Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.
судей: Волкова С.В., Хомякова Э.Г.
от истца (заявителя), Общество с ограниченной ответственностью "Волоколамская инвестиционно-строительная компания "Инвестиционно- строительная компания" (ОГРН 106500400599) - Гура Д.А. - генеральный директор, Поршенина И.В. дов. от 24.06.2011 г. дов. от 24.06.2011 г., N 77 АА-1159814.
от ответчика, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области-Шамсутдинова Э.Х. дов. от 28.12.2010 г. N 599-Д.
рассмотрев 17 октября 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Московской области
на решение от 16 марта 2011 г.
арбитражного суда Московской области
принятое судьей Сергеевым Г.А.
на постановление от 29 июня 2011 г.
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Мищенко Е.А., Виткаловой Е.Н., Гагариной В.Г.
по иску(заявлению) Общества с ограниченной ответственностью "Волоколамская инвестиционная строительная компания"
о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Волоколамская инвестиционная строительная компания" (далее - заявитель, общество, ООО "ВИСК") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, управление, регистрирующий орган) о признании недействительным отказа от 30.08.2010 N 07/019/2010.234 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 692 от 22.12.2004 г. об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения N 407-р к договору аренды. N 692 от 22.12.2004 г.
Решением Арбитражного суда Московской области от 16.03.2011 заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным решение N 07\\-019\\2010.234 от 30.08.2010 г.Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды N 692 от 22.12.2004 N 692 земельного участка общей площадью 4500 кв. м с кадастровым номером N 50:07:03 04 03:0010 по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Ново-Содатская, д. 6.
Признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по вынесению отказа от 30.08.2010 г. N 07\\019\\2010-234 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка общей площадью 4 500 кв. м с кадастровым номером N 50:07:03 04 03:0010 по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Ново-Содатская, д. 6
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве обязано осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка общей площадью 4 500 кв. м с кадастровым номером N 50:07:03 04 03:0010 по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Ново-Солдатская, д. 6.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2011 г. решение арбитражного суда Московской области от 16 марта 2011 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области подана кассационная жалоба. в которой заявитель просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 16 марта 2011 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2011 г. по основаниям неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В обоснование доводов жалобы Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области указало, что заявителем на государственную регистрацию представлено соглашение N 407-р от 08.02.2010 г. о расторжении договора земельного участка, заключенного 22.12.2004 г. между Администрацией Волоколамского муниципального района Московской области и ООО "Волоколамская инвестиционная строительная компания".
Отказывая в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, Управление руководствовалось тем, что в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 124-ФЗ "О участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации "в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства(залогодержателей) считаются находящимися в залоге, предоставленный для строительства(создания) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке квартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Суд первой и апелляционной инстанции, руководствуясь указанной нормой сделали вывод о том, что право залога прекращается со дня подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.
В соответствии с п. 3 ст. 25.1 ФЗ N 214 от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию к многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
Согласно п. 21 Инструкции "Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства".
Часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона долевом строительстве устанавливает, что по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу вышеизложенного, обязательства застройщика считаются исполненными, а залог прекращенным с даты передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.
Согласно данным ЕГРП, в отношении спорного земельного участка имеются записи об обременениях, которые до настоящего времени не прекращены.
Согласно п. 7 ст. 16 Закона о государственной регистрации начало регистрационных действий определяется с момента приема документов на государственную регистрацию
Законодателем определен момент возникновения регистрационного действия и погашения регистрационной записи об ипотеке, связанного не с моментом возникновения основного обязательства, а с подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия.
В судебном заседании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области поддержало доводы кассационной жалобы.
Заявитель, ООО" Волоколамская инвестиционно-строительная компания" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда Московской области от 16 марта 2011 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2011 г. находят законными о обоснованными, указав, что перечень оснований для отказа в государственной регистрации прекращения прав установлен ст. 20 Закона РФ N 122-ФЗ и является исчерпывающим. ООО "ВИСК" выполнены были представлены все необходимые документы для регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ООО "Волоколамская инвестиционно-строительная компания", проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов.
Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дела следует, что между муниципальным образованием "Волоколамский район" (арендодатель) и ООО "Миг-21" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.12.2004 N 692, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоэтажного жилого дома, общая площадь 4500 кв. м, кадастровый номер N 50:07:03 04 03:0010, расположенного по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Ново - Солдатская, д. 6 (т. 1 л.д. 71 - 73).
18 декабря 2006 г.между ООО "Миг-21" и ООО "ВИСК" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.12.2004 N 692 (т. 1 л.д. 77 - 79).
Между администрацией Волоколамского муниципального района и ООО "ВИСК" заключено дополнительное соглашение от 08.02.2010 N 407-р о расторжении указанного договора аренды (т. 2 л.д. 106 - 107).
ООО "ВИСК" обратилось в управление с заявлением от 22.03.2010 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 22.12.2004 N 692 (т. 2 л.д. 136 - 137).
30.08.2010 N 07/019/2010-234 регистрирующий орган сообщил об отказе ООО "ВИСК" в государственной регистрации дополнительного соглашения N 407-р о расторжении договора аренды земельного участка. расположенного по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Ново-Солдатская, д. 6 (т. 2 л.д. 7 - 9).
В обоснование отказа управление указало, что запись об ипотеке погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды земельного участка до момента погашения потеки невозможна в силу закона.
Суд первой и апелляционной правомерно признал незаконным отказ управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.02.2010 г. N 407-р к договору аренды земельного участка от 22.12.2004 г. N 692 как противоречащий Федеральному закону от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Федеральному закону от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушающим права заявителя.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются, в том числе, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу пункта 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе для проведения правовой экспертизы (пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 16).
Статьей 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации прекращения прав.
Как следует из материалов дела, 22 сентября 2009 г. Администрацией Волоколамского муниципального района Московской области утверждено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома. В эксплуатацию по адресу г. Волоколамск, ул. Ново-Солдатская, д. 6 введены 147 жилых помещений (квартир) и нежилые помещения общей площадью 2444,1 кв. м.
Строительство 42 квартир, финансировалось физическими лицами - дольщиками на основании договоров долевого участия с обременением в виде залога земельного участка.
ООО "ВИСК" исполнило обязательства по договорам долевого участия, что подтверждается представленными в материалы актами приема передачи, подписанными заявителем и дольщиками (т. 2 л.д. 14 - 67).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).
Согласно части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 названного Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Из изложенного следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.
В соответствии с ч. 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
В соответствии со ст. 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонам передаточному акту или иному документу о передаче
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Исходя из положений указанных норм, действовавших на момент принятия регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации соглашения сторон о расторжении договора аренды земельного участка, залог земельного участка прекращен с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участниками строительства по актам приема-передачи.
Факт передачи объекта долевого строительства застройщиком участникам строительства подтверждается имеющимися в деле актами приема-передачи, что не отрицается Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Обязательства по передаче объект а долевого строительства участникам строительства застройщиком исполнены.
В материалы дела представлены передаточные акты объектов долевого строительства застройщиком ООО "ВИСК" - участникам долевого строительства.
Доводы регистрирующего органа, о том, что государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды земельного участка может быть произведена только после того, как после того, как последний дольщик зарегистрирует право собственности на объект недвижимого имущества противоречит указанным нормам Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент принятия Управлением решения об отказе в регистрации соглашения о расторжении договора аренды..
Суд кассационной инстанции признает правильным вывод суда первой и апелляционной инстанции об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа заявителю в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.02.2010 N 407-р о расторжении договора аренды земельного участка от 22.12.2004 N 692.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение арбитражного суда Московской области от 16 марта 2011 г. по делу N А41-3916\\10, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
Э.Г.ХОМЯКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 24.10.2011 ПО ДЕЛУ N А41-39164\10-23-663
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2011 г. по делу N А41-39164\\10-23-663
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.
судей: Волкова С.В., Хомякова Э.Г.
от истца (заявителя), Общество с ограниченной ответственностью "Волоколамская инвестиционно-строительная компания "Инвестиционно- строительная компания" (ОГРН 106500400599) - Гура Д.А. - генеральный директор, Поршенина И.В. дов. от 24.06.2011 г. дов. от 24.06.2011 г., N 77 АА-1159814.
от ответчика, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области-Шамсутдинова Э.Х. дов. от 28.12.2010 г. N 599-Д.
рассмотрев 17 октября 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Московской области
на решение от 16 марта 2011 г.
арбитражного суда Московской области
принятое судьей Сергеевым Г.А.
на постановление от 29 июня 2011 г.
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Мищенко Е.А., Виткаловой Е.Н., Гагариной В.Г.
по иску(заявлению) Общества с ограниченной ответственностью "Волоколамская инвестиционная строительная компания"
о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Волоколамская инвестиционная строительная компания" (далее - заявитель, общество, ООО "ВИСК") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, управление, регистрирующий орган) о признании недействительным отказа от 30.08.2010 N 07/019/2010.234 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 692 от 22.12.2004 г. об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения N 407-р к договору аренды. N 692 от 22.12.2004 г.
Решением Арбитражного суда Московской области от 16.03.2011 заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным решение N 07\\-019\\2010.234 от 30.08.2010 г.Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды N 692 от 22.12.2004 N 692 земельного участка общей площадью 4500 кв. м с кадастровым номером N 50:07:03 04 03:0010 по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Ново-Содатская, д. 6.
Признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по вынесению отказа от 30.08.2010 г. N 07\\019\\2010-234 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка общей площадью 4 500 кв. м с кадастровым номером N 50:07:03 04 03:0010 по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Ново-Содатская, д. 6
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве обязано осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка общей площадью 4 500 кв. м с кадастровым номером N 50:07:03 04 03:0010 по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Ново-Солдатская, д. 6.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2011 г. решение арбитражного суда Московской области от 16 марта 2011 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области подана кассационная жалоба. в которой заявитель просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 16 марта 2011 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2011 г. по основаниям неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В обоснование доводов жалобы Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области указало, что заявителем на государственную регистрацию представлено соглашение N 407-р от 08.02.2010 г. о расторжении договора земельного участка, заключенного 22.12.2004 г. между Администрацией Волоколамского муниципального района Московской области и ООО "Волоколамская инвестиционная строительная компания".
Отказывая в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, Управление руководствовалось тем, что в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 124-ФЗ "О участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации "в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства(залогодержателей) считаются находящимися в залоге, предоставленный для строительства(создания) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке квартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Суд первой и апелляционной инстанции, руководствуясь указанной нормой сделали вывод о том, что право залога прекращается со дня подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.
В соответствии с п. 3 ст. 25.1 ФЗ N 214 от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию к многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
Согласно п. 21 Инструкции "Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства".
Часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона долевом строительстве устанавливает, что по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу вышеизложенного, обязательства застройщика считаются исполненными, а залог прекращенным с даты передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.
Согласно данным ЕГРП, в отношении спорного земельного участка имеются записи об обременениях, которые до настоящего времени не прекращены.
Согласно п. 7 ст. 16 Закона о государственной регистрации начало регистрационных действий определяется с момента приема документов на государственную регистрацию
Законодателем определен момент возникновения регистрационного действия и погашения регистрационной записи об ипотеке, связанного не с моментом возникновения основного обязательства, а с подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия.
В судебном заседании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области поддержало доводы кассационной жалобы.
Заявитель, ООО" Волоколамская инвестиционно-строительная компания" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда Московской области от 16 марта 2011 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2011 г. находят законными о обоснованными, указав, что перечень оснований для отказа в государственной регистрации прекращения прав установлен ст. 20 Закона РФ N 122-ФЗ и является исчерпывающим. ООО "ВИСК" выполнены были представлены все необходимые документы для регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ООО "Волоколамская инвестиционно-строительная компания", проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов.
Судом первой и апелляционной инстанцией установлено и из материалов дела следует, что между муниципальным образованием "Волоколамский район" (арендодатель) и ООО "Миг-21" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.12.2004 N 692, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоэтажного жилого дома, общая площадь 4500 кв. м, кадастровый номер N 50:07:03 04 03:0010, расположенного по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Ново - Солдатская, д. 6 (т. 1 л.д. 71 - 73).
18 декабря 2006 г.между ООО "Миг-21" и ООО "ВИСК" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.12.2004 N 692 (т. 1 л.д. 77 - 79).
Между администрацией Волоколамского муниципального района и ООО "ВИСК" заключено дополнительное соглашение от 08.02.2010 N 407-р о расторжении указанного договора аренды (т. 2 л.д. 106 - 107).
ООО "ВИСК" обратилось в управление с заявлением от 22.03.2010 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора от 22.12.2004 N 692 (т. 2 л.д. 136 - 137).
30.08.2010 N 07/019/2010-234 регистрирующий орган сообщил об отказе ООО "ВИСК" в государственной регистрации дополнительного соглашения N 407-р о расторжении договора аренды земельного участка. расположенного по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Ново-Солдатская, д. 6 (т. 2 л.д. 7 - 9).
В обоснование отказа управление указало, что запись об ипотеке погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды земельного участка до момента погашения потеки невозможна в силу закона.
Суд первой и апелляционной правомерно признал незаконным отказ управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.02.2010 г. N 407-р к договору аренды земельного участка от 22.12.2004 г. N 692 как противоречащий Федеральному закону от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Федеральному закону от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушающим права заявителя.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются, в том числе, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу пункта 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе для проведения правовой экспертизы (пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 16).
Статьей 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации прекращения прав.
Как следует из материалов дела, 22 сентября 2009 г. Администрацией Волоколамского муниципального района Московской области утверждено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома. В эксплуатацию по адресу г. Волоколамск, ул. Ново-Солдатская, д. 6 введены 147 жилых помещений (квартир) и нежилые помещения общей площадью 2444,1 кв. м.
Строительство 42 квартир, финансировалось физическими лицами - дольщиками на основании договоров долевого участия с обременением в виде залога земельного участка.
ООО "ВИСК" исполнило обязательства по договорам долевого участия, что подтверждается представленными в материалы актами приема передачи, подписанными заявителем и дольщиками (т. 2 л.д. 14 - 67).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).
Согласно части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 названного Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Из изложенного следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.
В соответствии с ч. 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
В соответствии со ст. 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонам передаточному акту или иному документу о передаче
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Исходя из положений указанных норм, действовавших на момент принятия регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации соглашения сторон о расторжении договора аренды земельного участка, залог земельного участка прекращен с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участниками строительства по актам приема-передачи.
Факт передачи объекта долевого строительства застройщиком участникам строительства подтверждается имеющимися в деле актами приема-передачи, что не отрицается Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Обязательства по передаче объект а долевого строительства участникам строительства застройщиком исполнены.
В материалы дела представлены передаточные акты объектов долевого строительства застройщиком ООО "ВИСК" - участникам долевого строительства.
Доводы регистрирующего органа, о том, что государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды земельного участка может быть произведена только после того, как после того, как последний дольщик зарегистрирует право собственности на объект недвижимого имущества противоречит указанным нормам Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент принятия Управлением решения об отказе в регистрации соглашения о расторжении договора аренды..
Суд кассационной инстанции признает правильным вывод суда первой и апелляционной инстанции об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа заявителю в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.02.2010 N 407-р о расторжении договора аренды земельного участка от 22.12.2004 N 692.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение арбитражного суда Московской области от 16 марта 2011 г. по делу N А41-3916\\10, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
Э.Г.ХОМЯКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)