Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Айбатулина К.К. и Леоновой О.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (г. Краснодар, ИНН 2311104687, ОГРН 10723110114431) - Снежко В.Г. (доверенность от 22.09.2010), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Золотой ключик" (г. Краснодар, ИНН 2309023494, ОГРН 1022301434517) - Жирлициной Л.Т. (руководитель), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Золотой ключик" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2011 (судья Дуб С.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т) по делу N А32-13832/2010, установил следующее.
ООО "ГУК-Краснодар" (далее - управляющая компания) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Золотой ключик" (далее - общество) о взыскании 204 542 рублей 61 копейки платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме за период с февраля 2009-го по февраль 2010 года (уточненные требования).
Решением от 15.02.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.05.2011, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также за управление многоквартирным домом, в котором обществу на праве собственности принадлежат нежилые помещения, установлен общим собранием собственников помещений дома и заключенным с управляющей компанией договором. Доводы ответчика о самостоятельном несении расходов на содержание общего имущества и ничтожности договора в связи с неуведомлением общества о собрании собственников помещений отклонены апелляционным судом, поскольку решение собрания не оспорено, а утверждение о самостоятельном несении расходов бездоказательно.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в иске, ссылаясь на ничтожность договора с управляющей компанией, заключенного в нарушение статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) без его участия как собственника 34.7% помещений дома (1396,1 кв. м). Заявитель утверждает, что в собрании участвовали собственники, имевшие всего 48,7% голосов, что в силу статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) влечет нелегитимность собрания в связи с отсутствием кворума (50%). Заявитель считает, что суд должен был учесть его собственные расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в размере 1 007 551 рубля, произведенные в спорный период. Ответчик согласен с наличием у него обязанности вносить плату только за текущий ремонт в размере 3 рублей 60 копеек за 1 кв. м пропорционально занимаемой им площади, что составляет за 13 месяцев 65 337 рублей 48 копеек. Другие услуги ему управляющей компанией не оказывались, так как его помещения обособлены и он самостоятельно оплачивает услуги снабжающим организациям.
В судебном заседании представитель общества поддержала изложенные в жалобе доводы, представитель управляющей компании просила оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.
Как видно из материалов дела, общество является собственником помещений подвала (688,8 кв. м) и нежилых помещений первого этажа (707,3 кв. м) в многоквартирном доме 1966 года постройки по ул. Ставропольская, 248 в г. Краснодаре (свидетельство о государственной регистрации права от 06.08.2009, т. 1, л.д. 95).
Решением от 28.12.2008 заочного общего собрания собственников помещений указанного дома управляющей организацией выбрана управляющая компания, избран уполномоченный представитель собственников и утвержден текст договора с управляющей компанией, приложенный к решению. Согласно протоколу собрания из 63-х собственников в голосовании участвовали 45 собственников, обладающие 75,7% голосов, единогласно принявшие решения по названным вопросам.
Договором от 31.12.2008 N 3937 на управление, содержание и ремонт данного многоквартирного дома, заключенным представителем собственников и управляющей компанией, установлены размеры платы, подлежащей внесению ежемесячно каждым собственником: за содержание 1 кв. м занимаемого жилого (нежилого) помещения - 6,14 рубля в месяц; за текущий ремонт 1 кв. м занимаемого жилого (нежилого) помещения - 3,60 рубля в месяц; за управление - 1,53 рубля в месяц за 1 кв. м занимаемого жилого (нежилого) помещения.
Таким образом, установленный договором общий размер платы в месяц составил 11,27 рубля за 1 кв. м занимаемого помещения. По общему смыслу договора, указанные в нем суммы не являются платой за ремонт или содержание помещений, находящихся в индивидуальной собственности, договором установлен лишь способ определения платы за содержание и ремонт общего имущества собственников применительно к доле каждого в общем имуществе.
В соответствии со статьями 45 - 48 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решение общего собрания по вопросам, отнесенным к его компетенции, является обязательным для всех собственников, в том числе не участвовавших в голосовании. Собственник вправе обжаловать в суд решение собрания, если он не принимал в нем участие или голосовал против принятия решения, если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Решение может приниматься без совместного присутствия собственников путем проведения заочного голосования. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Из приведенных норм следует, что собственник помещения в многоквартирном доме не может ссылаться на недействительность решений, принятых общим собранием собственников, без обжалования в суд решений собрания в указанных порядке и сроки. В связи с этим суды обоснованно отклонили доводы общества о нелегитимности собрания и ничтожности заключенного на его основании договора.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, на которое сослались судебные инстанции в обоснование принятого решения, изложено общеобязательное толкование правовых норм по рассмотренному делу с аналогичными обстоятельствами. В частности, в названном постановлении указано следующее.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. На основании статей 210 и 249 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества. Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 158 ЖК РФ применительно к обязанности собственника помещения в многоквартирном доме участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Согласно пункту 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В приведенном постановлении признан обоснованным расчет расходов на содержание общего имущества, приходящихся на собственника нежилого помещения, находящегося на первом этаже многоквартирного дома, путем умножения установленного размера платы за содержание, ремонт и услуги по управлению многоквартирным домом за 1 кв. м помещения в месяц на количество принадлежащих собственнику квадратных метров. Кроме того, в постановлении указано, что в такой ситуации управляющая компания не обязана доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Исходя из установленной в договоре от 31.12.2008 N 3937 платы за услуги по управлению, а также за содержание и ремонт данного многоквартирного дома - 11,27 рубля за 1 кв. м в месяц и площади принадлежащих обществу помещений (1396,1 кв. м) ежемесячная плата для общества составляет 15 734 рубля 05 копеек, а плата за спорный период - 204 542 рубля 61 копейка. Ответчик не доказал, что общие расходы истца по управлению, содержанию и ремонту общего имущества данного многоквартирного дома в спорном периоде составили меньшую сумму или что другие собственники несут расходы в ином размере.
Несмотря на утверждения общества об обособленности принадлежащих ему помещений, эти помещения в договорном или судебном порядке в индивидуальное владение, пользование и распоряжение ему не выделялись, в связи с чем режим общей собственности и, соответственно, обязанность по пропорциональному участию в расходах на содержание общего имущества сохраняются.
Довод о самостоятельном несении обществом таких расходов и необходимости их зачета рассмотрен апелляционным судом и отклонен ввиду недоказанности данного утверждения. Суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по переоценке доказательств. Кроме того, такие отношения, если они имели место, могут быть предметом отдельного спора.
При названных обстоятельствах основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 по делу N А32-13832/2010, оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 29.07.2011 ПО ДЕЛУ N А32-13832/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2011 г. по делу N А32-13832/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Айбатулина К.К. и Леоновой О.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар" (г. Краснодар, ИНН 2311104687, ОГРН 10723110114431) - Снежко В.Г. (доверенность от 22.09.2010), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Золотой ключик" (г. Краснодар, ИНН 2309023494, ОГРН 1022301434517) - Жирлициной Л.Т. (руководитель), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Золотой ключик" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2011 (судья Дуб С.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т) по делу N А32-13832/2010, установил следующее.
ООО "ГУК-Краснодар" (далее - управляющая компания) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Золотой ключик" (далее - общество) о взыскании 204 542 рублей 61 копейки платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме за период с февраля 2009-го по февраль 2010 года (уточненные требования).
Решением от 15.02.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.05.2011, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также за управление многоквартирным домом, в котором обществу на праве собственности принадлежат нежилые помещения, установлен общим собранием собственников помещений дома и заключенным с управляющей компанией договором. Доводы ответчика о самостоятельном несении расходов на содержание общего имущества и ничтожности договора в связи с неуведомлением общества о собрании собственников помещений отклонены апелляционным судом, поскольку решение собрания не оспорено, а утверждение о самостоятельном несении расходов бездоказательно.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в иске, ссылаясь на ничтожность договора с управляющей компанией, заключенного в нарушение статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) без его участия как собственника 34.7% помещений дома (1396,1 кв. м). Заявитель утверждает, что в собрании участвовали собственники, имевшие всего 48,7% голосов, что в силу статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) влечет нелегитимность собрания в связи с отсутствием кворума (50%). Заявитель считает, что суд должен был учесть его собственные расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в размере 1 007 551 рубля, произведенные в спорный период. Ответчик согласен с наличием у него обязанности вносить плату только за текущий ремонт в размере 3 рублей 60 копеек за 1 кв. м пропорционально занимаемой им площади, что составляет за 13 месяцев 65 337 рублей 48 копеек. Другие услуги ему управляющей компанией не оказывались, так как его помещения обособлены и он самостоятельно оплачивает услуги снабжающим организациям.
В судебном заседании представитель общества поддержала изложенные в жалобе доводы, представитель управляющей компании просила оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.
Как видно из материалов дела, общество является собственником помещений подвала (688,8 кв. м) и нежилых помещений первого этажа (707,3 кв. м) в многоквартирном доме 1966 года постройки по ул. Ставропольская, 248 в г. Краснодаре (свидетельство о государственной регистрации права от 06.08.2009, т. 1, л.д. 95).
Решением от 28.12.2008 заочного общего собрания собственников помещений указанного дома управляющей организацией выбрана управляющая компания, избран уполномоченный представитель собственников и утвержден текст договора с управляющей компанией, приложенный к решению. Согласно протоколу собрания из 63-х собственников в голосовании участвовали 45 собственников, обладающие 75,7% голосов, единогласно принявшие решения по названным вопросам.
Договором от 31.12.2008 N 3937 на управление, содержание и ремонт данного многоквартирного дома, заключенным представителем собственников и управляющей компанией, установлены размеры платы, подлежащей внесению ежемесячно каждым собственником: за содержание 1 кв. м занимаемого жилого (нежилого) помещения - 6,14 рубля в месяц; за текущий ремонт 1 кв. м занимаемого жилого (нежилого) помещения - 3,60 рубля в месяц; за управление - 1,53 рубля в месяц за 1 кв. м занимаемого жилого (нежилого) помещения.
Таким образом, установленный договором общий размер платы в месяц составил 11,27 рубля за 1 кв. м занимаемого помещения. По общему смыслу договора, указанные в нем суммы не являются платой за ремонт или содержание помещений, находящихся в индивидуальной собственности, договором установлен лишь способ определения платы за содержание и ремонт общего имущества собственников применительно к доле каждого в общем имуществе.
В соответствии со статьями 45 - 48 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решение общего собрания по вопросам, отнесенным к его компетенции, является обязательным для всех собственников, в том числе не участвовавших в голосовании. Собственник вправе обжаловать в суд решение собрания, если он не принимал в нем участие или голосовал против принятия решения, если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Решение может приниматься без совместного присутствия собственников путем проведения заочного голосования. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Из приведенных норм следует, что собственник помещения в многоквартирном доме не может ссылаться на недействительность решений, принятых общим собранием собственников, без обжалования в суд решений собрания в указанных порядке и сроки. В связи с этим суды обоснованно отклонили доводы общества о нелегитимности собрания и ничтожности заключенного на его основании договора.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, на которое сослались судебные инстанции в обоснование принятого решения, изложено общеобязательное толкование правовых норм по рассмотренному делу с аналогичными обстоятельствами. В частности, в названном постановлении указано следующее.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. На основании статей 210 и 249 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества. Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 158 ЖК РФ применительно к обязанности собственника помещения в многоквартирном доме участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Согласно пункту 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В приведенном постановлении признан обоснованным расчет расходов на содержание общего имущества, приходящихся на собственника нежилого помещения, находящегося на первом этаже многоквартирного дома, путем умножения установленного размера платы за содержание, ремонт и услуги по управлению многоквартирным домом за 1 кв. м помещения в месяц на количество принадлежащих собственнику квадратных метров. Кроме того, в постановлении указано, что в такой ситуации управляющая компания не обязана доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Исходя из установленной в договоре от 31.12.2008 N 3937 платы за услуги по управлению, а также за содержание и ремонт данного многоквартирного дома - 11,27 рубля за 1 кв. м в месяц и площади принадлежащих обществу помещений (1396,1 кв. м) ежемесячная плата для общества составляет 15 734 рубля 05 копеек, а плата за спорный период - 204 542 рубля 61 копейка. Ответчик не доказал, что общие расходы истца по управлению, содержанию и ремонту общего имущества данного многоквартирного дома в спорном периоде составили меньшую сумму или что другие собственники несут расходы в ином размере.
Несмотря на утверждения общества об обособленности принадлежащих ему помещений, эти помещения в договорном или судебном порядке в индивидуальное владение, пользование и распоряжение ему не выделялись, в связи с чем режим общей собственности и, соответственно, обязанность по пропорциональному участию в расходах на содержание общего имущества сохраняются.
Довод о самостоятельном несении обществом таких расходов и необходимости их зачета рассмотрен апелляционным судом и отклонен ввиду недоказанности данного утверждения. Суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по переоценке доказательств. Кроме того, такие отношения, если они имели место, могут быть предметом отдельного спора.
При названных обстоятельствах основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 по делу N А32-13832/2010, оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
О.В.ЛЕОНОВА
К.К.АЙБАТУЛИН
О.В.ЛЕОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)