Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.10.2011
Постановление изготовлено в полном объеме 28.10.2011
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "АВА-кров", г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.04.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011 по делу N А14-11636/2010,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) "АВА-кров", г. Воронеж, ОГРН 1033600076135, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с требованиями к ООО "Стройтрест 2П", г. Воронеж, ОГРН 1033600011488, об обязании передать многоквартирные дома N 15, 17, 19, 24, 27, 29а, расположенные по ул. Туполева, N 39 по ул. Баррикадная г. Воронежа в управление ООО "АВА-кров" путем передачи технической и бухгалтерской документации: финансовых лицевых счетов на всех жителей многоквартирных домов (поквартирные карточки учета лицевых счетов); поквартирные карточки учета и регистрации жильцов указанных многоквартирных домов; паспорта домовладений, в том числе поэтажные планы, экспликацию, земельную карту (план) придомового участка в нормативных размерах (кадастровая карта); технические паспорта на лифты; техническую документацию на все коммуникации многоквартирного дома, в том числе, внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.04.2011, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011, в иске отказано.
В кассационной жалобе ООО "АВА-кров" просит принятые по делу судебные акты отменить, как незаконные и необоснованные.
Истец, ответчик, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.
В письменном отзыве ООО "Стройтрест 2П" отклонило доводы кассационной жалобы, просило оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив довод кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что по решению собственников помещений многоквартирных домов N 15, 17, 19, 24, 27, 29а по ул. Туполева, N 39 по ул. Баррикадная г. Воронежа, ответчик избран в качестве управляющей организации, с которой 01.09.2008, 03.09.2008, 19.09.2008 собственники жилых помещений заключили договоры управления на срок 1 год с возможностью пролонгации.
Впоследствии на общем собрании собственников жилых помещений в вышеуказанных домах, оформленном протоколами от 21.06.2010, 07.07.2010, 13.07.2010, 19.07.2010, 20.07.2010, 26.07.2010, 27.07.2010, было принято решение расторгнуть договора управления многоквартирным домов с управляющей компанией ООО "Стройтрест 2П" и выбрать управляющей организацией ООО "АВА-кров", с которой собственниками 10.07.2010, 02.08.2010, 04.08.2010, 10.08.2010, 01.09.2010, 03.09.2008, 19.09.2008 были заключены соответствующие договоры управления.
01.07.2010 истец направил в адрес ответчика письмо N 1953 с сообщением о проведенных собраниях, о расторжении договора управления многоквартирным домом с 01.07.2010 и необходимости передачи технической документации в срок до 21.07.2010, на что ответчик письмом N 487/1 от 02.07.2010 сообщил о нарушении собственниками жилых помещений условий договоров управления многоквартирными домами.
Впоследствии истец письмами от 06.07.2010 N 1993, от 07.07.2010 N 2005, от 03.08.2010 N 2340 повторно уведомлял ответчика о смене управляющей компании и необходимости передать техническую документацию.
Ссылаясь на то, что ответчик необоснованно считает себя управляющей компанией многоквартирных домов N 15, 17, 19, 24, 27, 29а по ул. Туполева, N 39 по ул. Баррикадная г. Воронежа и удерживает техническую документацию на вышеперечисленные дома, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды двух инстанций, руководствуясь ст. ст. 44, 161, 162 Жилищного кодекса РФ, исходили из того, договор управления многоквартирным домом может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, однако доказательств того, что ответчиком допущены нарушения условий договоров, которые в соответствии с частью 8.2 ст. 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения таких договоров, истцом в материалы дела не представлено. Более того, порядок расторжения заключенных с ответчиком договоров от 01.09.2008, 03.09.2008, 19.09.2008, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций и считает, что обжалуемые судебные акты в недостаточной мере обоснованы, приняты по неполно установленным обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения данного спора, и без оценки всех представленных сторонами доказательств.
Из положений ст. 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При управлении многоквартирным домом управляющее им лицо распоряжается общим имуществом домовладельцев, получает доступ к такому имуществу, персональным данным, иным сведениям из личной жизни домовладельцев, что предполагает отношения фидуциарного характера, требующие доверия к управляющему лицу со стороны домовладельцев.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом (одна сторона) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пункту 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Однако статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ управления домом и саму управляющую компанию иначе, как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей компании.
Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом не позволяет усмотреть в нем наличие таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих компаний по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом, либо по сравнению с потребителями прочих услуг, предоставляемых хозяйствующими субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.
Односторонний отказ от такого договора возможен с соблюдением оснований и условий, предусмотренных статьей 782 ГК РФ, статьей 32 Закона о защите прав потребителей, что согласуется с положениями статьи 450 ГК РФ, допускающей изменение и расторжение договора только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения всякого договора-подряда при заказе работ для бытовых нужд (статьи 717, 731, 740 ГК РФ), и от исполнения договора на оказание услуг (статья 782 ГК РФ).
Поэтому односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.
Действительное волеизъявление домовладельцев на смену способа управления или управляющей компании может быть установлено при участии в деле их самих или созданных ими юридических лиц, выражающих их интересы (кооператив, товарищество). Причем при оценке такого волеизъявления следует исходить не только из юридической техники составления домовладельцами повестки и (или) протокола общего собрания, но и учитывать иную переписку, а также последующее поведение сторон спорного договора управления многоквартирным домом.
По мнению коллегии судей, в случаях, когда ранее выбранная управляющая компания считает, что договор управления домом расторгнут с нею незаконно или на самом деле не расторгнут, то в целях защиты своих прав и интересов она может предъявить к другой стороне такого договора иск о незаконности расторжения договора и (или) признании договора действующим. Третьим лицом к участию в этом деле привлекается иное лицо, претендующее на управление домом со ссылкой на последующий выбор его кандидатуры, в том числе управляющая компания, обосновывающая свое право управления более поздним по времени договором с домовладельцами (товариществом собственников жилья, кооперативом).
Таким образом, суд кассационной инстанции считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть вышеизложенное, установить имело ли место предусмотренное п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ невыполнение ответчиком условий договора управления жилым домом, и, исходя из доводов и возражений лиц, участвующих в деле, применив нормы действующего законодательства, вынести законное и обоснованное решение.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - 2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.04.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011 по делу N А14-11636/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 28.10.2011 ПО ДЕЛУ N А14-11636/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2011 г. по делу N А14-11636/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 21.10.2011
Постановление изготовлено в полном объеме 28.10.2011
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "АВА-кров", г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.04.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011 по делу N А14-11636/2010,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) "АВА-кров", г. Воронеж, ОГРН 1033600076135, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с требованиями к ООО "Стройтрест 2П", г. Воронеж, ОГРН 1033600011488, об обязании передать многоквартирные дома N 15, 17, 19, 24, 27, 29а, расположенные по ул. Туполева, N 39 по ул. Баррикадная г. Воронежа в управление ООО "АВА-кров" путем передачи технической и бухгалтерской документации: финансовых лицевых счетов на всех жителей многоквартирных домов (поквартирные карточки учета лицевых счетов); поквартирные карточки учета и регистрации жильцов указанных многоквартирных домов; паспорта домовладений, в том числе поэтажные планы, экспликацию, земельную карту (план) придомового участка в нормативных размерах (кадастровая карта); технические паспорта на лифты; техническую документацию на все коммуникации многоквартирного дома, в том числе, внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.04.2011, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011, в иске отказано.
В кассационной жалобе ООО "АВА-кров" просит принятые по делу судебные акты отменить, как незаконные и необоснованные.
Истец, ответчик, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.
В письменном отзыве ООО "Стройтрест 2П" отклонило доводы кассационной жалобы, просило оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив довод кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что по решению собственников помещений многоквартирных домов N 15, 17, 19, 24, 27, 29а по ул. Туполева, N 39 по ул. Баррикадная г. Воронежа, ответчик избран в качестве управляющей организации, с которой 01.09.2008, 03.09.2008, 19.09.2008 собственники жилых помещений заключили договоры управления на срок 1 год с возможностью пролонгации.
Впоследствии на общем собрании собственников жилых помещений в вышеуказанных домах, оформленном протоколами от 21.06.2010, 07.07.2010, 13.07.2010, 19.07.2010, 20.07.2010, 26.07.2010, 27.07.2010, было принято решение расторгнуть договора управления многоквартирным домов с управляющей компанией ООО "Стройтрест 2П" и выбрать управляющей организацией ООО "АВА-кров", с которой собственниками 10.07.2010, 02.08.2010, 04.08.2010, 10.08.2010, 01.09.2010, 03.09.2008, 19.09.2008 были заключены соответствующие договоры управления.
01.07.2010 истец направил в адрес ответчика письмо N 1953 с сообщением о проведенных собраниях, о расторжении договора управления многоквартирным домом с 01.07.2010 и необходимости передачи технической документации в срок до 21.07.2010, на что ответчик письмом N 487/1 от 02.07.2010 сообщил о нарушении собственниками жилых помещений условий договоров управления многоквартирными домами.
Впоследствии истец письмами от 06.07.2010 N 1993, от 07.07.2010 N 2005, от 03.08.2010 N 2340 повторно уведомлял ответчика о смене управляющей компании и необходимости передать техническую документацию.
Ссылаясь на то, что ответчик необоснованно считает себя управляющей компанией многоквартирных домов N 15, 17, 19, 24, 27, 29а по ул. Туполева, N 39 по ул. Баррикадная г. Воронежа и удерживает техническую документацию на вышеперечисленные дома, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды двух инстанций, руководствуясь ст. ст. 44, 161, 162 Жилищного кодекса РФ, исходили из того, договор управления многоквартирным домом может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, однако доказательств того, что ответчиком допущены нарушения условий договоров, которые в соответствии с частью 8.2 ст. 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения таких договоров, истцом в материалы дела не представлено. Более того, порядок расторжения заключенных с ответчиком договоров от 01.09.2008, 03.09.2008, 19.09.2008, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций и считает, что обжалуемые судебные акты в недостаточной мере обоснованы, приняты по неполно установленным обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения данного спора, и без оценки всех представленных сторонами доказательств.
Из положений ст. 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При управлении многоквартирным домом управляющее им лицо распоряжается общим имуществом домовладельцев, получает доступ к такому имуществу, персональным данным, иным сведениям из личной жизни домовладельцев, что предполагает отношения фидуциарного характера, требующие доверия к управляющему лицу со стороны домовладельцев.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом (одна сторона) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пункту 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Однако статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ управления домом и саму управляющую компанию иначе, как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей компании.
Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом не позволяет усмотреть в нем наличие таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих компаний по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом, либо по сравнению с потребителями прочих услуг, предоставляемых хозяйствующими субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.
Односторонний отказ от такого договора возможен с соблюдением оснований и условий, предусмотренных статьей 782 ГК РФ, статьей 32 Закона о защите прав потребителей, что согласуется с положениями статьи 450 ГК РФ, допускающей изменение и расторжение договора только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения всякого договора-подряда при заказе работ для бытовых нужд (статьи 717, 731, 740 ГК РФ), и от исполнения договора на оказание услуг (статья 782 ГК РФ).
Поэтому односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.
Действительное волеизъявление домовладельцев на смену способа управления или управляющей компании может быть установлено при участии в деле их самих или созданных ими юридических лиц, выражающих их интересы (кооператив, товарищество). Причем при оценке такого волеизъявления следует исходить не только из юридической техники составления домовладельцами повестки и (или) протокола общего собрания, но и учитывать иную переписку, а также последующее поведение сторон спорного договора управления многоквартирным домом.
По мнению коллегии судей, в случаях, когда ранее выбранная управляющая компания считает, что договор управления домом расторгнут с нею незаконно или на самом деле не расторгнут, то в целях защиты своих прав и интересов она может предъявить к другой стороне такого договора иск о незаконности расторжения договора и (или) признании договора действующим. Третьим лицом к участию в этом деле привлекается иное лицо, претендующее на управление домом со ссылкой на последующий выбор его кандидатуры, в том числе управляющая компания, обосновывающая свое право управления более поздним по времени договором с домовладельцами (товариществом собственников жилья, кооперативом).
Таким образом, суд кассационной инстанции считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть вышеизложенное, установить имело ли место предусмотренное п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ невыполнение ответчиком условий договора управления жилым домом, и, исходя из доводов и возражений лиц, участвующих в деле, применив нормы действующего законодательства, вынести законное и обоснованное решение.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - 2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.04.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2011 по делу N А14-11636/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)