Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен и объявлен 16 января 2012 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: М.Ю. Кайгородовой
Судей: Е.Г. Шатохиной, Н.В. Марченко
при ведении протокола секретарем судебного заседания Губиной Ю.В., без применения средств аудиозаписи
при участии:
от истца - без участия
от ответчика - без участия
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Проектная инвестиционная компания" и ООО "Водсервис-центр" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10.10.2011 г. по делу N А27-7277/2011 (Судья Аникина Н.А.)
по иску ООО "Водсервис-центр" к ООО "Центр-Офис" о взыскании денежных средств
установил:
ООО "Водсервис-центр" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к ООО "Проектная инвестиционная компания", с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о взыскании 45 872,37 руб. задолженности за оказанные жилищные услуги.
Решением от 10.10.2011 г. Арбитражный суд Кемеровской области взыскал с ООО "Проектная инвестиционная компания" в пользу ООО "Водсервис-центр" 39 174, 20 платы за содержание мест общего пользования, 1 708 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 170, 80 судебных издержек.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Водсервис-центр" просит отменить обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении исковых требований и возмещения судебных расходов, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
ООО "Проектная инвестиционная компания" также подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить принятое решение и отказать в удовлетворении иска в полном объеме, оспаривая факт наличия у него задолженности перед ответчиком.
Стороны в суд апелляционной инстанции не явились.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения Седьмой арбитражный апелляционный суд считает, что оно подлежит изменению, по следующим основаниям.
Судом первой инстанции установлено, ООО "Проектная Инвестиционная Компания" принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 289, 6 кв. м, расположенное на 1, 2, 3 этаже по адресу: г. Новокузнецк, ул. Тольятти, 5Б (помещение VII) на основании свидетельства о государственной регистрации права от 03.06.2009 серии 42АГ N 000628.
На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Новокузнецк, ул. Тольятти, 5 Б выбран способ управления указанным домом - управляющей организацией ООО "Восервис-центр", с которой заключен договор управления, утверждены объем и перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, плата за работы и услуги по управлению многоквартирным домом (протокол внеочередного общего собрания собственников помещений N 1 от 12.12.2009).
Между ООО "Водсервис-центр" (управляющая организация) и собственниками помещений в многоквартирном доме заключен договор управления многоквартирным домом от 30.04.2010 N 93, в соответствии с пунктом 1.1. которого собственники передали управляющей организации в управление жилищный фонд для предоставления услуг по управлению, направленных на обеспечение сохранности имущества, благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями; надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме: вывоз твердых бытовых отходов, мусора, содержанию и техническому обслуживанию мусоропровода, содержанию и ремонту мест общего пользования, включающих содержание и ремонт инженерных коммуникаций и придомовой территории; предоставлению коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, отопление и горячее водоснабжение, электроснабжение).
Сторонами подписаны приложения к договору управления: перечень услуг (работ) по управлению многоквартирным домом (приложение N 3), перечень обязательных работ по содержанию мест общего пользования многоквартирного дома и сроки их проведения (приложение N 4), перечень работ по текущему ремонту мест общего пользования (приложение N 5), стандарты качества коммунальных услуг (приложение N 6); составлен акт приема-передачи.
Между ООО "Водсервис-центр" (исполнитель) и ООО "Проектная Инвестиционная Компания" (потребитель) заключен договор от 01.05.2010 N 159, в соответствии с пунктами 1.1., 1.2. которого исполнитель обязался оказывать услуги по содержанию общего имущества домовладения, ремонту общего имущества домовладения, холодному водоснабжению, водоотведению потребителю в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также долей в общем имуществе пропорционально площади занимаемого нежилого помещения - 289, 6 кв. м по ул. Тольятти, 5Б, г. Новокузнецк, а потребитель обязался вносить плату на условиях договора.
Договор управления многоквартирным домом от 30.04.2010 N 93 заключен на один год, с 01.05.2010 по 01.05.2011, считается пролонгированным на следующий период на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в письменной форме о его расторжении за один месяц до окончания срока действия (пункт 6.2. договора).
Согласно пункту 6.1. договора N 159 от 01.05.2010 договор вступает в силу с 01.05.2010 и действует до 30.04.2011, считается пролонгированным на каждый последующий календарный год на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в письменной форме о его расторжении за один месяц до окончания срока действия.
Как следует из материалов дела, ООО "Водсервис-центр" оказывало услуги в соответствии с указанными договорами, на оплату оказанных услуг ответчику выставлены счета-фактуры N 958, N 1339, N 1340, N 1341, N 1342, N 1343, N 1344, N 266, N 317 на общую сумму 57 387 руб. 75 коп.
С учетом частичной оплаты задолженность составила 45 872 руб. 37 коп.
В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по оплате, ООО "Восервис-центр" обратилось в суд с иском о взыскании долга.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из содержания перечисленных норм следует обязанность собственника помещения в многоквартирном доме участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности.
К общему имуществу в многоквартирном доме согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с требованиями ст. ст. 36, 39 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долей собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества.
В соответствии со ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Таким образом, в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.
В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В соответствии со ст. 137 Жилищного кодекса РФ, управляющие компании вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса РФ и п. п. 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств.
Согласно п. 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.
Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Расчет стоимости технического обслуживания и содержания общего имущества дома, приходящейся на долю собственника - ООО "Водсервис-центр", произведен истцом по установленным тарифам.
В соответствии с решением общего собрания собственников (протокол N 1 от 12.12.2009) плата за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома установлена в размере, не превышающем утвержденного Советом народных депутатов г. Новокузнецка (14 вопрос повестки дня).
Согласно протоколу общего собрания собственников помещения N 1 от 30.06.2010 установлен размер 100% затрат управляющей организации на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома в сумме 2 883 051 руб. 52 коп., размер платы населения за содержание и текущий ремонт жилья на 1 кв. м: по социальной норме - 16,59 руб., свыше социальной нормы - 20,20 руб., в размере 100% - 23,86 руб. (для собственников квартир, в которых никто не зарегистрирован). В приложении N 1 к указанному протоколу общего собрания собственников утвержден перечень и стоимость работ в объеме 100% затрат по содержанию и ремонту многоквартирного дома.
В соответствии с приложением N 2 к договору от 01.05.2010 N 159 стороны определили стоимость жилищных услуг: на содержание жилья - 9,02 руб. /кв. м, на ремонт жилья - 6,01 руб. /кв. м, на холодное водоснабжение - 28,37 руб. /кв. м, на водоотведение - 25,30 руб. /кв. м. Указанное приложение подписано истцом и ответчиком без разногласий.
Таким образом, тарифы на предоставление указанных услуг сторонами согласованы.
Постановлением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 30.12.2009 N 15/156 "Об установлении размера платы населения за жилищно-коммунальные услуги" с 01.01.2010 установлена плата за жилищно-коммунальные услуги в размере 100%, в том числе для граждан, собственников квартир, в которых никто зарегистрирован по месту жительства.
При этом размер 100% платы для данной категории населения рассчитывается управляющими организациями самостоятельно в соответствии с действующим законодательством.
Расчет размера 100% платы произведен управляющей компанией и утвержден решением общего собрания собственников.
С учетом изложенного, суд первой инстанции посчитал правомерным расчет размера платы за содержание мест общего пользования в доме по ул. Тольятти 5 "Б" в городе Новокузнецке, произведенный на основании тарифов, утвержденных общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (протокол N 1 от 30.07.2010 года), согласно которому тариф на содержание мест общего пользования составил 9,02 руб. за кв. м, расходы на текущий ремонт помещений - 6,01 руб. с кв. м (Приложение N 1 к протоколу N 1 от 30.07.1010 года).
С учетом принадлежащего ответчику нежилого помещения площадью 289,6 кв. м.
При этом, суд первой инстанции установил, что на состоявшемся 06.03.2011 г. общем собрании собственников помещений в доме N 5Б по ул. Тольятти в городе Новокузнецке собственниками помещений приняты следующие решения: 1) о признании деятельности Управляющей компании ООО "Водсервис - центр" по управлению многоквартирным жилым домом по адресу г. Новокузнецк, ул. Тольятти 5 "Б" неудовлетворительной, так как ООО "Водсервис - центр" не обеспечило содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома на надлежащем уровне за весь период управления, 2) расторжении договора с ООО "Водсервис - центр"; 3) о выборе способа управления многоквартирным домом - управлением товариществом собственников жилья; 4) создании товарищества собственников жилья "Алый парус"; 5) утверждении и заключении договора на комплексное обслуживание многоквартирным домом с ООО "Алый парус".
Уведомлением от 14.03.2011 года ответчик был извещен о принятом на общем собрании собственников 06.03.2011 г. решении о расторжении договора управления и избрании другого способа управления многоквартирным домом, к уведомлению был приложен протокол общего собрания собственников N 1 от 06.03.2011 г.. 28.03.2011 г. ответчику было повторно вручено уведомление, содержащее требование о передаче технической документации по дому и ключи от помещений в связи с расторжением договора на управление многоквартирным домом.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что с учетом избрания собственниками помещений с 01.04.2011 г. иного способа управления многоквартирным домом - управление товариществом собственников жилья, у истца прекратились обязательства по управлению и обслуживанию указанного дома.
Суд первой инстанции указал, что по изложенным основаниям ответчик не вправе требовать взыскания задолженности за жилищные услуги за апрель 2011 г. Исковые требования удовлетворены на сумму 39 174,20 коп. за период с 01.05.2010 г. по 01.04.2011 г.
Вместе с тем, суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ установлено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч. ч. 8.1. и 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Протокол N 1 от 06.03.2011 г., отражающий результаты голосования по вопросу создания ТСЖ "Алый парус" и выбора способа управления многоквартирным домом - управление многоквартирным домом - управление товариществом собственников жилья, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения ранее заключенных договоров управления многоквартирным домом с прежней управляющей организацией.
Согласно п. 6.2. договора N 93 от 30.04.2010 г. договор заключен на 1 год, с 01.05.2010 г. по 01.05.2011 г., и считается пролонгированным на следующий период на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в письменной форме о его расторжении за один месяц до окончания срока действия договора.
Требование о расторжении данного договора в адрес истца со стороны собственников помещений многоквартирного дома не направлялось.
В связи с тем, что предусмотренный нормами гражданского законодательства порядок расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного с истцом, собственниками помещений соблюден не был, истец продолжал осуществлять жилищно-коммунальные услуги до 01.05.2011 г. Следовательно, у него возникло право на возмещение расходов за апрель 2011 г.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы ООО "Водсервис - центр" следует признать обоснованными. С учетом того, что размер предъявленной к взысканию задолженности по основному долгу и пене в ходе рассмотрения дела не опровергнут, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 45 872, 37 коп. задолженности за оказанные жилищные услуги.
При этом, апелляционный суд не может признать обоснованными возражения ответчика против принятого по делу решения.
Ответчик настаивает на своих доводах, что договор управления многоквартирным домом на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с ним не заключен, а положения договора N 93 от 30.04.2010 г. к отношениям сторон применяться не могут.
Вместе с тем, суд первой инстанции правильно указал, что отсутствие заключенного между сторонами договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг не свидетельствует об отсутствии у ответчика обязательств по несению расходов на содержание мест общего пользования в жилом доме по ул. Тольятти 5Б в г. Новокузнецке за период взыскания задолженности.
Неосуществление полномочий по фактическому пользованию каким-либо объектом общего имущества не освобождает ответчика как собственника этого общего имущества от обязанности по его содержанию, поскольку закон не связывает несение указанных расходов с фактическим пользованием общим имуществом многоквартирного дома.
Совокупностью собранных по делу доказательств также подтверждается факт оказания истцом услуг, чему также дана надлежащая оценка при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
Обстоятельства некачественного оказания услуг не подтверждены допустимыми и достаточными доказательствами.
Основания для иных выводов у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Таким образом, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10.10.2011 г. по делу N А27-7277/2011 подлежит изменению, в связи с допущенными судом первой инстанции нарушениями норм материального права.
Понесенные по делу судебные расходы, в том числе по уплате государственной пошлины относятся на истца по делу, в соответствии с правилами ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этой понесенные истцом расходы на получение выписок по ЕГРП также следует признать расходами истца. В материалах дела отсутствуют сведения и ответчиком документально не подтвержден факт направления истцу, как управляющей компании, документов с реквизитами свидетельства о праве собственности и размерами площади принадлежащего ему помещения.
В отсутствии таких сведений истец не располагал возможностью начисления соответствующих платежей ответчику, их правильного расчета.
В этой связи расходы, понесенные истцом на получение выписки из ЕГРП, подлежат отнесении на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 268, п. 2 ст. 269, ч. 4 п. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10 октября 2011 года по делу N А27-7277/2011 изменить, изложив в следующей редакции.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Проектная Инвестиционная компания", г. Новокузнецк в пользу общества с ограниченной ответственностью "Водсервис - центр", г. Новокузнецк 45 872 рубля 37 копеек платы за содержание мест общего пользования, 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате госпошлины по иску, 800 рублей в возмещение судебных издержек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Проектная Инвестиционная компания" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Водсервис - центр", г. Новокузнецк 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Судьи
Н.В.МАРЧЕНКО
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.01.2012 N 07АП-1009/11 ПО ДЕЛУ N А27-7277/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 января 2012 г. N 07АП-1009/11
Дело N А27-7277/2011
Полный текст постановления изготовлен и объявлен 16 января 2012 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: М.Ю. Кайгородовой
Судей: Е.Г. Шатохиной, Н.В. Марченко
при ведении протокола секретарем судебного заседания Губиной Ю.В., без применения средств аудиозаписи
при участии:
от истца - без участия
от ответчика - без участия
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Проектная инвестиционная компания" и ООО "Водсервис-центр" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10.10.2011 г. по делу N А27-7277/2011 (Судья Аникина Н.А.)
по иску ООО "Водсервис-центр" к ООО "Центр-Офис" о взыскании денежных средств
установил:
ООО "Водсервис-центр" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к ООО "Проектная инвестиционная компания", с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о взыскании 45 872,37 руб. задолженности за оказанные жилищные услуги.
Решением от 10.10.2011 г. Арбитражный суд Кемеровской области взыскал с ООО "Проектная инвестиционная компания" в пользу ООО "Водсервис-центр" 39 174, 20 платы за содержание мест общего пользования, 1 708 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 170, 80 судебных издержек.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Водсервис-центр" просит отменить обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении исковых требований и возмещения судебных расходов, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
ООО "Проектная инвестиционная компания" также подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить принятое решение и отказать в удовлетворении иска в полном объеме, оспаривая факт наличия у него задолженности перед ответчиком.
Стороны в суд апелляционной инстанции не явились.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения Седьмой арбитражный апелляционный суд считает, что оно подлежит изменению, по следующим основаниям.
Судом первой инстанции установлено, ООО "Проектная Инвестиционная Компания" принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 289, 6 кв. м, расположенное на 1, 2, 3 этаже по адресу: г. Новокузнецк, ул. Тольятти, 5Б (помещение VII) на основании свидетельства о государственной регистрации права от 03.06.2009 серии 42АГ N 000628.
На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Новокузнецк, ул. Тольятти, 5 Б выбран способ управления указанным домом - управляющей организацией ООО "Восервис-центр", с которой заключен договор управления, утверждены объем и перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, плата за работы и услуги по управлению многоквартирным домом (протокол внеочередного общего собрания собственников помещений N 1 от 12.12.2009).
Между ООО "Водсервис-центр" (управляющая организация) и собственниками помещений в многоквартирном доме заключен договор управления многоквартирным домом от 30.04.2010 N 93, в соответствии с пунктом 1.1. которого собственники передали управляющей организации в управление жилищный фонд для предоставления услуг по управлению, направленных на обеспечение сохранности имущества, благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями; надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме: вывоз твердых бытовых отходов, мусора, содержанию и техническому обслуживанию мусоропровода, содержанию и ремонту мест общего пользования, включающих содержание и ремонт инженерных коммуникаций и придомовой территории; предоставлению коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, отопление и горячее водоснабжение, электроснабжение).
Сторонами подписаны приложения к договору управления: перечень услуг (работ) по управлению многоквартирным домом (приложение N 3), перечень обязательных работ по содержанию мест общего пользования многоквартирного дома и сроки их проведения (приложение N 4), перечень работ по текущему ремонту мест общего пользования (приложение N 5), стандарты качества коммунальных услуг (приложение N 6); составлен акт приема-передачи.
Между ООО "Водсервис-центр" (исполнитель) и ООО "Проектная Инвестиционная Компания" (потребитель) заключен договор от 01.05.2010 N 159, в соответствии с пунктами 1.1., 1.2. которого исполнитель обязался оказывать услуги по содержанию общего имущества домовладения, ремонту общего имущества домовладения, холодному водоснабжению, водоотведению потребителю в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также долей в общем имуществе пропорционально площади занимаемого нежилого помещения - 289, 6 кв. м по ул. Тольятти, 5Б, г. Новокузнецк, а потребитель обязался вносить плату на условиях договора.
Договор управления многоквартирным домом от 30.04.2010 N 93 заключен на один год, с 01.05.2010 по 01.05.2011, считается пролонгированным на следующий период на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в письменной форме о его расторжении за один месяц до окончания срока действия (пункт 6.2. договора).
Согласно пункту 6.1. договора N 159 от 01.05.2010 договор вступает в силу с 01.05.2010 и действует до 30.04.2011, считается пролонгированным на каждый последующий календарный год на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в письменной форме о его расторжении за один месяц до окончания срока действия.
Как следует из материалов дела, ООО "Водсервис-центр" оказывало услуги в соответствии с указанными договорами, на оплату оказанных услуг ответчику выставлены счета-фактуры N 958, N 1339, N 1340, N 1341, N 1342, N 1343, N 1344, N 266, N 317 на общую сумму 57 387 руб. 75 коп.
С учетом частичной оплаты задолженность составила 45 872 руб. 37 коп.
В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по оплате, ООО "Восервис-центр" обратилось в суд с иском о взыскании долга.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из содержания перечисленных норм следует обязанность собственника помещения в многоквартирном доме участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности.
К общему имуществу в многоквартирном доме согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с требованиями ст. ст. 36, 39 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долей собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества.
В соответствии со ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Таким образом, в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.
В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В соответствии со ст. 137 Жилищного кодекса РФ, управляющие компании вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса РФ и п. п. 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств.
Согласно п. 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.
Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Расчет стоимости технического обслуживания и содержания общего имущества дома, приходящейся на долю собственника - ООО "Водсервис-центр", произведен истцом по установленным тарифам.
В соответствии с решением общего собрания собственников (протокол N 1 от 12.12.2009) плата за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома установлена в размере, не превышающем утвержденного Советом народных депутатов г. Новокузнецка (14 вопрос повестки дня).
Согласно протоколу общего собрания собственников помещения N 1 от 30.06.2010 установлен размер 100% затрат управляющей организации на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома в сумме 2 883 051 руб. 52 коп., размер платы населения за содержание и текущий ремонт жилья на 1 кв. м: по социальной норме - 16,59 руб., свыше социальной нормы - 20,20 руб., в размере 100% - 23,86 руб. (для собственников квартир, в которых никто не зарегистрирован). В приложении N 1 к указанному протоколу общего собрания собственников утвержден перечень и стоимость работ в объеме 100% затрат по содержанию и ремонту многоквартирного дома.
В соответствии с приложением N 2 к договору от 01.05.2010 N 159 стороны определили стоимость жилищных услуг: на содержание жилья - 9,02 руб. /кв. м, на ремонт жилья - 6,01 руб. /кв. м, на холодное водоснабжение - 28,37 руб. /кв. м, на водоотведение - 25,30 руб. /кв. м. Указанное приложение подписано истцом и ответчиком без разногласий.
Таким образом, тарифы на предоставление указанных услуг сторонами согласованы.
Постановлением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 30.12.2009 N 15/156 "Об установлении размера платы населения за жилищно-коммунальные услуги" с 01.01.2010 установлена плата за жилищно-коммунальные услуги в размере 100%, в том числе для граждан, собственников квартир, в которых никто зарегистрирован по месту жительства.
При этом размер 100% платы для данной категории населения рассчитывается управляющими организациями самостоятельно в соответствии с действующим законодательством.
Расчет размера 100% платы произведен управляющей компанией и утвержден решением общего собрания собственников.
С учетом изложенного, суд первой инстанции посчитал правомерным расчет размера платы за содержание мест общего пользования в доме по ул. Тольятти 5 "Б" в городе Новокузнецке, произведенный на основании тарифов, утвержденных общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (протокол N 1 от 30.07.2010 года), согласно которому тариф на содержание мест общего пользования составил 9,02 руб. за кв. м, расходы на текущий ремонт помещений - 6,01 руб. с кв. м (Приложение N 1 к протоколу N 1 от 30.07.1010 года).
С учетом принадлежащего ответчику нежилого помещения площадью 289,6 кв. м.
При этом, суд первой инстанции установил, что на состоявшемся 06.03.2011 г. общем собрании собственников помещений в доме N 5Б по ул. Тольятти в городе Новокузнецке собственниками помещений приняты следующие решения: 1) о признании деятельности Управляющей компании ООО "Водсервис - центр" по управлению многоквартирным жилым домом по адресу г. Новокузнецк, ул. Тольятти 5 "Б" неудовлетворительной, так как ООО "Водсервис - центр" не обеспечило содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома на надлежащем уровне за весь период управления, 2) расторжении договора с ООО "Водсервис - центр"; 3) о выборе способа управления многоквартирным домом - управлением товариществом собственников жилья; 4) создании товарищества собственников жилья "Алый парус"; 5) утверждении и заключении договора на комплексное обслуживание многоквартирным домом с ООО "Алый парус".
Уведомлением от 14.03.2011 года ответчик был извещен о принятом на общем собрании собственников 06.03.2011 г. решении о расторжении договора управления и избрании другого способа управления многоквартирным домом, к уведомлению был приложен протокол общего собрания собственников N 1 от 06.03.2011 г.. 28.03.2011 г. ответчику было повторно вручено уведомление, содержащее требование о передаче технической документации по дому и ключи от помещений в связи с расторжением договора на управление многоквартирным домом.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что с учетом избрания собственниками помещений с 01.04.2011 г. иного способа управления многоквартирным домом - управление товариществом собственников жилья, у истца прекратились обязательства по управлению и обслуживанию указанного дома.
Суд первой инстанции указал, что по изложенным основаниям ответчик не вправе требовать взыскания задолженности за жилищные услуги за апрель 2011 г. Исковые требования удовлетворены на сумму 39 174,20 коп. за период с 01.05.2010 г. по 01.04.2011 г.
Вместе с тем, суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ установлено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч. ч. 8.1. и 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Протокол N 1 от 06.03.2011 г., отражающий результаты голосования по вопросу создания ТСЖ "Алый парус" и выбора способа управления многоквартирным домом - управление многоквартирным домом - управление товариществом собственников жилья, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения ранее заключенных договоров управления многоквартирным домом с прежней управляющей организацией.
Согласно п. 6.2. договора N 93 от 30.04.2010 г. договор заключен на 1 год, с 01.05.2010 г. по 01.05.2011 г., и считается пролонгированным на следующий период на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в письменной форме о его расторжении за один месяц до окончания срока действия договора.
Требование о расторжении данного договора в адрес истца со стороны собственников помещений многоквартирного дома не направлялось.
В связи с тем, что предусмотренный нормами гражданского законодательства порядок расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного с истцом, собственниками помещений соблюден не был, истец продолжал осуществлять жилищно-коммунальные услуги до 01.05.2011 г. Следовательно, у него возникло право на возмещение расходов за апрель 2011 г.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы ООО "Водсервис - центр" следует признать обоснованными. С учетом того, что размер предъявленной к взысканию задолженности по основному долгу и пене в ходе рассмотрения дела не опровергнут, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 45 872, 37 коп. задолженности за оказанные жилищные услуги.
При этом, апелляционный суд не может признать обоснованными возражения ответчика против принятого по делу решения.
Ответчик настаивает на своих доводах, что договор управления многоквартирным домом на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с ним не заключен, а положения договора N 93 от 30.04.2010 г. к отношениям сторон применяться не могут.
Вместе с тем, суд первой инстанции правильно указал, что отсутствие заключенного между сторонами договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг не свидетельствует об отсутствии у ответчика обязательств по несению расходов на содержание мест общего пользования в жилом доме по ул. Тольятти 5Б в г. Новокузнецке за период взыскания задолженности.
Неосуществление полномочий по фактическому пользованию каким-либо объектом общего имущества не освобождает ответчика как собственника этого общего имущества от обязанности по его содержанию, поскольку закон не связывает несение указанных расходов с фактическим пользованием общим имуществом многоквартирного дома.
Совокупностью собранных по делу доказательств также подтверждается факт оказания истцом услуг, чему также дана надлежащая оценка при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
Обстоятельства некачественного оказания услуг не подтверждены допустимыми и достаточными доказательствами.
Основания для иных выводов у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Таким образом, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10.10.2011 г. по делу N А27-7277/2011 подлежит изменению, в связи с допущенными судом первой инстанции нарушениями норм материального права.
Понесенные по делу судебные расходы, в том числе по уплате государственной пошлины относятся на истца по делу, в соответствии с правилами ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этой понесенные истцом расходы на получение выписок по ЕГРП также следует признать расходами истца. В материалах дела отсутствуют сведения и ответчиком документально не подтвержден факт направления истцу, как управляющей компании, документов с реквизитами свидетельства о праве собственности и размерами площади принадлежащего ему помещения.
В отсутствии таких сведений истец не располагал возможностью начисления соответствующих платежей ответчику, их правильного расчета.
В этой связи расходы, понесенные истцом на получение выписки из ЕГРП, подлежат отнесении на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 268, п. 2 ст. 269, ч. 4 п. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10 октября 2011 года по делу N А27-7277/2011 изменить, изложив в следующей редакции.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Проектная Инвестиционная компания", г. Новокузнецк в пользу общества с ограниченной ответственностью "Водсервис - центр", г. Новокузнецк 45 872 рубля 37 копеек платы за содержание мест общего пользования, 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате госпошлины по иску, 800 рублей в возмещение судебных издержек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Проектная Инвестиционная компания" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Водсервис - центр", г. Новокузнецк 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Судьи
Н.В.МАРЧЕНКО
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)