Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2009. Полный текст решения изготовлен 10 марта 2009.
Арбитражный суд Приморского края
рассмотрел в судебном заседании дело по иску Товарищества собственников жилья "Светла-17"
к Администрации г. Владивостока, Обществу с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест", Муниципальному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"
о признании сделки недействительной, применении последствий,
товарищество собственников жилья "Светла-17" (далее - ТСЖ "Светла-17") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Муниципальному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МУ "АПМЗН"), Администрации г. Владивостока, Обществу с ограниченной ответственностью ООО "Восток Бизнес Инвест" (далее - ООО "Восток Бизнес Инвест") о признании недействительным ничтожного договора купли-продажи N 003-КП от 26.10.2005 технического помещения в цокольном этаже площадью 101,6 кв. м по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, заключенного между Администрацией г. Владивостока и ООО "Восток Бизнес Инвест"; применении последствий недействительности ничтожной сделки, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, вернув техническое помещение в цокольном этаже площадью 101,6 кв. м в общую собственность собственников многоквартирного жилого дома по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке.
В судебном заседании 28.11.2007 истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования и просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, восстановить положение, существовавшее до нарушения права, вернув технические помещения в цокольном этаже (номера на поэтажном плане 1 - 4) площадью 101,6 кв. м в общую собственность собственников многоквартирного жилого дома по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке; признать недействительным ничтожный договор купли-продажи N 003-КП от 26.10.2005 технического помещения в цокольном этаже площадью 101,6 кв. м по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, заключенный между Администрацией г. Владивостока и ООО "Восток Бизнес Инвест".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.05.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.08.2008 решение Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2008 и постановление апелляционной инстанции от 07.05.2008 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 10.12.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГУП "Ростехинвентаризация".
В настоящее судебное заседание представитель ФГУП "Ростехинвентаризация" не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи с чем дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ по имеющимся материалам.
Истец поддержал заявленное в предыдущем судебном заседании ходатайство об уточнении исковых требований, просит признать недействительным зарегистрированное право муниципальной собственности на спорные помещения, полагает, что первоначально заявленные и новое требования имеют одинаковые основания. Суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ, ходатайство истца отклонил, поскольку требования о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности на спорные помещения являются новыми, в данном случае изменяется предмет и основание иска, что недопустимо.
Администрация г. Владивостока заявила ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю. Стороны по ходатайству - на усмотрение суда. Суд, руководствуясь ст. 51 АПК РФ, ходатайство отклонил, поскольку в материалах дела имеются достаточные доказательства для рассмотрения спора по существу, а привлечение к участию в деле нового лица затянет сроки рассмотрения настоящего дела.
Настаивая на ранее заявленных требованиях, истец пояснил, что договор купли-продажи N 003-КП от 26.10.2005 технического помещения в цокольном этаже площадью 101,6 кв. м по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, заключенный между Администрацией г. Владивостока и ООО "Восток Бизнес Инвест", является ничтожной сделкой. Переданные по договору нежилые помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам многоквартирного жилого дома, в связи с чем Администрация г. Владивостока не могла распоряжаться спорными помещениями. По мнению истца, регистрация права муниципальной собственности осуществлена на основании выписки из реестра муниципальной собственности, не являющейся документом, устанавливающим наличие или возникновение права на недвижимое имущество.
Администрация г. Владивостока и МУ "АПМЗН" заявленные требования не признают, полагают, что право собственности муниципалитета на спорные помещения возникло до 1993 года, так как решением Владивостокского городского совета народных депутатов малого совета N 182 от 25.03.1992 помещения как кафе вошли в перечень предприятий, являющихся муниципальной собственностью. Приватизация в многоквартирном доме началась в 1993 году, а действовавшее в это время законодательство не содержало положений, закрепляющих право общей долевой собственности. По мнению ответчиков, изменение законодательства не является основанием для прекращения права муниципальной собственности. Кроме того, спорные помещения являются нежилыми и относятся к помещениям общественного питания, на протяжении длительного времени использовались под кафе, в связи с чем также не могут быть отнесены к общему имуществу.
Представитель ООО "Восток Бизнес Инвест" считает, что отсутствуют основания для отнесения спорного имущества к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, так как выданные ФГУП "Ростехинвентаризация" технические документы не содержат сведений о размещении в данных помещениях инженерных коммуникаций или иного оборудования, обслуживающего более одного помещения. Регистрация права муниципальной собственности на спорные помещения проведена законно, ООО "Восток Бизнес Инвест" не знало и не могло знать о наличии споров в отношении помещений. Ответчик, ссылаясь на Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, считает себя добросовестным приобретателем и полагает, что последствия недействительности сделки применены быть не могут.
В предыдущем судебном заседании ФГУП "Ростехинвентаризация" представило запрашиваемое инвентарное дело для обозрения, представитель пояснил, что в соответствии с планом не может определить есть в помещении коммуникации или нет, так как в соответствии с приказом коммуникации на планах помещений не указываются.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся сторон, суд установил.
Решением Думы города Владивостока N 35 от 03.12.2004 года утверждена программа приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке и перечень приватизируемого муниципального имущества на 2005 год. В перечень имущества вошли помещения площадью 101,6 кв. м в цокольном этаже здания по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке. Постановлением Администрации г. Владивостока от 20.09.2005 N 1009 МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" поручено продать на аукционе недвижимое имущество, включенное в программу приватизации 2005 года.
По результатам проведенного аукциона, победителем которого стало ООО "Восток Бизнес Инвест", 26.10.2005 между последним и МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" заключен договор купли-продажи N 003-КП нежилых помещений общей площадью 101,6 кв. м, (номера на поэтажном плане 1 - 4) в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 17. Помещения переданы покупателю по акту приема-передачи от 03.11.2005.
ТСЖ "Светла-17", полагая, что указанные помещения являются общей долевой собственностью собственников квартир в многоквартирном доме, в связи с чем Администрация г. Владивостока не могла ими распоряжаться, обратилось с настоящими исковыми требованиями в суд.
Выслушав доводы представителей явившихся сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части в силу следующих обстоятельств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 названного Кодекса товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Указанными нормами права на товарищество возложена обязанность по представлению законных интересов собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, к числу которых относится и представительство в суде.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из содержания указанных положений закона следует, что находящиеся в многоквартирном доме нежилые площади с коммуникациями, сопровождающими техническое обеспечение дома, в силу закона принадлежат домовладельцам на праве общей собственности и не подлежат отчуждению без их на то согласия.
Доводы ответчиков о том, что спорные помещения являются нежилыми, не имеют инженерных коммуникаций, относятся к помещениям общественного питания, использовались под кафе, в связи с чем не относятся к общему имуществу не могут быть положены в основу судебного акта по настоящему делу ввиду следующего.
Как установлено заключением эксперта N 1064/50 от 13.03.2007 Приморской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, спорные помещения являются техническими помещениями, расположенными в цокольном этаже жилого дома. Через спорные помещения в цокольном этаже жилого дома по ул. Светланская, 17 проложены магистральные коммуникации канализации, теплоснабжения, электроснабжения, установлены средства контроля - ревизия, перекрывающие вентиля, электрощит ВРУ, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном жилом доме. К указанным коммуникациям должен быть обеспечен доступ. Исследуемые помещения площадью 101,6 кв. м относятся к помещениям общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Данное заключение эксперта также являлось предметом исследования Фрунзенского районного суда г. Владивостока, который в своем решении от 13.09.2007, несмотря на отказ в иске, изучив результаты экспертизы, указал, что коммуникации предназначены для обслуживания более одного помещения, в связи с чем спорные помещения являются имуществом собственников многоквартирного жилого дома.
Согласно п. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Статья 13 Гражданского процессуального кодекса РФ также устанавливает обязательность вступивших в законную силу судебных постановлений, принятых судами общей юрисдикции, для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций, а также обязательность их неукоснительного исполнения на всей территории Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В представленной в материалы дела выписке от 29.12.2003 N 5363 из техпаспорта, спорное помещение указано в качестве цокольного, имеет инженерно-технические объекты: горячее водоснабжение, водопровод, канализацию, освещение.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Оценив заключение эксперта N 1064/50 от 13.03.2007 Приморской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции РФ в полном соответствии с нормами АПК РФ в контексте всей совокупности доказательств, собранных по делу, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения являются техническими, содержат инженерные коммуникации и оборудование.
Несостоятельными являются доводы ответчиков о том, что у спорного нежилого помещения отсутствуют признаки имущества, относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, определенные статьей 36 Жилищного кодекса РФ. Допустимых доказательств обратного ответчики, в нарушение ст. 65 АПК РФ, суду не представили. При этом пригодность спорных помещений для размещения объектов общественного питания не изменяет функциональное назначение помещения (для обслуживания более одного помещения (квартиры).
Судом также отклоняются доводы ответчиков о том, что изменение законодательства не является основанием для признания договора недействительным и прекращения права муниципальной собственности, поскольку действовавшее в это время законодательство не содержало положений, закрепляющих право общей долевой собственности.
Как следует из материалов дела, в том числе из договоров приватизации и свидетельств о государственной регистрации прав, приватизация квартир жильцами в многоквартирном доме проводилась с 1993 по 2002 года. Спорные нежилые помещения вошли в реестр муниципальной собственности на основании решений Малого совета Владивостокского городского совета народных депутатов N 182 от 25.03.1992 как трест ресторанов и кафе управления общепита, а также N 786 от 29.09.1993 как имущество, не вошедшее в уставный капитал АО "Приморрыбпром".
Согласно Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, города Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" к муниципальной собственности относится, в том числе, жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет пяти- и семипроцентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения.
Таким образом, принимая доводы ответчиков, суд соглашается с тем, что спорные помещения были законно переданы в муниципальную собственность в связи с акционированием государственного предприятия "Примрыбпром". Однако с момента начала приватизации квартир жильцами в силу ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственники квартир становятся собственниками общих помещений дома, то есть помещения в цокольном этаже площадью 101, 6 кв. м по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, являются объектом общей долевой собственности.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая изложенное, поскольку спорные нежилые помещения в силу прямого указания закона относятся к общему имуществу жилого дома, предназначенного для его обслуживания и эксплуатации, право общей долевой собственности на которое, в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме, следовательно, у Администрации г. Владивостока отсутствовали правовые основания для распоряжения спорным имуществом. При указанных обстоятельствах суд считает, что договор купли-продажи N 003-КП от 26.10.2005 технического помещения в цокольном этаже площадью 101,6 кв.м по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, заключенный между Администрацией г. Владивостока и ООО "Восток Бизнес Инвест", является ничтожной сделкой как не соответствующей закону. Исковые требования о признании договора купли-продажи N 003-КП от 26.10.2005 недействительным являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Право муниципальной собственности на спорные помещения зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 09.07.1999 на основании выписки из реестра муниципальной собственности от 28.06.1999, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА N 63970 от 19.09.2005.
Как указано ранее, с момента начала приватизации квартир в жилом доме (с 1993 года) в силу ст. 290 Гражданского кодекса РФ помещения дома в цокольном этаже по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, стали объектом общей долевой собственности.
Таким образом, поскольку в результате приватизации жильцы дома стали собственниками общих помещений, право муниципальной собственности на спорные помещения не могло возникнуть. Выписка из реестра не влечет юридических последствий возникновения прав Администрации г. Владивостока, наличие которых является условием возникновения права собственности. Оснований для государственной регистрации права муниципальной собственности на технические помещения в цокольном этаже площадью 101,6 кв. м по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, не имелось.
В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Пунктом 2 названной статьи устанавливается, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, восстановить положение, существовавшее до нарушения права, вернув технические помещения в цокольном этаже (номера на поэтажном плане 1 - 4) площадью 101,6 кв. м в общую собственность собственников многоквартирного жилого дома по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи N 003-КП от 26.10.2005 спорного технического помещения заключен между МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (Продавец) и ООО "Восток Бизнес Инвест" (Покупатель), спорное имущество было передано ООО "Восток Бизнес Инвест". Однако, как уточнил истец, он просит применить последствия недействительности сделки по включению имущества в муниципальную собственность.
По мнению суда, имущественное положение не может быть восстановлено при избранном истцом способе защиты путем применения последствий недействительности сделки, поскольку истец не является стороной этой сделки и при применении последствий ее недействительности не может быть достигнут правовой результат в виде возврата имущества. Действующее законодательство не предусматривает применения последствий недействительности сделки путем передачи имущества третьим лицам (собственникам многоквартирного жилого дома), не являющимся сторонами в оспариваемой сделке.
Кроме того, в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, в случаях, когда сделка, направленная на отчуждение имущества, не соответствует требованиям закона только в том, что совершена лицом, не имевшим права отчуждать это имущество и не являющимся его собственником, правила пункта 2 статьи 167 ГК РФ не применяются. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция. В этом случае права лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем заявления виндикационного иска.
Таким образом, в том виде, в каком требует возврата истец, последствия недействительности ничтожной сделки, предусмотренные пунктом 1 статьи 167 АПК РФ, применены быть не могут.
Расходы по оплате госпошлины согласно ст. 110 АПК РФ относятся на Администрацию г. Владивостока. Поскольку Администрация г. Владивостока в соответствии с п. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ в редакции Федерального закона N 281-ФЗ от 25.12.2008 освобождена от оплаты госпошлины, последняя подлежит возврату ТСЖ "Светла-17" из федерального бюджета РФ.
При изложенных обстоятельствах, суд, руководствуясь ст. 110, 167 - 171, 176 АПК РФ,
признать недействительным ничтожным договор купли-продажи от 26.10.2005 N 003-КП технического помещения в цокольном этаже площадью 101,6 кв. м по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, заключенный между Администрацией г. Владивостока и ООО "Восток Бизнес Инвест".
В части требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.
Возвратить Товариществу собственников жилья "Светла-17" из федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 2 000 (две тысячи) руб.
Справку на возврат госпошлины выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПРИМОРСКОГО КРАЯ ОТ 10.03.2009 ПО ДЕЛУ N А51-10285/2007
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 10 марта 2009 г. по делу N А51-10285/2007
Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2009. Полный текст решения изготовлен 10 марта 2009.
Арбитражный суд Приморского края
рассмотрел в судебном заседании дело по иску Товарищества собственников жилья "Светла-17"
к Администрации г. Владивостока, Обществу с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест", Муниципальному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"
о признании сделки недействительной, применении последствий,
установил:
товарищество собственников жилья "Светла-17" (далее - ТСЖ "Светла-17") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Муниципальному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МУ "АПМЗН"), Администрации г. Владивостока, Обществу с ограниченной ответственностью ООО "Восток Бизнес Инвест" (далее - ООО "Восток Бизнес Инвест") о признании недействительным ничтожного договора купли-продажи N 003-КП от 26.10.2005 технического помещения в цокольном этаже площадью 101,6 кв. м по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, заключенного между Администрацией г. Владивостока и ООО "Восток Бизнес Инвест"; применении последствий недействительности ничтожной сделки, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, вернув техническое помещение в цокольном этаже площадью 101,6 кв. м в общую собственность собственников многоквартирного жилого дома по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке.
В судебном заседании 28.11.2007 истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования и просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, восстановить положение, существовавшее до нарушения права, вернув технические помещения в цокольном этаже (номера на поэтажном плане 1 - 4) площадью 101,6 кв. м в общую собственность собственников многоквартирного жилого дома по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке; признать недействительным ничтожный договор купли-продажи N 003-КП от 26.10.2005 технического помещения в цокольном этаже площадью 101,6 кв. м по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, заключенный между Администрацией г. Владивостока и ООО "Восток Бизнес Инвест".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.05.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.08.2008 решение Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2008 и постановление апелляционной инстанции от 07.05.2008 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением Арбитражного суда Приморского края от 10.12.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГУП "Ростехинвентаризация".
В настоящее судебное заседание представитель ФГУП "Ростехинвентаризация" не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи с чем дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ по имеющимся материалам.
Истец поддержал заявленное в предыдущем судебном заседании ходатайство об уточнении исковых требований, просит признать недействительным зарегистрированное право муниципальной собственности на спорные помещения, полагает, что первоначально заявленные и новое требования имеют одинаковые основания. Суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ, ходатайство истца отклонил, поскольку требования о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности на спорные помещения являются новыми, в данном случае изменяется предмет и основание иска, что недопустимо.
Администрация г. Владивостока заявила ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю. Стороны по ходатайству - на усмотрение суда. Суд, руководствуясь ст. 51 АПК РФ, ходатайство отклонил, поскольку в материалах дела имеются достаточные доказательства для рассмотрения спора по существу, а привлечение к участию в деле нового лица затянет сроки рассмотрения настоящего дела.
Настаивая на ранее заявленных требованиях, истец пояснил, что договор купли-продажи N 003-КП от 26.10.2005 технического помещения в цокольном этаже площадью 101,6 кв. м по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, заключенный между Администрацией г. Владивостока и ООО "Восток Бизнес Инвест", является ничтожной сделкой. Переданные по договору нежилые помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам многоквартирного жилого дома, в связи с чем Администрация г. Владивостока не могла распоряжаться спорными помещениями. По мнению истца, регистрация права муниципальной собственности осуществлена на основании выписки из реестра муниципальной собственности, не являющейся документом, устанавливающим наличие или возникновение права на недвижимое имущество.
Администрация г. Владивостока и МУ "АПМЗН" заявленные требования не признают, полагают, что право собственности муниципалитета на спорные помещения возникло до 1993 года, так как решением Владивостокского городского совета народных депутатов малого совета N 182 от 25.03.1992 помещения как кафе вошли в перечень предприятий, являющихся муниципальной собственностью. Приватизация в многоквартирном доме началась в 1993 году, а действовавшее в это время законодательство не содержало положений, закрепляющих право общей долевой собственности. По мнению ответчиков, изменение законодательства не является основанием для прекращения права муниципальной собственности. Кроме того, спорные помещения являются нежилыми и относятся к помещениям общественного питания, на протяжении длительного времени использовались под кафе, в связи с чем также не могут быть отнесены к общему имуществу.
Представитель ООО "Восток Бизнес Инвест" считает, что отсутствуют основания для отнесения спорного имущества к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, так как выданные ФГУП "Ростехинвентаризация" технические документы не содержат сведений о размещении в данных помещениях инженерных коммуникаций или иного оборудования, обслуживающего более одного помещения. Регистрация права муниципальной собственности на спорные помещения проведена законно, ООО "Восток Бизнес Инвест" не знало и не могло знать о наличии споров в отношении помещений. Ответчик, ссылаясь на Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, считает себя добросовестным приобретателем и полагает, что последствия недействительности сделки применены быть не могут.
В предыдущем судебном заседании ФГУП "Ростехинвентаризация" представило запрашиваемое инвентарное дело для обозрения, представитель пояснил, что в соответствии с планом не может определить есть в помещении коммуникации или нет, так как в соответствии с приказом коммуникации на планах помещений не указываются.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся сторон, суд установил.
Решением Думы города Владивостока N 35 от 03.12.2004 года утверждена программа приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке и перечень приватизируемого муниципального имущества на 2005 год. В перечень имущества вошли помещения площадью 101,6 кв. м в цокольном этаже здания по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке. Постановлением Администрации г. Владивостока от 20.09.2005 N 1009 МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" поручено продать на аукционе недвижимое имущество, включенное в программу приватизации 2005 года.
По результатам проведенного аукциона, победителем которого стало ООО "Восток Бизнес Инвест", 26.10.2005 между последним и МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" заключен договор купли-продажи N 003-КП нежилых помещений общей площадью 101,6 кв. м, (номера на поэтажном плане 1 - 4) в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 17. Помещения переданы покупателю по акту приема-передачи от 03.11.2005.
ТСЖ "Светла-17", полагая, что указанные помещения являются общей долевой собственностью собственников квартир в многоквартирном доме, в связи с чем Администрация г. Владивостока не могла ими распоряжаться, обратилось с настоящими исковыми требованиями в суд.
Выслушав доводы представителей явившихся сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части в силу следующих обстоятельств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 названного Кодекса товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Указанными нормами права на товарищество возложена обязанность по представлению законных интересов собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, к числу которых относится и представительство в суде.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из содержания указанных положений закона следует, что находящиеся в многоквартирном доме нежилые площади с коммуникациями, сопровождающими техническое обеспечение дома, в силу закона принадлежат домовладельцам на праве общей собственности и не подлежат отчуждению без их на то согласия.
Доводы ответчиков о том, что спорные помещения являются нежилыми, не имеют инженерных коммуникаций, относятся к помещениям общественного питания, использовались под кафе, в связи с чем не относятся к общему имуществу не могут быть положены в основу судебного акта по настоящему делу ввиду следующего.
Как установлено заключением эксперта N 1064/50 от 13.03.2007 Приморской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, спорные помещения являются техническими помещениями, расположенными в цокольном этаже жилого дома. Через спорные помещения в цокольном этаже жилого дома по ул. Светланская, 17 проложены магистральные коммуникации канализации, теплоснабжения, электроснабжения, установлены средства контроля - ревизия, перекрывающие вентиля, электрощит ВРУ, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном жилом доме. К указанным коммуникациям должен быть обеспечен доступ. Исследуемые помещения площадью 101,6 кв. м относятся к помещениям общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Данное заключение эксперта также являлось предметом исследования Фрунзенского районного суда г. Владивостока, который в своем решении от 13.09.2007, несмотря на отказ в иске, изучив результаты экспертизы, указал, что коммуникации предназначены для обслуживания более одного помещения, в связи с чем спорные помещения являются имуществом собственников многоквартирного жилого дома.
Согласно п. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Статья 13 Гражданского процессуального кодекса РФ также устанавливает обязательность вступивших в законную силу судебных постановлений, принятых судами общей юрисдикции, для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций, а также обязательность их неукоснительного исполнения на всей территории Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В представленной в материалы дела выписке от 29.12.2003 N 5363 из техпаспорта, спорное помещение указано в качестве цокольного, имеет инженерно-технические объекты: горячее водоснабжение, водопровод, канализацию, освещение.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Оценив заключение эксперта N 1064/50 от 13.03.2007 Приморской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции РФ в полном соответствии с нормами АПК РФ в контексте всей совокупности доказательств, собранных по делу, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения являются техническими, содержат инженерные коммуникации и оборудование.
Несостоятельными являются доводы ответчиков о том, что у спорного нежилого помещения отсутствуют признаки имущества, относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, определенные статьей 36 Жилищного кодекса РФ. Допустимых доказательств обратного ответчики, в нарушение ст. 65 АПК РФ, суду не представили. При этом пригодность спорных помещений для размещения объектов общественного питания не изменяет функциональное назначение помещения (для обслуживания более одного помещения (квартиры).
Судом также отклоняются доводы ответчиков о том, что изменение законодательства не является основанием для признания договора недействительным и прекращения права муниципальной собственности, поскольку действовавшее в это время законодательство не содержало положений, закрепляющих право общей долевой собственности.
Как следует из материалов дела, в том числе из договоров приватизации и свидетельств о государственной регистрации прав, приватизация квартир жильцами в многоквартирном доме проводилась с 1993 по 2002 года. Спорные нежилые помещения вошли в реестр муниципальной собственности на основании решений Малого совета Владивостокского городского совета народных депутатов N 182 от 25.03.1992 как трест ресторанов и кафе управления общепита, а также N 786 от 29.09.1993 как имущество, не вошедшее в уставный капитал АО "Приморрыбпром".
Согласно Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, города Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" к муниципальной собственности относится, в том числе, жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет пяти- и семипроцентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения.
Таким образом, принимая доводы ответчиков, суд соглашается с тем, что спорные помещения были законно переданы в муниципальную собственность в связи с акционированием государственного предприятия "Примрыбпром". Однако с момента начала приватизации квартир жильцами в силу ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственники квартир становятся собственниками общих помещений дома, то есть помещения в цокольном этаже площадью 101, 6 кв. м по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, являются объектом общей долевой собственности.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая изложенное, поскольку спорные нежилые помещения в силу прямого указания закона относятся к общему имуществу жилого дома, предназначенного для его обслуживания и эксплуатации, право общей долевой собственности на которое, в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме, следовательно, у Администрации г. Владивостока отсутствовали правовые основания для распоряжения спорным имуществом. При указанных обстоятельствах суд считает, что договор купли-продажи N 003-КП от 26.10.2005 технического помещения в цокольном этаже площадью 101,6 кв.м по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, заключенный между Администрацией г. Владивостока и ООО "Восток Бизнес Инвест", является ничтожной сделкой как не соответствующей закону. Исковые требования о признании договора купли-продажи N 003-КП от 26.10.2005 недействительным являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Право муниципальной собственности на спорные помещения зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 09.07.1999 на основании выписки из реестра муниципальной собственности от 28.06.1999, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА N 63970 от 19.09.2005.
Как указано ранее, с момента начала приватизации квартир в жилом доме (с 1993 года) в силу ст. 290 Гражданского кодекса РФ помещения дома в цокольном этаже по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, стали объектом общей долевой собственности.
Таким образом, поскольку в результате приватизации жильцы дома стали собственниками общих помещений, право муниципальной собственности на спорные помещения не могло возникнуть. Выписка из реестра не влечет юридических последствий возникновения прав Администрации г. Владивостока, наличие которых является условием возникновения права собственности. Оснований для государственной регистрации права муниципальной собственности на технические помещения в цокольном этаже площадью 101,6 кв. м по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, не имелось.
В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Пунктом 2 названной статьи устанавливается, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, восстановить положение, существовавшее до нарушения права, вернув технические помещения в цокольном этаже (номера на поэтажном плане 1 - 4) площадью 101,6 кв. м в общую собственность собственников многоквартирного жилого дома по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи N 003-КП от 26.10.2005 спорного технического помещения заключен между МУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (Продавец) и ООО "Восток Бизнес Инвест" (Покупатель), спорное имущество было передано ООО "Восток Бизнес Инвест". Однако, как уточнил истец, он просит применить последствия недействительности сделки по включению имущества в муниципальную собственность.
По мнению суда, имущественное положение не может быть восстановлено при избранном истцом способе защиты путем применения последствий недействительности сделки, поскольку истец не является стороной этой сделки и при применении последствий ее недействительности не может быть достигнут правовой результат в виде возврата имущества. Действующее законодательство не предусматривает применения последствий недействительности сделки путем передачи имущества третьим лицам (собственникам многоквартирного жилого дома), не являющимся сторонами в оспариваемой сделке.
Кроме того, в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, в случаях, когда сделка, направленная на отчуждение имущества, не соответствует требованиям закона только в том, что совершена лицом, не имевшим права отчуждать это имущество и не являющимся его собственником, правила пункта 2 статьи 167 ГК РФ не применяются. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция. В этом случае права лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем заявления виндикационного иска.
Таким образом, в том виде, в каком требует возврата истец, последствия недействительности ничтожной сделки, предусмотренные пунктом 1 статьи 167 АПК РФ, применены быть не могут.
Расходы по оплате госпошлины согласно ст. 110 АПК РФ относятся на Администрацию г. Владивостока. Поскольку Администрация г. Владивостока в соответствии с п. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ в редакции Федерального закона N 281-ФЗ от 25.12.2008 освобождена от оплаты госпошлины, последняя подлежит возврату ТСЖ "Светла-17" из федерального бюджета РФ.
При изложенных обстоятельствах, суд, руководствуясь ст. 110, 167 - 171, 176 АПК РФ,
решил:
признать недействительным ничтожным договор купли-продажи от 26.10.2005 N 003-КП технического помещения в цокольном этаже площадью 101,6 кв. м по ул. Светланская, 17 в г. Владивостоке, заключенный между Администрацией г. Владивостока и ООО "Восток Бизнес Инвест".
В части требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.
Возвратить Товариществу собственников жилья "Светла-17" из федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 2 000 (две тысячи) руб.
Справку на возврат госпошлины выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)