Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Савельева Т.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Витушкиной Е.А.
судей Пошурковой Е.В. и Володкиной А.И.
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 ноября 2011 года дело по кассационной жалобе Ш.Е. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 26 сентября 2011 года по иску Ш.Е. к <ООО> о расторжении договора.
Заслушав доклад судьи Витушкиной Е.А., объяснения представителя Ш.Е. Ш.С., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения представителей <ООО> К. и С., находивших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Истица Ш.Е. обратилась в суд с иском к <ООО> (далее - Общество) о расторжении договора N <...> от 05 февраля 2009 г. на оказание услуг и выполнение работ, указывая, что данный договор является договором присоединения к предварительному договору купли-продажи квартиры, который она под давлением застройщика вынуждена была заключить в качестве условия получения ключей от квартиры и подписания акта приема-передачи квартиры; ссылается на то, что данный договор был заключен до заключения ею основного договора купли-продажи квартиры, не содержит ответственности ответчика по указанным ею в исковом заявлении позициям, механизма контроля за деятельностью ответчика со стороны собственников помещений в многоквартирном доме, одновременно предусматривая ряд условий, нарушающих права истицы; также указывает, что по своей сути оспариваемый договор является договором управления многоквартирным домом и не соответствует особым условиям, применяемым к данному виду договоров в силу ст. ст. 161 - 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ); при этом, считает, что Общество действует в собственных интересах, а не в интересах собственников многоквартирного дома, в том числе, в связи с тем, что в нарушение п. 1.1 договора заключает договоры поставки с поставщиками коммунальных услуг, действуя от своего имени, а не от имени истца, и в дальнейшем реализует собственникам помещений получаемые коммунальные услуги и энергоресурсы по завышенным ценам.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 26 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований Ш.Е. отказано.
Ш.Е. в кассационной жалобе просит отменить решение суда, указывая, что решение суда является незаконным и необоснованным.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Из материалов дела следует, что 05 апреля 2006 г. Ш.Е. заключила с <ЗАО> предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме; 05 февраля 2009 г. Ш.Е. и <ООО> заключили договор на оказание услуг и выполнение работ по форме и на условиях, изложенных в приложении N 1 к Карте Заказчика, предметом которого в силу п. 1.1 договора является организация содержания и управления общим имуществом многоквартирного дома с выполнением сопутствующих работ и услуг, обеспечение заказчика коммунальными услугами и организация оплаты собственниками помещений дома, в том числе заказчика, коммунальных услуг, а также формирование и хранение резервного фонда многоквартирного дома на расчетном счете исполнителя и их использование в порядке, предусмотренным действующим законодательством и договором; при этом, способ управления многоквартирным домом в виде управления управляющей компанией <ООО> избран решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26 июля 2009 г.; данным решением утверждена и названная выше форма договора предоставления услуг и выполнения работ по обслуживанию имущества.
Из материалов дела также усматривается, что 22 сентября 2009 г. между истицей и <ЗАО> заключен основной договор купли-продажи квартиры; право собственности истицы на данную квартиру зарегистрировано в установленном порядке 02 октября 2009 г.; при этом, после регистрации права собственности истицы на жилое помещение ей как собственнику помещения в многоквартирном доме ответчиком оказывались соответствующие услуги, которые истицей, в свою очередь, оплачивались; решение общего собрания от 26 июля 2009 г. о выборе способа управления многоквартирным домом и об утверждении формы договора предоставления услуг и выполнения работ по обслуживанию имущества Ш.Е. не оспорено и недействительным не признано.
Из изложенного следует, что договор, который просит расторгнуть Ш.Е., по существу является договором управления многоквартирным домом, что не отрицалось и самой истицей в исковом заявлении (л.д. 6); в настоящее время условия данного договора утверждены решением общего собрания многоквартирного дома, право Общества как управляющей компании на осуществление работ и оказание услуг по данному договору подтверждено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом.
При этом, судебная коллегия учитывает, что согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, и что в соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
При таких обстоятельствах, учитывая, что спорные правоотношения по существу являются жилищными, а также специфику договоров управления многоквартирным домом и наличие специальных норм, регулирующих вопросы их расторжения и изменения, судебная коллегия считает, что суд правомерно применил к спорным правоотношениям нормы жилищного законодательства, в частности положения ст. 162 ЖК РФ об основаниях расторжения договора управления многоквартирным домом, а не нормы п. 2 ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Доводы кассационной жалобы, основанные на утверждении о применении к спорным правоотношениям положений п. 2 ст. 428 ГК РФ, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права.
Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора одной из сторон либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Объективных доказательств нарушения Обществом условий спорного договора в нарушение ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) об обязанности каждой стороны доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, Ш.Е. не представлено; возможность расторжения договора управления многоквартирным домом одним из собственников помещений без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирным домом действующим законодательством не предусмотрена.
При таких обстоятельствах, учитывая недоказанность существенного нарушения Обществом условий спорного договора, а также отсутствие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о расторжении договора с данной управляющей компанией либо об изменении способа управления многоквартирным домом, судебная коллегия считает правильным вывод суда о том, что исковые требования Ш.Е. удовлетворению не подлежат.
При этом, судебная коллегия учитывает, что в случае, если Ш.Е. считает неправомерным решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, утверждении формы договора предоставления услуг и выполнения работ по обслуживанию имущества, а также не соответствующими нормам действующего законодательства каких-либо условий договора, она не лишена возможности оспорить в судебном порядке их действительность.
Одновременно, в случае нарушения управляющей компанией при выполнении условий договора прав и законных интересов истицы, в частности реализации собственникам помещений получаемых коммунальных услуг и энергоресурсов по завышенным ценам, истица вправе обратиться с соответствующим заявлением в прокуратуру либо оспорить данные действия в судебном порядке путем обращения с иском о признании их незаконными.
Довод кассационной жалобы о том, что суд исказил позицию представителя Ш.Е., изложив ее совершенно в иной форме, вырывая из текстов выступлений и письменных пояснений фразы, с помощью которых был переквалифицирован спорный договор присоединения на договор управления многоквартирным домом, является несостоятельным, поскольку опровергается содержанием искового заявления Ш.Е., в котором истица четко указывает, что "по своей сути Договор N <...> является договором управления многоквартирным домом вне зависимости от его названия." (л.д. 6).
Кроме того, указанный довод жалобы в данном случае не имеет правового значения, поскольку объяснения истцовой стороны не были положены судом в основу выводов о сущности спорного договора, определенной судом исходя из его содержания.
Остальные доводы кассационной жалобы являются несостоятельными и не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не опровергают вышеизложенных выводов, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют.
Представленные по делу доказательства, судом первой инстанции оценены по правилам ст. 67 ГПК РФ, решение постановлено в соответствии с требованиями закона и не может быть отменено по доводам жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 26 сентября 2011 года - оставить без изменения, кассационную жалобу Ш.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.11.2011 N 33-17461/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 ноября 2011 г. N 33-17461/2011
Судья: Савельева Т.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Витушкиной Е.А.
судей Пошурковой Е.В. и Володкиной А.И.
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 ноября 2011 года дело по кассационной жалобе Ш.Е. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 26 сентября 2011 года по иску Ш.Е. к <ООО> о расторжении договора.
Заслушав доклад судьи Витушкиной Е.А., объяснения представителя Ш.Е. Ш.С., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения представителей <ООО> К. и С., находивших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истица Ш.Е. обратилась в суд с иском к <ООО> (далее - Общество) о расторжении договора N <...> от 05 февраля 2009 г. на оказание услуг и выполнение работ, указывая, что данный договор является договором присоединения к предварительному договору купли-продажи квартиры, который она под давлением застройщика вынуждена была заключить в качестве условия получения ключей от квартиры и подписания акта приема-передачи квартиры; ссылается на то, что данный договор был заключен до заключения ею основного договора купли-продажи квартиры, не содержит ответственности ответчика по указанным ею в исковом заявлении позициям, механизма контроля за деятельностью ответчика со стороны собственников помещений в многоквартирном доме, одновременно предусматривая ряд условий, нарушающих права истицы; также указывает, что по своей сути оспариваемый договор является договором управления многоквартирным домом и не соответствует особым условиям, применяемым к данному виду договоров в силу ст. ст. 161 - 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ); при этом, считает, что Общество действует в собственных интересах, а не в интересах собственников многоквартирного дома, в том числе, в связи с тем, что в нарушение п. 1.1 договора заключает договоры поставки с поставщиками коммунальных услуг, действуя от своего имени, а не от имени истца, и в дальнейшем реализует собственникам помещений получаемые коммунальные услуги и энергоресурсы по завышенным ценам.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 26 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований Ш.Е. отказано.
Ш.Е. в кассационной жалобе просит отменить решение суда, указывая, что решение суда является незаконным и необоснованным.
Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Из материалов дела следует, что 05 апреля 2006 г. Ш.Е. заключила с <ЗАО> предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме; 05 февраля 2009 г. Ш.Е. и <ООО> заключили договор на оказание услуг и выполнение работ по форме и на условиях, изложенных в приложении N 1 к Карте Заказчика, предметом которого в силу п. 1.1 договора является организация содержания и управления общим имуществом многоквартирного дома с выполнением сопутствующих работ и услуг, обеспечение заказчика коммунальными услугами и организация оплаты собственниками помещений дома, в том числе заказчика, коммунальных услуг, а также формирование и хранение резервного фонда многоквартирного дома на расчетном счете исполнителя и их использование в порядке, предусмотренным действующим законодательством и договором; при этом, способ управления многоквартирным домом в виде управления управляющей компанией <ООО> избран решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26 июля 2009 г.; данным решением утверждена и названная выше форма договора предоставления услуг и выполнения работ по обслуживанию имущества.
Из материалов дела также усматривается, что 22 сентября 2009 г. между истицей и <ЗАО> заключен основной договор купли-продажи квартиры; право собственности истицы на данную квартиру зарегистрировано в установленном порядке 02 октября 2009 г.; при этом, после регистрации права собственности истицы на жилое помещение ей как собственнику помещения в многоквартирном доме ответчиком оказывались соответствующие услуги, которые истицей, в свою очередь, оплачивались; решение общего собрания от 26 июля 2009 г. о выборе способа управления многоквартирным домом и об утверждении формы договора предоставления услуг и выполнения работ по обслуживанию имущества Ш.Е. не оспорено и недействительным не признано.
Из изложенного следует, что договор, который просит расторгнуть Ш.Е., по существу является договором управления многоквартирным домом, что не отрицалось и самой истицей в исковом заявлении (л.д. 6); в настоящее время условия данного договора утверждены решением общего собрания многоквартирного дома, право Общества как управляющей компании на осуществление работ и оказание услуг по данному договору подтверждено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом.
При этом, судебная коллегия учитывает, что согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, и что в соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
При таких обстоятельствах, учитывая, что спорные правоотношения по существу являются жилищными, а также специфику договоров управления многоквартирным домом и наличие специальных норм, регулирующих вопросы их расторжения и изменения, судебная коллегия считает, что суд правомерно применил к спорным правоотношениям нормы жилищного законодательства, в частности положения ст. 162 ЖК РФ об основаниях расторжения договора управления многоквартирным домом, а не нормы п. 2 ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Доводы кассационной жалобы, основанные на утверждении о применении к спорным правоотношениям положений п. 2 ст. 428 ГК РФ, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права.
Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора одной из сторон либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Объективных доказательств нарушения Обществом условий спорного договора в нарушение ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) об обязанности каждой стороны доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, Ш.Е. не представлено; возможность расторжения договора управления многоквартирным домом одним из собственников помещений без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирным домом действующим законодательством не предусмотрена.
При таких обстоятельствах, учитывая недоказанность существенного нарушения Обществом условий спорного договора, а также отсутствие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о расторжении договора с данной управляющей компанией либо об изменении способа управления многоквартирным домом, судебная коллегия считает правильным вывод суда о том, что исковые требования Ш.Е. удовлетворению не подлежат.
При этом, судебная коллегия учитывает, что в случае, если Ш.Е. считает неправомерным решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, утверждении формы договора предоставления услуг и выполнения работ по обслуживанию имущества, а также не соответствующими нормам действующего законодательства каких-либо условий договора, она не лишена возможности оспорить в судебном порядке их действительность.
Одновременно, в случае нарушения управляющей компанией при выполнении условий договора прав и законных интересов истицы, в частности реализации собственникам помещений получаемых коммунальных услуг и энергоресурсов по завышенным ценам, истица вправе обратиться с соответствующим заявлением в прокуратуру либо оспорить данные действия в судебном порядке путем обращения с иском о признании их незаконными.
Довод кассационной жалобы о том, что суд исказил позицию представителя Ш.Е., изложив ее совершенно в иной форме, вырывая из текстов выступлений и письменных пояснений фразы, с помощью которых был переквалифицирован спорный договор присоединения на договор управления многоквартирным домом, является несостоятельным, поскольку опровергается содержанием искового заявления Ш.Е., в котором истица четко указывает, что "по своей сути Договор N <...> является договором управления многоквартирным домом вне зависимости от его названия." (л.д. 6).
Кроме того, указанный довод жалобы в данном случае не имеет правового значения, поскольку объяснения истцовой стороны не были положены судом в основу выводов о сущности спорного договора, определенной судом исходя из его содержания.
Остальные доводы кассационной жалобы являются несостоятельными и не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не опровергают вышеизложенных выводов, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют.
Представленные по делу доказательства, судом первой инстанции оценены по правилам ст. 67 ГПК РФ, решение постановлено в соответствии с требованиями закона и не может быть отменено по доводам жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 26 сентября 2011 года - оставить без изменения, кассационную жалобу Ш.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)