Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 октября 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 5 октября 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Плотниковой Л.Н. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников жилья "Тюляева 8" (ИНН 2312158780, ОГРН 1092312001055) - Бюрюлина В.К. (председатель) и Виноградовой А.И. (доверенность от 01.12.2011), от ответчиков: администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Корчагина Е.В. (доверенность от 23.12.2011), индивидуального предпринимателя Барабанщиковой Галины Константиновны (ИНН 231205226566, ОГРНИП 311231219500068) - Дураджи Д.Н. (доверенность от 02.10.2012), в отсутствие третьих лиц: Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар и филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Тюляева 8" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2012 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Величко М.Г.) по делу N А32-10801/2011, установил следующее.
Товарищество собственников жилья "Тюляева 8" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент муниципальной собственности) с иском о признании недействительным договора аренды от 08.04.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:14009:145, заключенного департаментом и индивидуальным предпринимателем Барабанщиковой Г.К. (далее - предприниматель).
Иск мотивирован тем, что предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок, являющийся частью участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143, сформированного для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Следовательно, договор аренды от 08.04.2010 заключен с нарушением статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), частей 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Предприниматель привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением от 19.07.2011 (судья Мазурова Н.С.) с согласия истца департамент муниципальной собственности заменен на надлежащего ответчика - администрацию муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация). По ходатайству истца суд привлек предпринимателя к участию в деле в качестве второго ответчика. Департамент муниципальной собственности привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 1, л.д. 73).
Распоряжением председателя Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2011 N 37-р на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело передано для рассмотрения судье Тарасенко А.А. (т. 1, л.д. 103).
Определением от 25.10.2011 (т. 1, л.д. 110) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент архитектуры), ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю (реорганизовано в филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю; далее - кадастровая палата).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012, в удовлетворении ходатайства предпринимателя о прекращении производства по делу и в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные инстанции установили, что на предоставленном Краснодарскому краевому Совету профессиональных союзов (далее - Крайсовпроф) на праве постоянного (бессрочного) пользования земельном участке площадью 2,01 га возведен девятиэтажный 160-квартирный жилой дом со встроенным продовольственным магазином. По акту приема-передачи от 08.06.2009 товариществу переданы в управление многоквартирный жилой дом и земельный участок площадью 20 100 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Тюляева, 8. Постановлением администрации от 15.10.2009 N 3751 предпринимателю на земельном участке площадью 901,1 кв. м по ул. Тюляева, 8/4 предварительно согласовано место размещения магазина (площадью до 300 кв. м), кафе (площадью до 250 кв. м), парикмахерской и организации гостевой стоянки, а также утвержден акт о выборе земельного участка от 27.02.2009. В соответствии с договором аренды от 08.04.2010 администрация передала предпринимателю в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143. Суды исходили из того, что возникновение права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок связано с моментом формирования земельного участка и проведения в отношении него государственного кадастрового учета (статья 16 Вводного закона, пункт 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 (с разрешенным использованием для строительства многоквартирного дома) поставлен на государственный кадастровый учет 30.08.2010 (решение кадастровой палаты от 30.08.2010). Указанная в кадастровых паспортах дата постановки участка на кадастровый учет (01.03.2005) не отражает действительной даты осуществления государственного кадастрового учета. Целевое использование участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома установлено приказом департамента архитектуры от 07.12.2011 N 937. Участок, предоставленный в аренду предпринимателю (с кадастровым номером 23:43:04:14009:145), поставлен на учет 18.01.2010 (решение кадастровой палаты от 18.01.2010), то есть ранее постановки на учет земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143. Таким образом, право собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 возникло после заключения договора аренды от 08.04.2010. По результатам оценки представленных в дело доказательств (расчет нормативной площади земельного участка от 30.01.2012, распечатки сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, экспликации земельного участка) суды установили следующее. Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 (18 984 +/- 48 кв. м) существенно превышает нормативно необходимую площадь для использования многоквартирного дома (7430 кв. м). Конфигурация и место расположения арендуемого предпринимателем земельного участка не затрагивают (не накладываются) на земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого дома. Аналогичные (преюдициальные для данного спора) обстоятельства установлены судами при разрешении дела N А32-12336/2010 (об оспаривании товариществом постановления администрации от 15.10.2009 N 3751). Факт постановки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 с определенными границами на кадастровый учет свидетельствует об отсутствии наложения или пересечения с границами земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:145. Иного товариществом не доказано. Следовательно, права собственников помещений многоквартирного дома формированием земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:14009:145 и предоставлением его предпринимателю не нарушены. Апелляционный суд дополнительно установил, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414009:143 (как о ранее учтенном) внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) в 2009 году. Статус участка как ранее учтенного не означает, что земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с определенными границами. Со ссылкой на письма кадастровой палаты от 21.03.2012 и от 06.06.2012 апелляционный суд отклонил доводы товарищества о неправильно определенной судом первой инстанции дате постановки участка на кадастровый учет (30.08.2010). Техническая ошибка в сведениях о дате постановки на кадастровый учет земельного участка кадастровой палатой исправлена (т. 2, л.д. 151; т. 3, л.д. 85).
Товарищество обжаловало решение от 29.02.2012 и апелляционное постановление от 20.06.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Решением Краснодарского горсовета народных депутатов от 11.05.1984 N 203/38 Крайсовпрофу для строительства жилого дома на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 2,01 га в границах, указанных на прилагаемой к акту схеме. Вводный закон (пункт 2 статьи 16) связывает момент возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок с моментом формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета. В соответствии с нормами действовавшего в период предоставления участка Крайсовпрофу Земельного кодекса РСФСР (статьи 1, 17 и 18) приступать к освоению участков можно было только после установления границ участка на местности. В отсутствие землеотводного документа не выдавалось разрешение на строительство, объект не мог быть принят в эксплуатацию. Следовательно, спорный участок был сформирован еще до начала строительства. Поэтому в сведениях ГКН дата землеотвода (11.05.1984) указана как дата внесения номера. После приемки здания в эксплуатацию (1987 год) застройщик передал всю документацию (в том числе землеотводную) эксплуатирующей дом организации. В состав технической документации на жилой дом и земельный участок входил технический паспорт, содержащий сведения о площади используемого для эксплуатации дома земельного участка. Таким образом, участок был не только сформирован, но и прошел правовую регистрацию, которая признается юридически действительной. В отношении участка осуществлен кадастровый учет в соответствии с правилами, установленными постановлением Совета Министров РСФСР от 10.08.1977 N 417. Таким образом, земельные участки, выделенные для строительства, являлись ранее учтенными земельными участками, сведения о них являются юридически действительными (пункт 2 статьи 7 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"; далее - Закон о земельном кадастре). Действующий в настоящее время Федеральный закон от 24.06.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) не предусматривает необходимости в проведении кадастрового учета в отношении ранее учтенных объектов недвижимости и признает юридическую силу осуществленного ранее государственного кадастрового или технического учета. Границы участка сформированы с той точностью, которая была допустима в 1984 году. Изменение законодательства, а также систем координат, используемых для учета, не является основанием для признания сведений об объекте недвижимости неактуальными или подлежащими уточнению. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 является ранее учтенным и не мог быть поставлен на государственный кадастровый учет 30.08.2010 на основании заявления председателя товарищества (о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости) и решения кадастровой палаты. Следовательно, выводы судов о постановке участка на государственный кадастровый учет 30.08.2010 не соответствуют нормам права и обстоятельствам дела. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 общей площадью 21 100 кв. м состоит на кадастровом учете с 11.05.1984 и с 01.03.2005 принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома. Из кадастровых дел земельных участков и активной кадастровой карты видно, что участки с кадастровыми номерами 23:43:0414009:143 и 23:43:0414009:145 находятся в одном кадастровом квартале. При этом участок предпринимателя расположен внутри участка, необходимого для эксплуатации жилого дома. Следовательно, спорный участок предоставлен в пользование предпринимателя с нарушением прав собственников помещений многоквартирного дома. На момент предоставления участка предпринимателю он находится в общей долевой собственности. Следовательно, администрация не вправе была распоряжаться этим участком (предоставлять его в аренду предпринимателю). Поэтому договор аренды является недействительным (ничтожным) в силу статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Администрация и предприниматель в отзывах указали на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель товарищества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.
Представители администрации и предпринимателя возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и имеющимся в деле доказательствам.
Департамент муниципальной собственности, департамент архитектуры и кадастровая палата, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в суд кассационной инстанции представителей не направили.
В судебном заседании, состоявшемся 03.10.2012, объявлен перерыв до 05.10.2012 14 часов 20 минут. О времени продолжения судебного заседания после перерыва было объявлено в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей товарищества.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов (возражений) на нее, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 29.02.2012 и апелляционное постановление от 20.06.2012 следует отменить с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, решением Краснодарского городского совета народных депутатов от 11.05.1984 N 203/38 для строительства девятиэтажного 160 квартирного жилого дома со встроенным продовольственным магазином Крайсовпрофу на праве бессрочного пользования предоставлен изъятый из пользования Управления капитального строительства земельный участок площадью 2,01 га в границах, указанных на прилагаемом плане (т. 1, л.д. 6). Крайсовпрофу выдан типовой акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации (т. 1, л.д. 19 - 21).
Решением Исполнительного комитета Краснодарского городского совета народных депутатов от 02.07.1987 N 267/11 утвержден акт госкомиссии от 30.06.1987 по приемке в эксплуатацию девятиэтажного жилого дома общей площадью 9090 кв. м (жилая площадь 5202 кв. м) со встроенным продовольственным магазином площадью 2455,68 кв. м и пристроенным промтоварным магазином площадью 1677,37 кв. м (т. 2, л.д. 137).
Как следует из учредительных и регистрационных документов товарищества, оно создано в феврале 2009 года (т. 1, л.д. 33, 34).
На основании приказа департамента муниципальной собственности от 06.05.2009 N 592 по акту приема-передачи от 08.06.2009 многоквартирный жилой дом и земельный участок площадью 20 100 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Тюляева, 8, переданы муниципальным учреждением ГУК "Краснодар" в управление товариществу (т. 1. л.д. 8, 9). По акту от 03.06.2009 товариществу передана техническая документация на жилой дом (т. 1, л.д. 11).
Постановлением администрации от 15.10.2009 N 3751 предпринимателю на земельном участке площадью 901,1 кв. м по ул. Тюляева, 8/4 предварительно согласовано место размещения магазина (площадью до 300 кв. м), кафе (площадью до 250 кв. м), парикмахерской и организации гостевой стоянки. Утверждены также акт о выборе земельного участка от 27.02.2009 и схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории (т. 2, л.д. 54).
08 апреля 2010 года администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 4300016203, по условиям которого арендатору на срок до 09.03.2020 для целей строительства передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:145 площадью 901 кв. м (т. 1, л.д. 58 - 63). Участок передан по акту арендатору, договор зарегистрирован 13.05.2010 в ЕГРП (т. 1, л.д. 57, 67).
Ссылаясь на отсутствие у администрации права распоряжения земельным участком с кадастровым номером 23:43:0414009:145, товарищество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 08.04.2010 N 4300016203. Иск мотивирован тем, что предоставленный в аренду предпринимателю земельный участок сформирован из территории, выделенной для строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
В пункте 66 постановления от 29.04.2010 N 10/22 содержатся разъяснения по применению судами положений статьи 16 Вводного закона. В нем указано следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Таким образом, переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме не требует издания распорядительных актов и обусловлен фактом формирования данного земельного участка (проведением его государственного кадастрового учета).
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 (под многоквартирным жилым домом) поставлен на кадастровый учет 30 августа 2010 года (т. 2, л.д. 141). Следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 площадью 18 984 +/- 48 кв. м возникло 30.08.2010.
Земельный участок, предоставленный в аренду предпринимателю (с кадастровым номером 23:43:0414009:145), поставлен на государственный кадастровый учет 18.01.2010 (решение кадастровой палаты от 18.01.2010), то есть ранее постановки на учет земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143. Таким образом, право собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 возникло после заключения договора аренды от 08.04.2010.
Исходя из указанных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводам о законности предоставления органом местного самоуправления земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:145 предпринимателю и отсутствии нарушения заключением ответчиками договора аренды от 08.04.2010 прав и интересов товарищества (собственников помещений в многоквартирном доме).
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций противоречат нормам жилищного законодательства и не учитывают разъяснения высших судебных инстанций, содержащиеся в постановлении от 29.04.2010 N 10/22.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику имущества или управомоченному им лицу (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05).
В пункте 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено следующее. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из приведенных норм и разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22, следует, что с момента постановки земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на государственный кадастровый учет, собственники помещений в таком доме вправе защищать нарушенный интерес как сособственники (в силу закона) земельного участка. До осуществления государственного кадастрового учета собственники помещений в многоквартирном доме пользуются правами законных владельцев в отношении земельного участка, занятого таким домом. Публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома (в том числе объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме).
В силу изложенного, право собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, подлежит судебной защите как до постановки участка на государственный кадастровый учет (как законных владельцев участка), так и после его формирования в установленном порядке (как сособственников земельного участка).
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 поставлен на государственный кадастровый учет 30 августа 2010 года. С указанной даты право собственников помещений в многоквартирном жилом доме подлежит защите как сособственников земельного участка, необходимого для эксплуатации такого дома. Постановка указанного участка на кадастровый учет после осуществления государственного кадастрового учета участка, предоставленного предпринимателю, и заключения ответчиками оспариваемого договора аренды, не означает отсутствие законного права и интереса товарищества (как объединения собственников помещений в многоквартирном доме) на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Право законных владельцев в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 возникло у собственников помещений многоквартирного жилого дома до предоставления предпринимателю земельного участка по оспариваемому договору аренды. Поэтому до постановки земельного участка под жилым домом на кадастровый учет право собственников помещений подлежит защите как право законных владельцев земельного участка (пункт 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22).
При этом действующее законодательство не устанавливает запрета на применение такого способа защиты, который избрал истец по настоящему делу, требуя признания сделки недействительной (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оспаривая арендную сделку по признакам ничтожности, истец, как представитель собственников помещений в многоквартирном доме, использует закрепленное за ним право на защиту своего владения. Поэтому товарищество не может быть признано лицом не заинтересованным в оспаривании договора аренды от 08.04.2010 (лицом, право которого не нарушается оспариваемой сделкой).
Кроме того, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 68 постановления от 29.04.2010 N 10/22, при возникновении у третьих лиц права на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права.
То, что вид разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирного дома - установлен для участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 приказом департамента архитектуры от 07.12.2011 N 937, не имеет существенного значения для разрешения спора. Указанный муниципальный акт привел земельную документацию в соответствие с фактическим использованием участка, который на протяжении 25 лет использовался (используется по настоящее время) для эксплуатации многоквартирного дома (решение о вводе жилого дома в эксплуатацию, технический паспорт, акт приема-передачи многоквартирного дома).
Несостоятельна и ссылка судебных инстанций на то, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 (18 984 +/- 48 кв. м) превышает нормативно необходимую площадь для использования многоквартирного дома (по расчету департамента архитектуры составляет 7430 кв. м).
В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке, необходимом для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Тюляева, 8. Этому участку присвоен государственный кадастровый номер (23:43:0414009:143), он имеет определенную конфигурацию и площадь (18 984 +/- 48 кв. м). Именно в отношении названного участка у собственников помещений в многоквартирном доме возникло право общей долевой собственности (пункт 66 постановления от 29.04.2010 N 10/22). Какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован (в отношении него проведен государственный кадастровый учет) в иных границах (имеет иную площадь и конфигурацию) материалы дела не содержат. Напротив, из представленных картографических материалов (межевой план, кадастровый паспорт, сведения Росреестра на официальном сайте "Публичная кадастровая карта") следует, что арендуемый предпринимателем земельный участок расположен в границах (внутри) участка, предоставленного собственникам помещений многоквартирного жилого дома (т. 1, л.д. 18, 32; т. 2, л.д. 134). При этом во всех названных документах (картографических материалах) участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 имеет одинаковую площадь и конфигурацию, в границах которого и сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:145 (объект аренды).
Судебные инстанции при разрешении спора сослались также на имеющие преюдициальное значение обстоятельств, установленных судами при разрешении заявления товарищества об оспаривании постановления администрации от 15.10.2009 N 3751 (дело N А32-12336/2010).
Исходя из пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Следовательно, факты, установленные другим судебным решением, не должны доказываться в последующих делах, поскольку предполагается, что суд надлежаще исследовал все доказательства, а повторное исследование тех же обстоятельств повлечет такой же результат. Преюдициальными являются установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, а не правовые выводы, сделанные ими при рассмотрении конкретного дела.
Судебными актами по делу N А32-12336/2010 в удовлетворении требований товарищества отказано. Суды пришли к выводу о недоказанности заявителем нарушения его прав и законных интересов принятием администрацией постановления от 15.10.2009 N 3751. Судебные инстанции, рассматривавшие указанное дело, исходили из того, что заявитель не представил доказательств, обосновывающих его довод о незаконности оспариваемого ненормативного акта органа местного самоуправления.
Сославшись на пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции не учли, что ее положения освобождают от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключают их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11).
Между тем, вывод судебных инстанций при разрешении спора по другому делу (N А32-12336/2010) о недоказанности товариществом оснований для признания незаконным постановления от 15.10.2009 N 3751 сам по себе не означает, что заключенный ответчиками (оспариваемый товариществом) договор аренды соответствует закону и не нарушает прав истца по настоящему делу.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд вправе отменить решение (постановление) и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, вынесенными при правильном применении норм материального и процессуального права, на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела.
Поэтому решение от 29.02.2012 и апелляционное постановление от 20.06.2012 следует отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть правовые подходы, изложенные в постановлении от 29.04.2010 N 10/22, дать надлежащую оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, и разрешить его на основе всестороннего, полного исследования и оценки документов, представленных участвующими в деле лицами. Судебный акт необходимо принять в соответствии с нормами материального и процессуального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям.
Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что при подаче кассационной жалобы заявителем в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 2 тыс. рублей (квитанция от 20.08.2012).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 по делу N А32-10801/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 05.10.2012 ПО ДЕЛУ N А32-10801/2011
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2012 г. по делу N А32-10801/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 5 октября 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 5 октября 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Плотниковой Л.Н. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников жилья "Тюляева 8" (ИНН 2312158780, ОГРН 1092312001055) - Бюрюлина В.К. (председатель) и Виноградовой А.И. (доверенность от 01.12.2011), от ответчиков: администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Корчагина Е.В. (доверенность от 23.12.2011), индивидуального предпринимателя Барабанщиковой Галины Константиновны (ИНН 231205226566, ОГРНИП 311231219500068) - Дураджи Д.Н. (доверенность от 02.10.2012), в отсутствие третьих лиц: Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар и филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Тюляева 8" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2012 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Величко М.Г.) по делу N А32-10801/2011, установил следующее.
Товарищество собственников жилья "Тюляева 8" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент муниципальной собственности) с иском о признании недействительным договора аренды от 08.04.2010 земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:14009:145, заключенного департаментом и индивидуальным предпринимателем Барабанщиковой Г.К. (далее - предприниматель).
Иск мотивирован тем, что предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок, являющийся частью участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143, сформированного для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Следовательно, договор аренды от 08.04.2010 заключен с нарушением статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), частей 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Предприниматель привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением от 19.07.2011 (судья Мазурова Н.С.) с согласия истца департамент муниципальной собственности заменен на надлежащего ответчика - администрацию муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация). По ходатайству истца суд привлек предпринимателя к участию в деле в качестве второго ответчика. Департамент муниципальной собственности привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 1, л.д. 73).
Распоряжением председателя Арбитражного суда Краснодарского края от 01.10.2011 N 37-р на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело передано для рассмотрения судье Тарасенко А.А. (т. 1, л.д. 103).
Определением от 25.10.2011 (т. 1, л.д. 110) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент архитектуры), ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю (реорганизовано в филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю; далее - кадастровая палата).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012, в удовлетворении ходатайства предпринимателя о прекращении производства по делу и в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные инстанции установили, что на предоставленном Краснодарскому краевому Совету профессиональных союзов (далее - Крайсовпроф) на праве постоянного (бессрочного) пользования земельном участке площадью 2,01 га возведен девятиэтажный 160-квартирный жилой дом со встроенным продовольственным магазином. По акту приема-передачи от 08.06.2009 товариществу переданы в управление многоквартирный жилой дом и земельный участок площадью 20 100 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Тюляева, 8. Постановлением администрации от 15.10.2009 N 3751 предпринимателю на земельном участке площадью 901,1 кв. м по ул. Тюляева, 8/4 предварительно согласовано место размещения магазина (площадью до 300 кв. м), кафе (площадью до 250 кв. м), парикмахерской и организации гостевой стоянки, а также утвержден акт о выборе земельного участка от 27.02.2009. В соответствии с договором аренды от 08.04.2010 администрация передала предпринимателю в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143. Суды исходили из того, что возникновение права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок связано с моментом формирования земельного участка и проведения в отношении него государственного кадастрового учета (статья 16 Вводного закона, пункт 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 (с разрешенным использованием для строительства многоквартирного дома) поставлен на государственный кадастровый учет 30.08.2010 (решение кадастровой палаты от 30.08.2010). Указанная в кадастровых паспортах дата постановки участка на кадастровый учет (01.03.2005) не отражает действительной даты осуществления государственного кадастрового учета. Целевое использование участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома установлено приказом департамента архитектуры от 07.12.2011 N 937. Участок, предоставленный в аренду предпринимателю (с кадастровым номером 23:43:04:14009:145), поставлен на учет 18.01.2010 (решение кадастровой палаты от 18.01.2010), то есть ранее постановки на учет земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143. Таким образом, право собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 возникло после заключения договора аренды от 08.04.2010. По результатам оценки представленных в дело доказательств (расчет нормативной площади земельного участка от 30.01.2012, распечатки сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, экспликации земельного участка) суды установили следующее. Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 (18 984 +/- 48 кв. м) существенно превышает нормативно необходимую площадь для использования многоквартирного дома (7430 кв. м). Конфигурация и место расположения арендуемого предпринимателем земельного участка не затрагивают (не накладываются) на земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого дома. Аналогичные (преюдициальные для данного спора) обстоятельства установлены судами при разрешении дела N А32-12336/2010 (об оспаривании товариществом постановления администрации от 15.10.2009 N 3751). Факт постановки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 с определенными границами на кадастровый учет свидетельствует об отсутствии наложения или пересечения с границами земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:145. Иного товариществом не доказано. Следовательно, права собственников помещений многоквартирного дома формированием земельного участка с кадастровым номером 23:43:04:14009:145 и предоставлением его предпринимателю не нарушены. Апелляционный суд дополнительно установил, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414009:143 (как о ранее учтенном) внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) в 2009 году. Статус участка как ранее учтенного не означает, что земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с определенными границами. Со ссылкой на письма кадастровой палаты от 21.03.2012 и от 06.06.2012 апелляционный суд отклонил доводы товарищества о неправильно определенной судом первой инстанции дате постановки участка на кадастровый учет (30.08.2010). Техническая ошибка в сведениях о дате постановки на кадастровый учет земельного участка кадастровой палатой исправлена (т. 2, л.д. 151; т. 3, л.д. 85).
Товарищество обжаловало решение от 29.02.2012 и апелляционное постановление от 20.06.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Решением Краснодарского горсовета народных депутатов от 11.05.1984 N 203/38 Крайсовпрофу для строительства жилого дома на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 2,01 га в границах, указанных на прилагаемой к акту схеме. Вводный закон (пункт 2 статьи 16) связывает момент возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок с моментом формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета. В соответствии с нормами действовавшего в период предоставления участка Крайсовпрофу Земельного кодекса РСФСР (статьи 1, 17 и 18) приступать к освоению участков можно было только после установления границ участка на местности. В отсутствие землеотводного документа не выдавалось разрешение на строительство, объект не мог быть принят в эксплуатацию. Следовательно, спорный участок был сформирован еще до начала строительства. Поэтому в сведениях ГКН дата землеотвода (11.05.1984) указана как дата внесения номера. После приемки здания в эксплуатацию (1987 год) застройщик передал всю документацию (в том числе землеотводную) эксплуатирующей дом организации. В состав технической документации на жилой дом и земельный участок входил технический паспорт, содержащий сведения о площади используемого для эксплуатации дома земельного участка. Таким образом, участок был не только сформирован, но и прошел правовую регистрацию, которая признается юридически действительной. В отношении участка осуществлен кадастровый учет в соответствии с правилами, установленными постановлением Совета Министров РСФСР от 10.08.1977 N 417. Таким образом, земельные участки, выделенные для строительства, являлись ранее учтенными земельными участками, сведения о них являются юридически действительными (пункт 2 статьи 7 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"; далее - Закон о земельном кадастре). Действующий в настоящее время Федеральный закон от 24.06.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) не предусматривает необходимости в проведении кадастрового учета в отношении ранее учтенных объектов недвижимости и признает юридическую силу осуществленного ранее государственного кадастрового или технического учета. Границы участка сформированы с той точностью, которая была допустима в 1984 году. Изменение законодательства, а также систем координат, используемых для учета, не является основанием для признания сведений об объекте недвижимости неактуальными или подлежащими уточнению. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 является ранее учтенным и не мог быть поставлен на государственный кадастровый учет 30.08.2010 на основании заявления председателя товарищества (о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости) и решения кадастровой палаты. Следовательно, выводы судов о постановке участка на государственный кадастровый учет 30.08.2010 не соответствуют нормам права и обстоятельствам дела. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 общей площадью 21 100 кв. м состоит на кадастровом учете с 11.05.1984 и с 01.03.2005 принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома. Из кадастровых дел земельных участков и активной кадастровой карты видно, что участки с кадастровыми номерами 23:43:0414009:143 и 23:43:0414009:145 находятся в одном кадастровом квартале. При этом участок предпринимателя расположен внутри участка, необходимого для эксплуатации жилого дома. Следовательно, спорный участок предоставлен в пользование предпринимателя с нарушением прав собственников помещений многоквартирного дома. На момент предоставления участка предпринимателю он находится в общей долевой собственности. Следовательно, администрация не вправе была распоряжаться этим участком (предоставлять его в аренду предпринимателю). Поэтому договор аренды является недействительным (ничтожным) в силу статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Администрация и предприниматель в отзывах указали на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель товарищества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.
Представители администрации и предпринимателя возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и имеющимся в деле доказательствам.
Департамент муниципальной собственности, департамент архитектуры и кадастровая палата, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в суд кассационной инстанции представителей не направили.
В судебном заседании, состоявшемся 03.10.2012, объявлен перерыв до 05.10.2012 14 часов 20 минут. О времени продолжения судебного заседания после перерыва было объявлено в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей товарищества.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов (возражений) на нее, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 29.02.2012 и апелляционное постановление от 20.06.2012 следует отменить с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, решением Краснодарского городского совета народных депутатов от 11.05.1984 N 203/38 для строительства девятиэтажного 160 квартирного жилого дома со встроенным продовольственным магазином Крайсовпрофу на праве бессрочного пользования предоставлен изъятый из пользования Управления капитального строительства земельный участок площадью 2,01 га в границах, указанных на прилагаемом плане (т. 1, л.д. 6). Крайсовпрофу выдан типовой акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации (т. 1, л.д. 19 - 21).
Решением Исполнительного комитета Краснодарского городского совета народных депутатов от 02.07.1987 N 267/11 утвержден акт госкомиссии от 30.06.1987 по приемке в эксплуатацию девятиэтажного жилого дома общей площадью 9090 кв. м (жилая площадь 5202 кв. м) со встроенным продовольственным магазином площадью 2455,68 кв. м и пристроенным промтоварным магазином площадью 1677,37 кв. м (т. 2, л.д. 137).
Как следует из учредительных и регистрационных документов товарищества, оно создано в феврале 2009 года (т. 1, л.д. 33, 34).
На основании приказа департамента муниципальной собственности от 06.05.2009 N 592 по акту приема-передачи от 08.06.2009 многоквартирный жилой дом и земельный участок площадью 20 100 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Тюляева, 8, переданы муниципальным учреждением ГУК "Краснодар" в управление товариществу (т. 1. л.д. 8, 9). По акту от 03.06.2009 товариществу передана техническая документация на жилой дом (т. 1, л.д. 11).
Постановлением администрации от 15.10.2009 N 3751 предпринимателю на земельном участке площадью 901,1 кв. м по ул. Тюляева, 8/4 предварительно согласовано место размещения магазина (площадью до 300 кв. м), кафе (площадью до 250 кв. м), парикмахерской и организации гостевой стоянки. Утверждены также акт о выборе земельного участка от 27.02.2009 и схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории (т. 2, л.д. 54).
08 апреля 2010 года администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 4300016203, по условиям которого арендатору на срок до 09.03.2020 для целей строительства передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:145 площадью 901 кв. м (т. 1, л.д. 58 - 63). Участок передан по акту арендатору, договор зарегистрирован 13.05.2010 в ЕГРП (т. 1, л.д. 57, 67).
Ссылаясь на отсутствие у администрации права распоряжения земельным участком с кадастровым номером 23:43:0414009:145, товарищество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 08.04.2010 N 4300016203. Иск мотивирован тем, что предоставленный в аренду предпринимателю земельный участок сформирован из территории, выделенной для строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
В пункте 66 постановления от 29.04.2010 N 10/22 содержатся разъяснения по применению судами положений статьи 16 Вводного закона. В нем указано следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Таким образом, переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме не требует издания распорядительных актов и обусловлен фактом формирования данного земельного участка (проведением его государственного кадастрового учета).
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 (под многоквартирным жилым домом) поставлен на кадастровый учет 30 августа 2010 года (т. 2, л.д. 141). Следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 площадью 18 984 +/- 48 кв. м возникло 30.08.2010.
Земельный участок, предоставленный в аренду предпринимателю (с кадастровым номером 23:43:0414009:145), поставлен на государственный кадастровый учет 18.01.2010 (решение кадастровой палаты от 18.01.2010), то есть ранее постановки на учет земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143. Таким образом, право собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 возникло после заключения договора аренды от 08.04.2010.
Исходя из указанных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводам о законности предоставления органом местного самоуправления земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:145 предпринимателю и отсутствии нарушения заключением ответчиками договора аренды от 08.04.2010 прав и интересов товарищества (собственников помещений в многоквартирном доме).
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций противоречат нормам жилищного законодательства и не учитывают разъяснения высших судебных инстанций, содержащиеся в постановлении от 29.04.2010 N 10/22.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику имущества или управомоченному им лицу (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05).
В пункте 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено следующее. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из приведенных норм и разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22, следует, что с момента постановки земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на государственный кадастровый учет, собственники помещений в таком доме вправе защищать нарушенный интерес как сособственники (в силу закона) земельного участка. До осуществления государственного кадастрового учета собственники помещений в многоквартирном доме пользуются правами законных владельцев в отношении земельного участка, занятого таким домом. Публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома (в том числе объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме).
В силу изложенного, право собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, подлежит судебной защите как до постановки участка на государственный кадастровый учет (как законных владельцев участка), так и после его формирования в установленном порядке (как сособственников земельного участка).
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 поставлен на государственный кадастровый учет 30 августа 2010 года. С указанной даты право собственников помещений в многоквартирном жилом доме подлежит защите как сособственников земельного участка, необходимого для эксплуатации такого дома. Постановка указанного участка на кадастровый учет после осуществления государственного кадастрового учета участка, предоставленного предпринимателю, и заключения ответчиками оспариваемого договора аренды, не означает отсутствие законного права и интереса товарищества (как объединения собственников помещений в многоквартирном доме) на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Право законных владельцев в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 возникло у собственников помещений многоквартирного жилого дома до предоставления предпринимателю земельного участка по оспариваемому договору аренды. Поэтому до постановки земельного участка под жилым домом на кадастровый учет право собственников помещений подлежит защите как право законных владельцев земельного участка (пункт 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22).
При этом действующее законодательство не устанавливает запрета на применение такого способа защиты, который избрал истец по настоящему делу, требуя признания сделки недействительной (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Оспаривая арендную сделку по признакам ничтожности, истец, как представитель собственников помещений в многоквартирном доме, использует закрепленное за ним право на защиту своего владения. Поэтому товарищество не может быть признано лицом не заинтересованным в оспаривании договора аренды от 08.04.2010 (лицом, право которого не нарушается оспариваемой сделкой).
Кроме того, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 68 постановления от 29.04.2010 N 10/22, при возникновении у третьих лиц права на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права.
То, что вид разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирного дома - установлен для участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 приказом департамента архитектуры от 07.12.2011 N 937, не имеет существенного значения для разрешения спора. Указанный муниципальный акт привел земельную документацию в соответствие с фактическим использованием участка, который на протяжении 25 лет использовался (используется по настоящее время) для эксплуатации многоквартирного дома (решение о вводе жилого дома в эксплуатацию, технический паспорт, акт приема-передачи многоквартирного дома).
Несостоятельна и ссылка судебных инстанций на то, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414009:143 (18 984 +/- 48 кв. м) превышает нормативно необходимую площадь для использования многоквартирного дома (по расчету департамента архитектуры составляет 7430 кв. м).
В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке, необходимом для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Тюляева, 8. Этому участку присвоен государственный кадастровый номер (23:43:0414009:143), он имеет определенную конфигурацию и площадь (18 984 +/- 48 кв. м). Именно в отношении названного участка у собственников помещений в многоквартирном доме возникло право общей долевой собственности (пункт 66 постановления от 29.04.2010 N 10/22). Какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован (в отношении него проведен государственный кадастровый учет) в иных границах (имеет иную площадь и конфигурацию) материалы дела не содержат. Напротив, из представленных картографических материалов (межевой план, кадастровый паспорт, сведения Росреестра на официальном сайте "Публичная кадастровая карта") следует, что арендуемый предпринимателем земельный участок расположен в границах (внутри) участка, предоставленного собственникам помещений многоквартирного жилого дома (т. 1, л.д. 18, 32; т. 2, л.д. 134). При этом во всех названных документах (картографических материалах) участок с кадастровым номером 23:43:0414009:143 имеет одинаковую площадь и конфигурацию, в границах которого и сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414009:145 (объект аренды).
Судебные инстанции при разрешении спора сослались также на имеющие преюдициальное значение обстоятельств, установленных судами при разрешении заявления товарищества об оспаривании постановления администрации от 15.10.2009 N 3751 (дело N А32-12336/2010).
Исходя из пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Следовательно, факты, установленные другим судебным решением, не должны доказываться в последующих делах, поскольку предполагается, что суд надлежаще исследовал все доказательства, а повторное исследование тех же обстоятельств повлечет такой же результат. Преюдициальными являются установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, а не правовые выводы, сделанные ими при рассмотрении конкретного дела.
Судебными актами по делу N А32-12336/2010 в удовлетворении требований товарищества отказано. Суды пришли к выводу о недоказанности заявителем нарушения его прав и законных интересов принятием администрацией постановления от 15.10.2009 N 3751. Судебные инстанции, рассматривавшие указанное дело, исходили из того, что заявитель не представил доказательств, обосновывающих его довод о незаконности оспариваемого ненормативного акта органа местного самоуправления.
Сославшись на пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции не учли, что ее положения освобождают от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключают их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11).
Между тем, вывод судебных инстанций при разрешении спора по другому делу (N А32-12336/2010) о недоказанности товариществом оснований для признания незаконным постановления от 15.10.2009 N 3751 сам по себе не означает, что заключенный ответчиками (оспариваемый товариществом) договор аренды соответствует закону и не нарушает прав истца по настоящему делу.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд вправе отменить решение (постановление) и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, вынесенными при правильном применении норм материального и процессуального права, на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела.
Поэтому решение от 29.02.2012 и апелляционное постановление от 20.06.2012 следует отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть правовые подходы, изложенные в постановлении от 29.04.2010 N 10/22, дать надлежащую оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, и разрешить его на основе всестороннего, полного исследования и оценки документов, представленных участвующими в деле лицами. Судебный акт необходимо принять в соответствии с нормами материального и процессуального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям.
Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что при подаче кассационной жалобы заявителем в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 2 тыс. рублей (квитанция от 20.08.2012).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2012 по делу N А32-10801/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
И.В.СИДОРОВА
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)