Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "12" января 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен "19" января 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кирилловой Н.А.,
судей: Радзиховской В.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЖилКомфорт" - Даниловой Н.Н., представителя по доверенности от 28.11.2011, директора Часовских В.Н.,
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Городской жилищный сервис" - Овчинникова В.Ю., представителя по доверенности от 01.01.2012, Набойченко Е.А., представителя по доверенности от 01.01.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Городской жилищный сервис"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "14" октября 2011 года по делу N А33-11201/2011, принятое судьей Дьяченко С.П.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЖилКомфорт" (далее - ООО УК "ЖилКомфорт", ОГРН 1092443000902, ИНН 2443036112) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Городской жилищный сервис" (далее - ООО УК "Горжилсервис", ОГРН 1092443000781, ИНН 2443035983) об обязании ответчика передать следующую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, 4 м-он Привокзального р-на, дом N 1:
- - технический паспорт;
- - схемы инженерных коммуникаций (схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения)
- - проект дома с начала застройки;
- - акт технического состояния жилых домов - при передачи от предыдущей управляющей компании;
- - поквартирные карточки; личные карточки; архив поквартирных карточек с 1992 года;
- - акты выполненных работ, подтверждающих фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту в домах (за 2010 - 2011 гг.);
- - технический отчет по обследованию, измерениям и испытаниям электрических сетей, электрических приемников и электроустановок (за 2010 - 2011 г.);
- - акт измерения сопротивления шиносетей;
- - акт элеваторного узла и системы отопления (за 2010 - 2011 г.);
- - прессовки системы отопления;
- - акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон;
- - технический паспорт на водомерный узел - если имеется;
- - акт установки узлов учета тепловой энергии отопления и ГВС; рабочие проекты на узлы учета тепловой энергии отопления и ГВС - на домовые приборы учета, при наличии в доме.
- рабочие проекты на узлы учета тепловой энергии отопления и ГВС.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 октября 2011 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным решением, ООО УК "Горжилсервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- - договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, дом N 1 в 4-ом микрорайоне Привокзального района, в установленном законом порядке сторонами не расторгнут, является действующим;
- - в материалах дела отсутствуют доказательства того, что решение об отказе от договора управления многоквартирным домом доведено собственниками до сведения управляющей компании;
- - доказательства ненадлежащего предоставления услуг ответчиком по договору управления многоквартирным домом отсутствуют;
- - судом первой инстанции не дана оценка решению общего собрания собственников от 28.04.2011, которым работа управляющей компании была признана удовлетворительной;
- - судом первой инстанции не учтена правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженная в постановлении от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008;
- - обращения собственников помещений по поводу некачественного предоставления услуг по уборке ответчику не поступали, осуществление ответчиком уборки в зимний период подтверждается актами выполненных работ;
- - ремонт межпанельных швов был осуществлен ответчиком в весенне-летний период 2011 года согласно утвержденному общим собранием собственников плану работ на 2011 год, указанная информация была доведена до жителей при проведении отчетных собраний в марте 2011 года и представлена на обозрение в судебном заседании;
- - истец не уполномочен от имени собственников заявлять о некачественном оказании услуг и выполнении работ ответчиком;
- - в нарушение статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений, участвующие в голосовании, уведомлялись о проведении собрания и голосовали фактически в один день;
- - поскольку собственники помещений не были в установленном порядке извещены о проведении собрания, кворум отсутствовал, то принятые на указанном собрании решения не имеют юридической силы;
- - со стороны собственников не представлено мотивированное обоснование факта неисполнения ответчиком обязательств по договору управления многоквартирным домом.
ООО УК "ЖилКомфорт" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало следующее:
- - в пункте 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственников многоквартирного дома в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора;
- - на собрании собственников помещений от 22.05.2011 принято решение об отказе от договора управления многоквартирным домом, в связи с чем договор является расторгнутым;
- - решения собственников помещений об отказе от договора управления многоквартирным домом с ответчиком и заключении договора управления многоквартирным домом с истцом в порядке пункта 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации недействительными не признаны.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:
01.08.2009 между собственниками помещений многоквартирного дома N 1 4-го микрорайона Привокзального района г. Ачинска Красноярского края и ООО УК "Горжилсервис" заключен договор N 022-ГЖС управления многоквартирным домом N 1 4-го микрорайона Привокзального района г. Ачинска Красноярского края.
С учетом пункта 1.1 договора он заключен в соответствии с решением от 21.07.2009 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 1 4-го микрорайона Привокзального района г. Ачинска Красноярского края.
Согласно пункту 1.3 договора его целью является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.
Пунктами 7.1 и 7.2 договора предусмотрено, что он заключается на пять лет и может быть расторгнут досрочно.
Согласно пункту 7.3 договора расторжение договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Пунктом 7.5 договора предусмотрены случаи расторжения договора, в том числе указано, что договор может быть расторгнуть по другим причинам, определенным действующим законодательством Российской Федерации.
Истцом в материалы дела представлены уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 1 4-го микрорайона Привокзального района г. Ачинска Красноярского края в форме заочного голосования. Указанные уведомления получены жильцами дома N 1 4-го микрорайона Привокзального района г. Ачинска, что подтверждается личной подписью собственников на указанных уведомлениях.
В соответствии с протоколом N 2 от 22.05.2011 общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 1 4-го микрорайона Привокзального района г. Ачинска, проведено в форме заочного голосования с повесткой дня:
1. Утверждение голосования на первом общем собрании путем заполнения бюллетеней.
2. Выбор председателя собрания.
- 3. Выбор члена счетной комиссии;
- 4. Наделение председателя и члена счетной комиссии собрания правом подсчета голосов и формирование\\ результатов голосования;
- 5. Выбор способа управления многоквартирным домом (Непосредственное управление собственниками).
6. Выбор способа управления многоквартирным домом (Управление товариществом собственников жилья).
7. Выбор способа управления многоквартирным домом (Управляющей организацией).
8. Выбор управляющей организации (ООО УК "ЖилКомфорт").
9. Рассмотрение вопроса об отказе договора управления многоквартирным домом N 1, 4 м-он Привокзального района г. Ачинска в виду его не выполнения со стороны ООО УК "Городской жилищный сервис" (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
10. Выбор места размещения результатов голосования, места хранения протоколов и решений собственников.
- 11. Утверждение текста договора управления многоквартирным домом;
- 12. Заключение договора управления многоквартирным домом с ООО УК "ЖилКомфорт".
Согласно представленным в материалы дела бюллетеням для голосования на общем собрании участие в голосовании приняли собственники помещений, владеющие 3909,16 кв. м, при общей площади помещений в 6760,20 кв. м. Кворум имелся.
Согласно протоколу от 22.05.2011 N 2 на общем собрании приняты следующие решения:
- - выбрать способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организации;
- - поручить управление многоквартирным домом по адресу: 4 микрорайон Привокзального района г. Ачинск, д. N 1 - ООО УК "ЖилКомфорт";
- - отказаться от договора управления многоквартирным домом, в виду его не выполнения со стороны ООО УК "Городской жилищный сервис";
- - утвердить текст договора управления многоквартирным домом;
- - заключить договор управления многоквартирным домом с ООО УК "ЖилКомфорт".
Все решения приняты числом голосов "За" - 3909,16 м2 (57,83%) об общего числа голосов.
01.06.2011 и 30.06.2011 в адрес ответчика истцом направлено уведомление о принятых общим собранием собственников дома решениях с требованием о передаче документации по дому.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности, предусмотренной статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по передаче технической документации ООО УК "ЖилКомфорт" обратился с иском в Арбитражный суд Красноярского края.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно пункту 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Как следует из материалов дела, на общем собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома N 1 4-го микрорайона Привокзального района г. Ачинска, проведенного в форме заочного голосования, 22.05.2011 приняты решения об отказе от договора управления многоквартирным домом с ООО УК "Горсжилсервис" в связи с невыполнением последним своих обязательств и заключении договора управления многоквартирным домом с ООО УК "ЖилКомфорт".
В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно представленным в материалы дела бюллетеням для голосования на общем собрании участие в голосовании приняли собственники помещений, владеющие 3909,16 кв. м, при общей площади помещений в 6760,20 кв. м. Таким образом, кворум имелся. За принятие решений по вопросам повестки дня, проголосовали собственники, владеющие 57,83% голосов от общего числа голосов, т.е. большинством голосов от общего числа голосов.
Решение собрания собственников помещений в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, не оспорены, недействительными не признаны.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на отсутствие кворума собрания, поскольку собственники помещений не были извещены о проведении собрания в срок, предусмотренный пунктом 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, признаются несостоятельными.
Так, пункт 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации не связывает наличие кворума собрания с соблюдением сроков извещения собственников помещений о проведении собрания.
Кроме того, собственниками помещений решение общего собрания собственников от 22.05.2011, в том числе по причине нарушения срока уведомления о проведении собрания, в судебном порядке не оспорено, недействительным не признано.
Доводы ООО УК "Горжилсервис" о том, что у собственников помещений не имелось оснований для отказа в одностороннем порядке от исполнения договора с ним, ответчиком не допущено ненадлежащего исполнения своих обязательств, отклоняются судом.
Согласно пункту 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Между тем статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом (непосредственное управление, управление товариществом собственников или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией) и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ управления домом и саму управляющую компанию иначе, как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей компании.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличие таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих компаний по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом, либо по сравнению с потребителями прочих услуг, предоставляемых хозяйствующими субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.
Односторонний отказ от такого договора возможен с соблюдением оснований и условий, предусмотренных статьей 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Данный вывод не противоречит положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающей изменение и расторжение договора только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (статьи 717, 731, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации), и от исполнения договора на оказание услуг (статья 782 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поэтому односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора) ни Жилищного кодекса Российской Федерации, ни Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит.
При таких обстоятельствах ссылки ответчика на протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах от 28.04.2011, согласно которому работа ООО УК "Горжилсервис" признана удовлетворительной, не имеют правового значения для настоящего спора.
Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела доказательств того, что решение об отказе от договора управления многоквартирным домом доведено собственниками до сведения управляющей компании, признаются несостоятельными. Из материалов дела следует, что копия решения от 22.05.2011 и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 22.05.2011 N 2 были получены ответчиком 01.06.2011 (т. 1, л.д. 20). То обстоятельство, что указанные документы переданы ответчику новой управляющей организацией не освобождает ответчика от исполнения обязанности по передаче технической документации вновь избранной управляющей организации.
Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Поскольку собственниками помещений многоквартирного дома N 1, расположенного по адресу: г.Ачинск, 4 микрорайон Привокзального района, принято решение об одностороннем отказе от исполнения договора с ответчиком и заключении договора управления с истцом, решения общего собрания от 22.05.2011 в установленном законом порядке недействительными не признаны, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у истца права на управление указанным домом, а у ответчика обязанности передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. В частности, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
В соответствии с разделом 1 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к технической документация жилых домов относятся:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей;
- протоколы измерения вентиляции.
Установив, что техническая документация и иные документы не были переданы ответчиком истцу, документы, указанные истцом в исковом заявлении относятся к документам технической документации и иным документам, связанным с управлением многоквартирными домами, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "14" октября 2011 года по делу N А33-11201/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.01.2012 ПО ДЕЛУ N А33-11201/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2012 г. по делу N А33-11201/2011
Резолютивная часть постановления объявлена "12" января 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен "19" января 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кирилловой Н.А.,
судей: Радзиховской В.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЖилКомфорт" - Даниловой Н.Н., представителя по доверенности от 28.11.2011, директора Часовских В.Н.,
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Городской жилищный сервис" - Овчинникова В.Ю., представителя по доверенности от 01.01.2012, Набойченко Е.А., представителя по доверенности от 01.01.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Городской жилищный сервис"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "14" октября 2011 года по делу N А33-11201/2011, принятое судьей Дьяченко С.П.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЖилКомфорт" (далее - ООО УК "ЖилКомфорт", ОГРН 1092443000902, ИНН 2443036112) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Городской жилищный сервис" (далее - ООО УК "Горжилсервис", ОГРН 1092443000781, ИНН 2443035983) об обязании ответчика передать следующую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, 4 м-он Привокзального р-на, дом N 1:
- - технический паспорт;
- - схемы инженерных коммуникаций (схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения)
- - проект дома с начала застройки;
- - акт технического состояния жилых домов - при передачи от предыдущей управляющей компании;
- - поквартирные карточки; личные карточки; архив поквартирных карточек с 1992 года;
- - акты выполненных работ, подтверждающих фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту в домах (за 2010 - 2011 гг.);
- - технический отчет по обследованию, измерениям и испытаниям электрических сетей, электрических приемников и электроустановок (за 2010 - 2011 г.);
- - акт измерения сопротивления шиносетей;
- - акт элеваторного узла и системы отопления (за 2010 - 2011 г.);
- - прессовки системы отопления;
- - акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон;
- - технический паспорт на водомерный узел - если имеется;
- - акт установки узлов учета тепловой энергии отопления и ГВС; рабочие проекты на узлы учета тепловой энергии отопления и ГВС - на домовые приборы учета, при наличии в доме.
- рабочие проекты на узлы учета тепловой энергии отопления и ГВС.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 октября 2011 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным решением, ООО УК "Горжилсервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- - договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, дом N 1 в 4-ом микрорайоне Привокзального района, в установленном законом порядке сторонами не расторгнут, является действующим;
- - в материалах дела отсутствуют доказательства того, что решение об отказе от договора управления многоквартирным домом доведено собственниками до сведения управляющей компании;
- - доказательства ненадлежащего предоставления услуг ответчиком по договору управления многоквартирным домом отсутствуют;
- - судом первой инстанции не дана оценка решению общего собрания собственников от 28.04.2011, которым работа управляющей компании была признана удовлетворительной;
- - судом первой инстанции не учтена правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженная в постановлении от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008;
- - обращения собственников помещений по поводу некачественного предоставления услуг по уборке ответчику не поступали, осуществление ответчиком уборки в зимний период подтверждается актами выполненных работ;
- - ремонт межпанельных швов был осуществлен ответчиком в весенне-летний период 2011 года согласно утвержденному общим собранием собственников плану работ на 2011 год, указанная информация была доведена до жителей при проведении отчетных собраний в марте 2011 года и представлена на обозрение в судебном заседании;
- - истец не уполномочен от имени собственников заявлять о некачественном оказании услуг и выполнении работ ответчиком;
- - в нарушение статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений, участвующие в голосовании, уведомлялись о проведении собрания и голосовали фактически в один день;
- - поскольку собственники помещений не были в установленном порядке извещены о проведении собрания, кворум отсутствовал, то принятые на указанном собрании решения не имеют юридической силы;
- - со стороны собственников не представлено мотивированное обоснование факта неисполнения ответчиком обязательств по договору управления многоквартирным домом.
ООО УК "ЖилКомфорт" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало следующее:
- - в пункте 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственников многоквартирного дома в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора;
- - на собрании собственников помещений от 22.05.2011 принято решение об отказе от договора управления многоквартирным домом, в связи с чем договор является расторгнутым;
- - решения собственников помещений об отказе от договора управления многоквартирным домом с ответчиком и заключении договора управления многоквартирным домом с истцом в порядке пункта 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации недействительными не признаны.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:
01.08.2009 между собственниками помещений многоквартирного дома N 1 4-го микрорайона Привокзального района г. Ачинска Красноярского края и ООО УК "Горжилсервис" заключен договор N 022-ГЖС управления многоквартирным домом N 1 4-го микрорайона Привокзального района г. Ачинска Красноярского края.
С учетом пункта 1.1 договора он заключен в соответствии с решением от 21.07.2009 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 1 4-го микрорайона Привокзального района г. Ачинска Красноярского края.
Согласно пункту 1.3 договора его целью является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.
Пунктами 7.1 и 7.2 договора предусмотрено, что он заключается на пять лет и может быть расторгнут досрочно.
Согласно пункту 7.3 договора расторжение договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Пунктом 7.5 договора предусмотрены случаи расторжения договора, в том числе указано, что договор может быть расторгнуть по другим причинам, определенным действующим законодательством Российской Федерации.
Истцом в материалы дела представлены уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 1 4-го микрорайона Привокзального района г. Ачинска Красноярского края в форме заочного голосования. Указанные уведомления получены жильцами дома N 1 4-го микрорайона Привокзального района г. Ачинска, что подтверждается личной подписью собственников на указанных уведомлениях.
В соответствии с протоколом N 2 от 22.05.2011 общее собрание собственников помещений многоквартирного дома N 1 4-го микрорайона Привокзального района г. Ачинска, проведено в форме заочного голосования с повесткой дня:
1. Утверждение голосования на первом общем собрании путем заполнения бюллетеней.
2. Выбор председателя собрания.
- 3. Выбор члена счетной комиссии;
- 4. Наделение председателя и члена счетной комиссии собрания правом подсчета голосов и формирование\\ результатов голосования;
- 5. Выбор способа управления многоквартирным домом (Непосредственное управление собственниками).
6. Выбор способа управления многоквартирным домом (Управление товариществом собственников жилья).
7. Выбор способа управления многоквартирным домом (Управляющей организацией).
8. Выбор управляющей организации (ООО УК "ЖилКомфорт").
9. Рассмотрение вопроса об отказе договора управления многоквартирным домом N 1, 4 м-он Привокзального района г. Ачинска в виду его не выполнения со стороны ООО УК "Городской жилищный сервис" (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
10. Выбор места размещения результатов голосования, места хранения протоколов и решений собственников.
- 11. Утверждение текста договора управления многоквартирным домом;
- 12. Заключение договора управления многоквартирным домом с ООО УК "ЖилКомфорт".
Согласно представленным в материалы дела бюллетеням для голосования на общем собрании участие в голосовании приняли собственники помещений, владеющие 3909,16 кв. м, при общей площади помещений в 6760,20 кв. м. Кворум имелся.
Согласно протоколу от 22.05.2011 N 2 на общем собрании приняты следующие решения:
- - выбрать способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организации;
- - поручить управление многоквартирным домом по адресу: 4 микрорайон Привокзального района г. Ачинск, д. N 1 - ООО УК "ЖилКомфорт";
- - отказаться от договора управления многоквартирным домом, в виду его не выполнения со стороны ООО УК "Городской жилищный сервис";
- - утвердить текст договора управления многоквартирным домом;
- - заключить договор управления многоквартирным домом с ООО УК "ЖилКомфорт".
Все решения приняты числом голосов "За" - 3909,16 м2 (57,83%) об общего числа голосов.
01.06.2011 и 30.06.2011 в адрес ответчика истцом направлено уведомление о принятых общим собранием собственников дома решениях с требованием о передаче документации по дому.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности, предусмотренной статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по передаче технической документации ООО УК "ЖилКомфорт" обратился с иском в Арбитражный суд Красноярского края.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно пункту 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Как следует из материалов дела, на общем собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома N 1 4-го микрорайона Привокзального района г. Ачинска, проведенного в форме заочного голосования, 22.05.2011 приняты решения об отказе от договора управления многоквартирным домом с ООО УК "Горсжилсервис" в связи с невыполнением последним своих обязательств и заключении договора управления многоквартирным домом с ООО УК "ЖилКомфорт".
В соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно представленным в материалы дела бюллетеням для голосования на общем собрании участие в голосовании приняли собственники помещений, владеющие 3909,16 кв. м, при общей площади помещений в 6760,20 кв. м. Таким образом, кворум имелся. За принятие решений по вопросам повестки дня, проголосовали собственники, владеющие 57,83% голосов от общего числа голосов, т.е. большинством голосов от общего числа голосов.
Решение собрания собственников помещений в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, не оспорены, недействительными не признаны.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на отсутствие кворума собрания, поскольку собственники помещений не были извещены о проведении собрания в срок, предусмотренный пунктом 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, признаются несостоятельными.
Так, пункт 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации не связывает наличие кворума собрания с соблюдением сроков извещения собственников помещений о проведении собрания.
Кроме того, собственниками помещений решение общего собрания собственников от 22.05.2011, в том числе по причине нарушения срока уведомления о проведении собрания, в судебном порядке не оспорено, недействительным не признано.
Доводы ООО УК "Горжилсервис" о том, что у собственников помещений не имелось оснований для отказа в одностороннем порядке от исполнения договора с ним, ответчиком не допущено ненадлежащего исполнения своих обязательств, отклоняются судом.
Согласно пункту 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Между тем статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом (непосредственное управление, управление товариществом собственников или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией) и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ управления домом и саму управляющую компанию иначе, как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей компании.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличие таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих компаний по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом, либо по сравнению с потребителями прочих услуг, предоставляемых хозяйствующими субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.
Односторонний отказ от такого договора возможен с соблюдением оснований и условий, предусмотренных статьей 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Данный вывод не противоречит положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающей изменение и расторжение договора только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (статьи 717, 731, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации), и от исполнения договора на оказание услуг (статья 782 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поэтому односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора) ни Жилищного кодекса Российской Федерации, ни Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит.
При таких обстоятельствах ссылки ответчика на протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах от 28.04.2011, согласно которому работа ООО УК "Горжилсервис" признана удовлетворительной, не имеют правового значения для настоящего спора.
Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела доказательств того, что решение об отказе от договора управления многоквартирным домом доведено собственниками до сведения управляющей компании, признаются несостоятельными. Из материалов дела следует, что копия решения от 22.05.2011 и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 22.05.2011 N 2 были получены ответчиком 01.06.2011 (т. 1, л.д. 20). То обстоятельство, что указанные документы переданы ответчику новой управляющей организацией не освобождает ответчика от исполнения обязанности по передаче технической документации вновь избранной управляющей организации.
Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Поскольку собственниками помещений многоквартирного дома N 1, расположенного по адресу: г.Ачинск, 4 микрорайон Привокзального района, принято решение об одностороннем отказе от исполнения договора с ответчиком и заключении договора управления с истцом, решения общего собрания от 22.05.2011 в установленном законом порядке недействительными не признаны, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у истца права на управление указанным домом, а у ответчика обязанности передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. В частности, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
В соответствии с разделом 1 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к технической документация жилых домов относятся:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей;
- протоколы измерения вентиляции.
Установив, что техническая документация и иные документы не были переданы ответчиком истцу, документы, указанные истцом в исковом заявлении относятся к документам технической документации и иным документам, связанным с управлением многоквартирными домами, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "14" октября 2011 года по делу N А33-11201/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.А.КИРИЛЛОВА
Н.А.КИРИЛЛОВА
Судьи:
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)