Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Иванов А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего - Шуликиной С.М.
Судей - Подольской А.А., Занкиной Е.П.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Р. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 15.02.2012 г., которым постановлено:
"В удовлетворении иска Р. к Индивидуальному предпринимателю И. об устранении нарушений прав собственника, обязав ответчика привести помещение в первоначальное положение - отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Занкиной Е.П., доводы в поддержание жалобы Р., возражения ответчика ИП И., судебная коллегия
установила:
Р. обратилась в суд с иском к ИП И., мотивируя тем, что она является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>. В 2006 году между ООО "Управляющая компания N ЖКХ" и И. был заключен договор аренды нежилых помещений N. В настоящий момент часть нежилого помещения (проходной подъезд) жилого дома, расположенного по адресу: <...>, подъезд общей площадью 30,6 кв. м, занята магазином "Сундучок" ИП И.
При размещении магазина И. была проведена реконструкция помещения, переданного ей по договору аренды, в результате которой произошло изменение площади мест общего пользования в доме. Согласие всех собственников на реконструкцию мест общего пользования И. не было получено.
ОГПН по г. Тольятти и м. р. Ставропольский в помещении, занимаемом ИП И. были установлены факты нарушения норм пожарной безопасности: эвакуационный выход заложен кирпичной кладкой, в подъезде N размещен магазин.
Согласно сообщения Департамента градостроительной деятельности мэрии г.о. Тольятти NN от ДД.ММ.ГГГГ разрешения на реконструкцию И. не выдавалось.
Инспекционным обследованием государственной жилищной инспекции <...> от ДД.ММ.ГГГГ были выявлены следующие нарушения: самовольная перепланировка мест общего пользования подъезда N (возведение кирпичных перегородок), самовольное переустройство мест общего пользования подъезда N (прокладка трубопроводов систем горячего, холодного водоснабжения и систем канализации). И. было выдано предписание на устранение выявленных нарушений, однако нарушения не были устранены, в отношении И. возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 19.5. КоАП РФ.
ДД.ММ.ГГГГ решением Центрального районного суда г. Тольятти И. было отказано в оспаривании решения органа местного самоуправления об отказе в согласовании перепланировки и переоборудовании мест общего пользования. В настоящее время магазин продолжает функционировать, нарушения не устранены.
Истец просила устранить нарушения прав собственника помещения в многоквартирном доме, чинимые И., обязав ее привести нежилое помещение по адресу: <...> своими силами и средствами в первоначальное положение, обязать И. освободить нежилое помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
В судебном заседании истец доводы искового заявления поддержала.
Ответчик и ее представитель возражали против удовлетворения иска.
Представитель третьего лица 000 "Управляющая компания N ЖКХ" г.о. Тольятти в судебном заседании иск не признал, представил отзыв, согласно которого между 000 "Управляющая компания N ЖКХ" и И. был заключен договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение, расположенное в подъезде N <...> помещение и ранее сдавалось в аренду мэрией г.о. Тольятти. С ДД.ММ.ГГГГ начисление арендной платы И. не производится, поскольку спорное нежилое помещение она не занимает и магазин не функционирует. Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время магазин "Сундучок" не функционирует, магазин отключен от холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения.
Представитель третьего лица - Государственной жилищной инспекции по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Р. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
В судебном заседании Р. поддержала доводы жалобы, указав, что ею были представлены доказательства, свидетельствующие о проведении И. перепланировки в нежилом помещении, однако, они оставлены судом без внимания. В настоящее время нарушаются ее права, т.к. в результате незаконной перепланировки она, как и другие жильцы дома лишены одного пожарного выхода из подъезда, в случае пожара существует угроза их жизни и здоровью.
И. просила отказать в удовлетворении жалобы, считает решение суда законным.
Представители 3 лиц 000 "Управляющая компания N ЖКХ "г.о. Тольятти", Государственной жилищной инспекции по Самарской области в заседание судебной коллегии не явились, извещались надлежащим образом, причину неявки не сообщили.
Судебная коллегия считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников процесса.
Проверив материалы дела, доводы жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, а также неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.
Судом установлено, что согласно свидетельства о государственной регистрации права Р. является собственником 1/3 доли в квартире, расположенной по адресу: <...>.
Согласно протокола N общего собрания собственников помещений многоквартирного <...> от ДД.ММ.ГГГГ собственниками жилых помещений в данном доме избран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей компанией ООО "Управляющая компания N жилищно-коммунального хозяйства" г.о.Тольятти, также собственниками жилых помещений определены условия договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией.
В соответствии с п. 3.19. договора управления многоквартирным домом N по <...> управляющая организация имеет право распоряжаться общим имуществом (заключать договоры, совершать иные действия, связанные с распоряжением общим имуществом) с последующим использованием полученных средств в соответствии с п. 3.11. договора управления. Согласно п. 3.11. договора управления управляющая организация обязана использовать доходы, полученные от размещения наружной рекламы на фасадах дома, арендной платы от использования общего имущества дома на производство ремонта отдельных элементов и благоустройство принятого на управление объекта.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Управляющая компания N ЖКХ" и И. был заключен договор аренды N нежилого помещения (проходной подъезд) жилого дома, расположенного по адресу: <...> общей площадью 30,6 кв. м. Пунктом 1.1. указанного договора был установлен срок его действия - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при этом стороны определили, что при исполнении арендатором всех условий договора он может быть заключен на новый срок и на новых условиях.
Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований основываясь на том, что Р. не является стороной договора аренды, а потому не вправе предъявлять требования к арендатору нежилого помещения о расторжении договора и освобождении спорного нежилого помещения. Кроме того, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что в результате реконструкции произошло уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что ответчик арендует у ООО "УК N ЖКХ" часть нежилого помещения (проходной подъезд) общей площадью 30,6 кв. м. Доказательств увеличения площади арендуемого нежилого помещения за счет общего имущества в многоквартирном доме стороной истца суду не представлено.
Однако, с такими выводами суда согласиться нельзя.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Управляющая компания N ЖКХ" и И. был заключен договор аренды N нежилого помещения (проходной подъезд) жилого дома, расположенного по адресу: <...> общей площадью 30,6 кв. м.
ДД.ММ.ГГГГ старшим инспектором ОГПН г.о. Тольятти и м. р. Ставропольский Самарской области проведена проверка в <...> г.о. Тольятти, в результате которой были выявлены факты нарушений правил пожарной безопасности, несущих угрозу причинения вреда жизни, здоровью граждан в нежилых помещениях проходных подъездов N, 2 вышеуказанного жилого дома. Установлено, что в подъезде N размещен магазин. По результатам проверки в отношении ООО "УК N ЖКХ" составлен протокол об административном правонарушении по ч. 2 ст. 20.4 КоАП РФ и выдано предписание по устранению нарушений требований пожарной безопасности.
Из ответа государственной жилищной инспекции <...> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ проводилось инспекционное обследование подъезда N по <...>, в ходе которого выявлены нарушения: самовольная перепланировка мест общего пользования подъезда N (возведение кирпичных перегородок); самовольное переустройство мест общего пользования подъезда N
(прокладка трубопроводов систем горячего, холодного водоснабжения и системы канализации). И. выдано предписание на устранение выявленных нарушений. В ходе мероприятий по контролю использования ранее выданного предписания проведенного ДД.ММ.ГГГГ в отношении И. возбуждено административное дело по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ.
Судебная коллегия считает необоснованными выводы суда об отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что в результате перепланировки подъезда произошло уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В материалы дела истцом представлена копия решения Центрального районного суда <...> от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению И. об оспаривании решения органа местного самоуправления.
Из вышеуказанного решения следует, что И. оспаривала решение мэрии г.о. Тольятти об отказе в согласовании перепланировки и переоборудования мест общего пользования проходного подъезда N по у. <...> в <...>, мотивировав тем, что она приняла в аренду часть нежилого помещения (проходной подъезд) вышеуказанного жилого дома площадью 30,6 кв. м для использования под магазин. После того, как ДД.ММ.ГГГГ ОГПН было выдано предписание по устранению нарушений требований пожарной безопасности, ООО "УК N ЖКХ" выставило ей требование об устранении этих нарушений. И. произвела требуемую перепланировку, подъезд уменьшен не был. ДД.ММ.ГГГГ ГЖИ Самарской области было выдано в ее адрес предписание об устранении данной перепланировки в связи с отсутствием разрешения мэрии г.о. Тольятти.
Кроме того, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в результате перепланировки подъезда N произошло изменение площади мест общего пользования в многоквартирном жилом доме, что следует из рабочего проекта перепланировки сквозного прохода под магазин подготовленного ООО "Т" и представленного в суд И. Наличие продовольственного магазина в проходном подъезде дома и самовольная перепланировка и переустройство в местах общего пользования существенно нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме, наличие магазина в проходном подъезде закрывает эвакуационный выход, нарушены нормы пожарной безопасности. Вследствие реконструкции нежилого помещения, произошло уменьшение размера общего имущества собственников. Реконструкция проведена без заключения соответствующих органов, проект реконструкции согласован не был. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме согласие на реконструкцию не давали, более того, имеют место обращения правообладателей объектов в многоквартирном доме, которые выражаются в недовольстве по поводу нахождения магазина в подъезде дома.
Возражения ответчика И. о том, что она не осуществляла всего объема работ по перепланировке, который существует в арендованном помещении, т.к. помещение ей было предоставлено уже частично перепланированным, коллегия оценивает критически, поскольку объективных доказательств данной позиции в суд не представлено, напротив, указанные доводы опровергаются представленными в материалы дела документами.
Так, именно в адрес И. выносилось предписание государственной жилищной инспекции Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ о том, что незаконно произведена самовольная перепланировка мест общего пользования подъезда N (возведение кирпичных перегородок); самовольное переустройство мест общего пользования подъезда N (прокладка трубопроводов систем горячего, холодного водоснабжения и системы канализации).
Кроме того, в адрес И. от ООО "УК N ЖКХ" направлялось предписание N от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ей предлагалось освободить помещение проходного подъезда для открытия пожарного выхода, а также предписание N от ДД.ММ.ГГГГ, в котором И. обязывали представить документы на самовольную перепланировку и переустройство мест общего пользования на 1 этаже подъезд (возведение кирпичных перегородок (непроектных)) в холле лестничной клетки, прокладку новых подводящих и отводящих трубопроводов систем ГВС, ХВС и канализации (устройство раковины) в холле лестничной клетки.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ООО "УК N ЖКХ" пояснил, что компания управляет домом с ДД.ММ.ГГГГ, к ним в управление дом поступил с магазином и действующим арендатором.
Ответчицей в материалы дела представлен рабочий проект, в соответствии с которым ею осуществлена перепланировка сквозного прохода под магазин. Проектом предусмотрено устройство сквозного прохода шириной 1200 мм на улицу, отделенного от помещений магазина утепленной кирпичной стеной. Факт возведения в подъезде N кирпичной перегородки и обустройство прохода 1200 мм И. не отрицался.
Кроме того, факт осуществления И. перепланировки подтверждается решением Центрального районного суда г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ
В ходе судебного заседания ответчик И. пояснила, что до настоящего времени не исполняет предписание жилищной инспекции, по решению суда деятельность магазина приостановлена.
Таким образом, перепланировка мест общего пользования жилого дома
(проходного подъезда N) проведена ответчиком с нарушением действующего законодательства, т.е. без получения согласия жильцов дома, права которых на свободный доступ и пользование местами общего пользования жилого дома такой перепланировкой были нарушены; без получения соответствующих разрешений и согласований, в результате чего нарушаются права и охраняемые законом интересы истца Р. и других, проживающих в многоквартирном доме, лиц.
Согласно статье 12 ГК РФ восстановление положения, существующего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, является одним из способов защиты гражданских прав.
С учетом установленных по делу обстоятельств и оценки представленных доказательств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что И. в фактическом владении которой находилось спорное помещение, незаконно произвела перепланировку вышеуказанного помещения, а потому обязана устранить допущенные нарушения, путем приведения помещения в первоначальное состояние, с учетом его функционального назначения.
Вместе с тем, коллегия принимает во внимание, что в соответствии с актом ООО "УК N ЖКХ" от ДД.ММ.ГГГГ магазин "Сундучок", расположенный в подъезде N, в настоящее время не функционирует, отключен от ХВС, ГВС, электроэнергии. Согласно справке ООО "УК N ЖКХ" начисление арендной платы ИП И. не производится с ДД.ММ.ГГГГ в связи с освобождением нежилого помещения (л.д. 41).
Данное обстоятельство не отрицалось истицей, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований Р. в части обязания ответчика освободить вышеуказанное нежилое помещение, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Р. удовлетворить частично.
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ - отменить.
Постановить по делу новое решение.
Обязать Индивидуального предпринимателя И. привести часть нежилого помещения (проходной подъезд) жилого дома, расположенного по адресу <...>, переданного И. по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, в первоначальное положение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3337/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 апреля 2012 г. по делу N 33-3337/2012
Судья: Иванов А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего - Шуликиной С.М.
Судей - Подольской А.А., Занкиной Е.П.
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Р. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 15.02.2012 г., которым постановлено:
"В удовлетворении иска Р. к Индивидуальному предпринимателю И. об устранении нарушений прав собственника, обязав ответчика привести помещение в первоначальное положение - отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Занкиной Е.П., доводы в поддержание жалобы Р., возражения ответчика ИП И., судебная коллегия
установила:
Р. обратилась в суд с иском к ИП И., мотивируя тем, что она является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>. В 2006 году между ООО "Управляющая компания N ЖКХ" и И. был заключен договор аренды нежилых помещений N. В настоящий момент часть нежилого помещения (проходной подъезд) жилого дома, расположенного по адресу: <...>, подъезд общей площадью 30,6 кв. м, занята магазином "Сундучок" ИП И.
При размещении магазина И. была проведена реконструкция помещения, переданного ей по договору аренды, в результате которой произошло изменение площади мест общего пользования в доме. Согласие всех собственников на реконструкцию мест общего пользования И. не было получено.
ОГПН по г. Тольятти и м. р. Ставропольский в помещении, занимаемом ИП И. были установлены факты нарушения норм пожарной безопасности: эвакуационный выход заложен кирпичной кладкой, в подъезде N размещен магазин.
Согласно сообщения Департамента градостроительной деятельности мэрии г.о. Тольятти NN от ДД.ММ.ГГГГ разрешения на реконструкцию И. не выдавалось.
Инспекционным обследованием государственной жилищной инспекции <...> от ДД.ММ.ГГГГ были выявлены следующие нарушения: самовольная перепланировка мест общего пользования подъезда N (возведение кирпичных перегородок), самовольное переустройство мест общего пользования подъезда N (прокладка трубопроводов систем горячего, холодного водоснабжения и систем канализации). И. было выдано предписание на устранение выявленных нарушений, однако нарушения не были устранены, в отношении И. возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 19.5. КоАП РФ.
ДД.ММ.ГГГГ решением Центрального районного суда г. Тольятти И. было отказано в оспаривании решения органа местного самоуправления об отказе в согласовании перепланировки и переоборудовании мест общего пользования. В настоящее время магазин продолжает функционировать, нарушения не устранены.
Истец просила устранить нарушения прав собственника помещения в многоквартирном доме, чинимые И., обязав ее привести нежилое помещение по адресу: <...> своими силами и средствами в первоначальное положение, обязать И. освободить нежилое помещение в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
В судебном заседании истец доводы искового заявления поддержала.
Ответчик и ее представитель возражали против удовлетворения иска.
Представитель третьего лица 000 "Управляющая компания N ЖКХ" г.о. Тольятти в судебном заседании иск не признал, представил отзыв, согласно которого между 000 "Управляющая компания N ЖКХ" и И. был заключен договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение, расположенное в подъезде N <...> помещение и ранее сдавалось в аренду мэрией г.о. Тольятти. С ДД.ММ.ГГГГ начисление арендной платы И. не производится, поскольку спорное нежилое помещение она не занимает и магазин не функционирует. Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время магазин "Сундучок" не функционирует, магазин отключен от холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения.
Представитель третьего лица - Государственной жилищной инспекции по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Р. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
В судебном заседании Р. поддержала доводы жалобы, указав, что ею были представлены доказательства, свидетельствующие о проведении И. перепланировки в нежилом помещении, однако, они оставлены судом без внимания. В настоящее время нарушаются ее права, т.к. в результате незаконной перепланировки она, как и другие жильцы дома лишены одного пожарного выхода из подъезда, в случае пожара существует угроза их жизни и здоровью.
И. просила отказать в удовлетворении жалобы, считает решение суда законным.
Представители 3 лиц 000 "Управляющая компания N ЖКХ "г.о. Тольятти", Государственной жилищной инспекции по Самарской области в заседание судебной коллегии не явились, извещались надлежащим образом, причину неявки не сообщили.
Судебная коллегия считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников процесса.
Проверив материалы дела, доводы жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, а также неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.
Судом установлено, что согласно свидетельства о государственной регистрации права Р. является собственником 1/3 доли в квартире, расположенной по адресу: <...>.
Согласно протокола N общего собрания собственников помещений многоквартирного <...> от ДД.ММ.ГГГГ собственниками жилых помещений в данном доме избран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей компанией ООО "Управляющая компания N жилищно-коммунального хозяйства" г.о.Тольятти, также собственниками жилых помещений определены условия договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией.
В соответствии с п. 3.19. договора управления многоквартирным домом N по <...> управляющая организация имеет право распоряжаться общим имуществом (заключать договоры, совершать иные действия, связанные с распоряжением общим имуществом) с последующим использованием полученных средств в соответствии с п. 3.11. договора управления. Согласно п. 3.11. договора управления управляющая организация обязана использовать доходы, полученные от размещения наружной рекламы на фасадах дома, арендной платы от использования общего имущества дома на производство ремонта отдельных элементов и благоустройство принятого на управление объекта.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Управляющая компания N ЖКХ" и И. был заключен договор аренды N нежилого помещения (проходной подъезд) жилого дома, расположенного по адресу: <...> общей площадью 30,6 кв. м. Пунктом 1.1. указанного договора был установлен срок его действия - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при этом стороны определили, что при исполнении арендатором всех условий договора он может быть заключен на новый срок и на новых условиях.
Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований основываясь на том, что Р. не является стороной договора аренды, а потому не вправе предъявлять требования к арендатору нежилого помещения о расторжении договора и освобождении спорного нежилого помещения. Кроме того, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что в результате реконструкции произошло уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что ответчик арендует у ООО "УК N ЖКХ" часть нежилого помещения (проходной подъезд) общей площадью 30,6 кв. м. Доказательств увеличения площади арендуемого нежилого помещения за счет общего имущества в многоквартирном доме стороной истца суду не представлено.
Однако, с такими выводами суда согласиться нельзя.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Управляющая компания N ЖКХ" и И. был заключен договор аренды N нежилого помещения (проходной подъезд) жилого дома, расположенного по адресу: <...> общей площадью 30,6 кв. м.
ДД.ММ.ГГГГ старшим инспектором ОГПН г.о. Тольятти и м. р. Ставропольский Самарской области проведена проверка в <...> г.о. Тольятти, в результате которой были выявлены факты нарушений правил пожарной безопасности, несущих угрозу причинения вреда жизни, здоровью граждан в нежилых помещениях проходных подъездов N, 2 вышеуказанного жилого дома. Установлено, что в подъезде N размещен магазин. По результатам проверки в отношении ООО "УК N ЖКХ" составлен протокол об административном правонарушении по ч. 2 ст. 20.4 КоАП РФ и выдано предписание по устранению нарушений требований пожарной безопасности.
Из ответа государственной жилищной инспекции <...> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ проводилось инспекционное обследование подъезда N по <...>, в ходе которого выявлены нарушения: самовольная перепланировка мест общего пользования подъезда N (возведение кирпичных перегородок); самовольное переустройство мест общего пользования подъезда N
(прокладка трубопроводов систем горячего, холодного водоснабжения и системы канализации). И. выдано предписание на устранение выявленных нарушений. В ходе мероприятий по контролю использования ранее выданного предписания проведенного ДД.ММ.ГГГГ в отношении И. возбуждено административное дело по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ.
Судебная коллегия считает необоснованными выводы суда об отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что в результате перепланировки подъезда произошло уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В материалы дела истцом представлена копия решения Центрального районного суда <...> от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению И. об оспаривании решения органа местного самоуправления.
Из вышеуказанного решения следует, что И. оспаривала решение мэрии г.о. Тольятти об отказе в согласовании перепланировки и переоборудования мест общего пользования проходного подъезда N по у. <...> в <...>, мотивировав тем, что она приняла в аренду часть нежилого помещения (проходной подъезд) вышеуказанного жилого дома площадью 30,6 кв. м для использования под магазин. После того, как ДД.ММ.ГГГГ ОГПН было выдано предписание по устранению нарушений требований пожарной безопасности, ООО "УК N ЖКХ" выставило ей требование об устранении этих нарушений. И. произвела требуемую перепланировку, подъезд уменьшен не был. ДД.ММ.ГГГГ ГЖИ Самарской области было выдано в ее адрес предписание об устранении данной перепланировки в связи с отсутствием разрешения мэрии г.о. Тольятти.
Кроме того, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в результате перепланировки подъезда N произошло изменение площади мест общего пользования в многоквартирном жилом доме, что следует из рабочего проекта перепланировки сквозного прохода под магазин подготовленного ООО "Т" и представленного в суд И. Наличие продовольственного магазина в проходном подъезде дома и самовольная перепланировка и переустройство в местах общего пользования существенно нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме, наличие магазина в проходном подъезде закрывает эвакуационный выход, нарушены нормы пожарной безопасности. Вследствие реконструкции нежилого помещения, произошло уменьшение размера общего имущества собственников. Реконструкция проведена без заключения соответствующих органов, проект реконструкции согласован не был. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме согласие на реконструкцию не давали, более того, имеют место обращения правообладателей объектов в многоквартирном доме, которые выражаются в недовольстве по поводу нахождения магазина в подъезде дома.
Возражения ответчика И. о том, что она не осуществляла всего объема работ по перепланировке, который существует в арендованном помещении, т.к. помещение ей было предоставлено уже частично перепланированным, коллегия оценивает критически, поскольку объективных доказательств данной позиции в суд не представлено, напротив, указанные доводы опровергаются представленными в материалы дела документами.
Так, именно в адрес И. выносилось предписание государственной жилищной инспекции Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ о том, что незаконно произведена самовольная перепланировка мест общего пользования подъезда N (возведение кирпичных перегородок); самовольное переустройство мест общего пользования подъезда N (прокладка трубопроводов систем горячего, холодного водоснабжения и системы канализации).
Кроме того, в адрес И. от ООО "УК N ЖКХ" направлялось предписание N от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ей предлагалось освободить помещение проходного подъезда для открытия пожарного выхода, а также предписание N от ДД.ММ.ГГГГ, в котором И. обязывали представить документы на самовольную перепланировку и переустройство мест общего пользования на 1 этаже подъезд (возведение кирпичных перегородок (непроектных)) в холле лестничной клетки, прокладку новых подводящих и отводящих трубопроводов систем ГВС, ХВС и канализации (устройство раковины) в холле лестничной клетки.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ООО "УК N ЖКХ" пояснил, что компания управляет домом с ДД.ММ.ГГГГ, к ним в управление дом поступил с магазином и действующим арендатором.
Ответчицей в материалы дела представлен рабочий проект, в соответствии с которым ею осуществлена перепланировка сквозного прохода под магазин. Проектом предусмотрено устройство сквозного прохода шириной 1200 мм на улицу, отделенного от помещений магазина утепленной кирпичной стеной. Факт возведения в подъезде N кирпичной перегородки и обустройство прохода 1200 мм И. не отрицался.
Кроме того, факт осуществления И. перепланировки подтверждается решением Центрального районного суда г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ
В ходе судебного заседания ответчик И. пояснила, что до настоящего времени не исполняет предписание жилищной инспекции, по решению суда деятельность магазина приостановлена.
Таким образом, перепланировка мест общего пользования жилого дома
(проходного подъезда N) проведена ответчиком с нарушением действующего законодательства, т.е. без получения согласия жильцов дома, права которых на свободный доступ и пользование местами общего пользования жилого дома такой перепланировкой были нарушены; без получения соответствующих разрешений и согласований, в результате чего нарушаются права и охраняемые законом интересы истца Р. и других, проживающих в многоквартирном доме, лиц.
Согласно статье 12 ГК РФ восстановление положения, существующего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, является одним из способов защиты гражданских прав.
С учетом установленных по делу обстоятельств и оценки представленных доказательств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что И. в фактическом владении которой находилось спорное помещение, незаконно произвела перепланировку вышеуказанного помещения, а потому обязана устранить допущенные нарушения, путем приведения помещения в первоначальное состояние, с учетом его функционального назначения.
Вместе с тем, коллегия принимает во внимание, что в соответствии с актом ООО "УК N ЖКХ" от ДД.ММ.ГГГГ магазин "Сундучок", расположенный в подъезде N, в настоящее время не функционирует, отключен от ХВС, ГВС, электроэнергии. Согласно справке ООО "УК N ЖКХ" начисление арендной платы ИП И. не производится с ДД.ММ.ГГГГ в связи с освобождением нежилого помещения (л.д. 41).
Данное обстоятельство не отрицалось истицей, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований Р. в части обязания ответчика освободить вышеуказанное нежилое помещение, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Р. удовлетворить частично.
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ - отменить.
Постановить по делу новое решение.
Обязать Индивидуального предпринимателя И. привести часть нежилого помещения (проходной подъезд) жилого дома, расположенного по адресу <...>, переданного И. по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, в первоначальное положение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)