644065405), г. Альметьевск, к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ "Успех" (ИНН: 1644029836, ОГРН: 1041608001181), г. Альметьевск, о признании права управления жилым домом N 22, 22а по ул. Гафиатуллина, N 45, 45а по пр. Строителей г. Альметьевска, с участием третьих лиц: Муниципального учреждения "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска" (ИНН: 1644033896, ОГРН 1051605018596), г. Альметьевск, Муниципального учреждения "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района г. Альметьевска" (ИНН: 1644036551, ОГРН 1061644004487), г. Альметьевск,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Комплект+сервис" (далее - истец, ООО "Комплект+сервис") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс плюс", обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7" (далее - ООО "ЖЭУ-7"), обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ "Успех" (далее - ответчик, ООО "ЖЭУ "Успех"), обществу с ограниченной ответственностью "Лачын" (далее - ООО "Лачын"), обществу с ограниченной ответственностью "УКЖД "Новация" (далее - ООО "УКЖД "Новация"), обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13" (далее - ООО "ЖЭУ-13"), обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-5"(далее - ООО "ЖЭУ-5"), о признании протоколов общих собраний собственников жилых помещений ненадлежащими доказательствами приобретения статуса управляющих организаций, в том числе:
- в отношении ООО "УКЖД "Новация" - протокол N 4 от 05.10.2008 по управлению жилым домом по ул. Белоглазова, 107 г. Альметьевск, протокол б/н от 25.06.2009 по управлению жилым домом по ул. К.Цеткин, 56 г. Альметьевск;
- в отношении ООО "Альянс плюс" - протокол б/н от 10.09.2008 по управлению жилым домом N 22 по. ул. Сулеймановой, г. Альметьевск;
- в отношении ООО "ЖЭУ "Успех" - протокол б/н от 23.09.2008 по управлению жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина г. Альметьевск, протокол б/н от 26.08.2009 по управлению жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина г. Альметьевск, протокол б/н от 23.09.2008 по управлению жилым домом N 45А по пр. Строителей г. Альметьевск, протокол б/н от 23.09.2008 по управлению жилым домом N 45 по пр. Строителей, г. Альметьевск;
- в отношении ООО "Лачын" - протокол б/н от 19.09.2008 по управлению жилым домом N 8 по ул. Громовой, г. Альметьевск, протокол б/н от 18.09.2008 по управлению жилым домом N 18 по ул. Энергетиков, г. Альметьевск, протокол б/н от 18.09.2008 по управлению жилым домом N 20 по ул. Энергетиков, г. Альметьевск;
- в отношении ООО "ЖЭУ-13" - протокол б/н от 25.11.2008 по управлению жилым домом N 17 по ул. Ленина, г. Альметьевск;
- в отношении ООО "ЖЭУ-5" - протокол б/н от 20.09.2008 по управлению жилым домом N 21 по ул. М.Джалиля, г. Альметьевск;
- в отношении ООО "ЖЭУ-7" - протокол б/н от 15.09.2008 по управлению жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой, г. Альметьевск,
о восстановлении права управляющей организации ООО "Комплект+сервис" на управление жилым домом N 107 по ул. Белоглазова, г. Альметьевск с 05.10.2008, жилым домом N 56 по ул. К.Цеткин, г. Альметьевск с 25.06.2009, жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой, г. Альметьевск с 15.09.2008, жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевск с 23.09.2008, жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевск с 26.08.2009, жилым домом N 45А по пр. Строителей, г. Альметьевск, жилым домом N 45 по пр. Строителей, г. Альметьевск с 23.09.2008, жилым домом N 8 по ул. Громовой, г. Альметьевск с 19.09.2008, жилым домом N 18 по ул. Энергетиков, г. Альметьевск с 18.09.2008, жилым домом N 20 по ул. Энергетиков, г. Альметьевск с 18.09.2008, жилым домом N 17 по ул. Ленина, г. Альметьевск с 25.11.2008, жилым домом N 21 по ул. М.Джалиля, г. Альметьевск с 20.09.2008, жилым домом N 22 по ул. Сулеймановой, г. Альметьевск с 10.09.2008.
В судебном заседании, состоявшемся 20.05.2010, истцом уточнен предмет исковых требований, истец просил признания права на управление указанными многоквартирными жилыми домами города Альметьевска. Уточнение судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.05.2010 исковые требования в отношении ответчиков ООО "УКЖД "Новация", ООО "ЖЭУ "Успех", ООО "Лачын", ООО "ЖЭУ-13", ООО "ЖЭУ-5", ООО "ЖЭУ-7" выделены в отдельные производства с присвоением номеров дел.
Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Муниципальное учреждение "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска", г. Альметьевск, Муниципальное учреждение "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ", г. Альметьевск.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.08.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010, исковые требования удовлетворены. За ООО "Комплект+Сервис" признано право управления жилыми домами N 22а по ул. Гафиатуллина, N 22 по ул. Гафиатуллина, N 45А по пр. Строителей, N 45 по пр. Строителей г. Альметьевска. С ООО "ЖЭУ "Успех" в доход федерального бюджета взыскано 4000 руб. государственной пошлины.
В кассационной жалобе ООО "ЖЭУ "Успех" просит решение от 31.08.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010 отменить, как несоответствующее нормам материального и процессуального права. В удовлетворении заявленных требований отказать.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в декабре 2006 года проведено общее собрание собственников помещений жилых домов N 22а по ул. Гафиатуллина, N 22 по ул. Гафиатуллина, N 45А по пр. Строителей, N 45 по пр. Строителей г. Альметьевска в форме очного голосования, о чем составлены протоколы от 10.12.2006 (д. 45 по ул. Строителей), от 11.12.2006 (д. 22а по ул. Гафиатуллина), от 13.12.2006 (д. 45а по ул. Строителей), от 15.12.2006 (д. 22 по ул. Гафиатуллина).
В соответствии с протоколами по результатам голосования (при количестве присутствующих голосов более 50% и при наличии процентов государственной доли) управляющей организацией выбрано ООО "Комплект+сервис".
Повесткой дня указанных собраний являлись выборы способа управления многоквартирным домом.
Решением Муниципального учреждения "Палата земельных имущественных отношений Альметьевского муниципального района" исх. N 10 от 05.03.2007 из перечня объектов, закрепленных за ГУ "Управляющая компания Альметьевского района и г. Альметьевска" по договору оперативного управления от 17.01.2005 N 04-006-0040 исключены жилые дома и относящиеся к ним объекты коммунальной инфраструктуры, в соответствии с приложением N 1. Пунктом 2 указанного решения муниципальная доля общего имущества многоквартирных домов, входящих в состав имущества, передана в управление ООО "Комплект+сервис" согласно приложения N 2 (неприватизированные квартиры).
ООО "Комплект+сервис" в 2006 году заключены агентские договоры (типовые) управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником помещения). В соответствии с условиями договоров управляющая компания обязалась оказать собственникам и членам семьи услуги, выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, а собственники - принять и оплатить оказанные услуги, выплатить вознаграждение в соответствии с условиями договора.
Разделом 6 агентских договоров (тождественных друг другу по содержанию) определены условия и порядок расторжения договоров. Договоры заключены в 2006 году сроком на 5 лет (п. 7.2 договоров).
В 2008 году собраниями собственников многоквартирных домов избрана новая управляющая компания.
Согласно протоколу от 23.09.2008 на общем собрании собственников многоквартирного дома N 45 по ул. Строителей при количестве присутствующих голосов 51,601%, с участием представителя от гос. доли (6.845% -неприватизированные квартиры) (очное голосование) выбран способ управления -управляющая организация ООО "ЖЭУ "Успех".
Также в сентябре 2008 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 45А по ул. Строителей, г. Альметьевск в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 23.09.2008, в соответствии с которым по результатам голосования (51.28% доли голосов) при участии представителя гос. доли управляющей организацией выбрано ООО "ЖЭУ "Успех".
Также в августе 2008 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 22 по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевск в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 26.08.2008, в соответствии с которым по результатам голосования (60.396% доли голосов) при участии представителя гос. доли управляющей организацией выбрано ООО "ЖЭУ "Успех".
Также в сентябре 2008 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 22а по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевск в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 23.09.2008, в соответствии с которым по результатам голосования (52.619% доли голосов) при участии представителя гос. доли управляющей организацией выбрано ООО "ЖЭУ "Успех".
В подтверждение права на управление многоквартирными жилыми домами ответчик представил протоколы счетной комиссии, бюллетени голосования по домам (подлинники на обозрение) и агентские договоры на управление многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственников помещения).
Письмом N 2349 от 9.10.2008 Муниципальное учреждение "Департамент жилищной политики и ЖКХ" уведомило ООО "Комплект+сервис" о том, что жилой дом N 22а по ул. Гафиатуллина, N 45, N 45А по ул. Строителей г. Альметьевска передан в управление ООО "ЖЭУ "Успех" и о необходимости подписания соглашения о дебиторской задолженности. Письмо истцом получено (т. 1, л. 37).
Письмом исх. N 70 от 20.04.2009 ООО "ЖЭУ "Успех" (т. 1. л. 17) уведомило ООО "Комплект+сервис" о смене управляющей организации.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с вышеуказанным иском.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), по договору управления многоквартирным домом, одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Пунктом 6.1 договоров (агентских) предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения управляющей компанией своих обязанностей, с обязательным уведомлением об этом не позже, чем за 1 месяц.
Условиями п. 5.2 договоров управления, заключенных собственниками с ООО "Комплект+сервис", предусмотрено, что в случае если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома работа управляющей организации признается неудовлетворительной, управляющей организации выносится предупреждение и дается 3 месяца для улучшения работы.
Удовлетворяя заявленные требования суд правомерно мотивировал тем, что порядок расторжения заключенных с ООО "Комплект+сервис" договоров, предусмотренный нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений не соблюден. Договоры (поименованные как агентские) заключенные в 2008 году между ответчиком и собственниками жилья заключены без правовых оснований. Из протоколов общих собраний собственников помещений от 2008 года следует, что вопрос об отказе от услуг ООО "Комплект+сервис" по управлению жилыми домами не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался.
Суд правильно указал, что протоколы, отражающие результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом ответчику - ООО "ЖЭУ "Успех", сами по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договоров управления, заключенных в 2006 году с прежней управляющей организацией.
В ходе рассмотрения заявленных требований не доказано, что истцом допущены нарушения условий вышеуказанных агентских договоров, которые в соответствии с частью 8.2 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Возможность отказа от исполнения договоров (поименованных как агентских) без указания причин самими этими договорами не предусмотрена.
Уведомление о расторжении договоров от собственников жилья в адрес ООО "Комплект+сервис" не направлялось.
Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам, и правомерным удовлетворение заявленных требований, так как договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Выводы арбитражных судов соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума N 1027/10 от 15.07.10, согласно которых право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Содержащееся в указанном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм Жилищного кодекса Российской Федерации является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают обстоятельств дела, установленных судом.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.08.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010 по делу N А65-11799/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)