Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2010 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кривошеиной С.В.
судей: Бородулиной И.И., Журавлевой В.А.
при ведении протокола судебного заседания судьей Журавлевой В.А.
при участии:
от заявителя: Белоусова Р. А., по дов. от 19.01.2010, Брюшкова В.А. - решение учредителя N 7 от 29.10.2009,
от заинтересованного лица: Чупиковой Ю.Б. по дов. от 06.05.2010,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.04.2010 по делу N А45-29887/2009 (судья Хорошилов А.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "БВР" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области о признании незаконным отказа, изложенного в сообщении от 12.11.2009 N 01/353/2009-373 в государственной регистрации права собственности на не завершенный строительством объект,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "БВР" (далее - ООО ПКФ "БВР", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее - Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на не завершенный строительством объект (здание аптеки), расположенный по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, улица Станиславского, 44 (далее также - спорный объект недвижимости), изложенного в сообщении от 12.11.2009 N 01/353/2009-373 (далее - сообщение об отказе, отказ) и обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию права собственности заявителя на не завершенный строительством указанный объект недвижимости.
Решением от 13.04.2010 по делу N А45-29887/2009 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, регистрирующий орган обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в обоснование которой ссылается на следующее:
- - выводы суда о том, кассационные определения Новосибирского областного суда от 13.02.2007 по делу N 33-516-07, от 19.01.2010 по делу N 33-60/2010 не относимы к предмету заявленных требований, не соответствуют обстоятельствам дела;
- - факт заключения заявителем договора аренды не может влиять на оценку судом обстоятельств, касающихся самовольности осуществленной заявителем постройки; суд неправомерно не применил статью 222 ГК РФ;
- - судом оставлены без внимания ссылки Управления на пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с которым на земельном участке, принадлежащем иному лицу на праве собственности, возможно возведение зданий при условии наличия разрешения на строительство от собственника земельного участка и соблюдения градостроительных норм и правил.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами, считает решение суда законным и обоснованным и указывает на следующее:
- - не завершенный строительством объект (здание аптеки), за регистрацией права собственности на который обратился заявитель, определениями кассационной инстанции Новосибирского областного суда самовольной постройкой не признавался; доводы о самовольности постройки в основу оспариваемого отказа не положены;
- - обществом получены и представлены в Управление все разрешительные документы на строительство самостоятельного отдельно стоящего здания аптеки; в сообщении об отказе не указано какие именно документы и в чем не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - необоснованными являются доводы Управления о том, что в отношении пристроенного к дому павильона "Аптека" осуществлена какая-либо реконструкция, обществу выдано разрешение на строительство от 14.07.2009, а не на реконструкцию;
- - суд правомерно не применил статью 222 ГК РФ;
- - общество осуществляет строительство на земельном участке, предоставленном ему в аренду ЗАО "Новосибирскэнергосбыт", действующего по поручению собственников помещений многоквартирного дома улице Станиславского, 44 в г. Новосибирске.
В судебном заседании представителем регистрирующего органа заявлено ходатайство о правопреемстве с представлением документов, свидетельствующих о его переименовании. На основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд производит замену Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
В судебном заседании представитель Управления просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе; представители общества просили решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по указанным в отзыве основаниям.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 28.07.2009 ООО ПКФ "БВР" обратилось к Управлению с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (не завершенный строительством объект - здание аптеки, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, улица Станиславского, 44).
Для государственной регистрации, заявителем, среди прочих документов были представлены:
- - договор аренды земельного участка для размещения аптеки от 01.01.2007 N ЦУЖФ-160/6-з;
- - выписка N 3.1 из протокола от 27.11.2008 N 250, заседания комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска, в соответствии с которой принято решение о разрешении строительства здания аптеки на земельном участке жилого дома по ул. Станиславского, 44 в Ленинском районе и проведении процедур согласования;
- - распоряжение мэрии города Новосибирска от 15.04.2009 N 7127-р "О разрешении ООО ПКФ "БВР" строительства здания аптеки по ул. Станиславского, 44 в Ленинском районе";
- - распоряжение мэрии города Новосибирска от 22.06.2009 N 15506-р "Об утверждении градостроительного плана земельного участка по ул. Станиславского, 44 в Ленинском районе";
- - разрешение на строительство от 14.06.2009 N Ru 54303000-151 сроком действия до 01.10.2009;
- - кадастровый паспорт объекта недвижимости от 03.09.2009.
Представление указанных документов Управление не оспаривает.
Решением регистрирующего органа от 26.08.2009 N 01/353/2009-373 государственная регистрации права была приостановлена, заявителю было предложено устранить выявленные недостатки.
Сообщением Управления от 12.11.2009 N 01/353/2009-373 ООО ПКФ "БВР" отказано в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) по причине того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
ООО ПКФ "БВР", не согласившись с отказом, считая свои права нарушенными, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на недоказанность Управлением наличия оснований для отказа в государственной регистрации права собственности, предусмотренных статьями 20, 25 Закона N 122-ФЗ.
Поддерживая выводы суда первой инстанции и оставляя решение суда без изменения, Седьмой арбитражный апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно статьям 12, 13, пункту 5 статьи 131 ГК РФ, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В соответствии со статьей 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно статье 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ, в соответствии с которой в качестве основания, в том числе, указано: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Ссылаясь на наличие данного основания для отказа в государственной регистрация права на спорный объект недвижимости, в сообщении об отказе Управление указывает на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 44, пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) строительство иных объектов (здание аптеки), за исключением объектов, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, на земельном участке, являющимся общим имуществом в многоквартирном доме, не соответствует положениям жилищного законодательства, а, следовательно, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части вышеуказанной компетенции этого собрания может быть принято исключительно в части строительства в установленных границах земельного участка, составляющего общее имущество в указанном доме, только тех хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений, которые будут предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
По мнению апелляционного суда, изложенные в сообщении об отказе положения со ссылкой на вышеуказанные нормы ЖК РФ, не могут являться основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
Пункт 1 статьи 36 ЖК РФ содержит перечень имущества в многоквартирном доме, которое является общим, среди прочего общего имущества многоквартирного дома указан земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с пунктом 4 указанной статьи по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно представленному в материалы дела договору аренды земельного участка для размещения аптеки от 01.01.2007 N ЦУЖФ-160/6-з (л.д. 14 - 16) он заключен между ООО ПКФ "БВР" (арендатор) и ЗАО "Новосибирскэнергосбыт" (арендодатель) по поручению собственников многоквартирного жилого дома по ул. Станиславского, 44. Указанный договор заключен на основании протокола заочного собрания собственников дома от 26.11.2006 N 2.
В соответствии с предметом договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 54:35:063851:0047 в размере 108 квадратных метров; часть земельного участка передается арендатору для размещения и эксплуатации здания аптеки по ул. Станиславского, 44 (пункты 1.1, 1.4 договора).
Таким образом, собственники многоквартирного дома по ул. Станиславского, 44, используя право, предоставленное пунктом 4 статьи 36, пунктом 2 статьи 44 ЖК РФ, на общем собрании 26.11.2006 решили передать в аренду ООО ПКФ "БВР" часть земельного участка, являющегося общим имуществом многоквартирного дома.
Договор аренды земельного участка заключен сроком на 10 лет. Договор в прошел государственную регистрацию 17.08.2007.
При этом из материалов дела следует, что договор аренды не признан недействительным в установленном законом порядке. Данных об оспаривании протокола заочного собрания собственников дома от 26.11.2006 N 2, на основании которого заключен данный договор, материалы дела не содержат.
Таким образом, общество использует земельный участок с кадастровым номером части 54:35:063851:0047 в размере 108 квадратных метров для установленных договором аренды целях на законных основаниях.
При таких обстоятельствах изложенное в сообщении об отказе Управления такое основание для отказа как наличие у общего собрания собственников помещений многоквартирного дома права принимать решения о строительстве на данном земельном участке объектов, предназначенных только для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, со ссылкой на пункт 1 статьи 36, пункт 1 статьи 44 ЖК РФ, противоречит положениям ЖК РФ и не может быть положено в основу отказа в государственной регистрации права на объект недвижимости.
Пунктами 2, 4 статьи 25 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
При обращении ООО ПКФ "БВР" в Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - здание аптеки, на государственную регистрацию, среди прочих, было предоставлено разрешение на строительство от 14.06.2009 N Ru 54303000-151, в соответствии с которым заявителю разрешено строительство (завершение строительства) здания аптеки, по адресу г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Станиславского, 44, срок действия разрешения до 01.10.2009 (л.д. 27).
Указанное разрешение выдано на основании: выписки N 3.1 из протокола от 27.11.2008 N 250 заседания комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска; распоряжения мэрии города Новосибирска от 15.04.2009 N 7127-р "О разрешении ООО ПКФ "БВР" строительства здания аптеки по ул. Станиславского, 44 в Ленинском районе"; распоряжения мэрии города Новосибирска от 22.06.2009 N 15506-р "Об утверждении градостроительного плана земельного участка по ул. Станиславского, 44 в Ленинском районе" (л.д. 23 - 26).
Кроме того, обществом представлен кадастровый паспорт объекта недвижимости от 03.09.2009 (л.д. 17 - 20).
В отношении представленных в регистрирующий орган документов на государственную регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости сообщение об отказе не содержит выводов о том, что они не соответствуют по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.
К тому же, как правильно указал суд первой инстанции в своем решении, вышеназванные акты мэрии города Новосибирска не оспорены в судебном порядке и не признаны недействительными.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Таким образом, оснований для вывода о том, что ООО ПКФ "БВР" осуществляло строительство здания аптеки по ул. Станиславского, 44 незаконно не имеется.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что самовольная постройка, возведенная до 06.04.2006 и объект недвижимости за государственной регистрацией права собственности на который обратился заявитель, на основании кассационного определения Новосибирского областного суда от 19.01.2010 по делу N 33-60/2010 является одним и тем же объектом, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный.
Седьмой арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что судебными актами (кассационное определение суда кассационной инстанции Новосибирского областного суда от 13.02.2007 по делу N 33-516-07, кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 19.01.2010 по делу N 33-60/2010, определение Ленинского районного суда города Новосибирска от 18.11.2009 по делу N 13-559/2009) на заявителя была возложена лишь обязанность снести самовольную постройку, возведенную им до 06.04.2006, при этом договор аренды земельного участка для размещения аптеки N ЦУЖФ-160/6-з был подписан 01.01.2007 (зарегистрирован - 17.08.2007), разрешение на строительство N Ru 54303000-151 выдано 14.06.2009. К тому же в названных судебных актах речь идет о 2-этажном торговом павильоне "Аптека", пристроенном к торцу жилого дома N 44 по ул. Станиславского, в то время как оспаривается отказ Управления в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - отдельно стоящее здание аптеки (л.д. 33). В связи с изложенным ссылка апеллянта на неприменение судом статьи 222 ГК РФ является необоснованной.
Кроме того, в отказе в государственной регистрации права собственности, содержащийся в сообщении от 12.11.2009 N 01/353/2009-373, не содержатся вышеуказанные обстоятельства.
Не установлены Управлением и иные указанные в пункте 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ основания для отказа в государственной регистрации права на спорный объект недвижимости, в том числе, непредставление каких-либо документов, необходимых в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав.
Довод подателя жалобы о том, что судом оставлены без внимания ссылки Управления на пункт 1 статьи 263 ГК РФ, отклоняется, поскольку ссылки на указанную статью в сообщении об отказе не имеется.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Управлением отказано обществу в государственной регистрации права собственности на не завершенный строительством объект - здание аптеки, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район улица Станиславского, 44, при отсутствии оснований, предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ, что привело к нарушению прав и законных интересов ООО ПКФ "БВР" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изложенное свидетельствует о наличии оснований, предусмотренных статьей 201 АПК РФ, для признания отказа в государственной регистрации незаконным.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у апелляционного суда не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.04.2010 по делу N А45-29887/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.В.КРИВОШЕИНА
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
В.А.ЖУРАВЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.07.2010 N 07АП-5056/10 ПО ДЕЛУ N А45-29887/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2010 г. N 07АП-5056/10
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2010 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кривошеиной С.В.
судей: Бородулиной И.И., Журавлевой В.А.
при ведении протокола судебного заседания судьей Журавлевой В.А.
при участии:
от заявителя: Белоусова Р. А., по дов. от 19.01.2010, Брюшкова В.А. - решение учредителя N 7 от 29.10.2009,
от заинтересованного лица: Чупиковой Ю.Б. по дов. от 06.05.2010,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.04.2010 по делу N А45-29887/2009 (судья Хорошилов А.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "БВР" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области о признании незаконным отказа, изложенного в сообщении от 12.11.2009 N 01/353/2009-373 в государственной регистрации права собственности на не завершенный строительством объект,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "БВР" (далее - ООО ПКФ "БВР", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее - Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на не завершенный строительством объект (здание аптеки), расположенный по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, улица Станиславского, 44 (далее также - спорный объект недвижимости), изложенного в сообщении от 12.11.2009 N 01/353/2009-373 (далее - сообщение об отказе, отказ) и обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию права собственности заявителя на не завершенный строительством указанный объект недвижимости.
Решением от 13.04.2010 по делу N А45-29887/2009 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, регистрирующий орган обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в обоснование которой ссылается на следующее:
- - выводы суда о том, кассационные определения Новосибирского областного суда от 13.02.2007 по делу N 33-516-07, от 19.01.2010 по делу N 33-60/2010 не относимы к предмету заявленных требований, не соответствуют обстоятельствам дела;
- - факт заключения заявителем договора аренды не может влиять на оценку судом обстоятельств, касающихся самовольности осуществленной заявителем постройки; суд неправомерно не применил статью 222 ГК РФ;
- - судом оставлены без внимания ссылки Управления на пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с которым на земельном участке, принадлежащем иному лицу на праве собственности, возможно возведение зданий при условии наличия разрешения на строительство от собственника земельного участка и соблюдения градостроительных норм и правил.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами, считает решение суда законным и обоснованным и указывает на следующее:
- - не завершенный строительством объект (здание аптеки), за регистрацией права собственности на который обратился заявитель, определениями кассационной инстанции Новосибирского областного суда самовольной постройкой не признавался; доводы о самовольности постройки в основу оспариваемого отказа не положены;
- - обществом получены и представлены в Управление все разрешительные документы на строительство самостоятельного отдельно стоящего здания аптеки; в сообщении об отказе не указано какие именно документы и в чем не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - необоснованными являются доводы Управления о том, что в отношении пристроенного к дому павильона "Аптека" осуществлена какая-либо реконструкция, обществу выдано разрешение на строительство от 14.07.2009, а не на реконструкцию;
- - суд правомерно не применил статью 222 ГК РФ;
- - общество осуществляет строительство на земельном участке, предоставленном ему в аренду ЗАО "Новосибирскэнергосбыт", действующего по поручению собственников помещений многоквартирного дома улице Станиславского, 44 в г. Новосибирске.
В судебном заседании представителем регистрирующего органа заявлено ходатайство о правопреемстве с представлением документов, свидетельствующих о его переименовании. На основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд производит замену Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
В судебном заседании представитель Управления просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе; представители общества просили решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по указанным в отзыве основаниям.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 28.07.2009 ООО ПКФ "БВР" обратилось к Управлению с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (не завершенный строительством объект - здание аптеки, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, улица Станиславского, 44).
Для государственной регистрации, заявителем, среди прочих документов были представлены:
- - договор аренды земельного участка для размещения аптеки от 01.01.2007 N ЦУЖФ-160/6-з;
- - выписка N 3.1 из протокола от 27.11.2008 N 250, заседания комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска, в соответствии с которой принято решение о разрешении строительства здания аптеки на земельном участке жилого дома по ул. Станиславского, 44 в Ленинском районе и проведении процедур согласования;
- - распоряжение мэрии города Новосибирска от 15.04.2009 N 7127-р "О разрешении ООО ПКФ "БВР" строительства здания аптеки по ул. Станиславского, 44 в Ленинском районе";
- - распоряжение мэрии города Новосибирска от 22.06.2009 N 15506-р "Об утверждении градостроительного плана земельного участка по ул. Станиславского, 44 в Ленинском районе";
- - разрешение на строительство от 14.06.2009 N Ru 54303000-151 сроком действия до 01.10.2009;
- - кадастровый паспорт объекта недвижимости от 03.09.2009.
Представление указанных документов Управление не оспаривает.
Решением регистрирующего органа от 26.08.2009 N 01/353/2009-373 государственная регистрации права была приостановлена, заявителю было предложено устранить выявленные недостатки.
Сообщением Управления от 12.11.2009 N 01/353/2009-373 ООО ПКФ "БВР" отказано в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) по причине того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
ООО ПКФ "БВР", не согласившись с отказом, считая свои права нарушенными, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на недоказанность Управлением наличия оснований для отказа в государственной регистрации права собственности, предусмотренных статьями 20, 25 Закона N 122-ФЗ.
Поддерживая выводы суда первой инстанции и оставляя решение суда без изменения, Седьмой арбитражный апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно статьям 12, 13, пункту 5 статьи 131 ГК РФ, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В соответствии со статьей 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно статье 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ, в соответствии с которой в качестве основания, в том числе, указано: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Ссылаясь на наличие данного основания для отказа в государственной регистрация права на спорный объект недвижимости, в сообщении об отказе Управление указывает на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 44, пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) строительство иных объектов (здание аптеки), за исключением объектов, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, на земельном участке, являющимся общим имуществом в многоквартирном доме, не соответствует положениям жилищного законодательства, а, следовательно, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части вышеуказанной компетенции этого собрания может быть принято исключительно в части строительства в установленных границах земельного участка, составляющего общее имущество в указанном доме, только тех хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений, которые будут предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
По мнению апелляционного суда, изложенные в сообщении об отказе положения со ссылкой на вышеуказанные нормы ЖК РФ, не могут являться основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
Пункт 1 статьи 36 ЖК РФ содержит перечень имущества в многоквартирном доме, которое является общим, среди прочего общего имущества многоквартирного дома указан земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с пунктом 4 указанной статьи по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно представленному в материалы дела договору аренды земельного участка для размещения аптеки от 01.01.2007 N ЦУЖФ-160/6-з (л.д. 14 - 16) он заключен между ООО ПКФ "БВР" (арендатор) и ЗАО "Новосибирскэнергосбыт" (арендодатель) по поручению собственников многоквартирного жилого дома по ул. Станиславского, 44. Указанный договор заключен на основании протокола заочного собрания собственников дома от 26.11.2006 N 2.
В соответствии с предметом договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 54:35:063851:0047 в размере 108 квадратных метров; часть земельного участка передается арендатору для размещения и эксплуатации здания аптеки по ул. Станиславского, 44 (пункты 1.1, 1.4 договора).
Таким образом, собственники многоквартирного дома по ул. Станиславского, 44, используя право, предоставленное пунктом 4 статьи 36, пунктом 2 статьи 44 ЖК РФ, на общем собрании 26.11.2006 решили передать в аренду ООО ПКФ "БВР" часть земельного участка, являющегося общим имуществом многоквартирного дома.
Договор аренды земельного участка заключен сроком на 10 лет. Договор в прошел государственную регистрацию 17.08.2007.
При этом из материалов дела следует, что договор аренды не признан недействительным в установленном законом порядке. Данных об оспаривании протокола заочного собрания собственников дома от 26.11.2006 N 2, на основании которого заключен данный договор, материалы дела не содержат.
Таким образом, общество использует земельный участок с кадастровым номером части 54:35:063851:0047 в размере 108 квадратных метров для установленных договором аренды целях на законных основаниях.
При таких обстоятельствах изложенное в сообщении об отказе Управления такое основание для отказа как наличие у общего собрания собственников помещений многоквартирного дома права принимать решения о строительстве на данном земельном участке объектов, предназначенных только для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, со ссылкой на пункт 1 статьи 36, пункт 1 статьи 44 ЖК РФ, противоречит положениям ЖК РФ и не может быть положено в основу отказа в государственной регистрации права на объект недвижимости.
Пунктами 2, 4 статьи 25 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
При обращении ООО ПКФ "БВР" в Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - здание аптеки, на государственную регистрацию, среди прочих, было предоставлено разрешение на строительство от 14.06.2009 N Ru 54303000-151, в соответствии с которым заявителю разрешено строительство (завершение строительства) здания аптеки, по адресу г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Станиславского, 44, срок действия разрешения до 01.10.2009 (л.д. 27).
Указанное разрешение выдано на основании: выписки N 3.1 из протокола от 27.11.2008 N 250 заседания комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска; распоряжения мэрии города Новосибирска от 15.04.2009 N 7127-р "О разрешении ООО ПКФ "БВР" строительства здания аптеки по ул. Станиславского, 44 в Ленинском районе"; распоряжения мэрии города Новосибирска от 22.06.2009 N 15506-р "Об утверждении градостроительного плана земельного участка по ул. Станиславского, 44 в Ленинском районе" (л.д. 23 - 26).
Кроме того, обществом представлен кадастровый паспорт объекта недвижимости от 03.09.2009 (л.д. 17 - 20).
В отношении представленных в регистрирующий орган документов на государственную регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости сообщение об отказе не содержит выводов о том, что они не соответствуют по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.
К тому же, как правильно указал суд первой инстанции в своем решении, вышеназванные акты мэрии города Новосибирска не оспорены в судебном порядке и не признаны недействительными.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Таким образом, оснований для вывода о том, что ООО ПКФ "БВР" осуществляло строительство здания аптеки по ул. Станиславского, 44 незаконно не имеется.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что самовольная постройка, возведенная до 06.04.2006 и объект недвижимости за государственной регистрацией права собственности на который обратился заявитель, на основании кассационного определения Новосибирского областного суда от 19.01.2010 по делу N 33-60/2010 является одним и тем же объектом, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный.
Седьмой арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что судебными актами (кассационное определение суда кассационной инстанции Новосибирского областного суда от 13.02.2007 по делу N 33-516-07, кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 19.01.2010 по делу N 33-60/2010, определение Ленинского районного суда города Новосибирска от 18.11.2009 по делу N 13-559/2009) на заявителя была возложена лишь обязанность снести самовольную постройку, возведенную им до 06.04.2006, при этом договор аренды земельного участка для размещения аптеки N ЦУЖФ-160/6-з был подписан 01.01.2007 (зарегистрирован - 17.08.2007), разрешение на строительство N Ru 54303000-151 выдано 14.06.2009. К тому же в названных судебных актах речь идет о 2-этажном торговом павильоне "Аптека", пристроенном к торцу жилого дома N 44 по ул. Станиславского, в то время как оспаривается отказ Управления в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - отдельно стоящее здание аптеки (л.д. 33). В связи с изложенным ссылка апеллянта на неприменение судом статьи 222 ГК РФ является необоснованной.
Кроме того, в отказе в государственной регистрации права собственности, содержащийся в сообщении от 12.11.2009 N 01/353/2009-373, не содержатся вышеуказанные обстоятельства.
Не установлены Управлением и иные указанные в пункте 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ основания для отказа в государственной регистрации права на спорный объект недвижимости, в том числе, непредставление каких-либо документов, необходимых в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав.
Довод подателя жалобы о том, что судом оставлены без внимания ссылки Управления на пункт 1 статьи 263 ГК РФ, отклоняется, поскольку ссылки на указанную статью в сообщении об отказе не имеется.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Управлением отказано обществу в государственной регистрации права собственности на не завершенный строительством объект - здание аптеки, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район улица Станиславского, 44, при отсутствии оснований, предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ, что привело к нарушению прав и законных интересов ООО ПКФ "БВР" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изложенное свидетельствует о наличии оснований, предусмотренных статьей 201 АПК РФ, для признания отказа в государственной регистрации незаконным.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у апелляционного суда не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.04.2010 по делу N А45-29887/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.В.КРИВОШЕИНА
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
В.А.ЖУРАВЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)