Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей О.Г. Авдониной, В.В. Галова,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Я.В. Сокиренко,
при участии:
от заявителя: Журавлев Г.В. (доверенность от 27.05.2010 г.)
от заинтересованных лиц: не явились, извещены,
от третьего лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2010 по делу N А32-20174/2010
по заявлению индивидуального предпринимателя Саркисяна Сергея Артемовича
к заинтересованным лицам: Администрации муниципального образования город Краснодар, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
при участии третьего лица: Общества ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар",
о признании незаконным решения,
принятое судьей Артамкиной Е.В.
установил:
Индивидуальный предприниматель Саркисян Сергей Артемович (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации муниципального образования город Краснодар, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация, департамент, заинтересованные лица) о признании незаконным решения департамента от 23.04.2010 N 8597.49 об отказе в выкупе нежилого помещения площадью 43,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, 263 литера п/А помещения 29 и 30 и обязании заключить договор купли-продажи.
Заявленные требования мотивированы тем, что администрация незаконно отказала в реализации предпринимателем права на преимущественный выкуп арендуемого нежилого помещения.
Решением суда от 21.12.2010 г. отказ в выкупе нежилого помещения общей площадью 43,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Северная, 263 литера п/А пом. N 29, 30, выразившийся в письме Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар от 23.04.2010 N 8597.49 признан незаконным. Суд обязал Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации МО г. Краснодар направить предпринимателю проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 43,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Северная, 263 литера п/А пом. N 29, 30. Решение суда мотивировано тем, что наличие инженерных коммуникаций в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Не представлены доказательства того, что спорное помещение предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеет самостоятельного назначения. Суд установил, что спорное помещение в аренде у предпринимателя находится с 2006 года. На день подачи заявления в администрацию о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества задолженность по арендной плате отсутствовала.
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар, Администрация МО г. Краснодар обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований предпринимателя. Апелляционные жалобы мотивированы тем, что спорное помещение является общей долевой собственностью собственников квартир в многоквартирном доме, поскольку в спорном помещении проходят инженерные сети общего пользования многоквартирного дома.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда оставить без изменения.
Определением апелляционного суда от 11.03.2011 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар", осуществляющее управление общим имуществом многоквартирного дома, в котором расположены спорные помещения (далее - управляющая компания).
В судебное заседание представители заинтересованных лиц и третьего лица не явились. Суд в порядке ст. 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей заинтересованных лиц и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения. Представил акт технического осмотра с участием представителей управляющей компании, и фотоматериал.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя участвующего в деле лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, заявитель, являясь арендатором объекта муниципальной собственности - нежилого помещения общей площадью 43,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Северная, 263 литера п/А пом. N 29, 30 с 2006 г., в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) обратился в департамент с заявлением о выкупе нежилого помещения.
Письмом от 23.04.2010 N 8597.49 департамент отказал предпринимателю в выкупе, указав, что в арендуемом нежилом помещении находятся инженерные коммуникации, обслуживающие жилые помещения, в связи с чем, отчуждение его не представляется возможным.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.
Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Оценивая доводы о незаконности оспариваемого предпринимателем отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, апелляционный суд основывается на следующем.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении следующих условий:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Кроме того, в силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ с 01.01.2009 г. субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Соответствие предпринимателя вышеуказанным требованиям закона предметом спора между сторонами не является. Иные основания отказа в реализации преимущественного права, кроме отношения помещений к общему имуществу многоквартирного дома, заинтересованным лицом не приведены, в том числе в ходе рассмотрения спора.
Статус предпринимателя как субъекта малого предпринимательства, равно как и его статус как арендатора спорных помещений на протяжении более двух лет материалами дела подтвержден, заинтересованными лицами не оспорен и не отрицается. На наличие задолженности по арендным платежам заинтересованные лица также не ссылаются. В материалы дела представлены платежные документы, свидетельствующие о надлежащем исполнении предпринимателем обязанности по внесению арендной платы.
В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также возлагает обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Единственным основанием для отказа в выкупе помещений администрацией названо наличие в них инженерных коммуникаций, обслуживающих жилые помещения. То есть заинтересованные лица полагают спорные подвальные помещения относимыми к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежащими соответственно собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При этом согласно приведенной норме к общедомовым инженерным коммуникациям, наличие которых надлежит устанавливать для целей определения характера помещений, в которых расположены соответствующие коммуникации, относятся:
- - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- - внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
- - внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
- - внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Также ВАС указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем в суде первой инстанции заинтересованные лица не исполнили возложенное на них бремя доказывания по делу и не представили относимых и допустимых доказательств того, что спорные помещения являются техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию, предназначенному для обслуживания более чем одного помещения, в целях его эксплуатации и контроля.
С целью правильного разрешения спора апелляционный суд определением от 11.03.2011 г. предлагал всем участвующим в деле лицам представить мотивированные, документально обоснованные пояснения относительно того, являются ли спорные помещения подвала помещениями, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства всего дома либо его части (техническим подвалом); находятся ли в спорных помещениях общедомовые инженерные коммуникации и оборудование: распределительные сети отопления с запорно-регулировочной аппаратурой, обслуживающей жилые и нежилые помещения дома (все или часть за исключением спорных помещений); распределительные подающие трубопроводы горячей и холодной воды с вентилями, которые регулируют подачу воды в жилые и нежилые помещения всего дома, отдельного подъезда либо подъездов, иной части жилых помещений (за исключением спорных помещений); канализационные трубы объединенной системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, отопительные приборы единой системы отопления, единая с домом система энергоснабжения, инженерные коммуникации и иное инженерное оборудование, обслуживающее не только спорные помещения, но и весь дом либо часть жилых помещений в нем; иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением спорных); возможно ли жизнеобеспечение жилых помещений дома без использования инженерных коммуникаций и оборудования, находящихся в спорных подвальных помещениях (без обеспечения круглосуточного доступа к ним и постоянного контроля), а также представить фотографии имеющихся в помещении коммуникаций, акт обследования с ООО "ГУК - Краснодар" спорных помещений и коммуникаций в них
Представителем предпринимателя в материалы дела представлен акт технического осмотра от 25.03.2011 г., составленный при участим представителей управляющей компании, согласно которому в спорном подвальном нежилом помещении расположены:
- - лежак (труба горизонтальной прокладки) системы отопления с запорной арматурой;
- - лежак ХВС, стояк ХВС с запорной арматурой;
- - канализационная система (лежак, стояк).
Кроме того, в материалы дела представлены фотографии указанных инженерных коммуникаций.
Указанные коммуникации, предназначены для эксплуатации непосредственно спорных помещений, не имеют запорной арматуры, регулирующей подачу (сброс) воды в отношении иных помещений дома.
Таким образом, заинтересованными лицами не представлено относимых и допустимых доказательств того, что спорные помещения относимы к общему имуществу многоквартирного дома. Апелляционный суд не усматривает оснований полагать данные помещения техническими и подлежащими использованию лишь с целью обеспечения эксплуатации дома.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно указал, что спорное помещение не является объектом общей долевой собственности домовладельцев, критериям статьи 36 ЖК РФ не отвечает. Доказательств иного в материалы дела не представлено.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно установил соответствие предпринимателя требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ и констатировал незаконность отказа департамента в предоставлении помещения заявителю посредством выкупа. Суд удовлетворил заявленные требования обоснованно. Обязание к направлению предпринимателю проекта договора является надлежащим устранением допущенных нарушений.
Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2010 по делу N А32-20174/2010 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.04.2011 N 15АП-1554/2011 ПО ДЕЛУ N А32-20174/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2011 г. N 15АП-1554/2011
Дело N А32-20174/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей О.Г. Авдониной, В.В. Галова,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Я.В. Сокиренко,
при участии:
от заявителя: Журавлев Г.В. (доверенность от 27.05.2010 г.)
от заинтересованных лиц: не явились, извещены,
от третьего лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Администрации муниципального образования город Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2010 по делу N А32-20174/2010
по заявлению индивидуального предпринимателя Саркисяна Сергея Артемовича
к заинтересованным лицам: Администрации муниципального образования город Краснодар, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар
при участии третьего лица: Общества ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар",
о признании незаконным решения,
принятое судьей Артамкиной Е.В.
установил:
Индивидуальный предприниматель Саркисян Сергей Артемович (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации муниципального образования город Краснодар, Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация, департамент, заинтересованные лица) о признании незаконным решения департамента от 23.04.2010 N 8597.49 об отказе в выкупе нежилого помещения площадью 43,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, 263 литера п/А помещения 29 и 30 и обязании заключить договор купли-продажи.
Заявленные требования мотивированы тем, что администрация незаконно отказала в реализации предпринимателем права на преимущественный выкуп арендуемого нежилого помещения.
Решением суда от 21.12.2010 г. отказ в выкупе нежилого помещения общей площадью 43,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Северная, 263 литера п/А пом. N 29, 30, выразившийся в письме Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар от 23.04.2010 N 8597.49 признан незаконным. Суд обязал Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации МО г. Краснодар направить предпринимателю проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 43,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Северная, 263 литера п/А пом. N 29, 30. Решение суда мотивировано тем, что наличие инженерных коммуникаций в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Не представлены доказательства того, что спорное помещение предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеет самостоятельного назначения. Суд установил, что спорное помещение в аренде у предпринимателя находится с 2006 года. На день подачи заявления в администрацию о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества задолженность по арендной плате отсутствовала.
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар, Администрация МО г. Краснодар обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований предпринимателя. Апелляционные жалобы мотивированы тем, что спорное помещение является общей долевой собственностью собственников квартир в многоквартирном доме, поскольку в спорном помещении проходят инженерные сети общего пользования многоквартирного дома.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда оставить без изменения.
Определением апелляционного суда от 11.03.2011 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания - Краснодар", осуществляющее управление общим имуществом многоквартирного дома, в котором расположены спорные помещения (далее - управляющая компания).
В судебное заседание представители заинтересованных лиц и третьего лица не явились. Суд в порядке ст. 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей заинтересованных лиц и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения. Представил акт технического осмотра с участием представителей управляющей компании, и фотоматериал.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя участвующего в деле лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, заявитель, являясь арендатором объекта муниципальной собственности - нежилого помещения общей площадью 43,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Северная, 263 литера п/А пом. N 29, 30 с 2006 г., в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) обратился в департамент с заявлением о выкупе нежилого помещения.
Письмом от 23.04.2010 N 8597.49 департамент отказал предпринимателю в выкупе, указав, что в арендуемом нежилом помещении находятся инженерные коммуникации, обслуживающие жилые помещения, в связи с чем, отчуждение его не представляется возможным.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.
Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Оценивая доводы о незаконности оспариваемого предпринимателем отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, апелляционный суд основывается на следующем.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении следующих условий:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Кроме того, в силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ с 01.01.2009 г. субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Соответствие предпринимателя вышеуказанным требованиям закона предметом спора между сторонами не является. Иные основания отказа в реализации преимущественного права, кроме отношения помещений к общему имуществу многоквартирного дома, заинтересованным лицом не приведены, в том числе в ходе рассмотрения спора.
Статус предпринимателя как субъекта малого предпринимательства, равно как и его статус как арендатора спорных помещений на протяжении более двух лет материалами дела подтвержден, заинтересованными лицами не оспорен и не отрицается. На наличие задолженности по арендным платежам заинтересованные лица также не ссылаются. В материалы дела представлены платежные документы, свидетельствующие о надлежащем исполнении предпринимателем обязанности по внесению арендной платы.
В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также возлагает обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Единственным основанием для отказа в выкупе помещений администрацией названо наличие в них инженерных коммуникаций, обслуживающих жилые помещения. То есть заинтересованные лица полагают спорные подвальные помещения относимыми к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежащими соответственно собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При этом согласно приведенной норме к общедомовым инженерным коммуникациям, наличие которых надлежит устанавливать для целей определения характера помещений, в которых расположены соответствующие коммуникации, относятся:
- - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- - внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
- - внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
- - внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Также ВАС указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем в суде первой инстанции заинтересованные лица не исполнили возложенное на них бремя доказывания по делу и не представили относимых и допустимых доказательств того, что спорные помещения являются техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию, предназначенному для обслуживания более чем одного помещения, в целях его эксплуатации и контроля.
С целью правильного разрешения спора апелляционный суд определением от 11.03.2011 г. предлагал всем участвующим в деле лицам представить мотивированные, документально обоснованные пояснения относительно того, являются ли спорные помещения подвала помещениями, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства всего дома либо его части (техническим подвалом); находятся ли в спорных помещениях общедомовые инженерные коммуникации и оборудование: распределительные сети отопления с запорно-регулировочной аппаратурой, обслуживающей жилые и нежилые помещения дома (все или часть за исключением спорных помещений); распределительные подающие трубопроводы горячей и холодной воды с вентилями, которые регулируют подачу воды в жилые и нежилые помещения всего дома, отдельного подъезда либо подъездов, иной части жилых помещений (за исключением спорных помещений); канализационные трубы объединенной системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, отопительные приборы единой системы отопления, единая с домом система энергоснабжения, инженерные коммуникации и иное инженерное оборудование, обслуживающее не только спорные помещения, но и весь дом либо часть жилых помещений в нем; иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением спорных); возможно ли жизнеобеспечение жилых помещений дома без использования инженерных коммуникаций и оборудования, находящихся в спорных подвальных помещениях (без обеспечения круглосуточного доступа к ним и постоянного контроля), а также представить фотографии имеющихся в помещении коммуникаций, акт обследования с ООО "ГУК - Краснодар" спорных помещений и коммуникаций в них
Представителем предпринимателя в материалы дела представлен акт технического осмотра от 25.03.2011 г., составленный при участим представителей управляющей компании, согласно которому в спорном подвальном нежилом помещении расположены:
- - лежак (труба горизонтальной прокладки) системы отопления с запорной арматурой;
- - лежак ХВС, стояк ХВС с запорной арматурой;
- - канализационная система (лежак, стояк).
Кроме того, в материалы дела представлены фотографии указанных инженерных коммуникаций.
Указанные коммуникации, предназначены для эксплуатации непосредственно спорных помещений, не имеют запорной арматуры, регулирующей подачу (сброс) воды в отношении иных помещений дома.
Таким образом, заинтересованными лицами не представлено относимых и допустимых доказательств того, что спорные помещения относимы к общему имуществу многоквартирного дома. Апелляционный суд не усматривает оснований полагать данные помещения техническими и подлежащими использованию лишь с целью обеспечения эксплуатации дома.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно указал, что спорное помещение не является объектом общей долевой собственности домовладельцев, критериям статьи 36 ЖК РФ не отвечает. Доказательств иного в материалы дела не представлено.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно установил соответствие предпринимателя требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ и констатировал незаконность отказа департамента в предоставлении помещения заявителю посредством выкупа. Суд удовлетворил заявленные требования обоснованно. Обязание к направлению предпринимателю проекта договора является надлежащим устранением допущенных нарушений.
Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2010 по делу N А32-20174/2010 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)