Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Сартехстройинвест", г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.11.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2011
по делу N А57-2471/2009
по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Сартехстройинвест", г. Саратов (ИНН: 6452065484, ОГРН 1026402677377), к жилищно-строительному кооперативу "Меридиан-95", г. Саратов (ИНН 6453032770, ОГРН 1026403052653), о признании недействительным договора от 05.09.2006 N 8 об участии в долевом строительстве жилых домов третьей очереди по ул. Лунной в г. Саратове,
по встречному иску жилищно-строительного кооператива "Меридиан-95" к закрытому акционерному обществу "Сартехстройинвест" о признании договора от 05.09.2006 N 8 об участии в долевом строительстве жилых домов третьей очереди по ул. Лунной в г. Саратове недействительным в части условия о его обязательной регистрации,
третьи лица - Мерцалов Николай Александрович, Гончаров Василий Васильевич, Савельева Зинаида Михайловна, Сергеев Дмитрий Михайлович, Бурин Владимир Любомирович, Андреев Алексей Валерьевич, Задириев Сергей Владимирович, Бесчетнов Игорь Юрьевич, Казаров Юлий Вячеславович, Иванова Евгения Вячеславовна, Мельников Александр Владимирович, Фролов Александр Александрович, Березовский Кирилл Алексеевич, Ярцев Сергей Борисович, Чуйкин Сергей Владимирович,
закрытое акционерное общество "Сартехстройинвест" (далее - ЗАО "Сартехстройинвест", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Меридиан-95" (далее - ЖСК "Меридиан-95", ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора от 05.09.2006 N 8 об участии в долевом строительстве жилых домов третьей очереди по ул. Лунной в г. Саратове (далее - договор об участии в долевом строительстве от 05.09.2006 N 8, договор от 05.09.2006 N 8) и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
ЖСК "Меридиан-95" предъявил встречные исковые требования к ЗАО "Сартехстройинвест" о признании договора об участии в долевом строительстве от 05.09.2006 N 8 недействительным в части условия о его обязательной регистрации, содержащемся в пункте 10 договора.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.07.2009 договор об участии в долевом строительстве от 05.09.2006 N 8 признан незаключенным, иск ЗАО "Сартехстройинвест" к ЖСК "Меридиан-95" о признании недействительным названного договора и применении последствий его недействительности оставлен без удовлетворения, встречные исковые требования ЖСК "Меридиан-95" оставлены без удовлетворения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.01.2010 решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.07.2009 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
Суд кассационной инстанции указал, что вывод суда о том, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора, не соответствует установленным по делу обстоятельствам и не основан на положениях статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), при этом спор по существу не рассмотрен.
При новом рассмотрении дела ЗАО "Сартехстройинвест" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования в части применения последствий недействительности сделки и просил прекратить право ЖСК "Меридиан-95" распоряжаться имущественным правом на указанные в спорном договоре квартиры в соответствии с актом выполнения взаимных обязательств от 06.09.2010 и прекратить право ЗАО "Сартехстройинвест" на подключение к существующим на земельном участке N 48/05-3380/2 коммуникационным сетям ЖСК "Меридиан-95" для обеспечения жилых домов: 100-квартирного 10-этажного жилого дома, 33-квартирного жилого дома переменной этажности и 94-квартирного жилого дома для малосемейных, находящихся на земельном участке N 48/05-3380/1, водой, газом, электроэнергией и канализацией в соответствии с указанными точками врезки, определенными ранее выданными и выполненными техническими условиями.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09.11.2010, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2011, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО "Сартехстройинвест" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
По мнению подателя жалобы, спорный договор не является инвестиционным договором, поскольку у сторон отсутствовала воля на заключение подобного договора. Полагает, что условия договора от 05.09.2006 N 8, являющегося договором долевого участия в строительстве жилых домов, не соответствуют требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Осознавая ничтожность спорного договора, сторонами заключен другой договор от 01.08.2007.
Ответчик и третье лицо Казаров Ю.В. в отзывах на кассационную жалобу считают судебные акты законными и просят оставить их без изменения.
До принятия постановления по кассационной жалобе в судебном заседании 07.04.2011 был объявлен перерыв до 17 часов 10 минут 14.04.2011.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся представителей ответчика и третьего лица Бесчетнова И.Ю., судебная коллегия считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между закрытым акционерным обществом "Управление общестроительных работ" и ЗАО "Сартехстройинвест" был заключен договор подряда от 21.03.2005 N 27, по которому истцу переданы функции заказчика по строительству третьей и четвертой очереди жилых домов переменной этажности, расположенных по ул. Лунной на территории Песчаного карьера в Ленинском районе г. Саратова.
Установлено также, что между ЖСК "Меридиан-95" и ЗАО "Сартехстройинвест" заключен договор об участии в долевом строительстве от 05.09.2006 N 8, в соответствии с условиями которого ЗАО "Сартехстройинвест" передает ЖСК "Меридиан-95" квартиры в жилых домах третьей очереди, а ответчик производит оплату имущественного пая на квартиры путем предоставления в день подписания договора официального разрешения ЗАО "Сартехстройинвест" на подключение к существующим коммуникационным сетям ЖСК "Меридиан" для обеспечения жилых домов водой, газом, электроэнергией и канализацией в соответствии с указанными точками врезки, определенными соответствующими техническими условиями.
Письмом от 06.09.2006 N 242 ответчик дал согласие истцу на подключение к сетям газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и канализования жилых домов.
Стороны договора о долевом участии в строительстве от 05.09.2006 N 8 подписали акт выполнения взаимных обязательств от 06.09.2006 без возражений и замечаний, которым подтвердили исполнение ЖСК "Меридиан-95" своих обязательств по указанному договору на полную стоимость квартир N 13, 32, 78, 61, 63, 53, 94, 64, 54, 55, 35, 30 со ссылкой на то, что ЖСК "Меридиан-95" вправе по своему усмотрению распорядиться имущественным правом на указанные квартиры, в том числе производить отчуждение в любой форме, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.
Договор о долевом участии в строительстве от 05.09.2006 N 8 был представлен на государственную регистрацию, однако Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области отказало в государственной регистрации договора, указав в направленном сторонам сообщении от 07.08.2007 на несоответствие пункта 1.2 договора, определяющего долевой взнос ответчика в виде предоставления истцу права на подключение к сетям, Федеральному закону N 214-ФЗ, которым, по мнению регистрирующего органа, предусмотрено привлечение застройщиком только денежных средств участника долевого строительства. В качестве иных оснований для отказа в государственной регистрации сделки отмечены несоответствие адресов домов, указанных в разрешении на строительство и договоре, непредставление на государственную регистрацию плана создаваемого объекта недвижимого имущества, документов, подтверждающих где и когда была опубликована (размещена) проектная декларация, несоответствие отдельных сведений, указанных в проектной декларации требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, непредставление истцом документов, свидетельствующих о наличии (отсутствии) лиц, заинтересованных в совершении сделки.
Предметом оспариваемого истцом договора фактически является предоставление истцу права на подключение к коммуникационным сетям в обмен на предоставление истцом имущественных прав на конкретные квартиры, что не противоречит действующему законодательству, в том числе и Федеральному закону N 214-ФЗ.
Исходя из предмета договора об участии в долевом строительстве от 05.09.2006 N 8 и акта выполнения взаимных обязательств от 06.09.2006, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что последующие действия ответчика, совершенные им в 2007 году, на что ссылается истец (направление в энергоснабжающие организации писем, в которых ЖСК "Меридиан-95" возражает против врезки в газовую систему), не являются основанием для признания недействительным исполненного договора об участии в долевом строительстве от 05.09.2006 N 8.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, эксплуатирующие организации (открытое акционерное общество "Саратовгаз", муниципальное унитарное предприятие "Саратовводоканал", закрытое акционерное общество "СПГЭС") выдали истцу разрешения на газификацию крышной котельной, подключение к системам водоснабжения и водоотведения, а также соответствующие технические условия.
Истцом 29.12.2006 получены разрешения на ввод в эксплуатацию построенных многоэтажных жилых домов N 3 и 6 по ул. Лунной Ленинского района г. Саратова.
Дополнительным соглашением от 12.04.2007 стороны внесли изменения в договор от 05.09.2006 N 8, установив цену каждой из квартир, подлежащих передаче ответчику, в денежном выражении. Таким образом, стороны установили денежный эквивалент обязательства ответчика перед истцом по договору от 05.09.2006 N 8.
Письмом от 22.08.2007 N 531 истец сам предложил ответчику подписать дополнительное соглашение к договору от 05.09.2006 N 8 и акт зачета взаимных требований от 06.09.2006, которые необходимы для государственной регистрации договора от 05.09.2006 N 8. Данное письмо свидетельствует о наличии у ЗАО "Сартехстройинвест" действительного волеизъявления на проведение зачета взаимных требований сторон друг к другу для государственной регистрации договора от 05.09.2006 N 8.
Доводы заявителя жалобы об отсутствии в договоре цены предмета договора, являются необоснованными.
Как следует из договора от 05.09.2006 N 8, долевой взнос ЖСК "Меридиан" оценивается стоимостью указанных в договоре квартир. Из этого же договора усматривается, что общая стоимость передаваемых ЗАО "Сартехстройинвест" двенадцати квартир ЖСК "Меридиан" составляет 9 107 240 руб. Следовательно, цена данного договора определена в денежном выражении и согласована сторонами в указанной сумме.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исследовав условия заключенного договора от 05.09.2006 N 8, суд первой инстанции правомерно установил, что стороны изначально пришли к соглашению о том, что ответчик участвует в инвестировании строительства жилых домов третьей очереди по ул. Лунная в Ленинском районе г. Саратова (пункт 1.1 договора); долевой (инвестиционный) взнос ответчика заключается в предоставлении истцу права на подключение к коммуникационным сетям ЖСК "Меридиан-95" (пункт 1.2), предоставление истцу права на подключение к коммуникационным сетям осуществляется путем предоставления ответчиком официального разрешения истцу на подключение к существующим на земельном участке N 48/05-3380/2 коммуникационным сетям ЖСК "Меридиан-95" для обеспечения жилых домов водой, газом, электроэнергией и канализацией, при этом пунктом 3.2 договора было предусмотрено, что ответчик исполняет обязательства перед истцом лишь после предоставления последним документов, перечисленных в пункте 2.2 договора (раздел 3 заключенного сторонами договора).
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив условия заключенного договора от 05.09.2006 N 8, пришли к правильному выводу, что договор является смешанным, содержит как элементы инвестиционного договора, так и элементы договора долевого участия в строительстве. При заключении оспариваемого истцом договора сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям инвестиционного договора, который в силу статьи 432 ГК РФ является заключенным и подлежит исполнению сторонами в соответствии с его условиями.
Судами установлено также, что между ЖСК "Меридиан-95" и ЗАО "Сартехстройинвест" заключен договор от 01.08.2007 об участии в долевом строительстве жилых домов N 3, 6, 8 по ул. Лунной г. Саратова, по которому истец обязался построить данные жилые дома и после получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию передать ответчику определенные квартиры, а ответчик обязался единовременно уплатить истцу 9 107 240 руб. не позднее четвертого квартала 2007 года. Данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 29.12.2007 за регистрационным номером 64-64-01/356/2007-086.
Таким образом, между ЖСК "Меридиан-95" и ЗАО "Сартехстройинвест" имеются два самостоятельных договора (смешанный договор, содержащий как элементы инвестиционного договора, так и элементы договора долевого участия в строительстве и договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в установленном законом порядке). То обстоятельство, что объектами данных двух договоров являются одни и те же квартиры, не лишает их действительности.
Между ЖСК "Меридиан-95" и ЗАО "Сартехстройинвест" заключен договор от 29.12.2007, по которому ЖСК "Меридиан-95" обязался предоставить истцу точку подключения от газопровода к крышной котельной жилых домов N 3, 6, 8 по ул. Лунной г. Саратова, стоимость данных услуг стороны определили в 500 000 руб., которые истец обязался оплатить ответчику в порядке 100% предоплаты.
Со стороны ответчика данный договор был подписан с протоколом разногласий - ответчик считал необходимым дополнить договор условием об обязательстве истца по обустройству мест общего пользования (лестничных площадок), оборудовании площадки для бытовых отходов, произведении запуска лифтов, а также восстановлении наружного утепления дома N 1 по ул. Лунной г. Саратова, что является новой офертой.
В силу пункта 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Однако доказательств того, что истец согласился с указанным протоколом разногласий, направленным ответчиком, или направил ответчику протокол согласования разногласий, в материалах дела не имеется, в связи с чем обоснован вывод судов о том, что в соответствии со статьей 443 ГК РФ отсутствуют основания считать договор от 29.12.2007 заключенным.
Из представленных в материалы дела вступивших в законную силу судебных актов судов общей юрисдикции следует, что право собственности на большинство спорных квартир уже признано за третьими лицами (зарегистрировано право собственности Бурина В.Л. - на квартиру N 35, Задириева С.В. - на квартиру N 64, Казарова Ю.В. - на квартиру N 94, Гончарова В.В. и Гончаровой В.А. - на квартиру N 55, Бесчетнова И.Ю. - на квартиру N 78, Сергеева Д.М. - на квартиру N 30, Андреева А.В. - на квартиру N 61, Гончарова В.В. - на квартиры N 53 и N 54, Мерцалова Н.А. на квартиру N 11). Изложенные обстоятельства (признание судами общей юрисдикции права собственности на спорные квартиры за третьими лицами - гражданами) исключает возможность прекращения права ЖСК "Меридиан-95" распоряжаться имущественным правом на указанные квартиры, о котором просит истец.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска ЗАО "Сартехстройинвест" к ЖСК "Меридиан-95".
Кроме того, учитывая, что договор от 05.09.2006 N 8 является смешанным и содержит как элементы инвестиционного договора, так и элементы договора долевого участия в строительстве, а согласно статье 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, суд первой инстанции правомерно установил, что противоречия пункта 10 договора какой-либо норме закона отсутствуют, в связи с чем самостоятельного, отдельного признания в судебном порядке недействительным условия договора о том, что он подлежит государственной регистрации, не требуется. Кроме того, данное условие договора не нарушает прав и законных интересов сторон, в связи с чем правовых оснований для признания его недействительным не имеется.
Приведенные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения в судах предыдущих инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.
Таким образом, учитывая, что выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы права применены судами правильно, процессуальных нарушений не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены принятых по делу судебных актов.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.11.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2011 по делу N А57-2471/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 21.04.2011 ПО ДЕЛУ N А57-2471/2009
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2011 г. по делу N А57-2471/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Сартехстройинвест", г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.11.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2011
по делу N А57-2471/2009
по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Сартехстройинвест", г. Саратов (ИНН: 6452065484, ОГРН 1026402677377), к жилищно-строительному кооперативу "Меридиан-95", г. Саратов (ИНН 6453032770, ОГРН 1026403052653), о признании недействительным договора от 05.09.2006 N 8 об участии в долевом строительстве жилых домов третьей очереди по ул. Лунной в г. Саратове,
по встречному иску жилищно-строительного кооператива "Меридиан-95" к закрытому акционерному обществу "Сартехстройинвест" о признании договора от 05.09.2006 N 8 об участии в долевом строительстве жилых домов третьей очереди по ул. Лунной в г. Саратове недействительным в части условия о его обязательной регистрации,
третьи лица - Мерцалов Николай Александрович, Гончаров Василий Васильевич, Савельева Зинаида Михайловна, Сергеев Дмитрий Михайлович, Бурин Владимир Любомирович, Андреев Алексей Валерьевич, Задириев Сергей Владимирович, Бесчетнов Игорь Юрьевич, Казаров Юлий Вячеславович, Иванова Евгения Вячеславовна, Мельников Александр Владимирович, Фролов Александр Александрович, Березовский Кирилл Алексеевич, Ярцев Сергей Борисович, Чуйкин Сергей Владимирович,
установил:
закрытое акционерное общество "Сартехстройинвест" (далее - ЗАО "Сартехстройинвест", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Меридиан-95" (далее - ЖСК "Меридиан-95", ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора от 05.09.2006 N 8 об участии в долевом строительстве жилых домов третьей очереди по ул. Лунной в г. Саратове (далее - договор об участии в долевом строительстве от 05.09.2006 N 8, договор от 05.09.2006 N 8) и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
ЖСК "Меридиан-95" предъявил встречные исковые требования к ЗАО "Сартехстройинвест" о признании договора об участии в долевом строительстве от 05.09.2006 N 8 недействительным в части условия о его обязательной регистрации, содержащемся в пункте 10 договора.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.07.2009 договор об участии в долевом строительстве от 05.09.2006 N 8 признан незаключенным, иск ЗАО "Сартехстройинвест" к ЖСК "Меридиан-95" о признании недействительным названного договора и применении последствий его недействительности оставлен без удовлетворения, встречные исковые требования ЖСК "Меридиан-95" оставлены без удовлетворения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.01.2010 решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.07.2009 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
Суд кассационной инстанции указал, что вывод суда о том, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора, не соответствует установленным по делу обстоятельствам и не основан на положениях статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), при этом спор по существу не рассмотрен.
При новом рассмотрении дела ЗАО "Сартехстройинвест" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования в части применения последствий недействительности сделки и просил прекратить право ЖСК "Меридиан-95" распоряжаться имущественным правом на указанные в спорном договоре квартиры в соответствии с актом выполнения взаимных обязательств от 06.09.2010 и прекратить право ЗАО "Сартехстройинвест" на подключение к существующим на земельном участке N 48/05-3380/2 коммуникационным сетям ЖСК "Меридиан-95" для обеспечения жилых домов: 100-квартирного 10-этажного жилого дома, 33-квартирного жилого дома переменной этажности и 94-квартирного жилого дома для малосемейных, находящихся на земельном участке N 48/05-3380/1, водой, газом, электроэнергией и канализацией в соответствии с указанными точками врезки, определенными ранее выданными и выполненными техническими условиями.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09.11.2010, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2011, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО "Сартехстройинвест" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
По мнению подателя жалобы, спорный договор не является инвестиционным договором, поскольку у сторон отсутствовала воля на заключение подобного договора. Полагает, что условия договора от 05.09.2006 N 8, являющегося договором долевого участия в строительстве жилых домов, не соответствуют требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Осознавая ничтожность спорного договора, сторонами заключен другой договор от 01.08.2007.
Ответчик и третье лицо Казаров Ю.В. в отзывах на кассационную жалобу считают судебные акты законными и просят оставить их без изменения.
До принятия постановления по кассационной жалобе в судебном заседании 07.04.2011 был объявлен перерыв до 17 часов 10 минут 14.04.2011.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся представителей ответчика и третьего лица Бесчетнова И.Ю., судебная коллегия считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между закрытым акционерным обществом "Управление общестроительных работ" и ЗАО "Сартехстройинвест" был заключен договор подряда от 21.03.2005 N 27, по которому истцу переданы функции заказчика по строительству третьей и четвертой очереди жилых домов переменной этажности, расположенных по ул. Лунной на территории Песчаного карьера в Ленинском районе г. Саратова.
Установлено также, что между ЖСК "Меридиан-95" и ЗАО "Сартехстройинвест" заключен договор об участии в долевом строительстве от 05.09.2006 N 8, в соответствии с условиями которого ЗАО "Сартехстройинвест" передает ЖСК "Меридиан-95" квартиры в жилых домах третьей очереди, а ответчик производит оплату имущественного пая на квартиры путем предоставления в день подписания договора официального разрешения ЗАО "Сартехстройинвест" на подключение к существующим коммуникационным сетям ЖСК "Меридиан" для обеспечения жилых домов водой, газом, электроэнергией и канализацией в соответствии с указанными точками врезки, определенными соответствующими техническими условиями.
Письмом от 06.09.2006 N 242 ответчик дал согласие истцу на подключение к сетям газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и канализования жилых домов.
Стороны договора о долевом участии в строительстве от 05.09.2006 N 8 подписали акт выполнения взаимных обязательств от 06.09.2006 без возражений и замечаний, которым подтвердили исполнение ЖСК "Меридиан-95" своих обязательств по указанному договору на полную стоимость квартир N 13, 32, 78, 61, 63, 53, 94, 64, 54, 55, 35, 30 со ссылкой на то, что ЖСК "Меридиан-95" вправе по своему усмотрению распорядиться имущественным правом на указанные квартиры, в том числе производить отчуждение в любой форме, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.
Договор о долевом участии в строительстве от 05.09.2006 N 8 был представлен на государственную регистрацию, однако Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области отказало в государственной регистрации договора, указав в направленном сторонам сообщении от 07.08.2007 на несоответствие пункта 1.2 договора, определяющего долевой взнос ответчика в виде предоставления истцу права на подключение к сетям, Федеральному закону N 214-ФЗ, которым, по мнению регистрирующего органа, предусмотрено привлечение застройщиком только денежных средств участника долевого строительства. В качестве иных оснований для отказа в государственной регистрации сделки отмечены несоответствие адресов домов, указанных в разрешении на строительство и договоре, непредставление на государственную регистрацию плана создаваемого объекта недвижимого имущества, документов, подтверждающих где и когда была опубликована (размещена) проектная декларация, несоответствие отдельных сведений, указанных в проектной декларации требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, непредставление истцом документов, свидетельствующих о наличии (отсутствии) лиц, заинтересованных в совершении сделки.
Предметом оспариваемого истцом договора фактически является предоставление истцу права на подключение к коммуникационным сетям в обмен на предоставление истцом имущественных прав на конкретные квартиры, что не противоречит действующему законодательству, в том числе и Федеральному закону N 214-ФЗ.
Исходя из предмета договора об участии в долевом строительстве от 05.09.2006 N 8 и акта выполнения взаимных обязательств от 06.09.2006, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что последующие действия ответчика, совершенные им в 2007 году, на что ссылается истец (направление в энергоснабжающие организации писем, в которых ЖСК "Меридиан-95" возражает против врезки в газовую систему), не являются основанием для признания недействительным исполненного договора об участии в долевом строительстве от 05.09.2006 N 8.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, эксплуатирующие организации (открытое акционерное общество "Саратовгаз", муниципальное унитарное предприятие "Саратовводоканал", закрытое акционерное общество "СПГЭС") выдали истцу разрешения на газификацию крышной котельной, подключение к системам водоснабжения и водоотведения, а также соответствующие технические условия.
Истцом 29.12.2006 получены разрешения на ввод в эксплуатацию построенных многоэтажных жилых домов N 3 и 6 по ул. Лунной Ленинского района г. Саратова.
Дополнительным соглашением от 12.04.2007 стороны внесли изменения в договор от 05.09.2006 N 8, установив цену каждой из квартир, подлежащих передаче ответчику, в денежном выражении. Таким образом, стороны установили денежный эквивалент обязательства ответчика перед истцом по договору от 05.09.2006 N 8.
Письмом от 22.08.2007 N 531 истец сам предложил ответчику подписать дополнительное соглашение к договору от 05.09.2006 N 8 и акт зачета взаимных требований от 06.09.2006, которые необходимы для государственной регистрации договора от 05.09.2006 N 8. Данное письмо свидетельствует о наличии у ЗАО "Сартехстройинвест" действительного волеизъявления на проведение зачета взаимных требований сторон друг к другу для государственной регистрации договора от 05.09.2006 N 8.
Доводы заявителя жалобы об отсутствии в договоре цены предмета договора, являются необоснованными.
Как следует из договора от 05.09.2006 N 8, долевой взнос ЖСК "Меридиан" оценивается стоимостью указанных в договоре квартир. Из этого же договора усматривается, что общая стоимость передаваемых ЗАО "Сартехстройинвест" двенадцати квартир ЖСК "Меридиан" составляет 9 107 240 руб. Следовательно, цена данного договора определена в денежном выражении и согласована сторонами в указанной сумме.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исследовав условия заключенного договора от 05.09.2006 N 8, суд первой инстанции правомерно установил, что стороны изначально пришли к соглашению о том, что ответчик участвует в инвестировании строительства жилых домов третьей очереди по ул. Лунная в Ленинском районе г. Саратова (пункт 1.1 договора); долевой (инвестиционный) взнос ответчика заключается в предоставлении истцу права на подключение к коммуникационным сетям ЖСК "Меридиан-95" (пункт 1.2), предоставление истцу права на подключение к коммуникационным сетям осуществляется путем предоставления ответчиком официального разрешения истцу на подключение к существующим на земельном участке N 48/05-3380/2 коммуникационным сетям ЖСК "Меридиан-95" для обеспечения жилых домов водой, газом, электроэнергией и канализацией, при этом пунктом 3.2 договора было предусмотрено, что ответчик исполняет обязательства перед истцом лишь после предоставления последним документов, перечисленных в пункте 2.2 договора (раздел 3 заключенного сторонами договора).
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив условия заключенного договора от 05.09.2006 N 8, пришли к правильному выводу, что договор является смешанным, содержит как элементы инвестиционного договора, так и элементы договора долевого участия в строительстве. При заключении оспариваемого истцом договора сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям инвестиционного договора, который в силу статьи 432 ГК РФ является заключенным и подлежит исполнению сторонами в соответствии с его условиями.
Судами установлено также, что между ЖСК "Меридиан-95" и ЗАО "Сартехстройинвест" заключен договор от 01.08.2007 об участии в долевом строительстве жилых домов N 3, 6, 8 по ул. Лунной г. Саратова, по которому истец обязался построить данные жилые дома и после получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию передать ответчику определенные квартиры, а ответчик обязался единовременно уплатить истцу 9 107 240 руб. не позднее четвертого квартала 2007 года. Данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 29.12.2007 за регистрационным номером 64-64-01/356/2007-086.
Таким образом, между ЖСК "Меридиан-95" и ЗАО "Сартехстройинвест" имеются два самостоятельных договора (смешанный договор, содержащий как элементы инвестиционного договора, так и элементы договора долевого участия в строительстве и договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в установленном законом порядке). То обстоятельство, что объектами данных двух договоров являются одни и те же квартиры, не лишает их действительности.
Между ЖСК "Меридиан-95" и ЗАО "Сартехстройинвест" заключен договор от 29.12.2007, по которому ЖСК "Меридиан-95" обязался предоставить истцу точку подключения от газопровода к крышной котельной жилых домов N 3, 6, 8 по ул. Лунной г. Саратова, стоимость данных услуг стороны определили в 500 000 руб., которые истец обязался оплатить ответчику в порядке 100% предоплаты.
Со стороны ответчика данный договор был подписан с протоколом разногласий - ответчик считал необходимым дополнить договор условием об обязательстве истца по обустройству мест общего пользования (лестничных площадок), оборудовании площадки для бытовых отходов, произведении запуска лифтов, а также восстановлении наружного утепления дома N 1 по ул. Лунной г. Саратова, что является новой офертой.
В силу пункта 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Однако доказательств того, что истец согласился с указанным протоколом разногласий, направленным ответчиком, или направил ответчику протокол согласования разногласий, в материалах дела не имеется, в связи с чем обоснован вывод судов о том, что в соответствии со статьей 443 ГК РФ отсутствуют основания считать договор от 29.12.2007 заключенным.
Из представленных в материалы дела вступивших в законную силу судебных актов судов общей юрисдикции следует, что право собственности на большинство спорных квартир уже признано за третьими лицами (зарегистрировано право собственности Бурина В.Л. - на квартиру N 35, Задириева С.В. - на квартиру N 64, Казарова Ю.В. - на квартиру N 94, Гончарова В.В. и Гончаровой В.А. - на квартиру N 55, Бесчетнова И.Ю. - на квартиру N 78, Сергеева Д.М. - на квартиру N 30, Андреева А.В. - на квартиру N 61, Гончарова В.В. - на квартиры N 53 и N 54, Мерцалова Н.А. на квартиру N 11). Изложенные обстоятельства (признание судами общей юрисдикции права собственности на спорные квартиры за третьими лицами - гражданами) исключает возможность прекращения права ЖСК "Меридиан-95" распоряжаться имущественным правом на указанные квартиры, о котором просит истец.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска ЗАО "Сартехстройинвест" к ЖСК "Меридиан-95".
Кроме того, учитывая, что договор от 05.09.2006 N 8 является смешанным и содержит как элементы инвестиционного договора, так и элементы договора долевого участия в строительстве, а согласно статье 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, суд первой инстанции правомерно установил, что противоречия пункта 10 договора какой-либо норме закона отсутствуют, в связи с чем самостоятельного, отдельного признания в судебном порядке недействительным условия договора о том, что он подлежит государственной регистрации, не требуется. Кроме того, данное условие договора не нарушает прав и законных интересов сторон, в связи с чем правовых оснований для признания его недействительным не имеется.
Приведенные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения в судах предыдущих инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.
Таким образом, учитывая, что выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы права применены судами правильно, процессуальных нарушений не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены принятых по делу судебных актов.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.11.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2011 по делу N А57-2471/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)