Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
10 ноября 2008 года
11 ноября 2008 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего О.П. Кобелевой
судей Т.М. Дьяконовой, О.А. Гуреевой
при ведении протокола судебного заседания судьей О.П. Кобелевой,
при участии в заседании:
от истца: Лисицын А.А. (доверенность от 29.04.2008)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя ответчика товарищества собственников жилья "Абрис", граждан Исаевой Л.В., Виноградова А.В., Степановой Н.В., Степановой И.В., Степановой Е.В., Гороховой В.В., Горохова Н.С., индивидуального предпринимателя Вердиева Р.М.
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 06 августа 2008 года по делу N А82-3463/2008-9, принятое судом в составе судьи Суховерховой И.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Кедрова Михаила Александровича
к товариществу собственников жилья "Абрис", индивидуальному предпринимателю Петросян Армине Юрьевне
о признании договора аренды ничтожным, обязании освободить помещение,
установил:
индивидуальный предприниматель Кедров Михаил Александрович (далее - истец, предприниматель Кедров М.А.) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к товариществу собственников жилья "Абрис" (далее - ответчик, ТСЖ), индивидуальному предпринимателю Петросян Армине Юрьевне (далее - второй ответчик, предприниматель Петросян А.Ю.) о признании ничтожным договора аренды помещений цокольного этажа N 2-1/08 от 01.04.2008, заключенного между ответчиками, как не соответствующего требованиям пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязании второго ответчика освободить помещения.
Предъявленные требования истец мотивировал тем, что спорный договор аренды заключен без его согласия как участника общей долевой собственности в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома.
Ответчик ТСЖ "Абрис" иск не признавал; в возражениях на исковое заявление считал требования истца неподведомственными арбитражными суду, т.к. исковое заявление затрагивает права и интересы всех собственников помещений многоквартирного дома, в том числе физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями; ссылался на соблюдение при заключении договора аренды требований статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.к. решение о распоряжении общим имуществом принято на общем собрании собственников помещений 27.07.2007 и спорный договор не нарушает прав истца; деятельность второго ответчика в арендуемых помещениях не создает опасности причинения вреда имуществу истца.
Второй ответчик отзыв на исковое заявление не представлял.
Решением от 06.08.2008 суд признал договор аренды помещений цокольного этажа N 2-1/08 от 01.04.2008 года, заключенный между ТСЖ "Абрис" и индивидуальным предпринимателем Петросян А.Ю., недействительным, выселил индивидуального предпринимателя Петросян Армине Юрьевну из помещения цокольного этажа по плану экспликации N 1 кладовая площадью 5,0 кв. м, N 2 склад площадью 24,8 кв. м, N 3 торговый зал площадью 44,2 кв. м, 35 коридор площадью 8,2 кв. м, N 6 санузел площадью 7,7 кв. м, N 7 лестничная клетка площадью 11,2 кв. м общей площадью 101,1 кв. м, расположенного по адресу: 150062, г. Ярославль, ул. С. Орджоникидзе, д. 33, корп. 2.
В решении суд руководствовался нормами пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истец как собственник нежилого помещения в многоквартирном жилом доме своего согласия на заключения договора не давал; договор от имени ТСЖ заключен его председателем с превышением полномочий.
Не согласившись с решением от 06.08.2008, ответчик обратился совместно с гражданами Исаевой Л.В., Виноградовым А.В., Степановой Н.В., Степановой И.В., Степановой Е.В., Гороховой В.В., Гороховым Н.С., индивидуальным предпринимателем Вердиевым Р.М. с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, производство по делу прекратить в связи с неподведомственностью дела арбитражному суду.
В жалобе заявители приводят доводы о необходимости привлечения упомянутых выше физических лиц к участию в деле в качестве ответчиков; считают, что к спорным отношениям применимы специальные нормы статей 36, 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые при заключении оспариваемого договора были соблюдены, т.к. решение о передаче помещений цокольного этажа в аренду было принято общим собранием собственников жилых и нежилых помещений дома 27.07.2007.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителей отклонил.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 06.08.2008 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявители, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей заявителей жалобы.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, заслушав представителя истца, апелляционный суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, истец на основании договора на долевое инвестирование строительства от 15.07.2002 является собственником нежилых помещений 1-го этажа общей площадью 98,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, д. 33 корп. 2. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке 24.01.2005 (л.д. 12, 13-14).
24.12.2004 было создано товарищество собственников жилья "Абрис" с местом нахождения также в г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, д. 33 корп. 2. Согласно пункту 1.1. Устава данного товарищества целью его создания являлось совместное управление и обеспечение эксплуатации недвижимого имущества в кондоминиуме, владение, пользование и распоряжение общим имуществом (л.д. 16-21).
01.04.2008 ТСЖ "Абрис" заключило с предпринимателем Петросян А.Ю. договор N 2-1/08, по условиям которого обязалось предоставить предпринимателю (арендатору) в пользование помещения цокольного этажа NN 1, 2, 3, 5, 6, 7 по плану и экспликации общей площадью 101,1 кв. м для размещения парикмахерской сроком на 11 месяцев с условием внесения арендной платы в размере 40000 рублей ежемесячно (пункты 1.1., 1.2., 1.4., 3.1., 7.1. договора) (л.д. 15).
Посчитав, что указанный выше договор N 2-1/08 от 01.04.2008 (далее - договор аренды) заключен неуправомоченным лицом (ТСЖ) с нарушением требований законодательства, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По смыслу пунктов 1, 3 статьи 607 того же Кодекса объектом аренды могут выступать непотребляемые, индивидуально определенные вещи, в том числе помещения в зданиях.
В данном случае спорные помещения расположены в цокольном этаже многоквартирного жилого дома. Вступившим в законную силу решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 10.05.2007 установлено, что эти помещения являются частью общего имущества многоквартирного жилого дома (л.д. 68-71). Данное обстоятельство, учитывая его относимость к настоящему делу, а также совпадение субъектного состава споров, имеет преюдициальное значение (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в силу прямого указания подпункта 3 пункта 1 статьи 4, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации отношения по использованию и распоряжению спорными помещениями являются объектом регулирования жилищного законодательства.
По правилам статьи 44 (пункт 1, подпункт 3 пункта 2) ЖК РФ, являющейся специальной нормой по отношению к пункту 1 статьи 247 ГК РФ, принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственники помещений в жилом доме обязаны были принять решение о выборе способа управления многоквартирным домом до 01.01.2007.
В случае избрания в установленном порядке собственниками помещений жилого дома способа управления домом через товарищество собственников жилья принятие решения по вопросу о распоряжении частью общего имущества многоквартирного жилого дома является компетенцией общего собрания членов ТСЖ (подпункт 12 пункта 2 статьи 145, пункты 1 - 3 статьи 161 ЖК РФ).
При этом независимо от избранного способа управления распоряжение частью общего имущества жилого дома допускается при условии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36, пункт 2 статьи 137 ЖК РФ).
В данном случае в материалах дела не имеется доказательств того, что ТСЖ "Абрис" в период совершения спорного договора аренды (01.04.2008) осуществляло управление многоквартирным жилым домом на основании принятого в установленном порядке и обязательного для заявителя (истца по делу) в силу пункта 5 статьи 46 ЖК РФ решения собрания собственников помещений. Также нет доказательств того, что решение о заключении спорного договора аренды на изложенных в нем условиях было принято общим собранием членов ТСЖ (в порядке подпункта 12 пункта 2 статьи 145 ЖК РФ) либо общим собранием собственников помещений (в порядке подпункта 3 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ).
ТСЖ "Абрис" в обоснование своих возражений по иску и доводов по апелляционной жалобе ссылается на протокол N 2 от 27.07.2007 общего собрания домовладельцев (л.д. 49), протокол N 3 от 17.06.2008 общего собрания членов ТСЖ "Абрис" (л.д. 50).
Однако в указанных протоколах отсутствует решение о передаче в аренду конкретных помещений в цокольном этаже, условия предполагаемых сделок (сроки, размер арендной платы и т.д.), а также не содержится решение о наделении полномочиями по распоряжению общим имуществом именно ТСЖ "Абрис" в лице председателя его правления. При этом спорный договор заключен по истечении значительного периода времени после принятия решения собранием от 27.07.2007. Текст договора не содержит ссылки на данное решение.
Таким образом, указанные выше протоколы не могут быть признаны надлежащими и достаточными доказательствами соблюдения при заключении спорного договора аренды требований статьи 44 ЖК РФ.
Кроме того, как было установлено в решении Заволжского районного суда г. Ярославля от 10.05.2007 (л.д. 70), в помещениях NN 2, 3, 6 расположено инженерное оборудование и коммуникации (стояки горячего и холодного водоснабжения с раздельными и общими вентилями, водомерный узел, система учета и контроля расхода воды, задвижка холодной воды на все здание), связанные с жизнеобеспечением всего жилого дома, ограничение доступа к которым является недопустимым; эксплуатация помещения N 1 в качестве кладовой является нарушением пункта 3.4.5. Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 N 170. Помещения NN 5, 7, как видно из плана цокольного этажа, представляют собой коридоры и обеспечивают доступ как к помещением NN 2, 3, 6, так и к помещению N 4, в котором расположен тепловой узел.
Учитывая значимость спорных помещений как элементов жизнеобеспечения многоквартирного жилого дома, единое целевое назначение всех расположенных в цокольном этаже помещений (NN 1 - 7), обособление части таких помещений (NN 1 - 3, 5 - 7) от остального общего имущества жилого дома с целью передачи во владение и пользование другому лицу, в том числе на праве аренды (статьи 606, 650 ГК РФ), является невозможным, влечет нарушение прав и законных интересов собственников помещений такого дома.
При изложенных выше обстоятельствах апелляционный суд считает, что договор N 2-1/08 от 01.04.2008 является ничтожным по основанию, предусмотренному в статье 168 ГК РФ, как заключенный с нарушением требований статей 607, 608 ГК РФ.
В отсутствие правовых оснований для занятия спорных помещений второй ответчик предприниматель Петросян А.Ю. правомерно выселена из помещений. В данной части и при изложенных выше конкретных обстоятельствах дела удовлетворение иска о выселении, предъявленного одним из собственников помещений многоквартирного жилого дома, не противоречит требованиям пункта 3 статьи 11 ЖК РФ, статьи 301 ГК РФ.
Вопреки доводам заявителей, у апелляционного суда не имеется оснований для признания обжалуемого решения принятым в отношении прав и законных интересов указанных в апелляционной жалобе физических лиц как собственников помещений.
Иных нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями к отмене судебного решения, суд первой инстанции также не допустил.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе мотивам не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В заседании апелляционного суда представителем истца заявлено ходатайство о возмещении судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением дела в апелляционной инстанции, а именно: расходов по оплате за проезд представителя к месту судебного разбирательства и обратно в сумме 2871 рубля 30 коп., расходов по оплате услуг представителя в сумме 8000 рублей. В подтверждение факта несения расходов представлены копии железнодорожных проездных билетов, страховых полисов, договора на оказание юридических услуг N 17/2008 от 24.10.2008, платежного поручения N 178 от 24.10.2008.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы (включая суммы уплаченной государственной пошлины, оплаты услуг представителей), понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
В данном случае факт несения истцом подлежащих возмещению в силу упомянутых норм процессуального права расходов подтвержден документально. Понесенные истцом расходы по оплате услуг представителя признаются апелляционным судом разумными и подлежащими удовлетворению в части 2000 рублей как соразмерные сложности дела, а также времени, которое мог бы затратить квалифицированный специалист на подготовку и участие в судебном разбирательстве по настоящему делу. В оставшейся части ходатайство о возмещении судебных расходов удовлетворению не подлежит.
По результатам рассмотрения дела в апелляционной инстанции расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на счет заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269 п. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 06 августа 2008 года по делу N А82-3463/2008-9 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика товарищества собственников жилья "Абрис", граждан Исаевой Л.В., Виноградова А.В., Степановой Н.В., Степановой И.В., Степановой Е.В., Гороховой В.В., Горохова Н.С., индивидуального предпринимателя Вердиева Р.М. - без удовлетворения.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Абрис" в пользу индивидуального предпринимателя Кедрова Михаила Александровича 4871 рубль 30 коп. судебных расходов, связанных с рассмотрением дела в апелляционной инстанции.
Выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
О.А.ГУРЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.11.2008 ПО ДЕЛУ N А82-3463/2008-9
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2008 г. по делу N А82-3463/2008-9
10 ноября 2008 года
11 ноября 2008 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего О.П. Кобелевой
судей Т.М. Дьяконовой, О.А. Гуреевой
при ведении протокола судебного заседания судьей О.П. Кобелевой,
при участии в заседании:
от истца: Лисицын А.А. (доверенность от 29.04.2008)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя ответчика товарищества собственников жилья "Абрис", граждан Исаевой Л.В., Виноградова А.В., Степановой Н.В., Степановой И.В., Степановой Е.В., Гороховой В.В., Горохова Н.С., индивидуального предпринимателя Вердиева Р.М.
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 06 августа 2008 года по делу N А82-3463/2008-9, принятое судом в составе судьи Суховерховой И.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Кедрова Михаила Александровича
к товариществу собственников жилья "Абрис", индивидуальному предпринимателю Петросян Армине Юрьевне
о признании договора аренды ничтожным, обязании освободить помещение,
установил:
индивидуальный предприниматель Кедров Михаил Александрович (далее - истец, предприниматель Кедров М.А.) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к товариществу собственников жилья "Абрис" (далее - ответчик, ТСЖ), индивидуальному предпринимателю Петросян Армине Юрьевне (далее - второй ответчик, предприниматель Петросян А.Ю.) о признании ничтожным договора аренды помещений цокольного этажа N 2-1/08 от 01.04.2008, заключенного между ответчиками, как не соответствующего требованиям пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязании второго ответчика освободить помещения.
Предъявленные требования истец мотивировал тем, что спорный договор аренды заключен без его согласия как участника общей долевой собственности в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома.
Ответчик ТСЖ "Абрис" иск не признавал; в возражениях на исковое заявление считал требования истца неподведомственными арбитражными суду, т.к. исковое заявление затрагивает права и интересы всех собственников помещений многоквартирного дома, в том числе физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями; ссылался на соблюдение при заключении договора аренды требований статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.к. решение о распоряжении общим имуществом принято на общем собрании собственников помещений 27.07.2007 и спорный договор не нарушает прав истца; деятельность второго ответчика в арендуемых помещениях не создает опасности причинения вреда имуществу истца.
Второй ответчик отзыв на исковое заявление не представлял.
Решением от 06.08.2008 суд признал договор аренды помещений цокольного этажа N 2-1/08 от 01.04.2008 года, заключенный между ТСЖ "Абрис" и индивидуальным предпринимателем Петросян А.Ю., недействительным, выселил индивидуального предпринимателя Петросян Армине Юрьевну из помещения цокольного этажа по плану экспликации N 1 кладовая площадью 5,0 кв. м, N 2 склад площадью 24,8 кв. м, N 3 торговый зал площадью 44,2 кв. м, 35 коридор площадью 8,2 кв. м, N 6 санузел площадью 7,7 кв. м, N 7 лестничная клетка площадью 11,2 кв. м общей площадью 101,1 кв. м, расположенного по адресу: 150062, г. Ярославль, ул. С. Орджоникидзе, д. 33, корп. 2.
В решении суд руководствовался нормами пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истец как собственник нежилого помещения в многоквартирном жилом доме своего согласия на заключения договора не давал; договор от имени ТСЖ заключен его председателем с превышением полномочий.
Не согласившись с решением от 06.08.2008, ответчик обратился совместно с гражданами Исаевой Л.В., Виноградовым А.В., Степановой Н.В., Степановой И.В., Степановой Е.В., Гороховой В.В., Гороховым Н.С., индивидуальным предпринимателем Вердиевым Р.М. с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, производство по делу прекратить в связи с неподведомственностью дела арбитражному суду.
В жалобе заявители приводят доводы о необходимости привлечения упомянутых выше физических лиц к участию в деле в качестве ответчиков; считают, что к спорным отношениям применимы специальные нормы статей 36, 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые при заключении оспариваемого договора были соблюдены, т.к. решение о передаче помещений цокольного этажа в аренду было принято общим собранием собственников жилых и нежилых помещений дома 27.07.2007.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителей отклонил.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 06.08.2008 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявители, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей заявителей жалобы.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, заслушав представителя истца, апелляционный суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, истец на основании договора на долевое инвестирование строительства от 15.07.2002 является собственником нежилых помещений 1-го этажа общей площадью 98,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, д. 33 корп. 2. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке 24.01.2005 (л.д. 12, 13-14).
24.12.2004 было создано товарищество собственников жилья "Абрис" с местом нахождения также в г. Ярославль, ул. Серго Орджоникидзе, д. 33 корп. 2. Согласно пункту 1.1. Устава данного товарищества целью его создания являлось совместное управление и обеспечение эксплуатации недвижимого имущества в кондоминиуме, владение, пользование и распоряжение общим имуществом (л.д. 16-21).
01.04.2008 ТСЖ "Абрис" заключило с предпринимателем Петросян А.Ю. договор N 2-1/08, по условиям которого обязалось предоставить предпринимателю (арендатору) в пользование помещения цокольного этажа NN 1, 2, 3, 5, 6, 7 по плану и экспликации общей площадью 101,1 кв. м для размещения парикмахерской сроком на 11 месяцев с условием внесения арендной платы в размере 40000 рублей ежемесячно (пункты 1.1., 1.2., 1.4., 3.1., 7.1. договора) (л.д. 15).
Посчитав, что указанный выше договор N 2-1/08 от 01.04.2008 (далее - договор аренды) заключен неуправомоченным лицом (ТСЖ) с нарушением требований законодательства, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По смыслу пунктов 1, 3 статьи 607 того же Кодекса объектом аренды могут выступать непотребляемые, индивидуально определенные вещи, в том числе помещения в зданиях.
В данном случае спорные помещения расположены в цокольном этаже многоквартирного жилого дома. Вступившим в законную силу решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 10.05.2007 установлено, что эти помещения являются частью общего имущества многоквартирного жилого дома (л.д. 68-71). Данное обстоятельство, учитывая его относимость к настоящему делу, а также совпадение субъектного состава споров, имеет преюдициальное значение (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в силу прямого указания подпункта 3 пункта 1 статьи 4, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации отношения по использованию и распоряжению спорными помещениями являются объектом регулирования жилищного законодательства.
По правилам статьи 44 (пункт 1, подпункт 3 пункта 2) ЖК РФ, являющейся специальной нормой по отношению к пункту 1 статьи 247 ГК РФ, принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственники помещений в жилом доме обязаны были принять решение о выборе способа управления многоквартирным домом до 01.01.2007.
В случае избрания в установленном порядке собственниками помещений жилого дома способа управления домом через товарищество собственников жилья принятие решения по вопросу о распоряжении частью общего имущества многоквартирного жилого дома является компетенцией общего собрания членов ТСЖ (подпункт 12 пункта 2 статьи 145, пункты 1 - 3 статьи 161 ЖК РФ).
При этом независимо от избранного способа управления распоряжение частью общего имущества жилого дома допускается при условии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36, пункт 2 статьи 137 ЖК РФ).
В данном случае в материалах дела не имеется доказательств того, что ТСЖ "Абрис" в период совершения спорного договора аренды (01.04.2008) осуществляло управление многоквартирным жилым домом на основании принятого в установленном порядке и обязательного для заявителя (истца по делу) в силу пункта 5 статьи 46 ЖК РФ решения собрания собственников помещений. Также нет доказательств того, что решение о заключении спорного договора аренды на изложенных в нем условиях было принято общим собранием членов ТСЖ (в порядке подпункта 12 пункта 2 статьи 145 ЖК РФ) либо общим собранием собственников помещений (в порядке подпункта 3 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ).
ТСЖ "Абрис" в обоснование своих возражений по иску и доводов по апелляционной жалобе ссылается на протокол N 2 от 27.07.2007 общего собрания домовладельцев (л.д. 49), протокол N 3 от 17.06.2008 общего собрания членов ТСЖ "Абрис" (л.д. 50).
Однако в указанных протоколах отсутствует решение о передаче в аренду конкретных помещений в цокольном этаже, условия предполагаемых сделок (сроки, размер арендной платы и т.д.), а также не содержится решение о наделении полномочиями по распоряжению общим имуществом именно ТСЖ "Абрис" в лице председателя его правления. При этом спорный договор заключен по истечении значительного периода времени после принятия решения собранием от 27.07.2007. Текст договора не содержит ссылки на данное решение.
Таким образом, указанные выше протоколы не могут быть признаны надлежащими и достаточными доказательствами соблюдения при заключении спорного договора аренды требований статьи 44 ЖК РФ.
Кроме того, как было установлено в решении Заволжского районного суда г. Ярославля от 10.05.2007 (л.д. 70), в помещениях NN 2, 3, 6 расположено инженерное оборудование и коммуникации (стояки горячего и холодного водоснабжения с раздельными и общими вентилями, водомерный узел, система учета и контроля расхода воды, задвижка холодной воды на все здание), связанные с жизнеобеспечением всего жилого дома, ограничение доступа к которым является недопустимым; эксплуатация помещения N 1 в качестве кладовой является нарушением пункта 3.4.5. Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 N 170. Помещения NN 5, 7, как видно из плана цокольного этажа, представляют собой коридоры и обеспечивают доступ как к помещением NN 2, 3, 6, так и к помещению N 4, в котором расположен тепловой узел.
Учитывая значимость спорных помещений как элементов жизнеобеспечения многоквартирного жилого дома, единое целевое назначение всех расположенных в цокольном этаже помещений (NN 1 - 7), обособление части таких помещений (NN 1 - 3, 5 - 7) от остального общего имущества жилого дома с целью передачи во владение и пользование другому лицу, в том числе на праве аренды (статьи 606, 650 ГК РФ), является невозможным, влечет нарушение прав и законных интересов собственников помещений такого дома.
При изложенных выше обстоятельствах апелляционный суд считает, что договор N 2-1/08 от 01.04.2008 является ничтожным по основанию, предусмотренному в статье 168 ГК РФ, как заключенный с нарушением требований статей 607, 608 ГК РФ.
В отсутствие правовых оснований для занятия спорных помещений второй ответчик предприниматель Петросян А.Ю. правомерно выселена из помещений. В данной части и при изложенных выше конкретных обстоятельствах дела удовлетворение иска о выселении, предъявленного одним из собственников помещений многоквартирного жилого дома, не противоречит требованиям пункта 3 статьи 11 ЖК РФ, статьи 301 ГК РФ.
Вопреки доводам заявителей, у апелляционного суда не имеется оснований для признания обжалуемого решения принятым в отношении прав и законных интересов указанных в апелляционной жалобе физических лиц как собственников помещений.
Иных нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями к отмене судебного решения, суд первой инстанции также не допустил.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе мотивам не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В заседании апелляционного суда представителем истца заявлено ходатайство о возмещении судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением дела в апелляционной инстанции, а именно: расходов по оплате за проезд представителя к месту судебного разбирательства и обратно в сумме 2871 рубля 30 коп., расходов по оплате услуг представителя в сумме 8000 рублей. В подтверждение факта несения расходов представлены копии железнодорожных проездных билетов, страховых полисов, договора на оказание юридических услуг N 17/2008 от 24.10.2008, платежного поручения N 178 от 24.10.2008.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы (включая суммы уплаченной государственной пошлины, оплаты услуг представителей), понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
В данном случае факт несения истцом подлежащих возмещению в силу упомянутых норм процессуального права расходов подтвержден документально. Понесенные истцом расходы по оплате услуг представителя признаются апелляционным судом разумными и подлежащими удовлетворению в части 2000 рублей как соразмерные сложности дела, а также времени, которое мог бы затратить квалифицированный специалист на подготовку и участие в судебном разбирательстве по настоящему делу. В оставшейся части ходатайство о возмещении судебных расходов удовлетворению не подлежит.
По результатам рассмотрения дела в апелляционной инстанции расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на счет заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269 п. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 06 августа 2008 года по делу N А82-3463/2008-9 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика товарищества собственников жилья "Абрис", граждан Исаевой Л.В., Виноградова А.В., Степановой Н.В., Степановой И.В., Степановой Е.В., Гороховой В.В., Горохова Н.С., индивидуального предпринимателя Вердиева Р.М. - без удовлетворения.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Абрис" в пользу индивидуального предпринимателя Кедрова Михаила Александровича 4871 рубль 30 коп. судебных расходов, связанных с рассмотрением дела в апелляционной инстанции.
Выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
О.А.ГУРЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)