Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
от 27 июня 2006 г. Дело N А09-4330/05-12
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Прокуратуры Брянской области на Решение от 26.01.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 02.05.2006 Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-4330/05-12,
Прокуратура Брянской области (далее - прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительными Постановлений Брянской городской администрации (далее - администрация) от 08.12.2004 N 4269-п "О предоставлении земельного участка товариществу собственников жилья "Брянск-2000" в собственность по ул. Октябрьской Советского района" и от 03.02.2005 N 380-п "О разрешении товариществу собственников жилья "Брянск-2000" строительства 5-этажного жилого дома по улице Октябрьской в Советском районе".
Решением суда от 26.01.2006 производство по делу в части заявленных требований о признании недействительным Постановления администрации от 08.12.2004 N 4269-п прекращено, в остальной части требования прокуратуры оставлены без удовлетворения.
Постановлением апелляционной инстанции от 02.05.2006 указанное решение суда первой инстанции в части прекращения производства по делу по требованиям прокуратуры о признании недействительным Постановления администрации от 08.12.2004 N 4269-п отменено и данные требования оставлены без удовлетворения, в остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе прокуратура просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным Постановления от 08.12.2004 N 4269-п и оставлении без изменения решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным Постановления администрации от 03.02.2005 N 380-п.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей прокуратуры, товарищества собственников жилья "Брянск-2000" (далее - ТСЖ), кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Как видно из материалов дела, Постановлениями администрации г. Брянска от 18.10.94 N 2385 и от 22.11.94 N 2538 ОАО "ПФК "Сплав" (его правопреемник - ОАО "ПФК "Брянск-2000") был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 1267 кв. м по ул. Октябрьской Советского района г. Брянска для проектирования, строительства и эксплуатации жилого дома. Данный земельный участок прилегает к территории Ботанического сада им. профессора Б.В.Гроздова.
Право бессрочного (постоянного) пользования данным земельным участком 30.03.98 было переоформлено на право аренды, и с указанным предприятием был заключен соответствующий договор N 6416 об аренде земельного участка сроком на 10 лет для проектирования и строительства жилого дома. Открытое акционерное общество "ПФК "Брянск-2000" 22.07.2002 по договору уступки прав передало право аренды на данный земельный участок товариществу собственников жилья "Брянск-2000".
Решением Арбитражного суда Брянской области от 22.03.2001 ОАО "ПФК "Брянск-2000" было признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. В отношении данного юридического лица 04.01.2003 завершена процедура банкротства и внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц о ликвидации предприятия.
Постановлением администрации от 08.12.2004 N 4269-п товариществу собственников жилья "Брянск-2000" предоставлен в собственность бесплатно земельный участок из земель поселений (земли г. Брянска) площадью 1267 кв. м, находящийся в аренде согласно Постановлению администрации г. Брянска от 22.11.94 N 2385 и договору аренды земли от 30.03.98 N 6416, для создания кондоминиума (проектирование и строительство 5-этажного жилого дома) по ул. Октябрьской в Советском районе.
Впоследствии Постановлением Брянской городской администрации от 03.02.2005 N 380-п ТСЖ "Брянск-2000" на предоставленном земельном участке по ул. Октябрьской в Советском районе разрешено строительство 5-этажного жилого дома.
Отказывая в удовлетворении требований прокуратуры о признании недействительным Постановления администрации N 380-п, суд первой инстанции исходил из того, что прокуратурой не представлено доказательств противоречия этого ненормативного акта действующему законодательству и нарушения им прав и законных интересов организаций и физических лиц в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
По тем же основаниям апелляционная инстанция отказала в удовлетворении требования о признании недействительным Постановления N 4269-п.
Выводы суда не соответствуют требованиям законодательства и материалам дела.
Согласно ст. 1 Федерального закона N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон N 72-ФЗ, действовавший в период принятия оспариваемых постановлений) кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещений), находятся в собственности граждан, юридических лиц РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Кондоминиум подлежит государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения (ст. 14 Закона N 72-ФЗ).
Товарищество собственников жилья образуется домовладельцами в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния имущества (ст. 24 Закона N 72-ФЗ).
В соответствии со ст. ст. 20 и 21 Закона N 72-ФЗ для обеспечения эксплуатации кондоминиума домовладельцы на общем собрании самостоятельно выбирают способ управления кондоминиумом.
В качестве одного из таких способов Закон предусматривает образование товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 20).
Таким образом, ТСЖ как один из возможных способов управления кондоминиумом является производным (вторичным) по отношению к праву собственности домовладельцев, т.е. своего имущества у ТСЖ как у юридического лица в виде недвижимости не может быть. Именно наличие общего имущества, находящегося в общей долевой собственности домовладельцев, обусловливает способ управления кондоминиумом, включая товарищество собственников жилья, а не товарищество (или иной способ управления кондоминиумом) порождает отношения общей долевой собственности.
Частью 1 ст. 11 Закона N 72-ФЗ прямо предусмотрено, что земельные участки бесплатно передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах при условии расположения на них жилых зданий и иных объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума.
Таким образом, суд не принял во внимание положения ст. ст. 1, 20, 21, 24 названного Закона, в системной связи с которыми должны интерпретироваться нормы ст. 11.
ТСЖ "Брянск-2000" на момент принятия оспариваемых постановлений не имело паспорта домовладения, отсутствовала регистрация кондоминиума, к освоению земельного участка никто не приступал.
Кроме того, Постановление от 08.12.2004 N 4269-п противоречит "Временному порядку по распоряжению земельными участками на территории г. Брянска" (далее - Порядок), принятому Постановлением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.11.2001 N 154, согласно п. 1.3 которого предоставление земельного участка под объекты капитального строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), а с предварительным согласованием, как в данном случае, в соответствии с п. 1.4 Порядка исключительно в аренду либо в постоянное (бессрочное) пользование учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, к категории которых ТСЖ "Брянск-2000" не относится.
Следовательно, отсутствовали фактические основания и соответствующие нормы права, позволявшие передавать ТСЖ "Брянск-2000" в собственность бесплатно земельный участок под застройку.
Следует отметить, что ТСЖ "Брянск-2000" было создано по Решению конкурсного управляющего ОАО "ПФК "Брянск-2000" от 02.04.2002, а на титульном листе устава ТСЖ датой его утверждения арбитражным управляющим ОАО "ПФК "Брянск-2000" указано 20.02.2002, хотя в соответствии со ст. 22 Закона N 72-ФЗ устав ТСЖ утверждается на общем собрании домовладельцев и после принятия решения о создании ТСЖ.
Оспариваемое Постановление N 4269-п нарушает права муниципального образования г. Брянск на получение платы за предоставление в собственность земельного участка, которая подлежит зачислению в городской бюджет; недополучение денежных средств бюджетом муниципального образования напрямую нарушает его интересы в сфере экономической деятельности.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций в отношении правомерности принятия Постановления от 30.02.2005 N 380-п сделаны без учета норм закона, регламентирующих выдачу разрешений на строительство объектов недвижимости.
Выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости отнесена ст. 23 Градостроительного кодекса РФ к компетенции органов местного самоуправления. К положениям органов государственной власти в силу положений ст. 22 Градостроительного кодекса РФ, в частности, отнесено установление порядка выдачи разрешений на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, разрешение на строительство выдается конкретному лицу, и только оно вправе осуществлять строительство на его основании.
Доводы Брянской городской администрации и ТСЖ "Брянск-2000" и сделанные на их основании выводы суда о том, что на момент проведения экспертизы в рамках арбитражного дела N А09-42/03-13 Брянской лабораторной судебной экспертизы еще не был разработан проект строительства дома и все нарушения, установленные данной экспертизой, были впоследствии устранены в доработанном проекте, что подтверждается выданными впоследствии заключениями соответствующих ведомств, не соответствуют действительности.
В заключениях эксперта N N 712, 713 указано, что в ГУ "Брянская ЛСЭ" из арбитражного суда 28.03 и 11.04.2003 для производства строительно-технической экспертизы предоставлены материалы дела N А09-42/03-13, рабочий проект 5-этажного жилого дома по ул. Октябрьской в Советском районе г. Брянска; исследование проводилось путем сопоставления материалов дела, рабочего проекта на строительство 5-этажного жилого дома по ул. Октябрьской в Советском районе г. Брянска и натурного обследования участка с нормативными требованиями. Само заключение датировано 12.05.2003.
Заключением от 29.07.2003 N 2286 по рабочему проекту строительства дома, выданным ГУ "Брянское областное бюро государственной вневедомственной экспертизы", не опровергаются выводы строительно-технической экспертизы ГУ "Брянская ЛСЭ", проведенной в рамках арбитражного дела, о несоответствии проекта строительства ряду строительных и санитарно-эпидемиологических норм и правил. Выводы заключения N 2286 касаются лишь характеристик самого проектируемого дома, в то время как Брянской лабораторией судебных экспертиз были выявлены нарушения строительных и санитарно-эпидемиологических норм и правил в сфере, касающейся привязки дома к конкретному земельному участку, на котором предусмотрено его строительство. Последние не были опровергнуты ни одним из выданных позднее заключений по данному проекту строительства.
Не соответствует действительности и довод о том, что выявленные Брянской лабораторией судебных экспертиз нарушения устранены путем доработки проекта.
Так, в нарушение требований пункта 2.4 СанПиН "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" и п. 2.13 СНиП "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" 2.07.01-89 принятая в проекте площадь застройки жилого дома завышена на 278,83 кв. м.
Данное нарушение не было устранено: площадь застройки составляла и составляет 758,33 кв. м.
Санитарный разрыв между зданием детского сада-яслей и проектируемым жилым домом в соответствии с СанПиН должен составлять 53,2 м, в то время как проектом предусмотрено 20,97 м, то есть занижен в 2,5 раза. Расстояние между зданием детского сада-яслей и запроектированной строительной площадкой занижено в 3,3 раза, что приведет к превышению допустимого для дошкольных учреждений уровню шума.
Указанные нарушения также не были устранены, так как размеры выделенного под строительство земельного участка не позволяют при запроектированной площади застройки соблюсти установленные строительными и санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами разрывы до соседних зданий и тем более до территории детского сада-яслей. Проект строительства предусмотрен для земельного участка площадью 1470 кв. м, в т.ч. дополнительный землеотвод - 170 кв. м, в то время как правоустанавливающие документы у ТСЖ "Брянск-2000" имелись лишь на площадь 1267 кв. м.
Неправомерна ссылка суда апелляционной инстанции на то, что 22.04.2005 ТСЖ "Брянск-2000" было получено разрешение N 928 на строительство пятиэтажного жилого дома, которое не было признано недействительным, а следовательно, выдано в соответствии с действующим законодательством. Данное разрешение выдано инспекцией архитектурно-строительного надзора и явилось следствием издания оспариваемого постановления: по сути, оно является разрешением не на строительство, а на производство строительных работ.
Принятие постановления о разрешении строительства жилого дома на основании проектной документации, противоречащей действующему законодательству, повлекло за собой нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц, в том числе жителей прилегающих домов, будущих жильцов проектированного дома, а также лиц, находящихся в дошкольном образовательном учреждении, на охрану жизни и здоровья, на санитарно-эпидемиологическое благополучие. Данный вывод подтверждается многочисленными жалобами жителей прилегающих домов, преподавательским составом БГИТА не только в прокуратуру, но и различные инстанции, включая государственные органы, депутатов различных уровней и т.д., которые имеются в материалах дела.
Поскольку оспариваемые судебные акты не соответствуют нормам материального права, они подлежат отмене, а заявленные требования - удовлетворению.
Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1, ч. 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решение от 26.01.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 02.05.2006 Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-4330/05-12 отменить.
Признать недействительными Постановления Брянской городской администрации от 08.12.2004 N 4269-п и от 03.02.2005 N 380-п.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 27.06.2006 ПО ДЕЛУ N А09-4330/05-12
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности судебных актов арбитражных судов,
вступивших в законную силу
от 27 июня 2006 г. Дело N А09-4330/05-12
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Прокуратуры Брянской области на Решение от 26.01.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 02.05.2006 Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-4330/05-12,
УСТАНОВИЛ:
Прокуратура Брянской области (далее - прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительными Постановлений Брянской городской администрации (далее - администрация) от 08.12.2004 N 4269-п "О предоставлении земельного участка товариществу собственников жилья "Брянск-2000" в собственность по ул. Октябрьской Советского района" и от 03.02.2005 N 380-п "О разрешении товариществу собственников жилья "Брянск-2000" строительства 5-этажного жилого дома по улице Октябрьской в Советском районе".
Решением суда от 26.01.2006 производство по делу в части заявленных требований о признании недействительным Постановления администрации от 08.12.2004 N 4269-п прекращено, в остальной части требования прокуратуры оставлены без удовлетворения.
Постановлением апелляционной инстанции от 02.05.2006 указанное решение суда первой инстанции в части прекращения производства по делу по требованиям прокуратуры о признании недействительным Постановления администрации от 08.12.2004 N 4269-п отменено и данные требования оставлены без удовлетворения, в остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе прокуратура просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным Постановления от 08.12.2004 N 4269-п и оставлении без изменения решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным Постановления администрации от 03.02.2005 N 380-п.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей прокуратуры, товарищества собственников жилья "Брянск-2000" (далее - ТСЖ), кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Как видно из материалов дела, Постановлениями администрации г. Брянска от 18.10.94 N 2385 и от 22.11.94 N 2538 ОАО "ПФК "Сплав" (его правопреемник - ОАО "ПФК "Брянск-2000") был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 1267 кв. м по ул. Октябрьской Советского района г. Брянска для проектирования, строительства и эксплуатации жилого дома. Данный земельный участок прилегает к территории Ботанического сада им. профессора Б.В.Гроздова.
Право бессрочного (постоянного) пользования данным земельным участком 30.03.98 было переоформлено на право аренды, и с указанным предприятием был заключен соответствующий договор N 6416 об аренде земельного участка сроком на 10 лет для проектирования и строительства жилого дома. Открытое акционерное общество "ПФК "Брянск-2000" 22.07.2002 по договору уступки прав передало право аренды на данный земельный участок товариществу собственников жилья "Брянск-2000".
Решением Арбитражного суда Брянской области от 22.03.2001 ОАО "ПФК "Брянск-2000" было признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. В отношении данного юридического лица 04.01.2003 завершена процедура банкротства и внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц о ликвидации предприятия.
Постановлением администрации от 08.12.2004 N 4269-п товариществу собственников жилья "Брянск-2000" предоставлен в собственность бесплатно земельный участок из земель поселений (земли г. Брянска) площадью 1267 кв. м, находящийся в аренде согласно Постановлению администрации г. Брянска от 22.11.94 N 2385 и договору аренды земли от 30.03.98 N 6416, для создания кондоминиума (проектирование и строительство 5-этажного жилого дома) по ул. Октябрьской в Советском районе.
Впоследствии Постановлением Брянской городской администрации от 03.02.2005 N 380-п ТСЖ "Брянск-2000" на предоставленном земельном участке по ул. Октябрьской в Советском районе разрешено строительство 5-этажного жилого дома.
Отказывая в удовлетворении требований прокуратуры о признании недействительным Постановления администрации N 380-п, суд первой инстанции исходил из того, что прокуратурой не представлено доказательств противоречия этого ненормативного акта действующему законодательству и нарушения им прав и законных интересов организаций и физических лиц в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
По тем же основаниям апелляционная инстанция отказала в удовлетворении требования о признании недействительным Постановления N 4269-п.
Выводы суда не соответствуют требованиям законодательства и материалам дела.
Согласно ст. 1 Федерального закона N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон N 72-ФЗ, действовавший в период принятия оспариваемых постановлений) кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещений), находятся в собственности граждан, юридических лиц РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Кондоминиум подлежит государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения (ст. 14 Закона N 72-ФЗ).
Товарищество собственников жилья образуется домовладельцами в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния имущества (ст. 24 Закона N 72-ФЗ).
В соответствии со ст. ст. 20 и 21 Закона N 72-ФЗ для обеспечения эксплуатации кондоминиума домовладельцы на общем собрании самостоятельно выбирают способ управления кондоминиумом.
В качестве одного из таких способов Закон предусматривает образование товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 20).
Таким образом, ТСЖ как один из возможных способов управления кондоминиумом является производным (вторичным) по отношению к праву собственности домовладельцев, т.е. своего имущества у ТСЖ как у юридического лица в виде недвижимости не может быть. Именно наличие общего имущества, находящегося в общей долевой собственности домовладельцев, обусловливает способ управления кондоминиумом, включая товарищество собственников жилья, а не товарищество (или иной способ управления кондоминиумом) порождает отношения общей долевой собственности.
Частью 1 ст. 11 Закона N 72-ФЗ прямо предусмотрено, что земельные участки бесплатно передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах при условии расположения на них жилых зданий и иных объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума.
Таким образом, суд не принял во внимание положения ст. ст. 1, 20, 21, 24 названного Закона, в системной связи с которыми должны интерпретироваться нормы ст. 11.
ТСЖ "Брянск-2000" на момент принятия оспариваемых постановлений не имело паспорта домовладения, отсутствовала регистрация кондоминиума, к освоению земельного участка никто не приступал.
Кроме того, Постановление от 08.12.2004 N 4269-п противоречит "Временному порядку по распоряжению земельными участками на территории г. Брянска" (далее - Порядок), принятому Постановлением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.11.2001 N 154, согласно п. 1.3 которого предоставление земельного участка под объекты капитального строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), а с предварительным согласованием, как в данном случае, в соответствии с п. 1.4 Порядка исключительно в аренду либо в постоянное (бессрочное) пользование учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, к категории которых ТСЖ "Брянск-2000" не относится.
Следовательно, отсутствовали фактические основания и соответствующие нормы права, позволявшие передавать ТСЖ "Брянск-2000" в собственность бесплатно земельный участок под застройку.
Следует отметить, что ТСЖ "Брянск-2000" было создано по Решению конкурсного управляющего ОАО "ПФК "Брянск-2000" от 02.04.2002, а на титульном листе устава ТСЖ датой его утверждения арбитражным управляющим ОАО "ПФК "Брянск-2000" указано 20.02.2002, хотя в соответствии со ст. 22 Закона N 72-ФЗ устав ТСЖ утверждается на общем собрании домовладельцев и после принятия решения о создании ТСЖ.
Оспариваемое Постановление N 4269-п нарушает права муниципального образования г. Брянск на получение платы за предоставление в собственность земельного участка, которая подлежит зачислению в городской бюджет; недополучение денежных средств бюджетом муниципального образования напрямую нарушает его интересы в сфере экономической деятельности.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций в отношении правомерности принятия Постановления от 30.02.2005 N 380-п сделаны без учета норм закона, регламентирующих выдачу разрешений на строительство объектов недвижимости.
Выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости отнесена ст. 23 Градостроительного кодекса РФ к компетенции органов местного самоуправления. К положениям органов государственной власти в силу положений ст. 22 Градостроительного кодекса РФ, в частности, отнесено установление порядка выдачи разрешений на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, разрешение на строительство выдается конкретному лицу, и только оно вправе осуществлять строительство на его основании.
Доводы Брянской городской администрации и ТСЖ "Брянск-2000" и сделанные на их основании выводы суда о том, что на момент проведения экспертизы в рамках арбитражного дела N А09-42/03-13 Брянской лабораторной судебной экспертизы еще не был разработан проект строительства дома и все нарушения, установленные данной экспертизой, были впоследствии устранены в доработанном проекте, что подтверждается выданными впоследствии заключениями соответствующих ведомств, не соответствуют действительности.
В заключениях эксперта N N 712, 713 указано, что в ГУ "Брянская ЛСЭ" из арбитражного суда 28.03 и 11.04.2003 для производства строительно-технической экспертизы предоставлены материалы дела N А09-42/03-13, рабочий проект 5-этажного жилого дома по ул. Октябрьской в Советском районе г. Брянска; исследование проводилось путем сопоставления материалов дела, рабочего проекта на строительство 5-этажного жилого дома по ул. Октябрьской в Советском районе г. Брянска и натурного обследования участка с нормативными требованиями. Само заключение датировано 12.05.2003.
Заключением от 29.07.2003 N 2286 по рабочему проекту строительства дома, выданным ГУ "Брянское областное бюро государственной вневедомственной экспертизы", не опровергаются выводы строительно-технической экспертизы ГУ "Брянская ЛСЭ", проведенной в рамках арбитражного дела, о несоответствии проекта строительства ряду строительных и санитарно-эпидемиологических норм и правил. Выводы заключения N 2286 касаются лишь характеристик самого проектируемого дома, в то время как Брянской лабораторией судебных экспертиз были выявлены нарушения строительных и санитарно-эпидемиологических норм и правил в сфере, касающейся привязки дома к конкретному земельному участку, на котором предусмотрено его строительство. Последние не были опровергнуты ни одним из выданных позднее заключений по данному проекту строительства.
Не соответствует действительности и довод о том, что выявленные Брянской лабораторией судебных экспертиз нарушения устранены путем доработки проекта.
Так, в нарушение требований пункта 2.4 СанПиН "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" и п. 2.13 СНиП "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" 2.07.01-89 принятая в проекте площадь застройки жилого дома завышена на 278,83 кв. м.
Данное нарушение не было устранено: площадь застройки составляла и составляет 758,33 кв. м.
Санитарный разрыв между зданием детского сада-яслей и проектируемым жилым домом в соответствии с СанПиН должен составлять 53,2 м, в то время как проектом предусмотрено 20,97 м, то есть занижен в 2,5 раза. Расстояние между зданием детского сада-яслей и запроектированной строительной площадкой занижено в 3,3 раза, что приведет к превышению допустимого для дошкольных учреждений уровню шума.
Указанные нарушения также не были устранены, так как размеры выделенного под строительство земельного участка не позволяют при запроектированной площади застройки соблюсти установленные строительными и санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами разрывы до соседних зданий и тем более до территории детского сада-яслей. Проект строительства предусмотрен для земельного участка площадью 1470 кв. м, в т.ч. дополнительный землеотвод - 170 кв. м, в то время как правоустанавливающие документы у ТСЖ "Брянск-2000" имелись лишь на площадь 1267 кв. м.
Неправомерна ссылка суда апелляционной инстанции на то, что 22.04.2005 ТСЖ "Брянск-2000" было получено разрешение N 928 на строительство пятиэтажного жилого дома, которое не было признано недействительным, а следовательно, выдано в соответствии с действующим законодательством. Данное разрешение выдано инспекцией архитектурно-строительного надзора и явилось следствием издания оспариваемого постановления: по сути, оно является разрешением не на строительство, а на производство строительных работ.
Принятие постановления о разрешении строительства жилого дома на основании проектной документации, противоречащей действующему законодательству, повлекло за собой нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц, в том числе жителей прилегающих домов, будущих жильцов проектированного дома, а также лиц, находящихся в дошкольном образовательном учреждении, на охрану жизни и здоровья, на санитарно-эпидемиологическое благополучие. Данный вывод подтверждается многочисленными жалобами жителей прилегающих домов, преподавательским составом БГИТА не только в прокуратуру, но и различные инстанции, включая государственные органы, депутатов различных уровней и т.д., которые имеются в материалах дела.
Поскольку оспариваемые судебные акты не соответствуют нормам материального права, они подлежат отмене, а заявленные требования - удовлетворению.
Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1, ч. 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 26.01.2006 и Постановление апелляционной инстанции от 02.05.2006 Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-4330/05-12 отменить.
Признать недействительными Постановления Брянской городской администрации от 08.12.2004 N 4269-п и от 03.02.2005 N 380-п.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)