Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2012 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Юдиной Н.С., Ивановой Л.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Аванесян А.А.,
при участии в заседании:
- от товарищества собственников жилья "Наш Дом" (ИНН: 5010041541, ОГРН: 1105010001722): представитель не явился, извещено;
- от общества с ограниченной ответственностью "Финсервис" (ИНН: 5010031060, ОГРН: 1045013500289): Уляшов Д.А. по доверенности от 26.12.2011 N 26/12-2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Наш Дом" на решение Арбитражного суда Московской области от 03 июня 2011 года по делу N А41-40331/10, принятое судьей Хазовым О.Э. по иску товарищества собственников жилья "Наш Дом" к обществу с ограниченной ответственностью "Финсервис" об обязании передать техническую и иную документацию по жилому дому,
установил:
товарищество собственников жилья "Наш Дом" (далее - ТСЖ "Наш Дом") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Финсервис" (далее - ООО "Финсервис"), в котором просит суд:
1. Обязать ООО "Финсервис" передать ТСЖ "Наш Дом" всю техническую и иную документацию по жилому дому, находящемуся по адресу: Московская область, город Дубна, проспект Боголюбова, дом 30, а именно:
1) технический паспорт здания;
2) документы (акты) о приемке результатов работ;
3) акты осмотра, допуска, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
4) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома, которая содержит информацию, необходимую для эксплуатации дома: сведения о застройщике, проектировщике, подрядчиках строительства; характеристики дома в целом и перечень общего имущества с описанием, включая материалы, из которых объекты изготовлены; а также рекомендации по содержанию и ремонту имущества и рекомендуемые сроки службы отдельных его объектов;
5) акт приемки дома от строительной организации;
6) копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
7) выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом;
8) заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме;
9) при наличии сервитута - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута;
10) проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома;
11) проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на многоквартирный дом;
12) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
13) паспорта и свидетельства о регистрации оборудования теплового пункта, лифтового хозяйства, измерительного комплекса и других технических устройств и приборов;
14) акты допуска в эксплуатацию;
15) акты технических осмотров;
16) технические паспорта на каждую квартиру и земельный участок;
17) исполнительные чертежи контуров заземления, если таковое имеется;
18) сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
19) журналы заявок жителей;
20) протоколы измерения сопротивления электросетей;
21) протоколы измерения вентиляции;
22) учетно-регистрационные документы, поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства;
23) информацию о собственниках помещений дома с контактными телефонами;
24) информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма.
25) двусторонний акт состояния общего имущества при передаче многоквартирного дома в ТСЖ;
26) протоколы решений общих собраний собственников помещений дома, в т.ч. протокол общего собрания собственников помещений дома о выборе способа управления домом - управляющей компанией ответчика;
27) отчеты ответчика о проделанной работе по текущему ремонту, управлению и эксплуатации указанного дома за период управления этим домом до момента создания ТСЖ;
28) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы.
2. Обязать ООО "Финсервис" передать ТСЖ "Наш Дом" ключи от технических помещений многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, город Дубна, проспект Боголюбова, дом 30.
3. Обязать ООО "Финсервис" передать ТСЖ "Наш Дом":
- - отчет о полученных с собственников помещений дома денежных средствах и их расходовании;
- - сведения о платежах поставщикам услуг и энергоресурсов;
- - планы работ по содержанию им ремонту дома и отчеты о выполненных работах за период с 01.05.2010 по настоящее время.
Решением Арбитражного суда Московской области от 03.06.2011 по делу N А41-40331/10 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ТСЖ "Наш Дом" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что в обоснование иска истец указывает, что собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, город Дубна, проспект Боголюбова, дом 30 на общем собрании, проводимом в период с 8 час. 00 мин. 11.05.2010 по 22 час.00 мин. 31.05.2010, принято решение о создании ТСЖ "Наш Дом" в соответствии со ст. 136 ЖК РФ.
Согласно протоколу общего собрания количество проголосовавших собственников за принятие решения по созданию ТСЖ составило 58,8% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 136 ЖК РФ, решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
С момента государственной регистрации ТСЖ "Наш Дом" обладает правовым статусом, предусмотренным жилищным законодательством.
До создания ТСЖ "Наш Дом" управляющей организацией многоквартирного жилого дома N-30, расположенного по адресу: Московская область, город Дубна, проспект Боголюбова являлось ООО "Финсервис".
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным жилым домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Таким образом, собственники помещений, создав ТСЖ, изменили способ управления жилым домом с управления управляющей организацией на управление товариществом собственников жилья.
Ответчик своевременно был уведомлен о смене способа управления и создании ТСЖ, о необходимости передачи технической документации.
В адрес ООО "Финсервис" 24.07.2010 было направлено уведомление о создании ТСЖ и необходимости представить документацию, связанную с домом.
О необходимости представления технической и иной документации по эксплуатации дома, передаче дома ТСЖ неоднократно уведомляло ООО "Финсервис" и позднее письмами от 18.08.2010 N-029, от 04.09.2010 N-037, от 20.09.2010 N -049.
Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Таким образом, договор с прежней управляющей организацией действует до тех пор, пока собственники помещений не изберут новый способ управления и другую управляющую организацию, то есть до 31.05.2010 (даты изменения способа управления домом).
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления должна передать вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и ТСЖ лишь хранят ее, вносят изменения и безвозмездно передают своим преемникам (вновь выбранным управляющим организациям, ТСЖ). Поскольку ЖК РФ не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна быть передана Товариществу собственников жилья безвозмездно.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N-491, п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87 и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N-170.
Данные документы должны храниться у эксплуатирующей организации и, следовательно, техническая документация, является принадлежностью объекта недвижимости, в частности, многоквартирного жилого дома N-30 по проспекту Боголюбова города Дубны Московской области (ст. 135 ГК РФ), и в случае поступления объекта в новую управляющую организацию подлежит передаче непосредственно этой управляющей организации (ст. 135 ГК РФ).
До настоящего времени ООО "Финсервис" уклоняется от выполнения вышеуказанных требований ТСЖ "Наш Дом".
В соответствии с п. 1 ст. 135 ЖК РФ, целями создания товарищества собственников жилья является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Отказываясь выполнить требования ТСЖ, ответчик препятствует осуществлению не только функций ТСЖ по управлению многоквартирным жилым домом, но и нарушает права собственников по содержанию принадлежащих им помещений.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска исходил из того, что отсутствуют основания для передачи истцу спорной документации.
Оспаривая решение суда первой инстанции истец указывает, что ТСЖ "Наш Дом" основывает свои требования на решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 30 по проспекту Боголюбова города Дубны Московской области, проводимого с 8 час. 00 мин 11.05.2010 по 22 час. 00 мин. 31.05.2010 о создании ТСЖ "Наш Дом", оформленного протоколом.
Протокол общего собрания, проводимого 11.05.2010-31.05.2010 подтверждает изменение способа управления домом (с управляющей организации - ООО "Финсервис" на ТСЖ "Наш Дом") и выбор способа управления - управление ТСЖ. Решение не было оспорено в установленном порядке. Копия выписки из протокола приобщена к материалам дела, судом не оценена.
Суд апелляционной инстанции, выслушав представителя ответчика, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
ООО "Финсервис" осуществляет свою деятельность на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Московская область, город Дубна, проспект Боголюбова, дом 30, оформленного Протоколом N 12 - 13 от 20.04.2010, на котором в числе прочего управляющей организацией было избрано ООО "Финсервис".
Истец свои требования основывает на решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 30 по проспекту Боголюбова города Дубны Московской области, проводимого с 8 час. 00 мин 11.05.2010 по 22 час. 00 мин. 31.05.2010 о создании ТСЖ "Наш Дом", оформленного протоколом.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Однако из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания собственников помещений от 31.05.2010 следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией.
Кроме того, в ходе рассмотрения заявленного требования истец не доказал, что ответчиком допущены нарушения условий упомянутого договора, которые в соответствии с частью 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Возможность отказа от исполнения договора без указания причин самим этим договором также не предусмотрена.
Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с обществом договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Факт создания ТСЖ сам по себе не означает прекращение отношений с управляющей компанией.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 03 июня 2011 года по делу N А41-40331/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
Н.С.ЮДИНА
Л.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.01.2012 ПО ДЕЛУ N А41-40331/10
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2012 г. по делу N А41-40331/10
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2012 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Юдиной Н.С., Ивановой Л.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Аванесян А.А.,
при участии в заседании:
- от товарищества собственников жилья "Наш Дом" (ИНН: 5010041541, ОГРН: 1105010001722): представитель не явился, извещено;
- от общества с ограниченной ответственностью "Финсервис" (ИНН: 5010031060, ОГРН: 1045013500289): Уляшов Д.А. по доверенности от 26.12.2011 N 26/12-2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Наш Дом" на решение Арбитражного суда Московской области от 03 июня 2011 года по делу N А41-40331/10, принятое судьей Хазовым О.Э. по иску товарищества собственников жилья "Наш Дом" к обществу с ограниченной ответственностью "Финсервис" об обязании передать техническую и иную документацию по жилому дому,
установил:
товарищество собственников жилья "Наш Дом" (далее - ТСЖ "Наш Дом") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Финсервис" (далее - ООО "Финсервис"), в котором просит суд:
1. Обязать ООО "Финсервис" передать ТСЖ "Наш Дом" всю техническую и иную документацию по жилому дому, находящемуся по адресу: Московская область, город Дубна, проспект Боголюбова, дом 30, а именно:
1) технический паспорт здания;
2) документы (акты) о приемке результатов работ;
3) акты осмотра, допуска, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
4) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома, которая содержит информацию, необходимую для эксплуатации дома: сведения о застройщике, проектировщике, подрядчиках строительства; характеристики дома в целом и перечень общего имущества с описанием, включая материалы, из которых объекты изготовлены; а также рекомендации по содержанию и ремонту имущества и рекомендуемые сроки службы отдельных его объектов;
5) акт приемки дома от строительной организации;
6) копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
7) выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом;
8) заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме;
9) при наличии сервитута - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута;
10) проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома;
11) проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на многоквартирный дом;
12) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
13) паспорта и свидетельства о регистрации оборудования теплового пункта, лифтового хозяйства, измерительного комплекса и других технических устройств и приборов;
14) акты допуска в эксплуатацию;
15) акты технических осмотров;
16) технические паспорта на каждую квартиру и земельный участок;
17) исполнительные чертежи контуров заземления, если таковое имеется;
18) сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
19) журналы заявок жителей;
20) протоколы измерения сопротивления электросетей;
21) протоколы измерения вентиляции;
22) учетно-регистрационные документы, поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства;
23) информацию о собственниках помещений дома с контактными телефонами;
24) информацию о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма.
25) двусторонний акт состояния общего имущества при передаче многоквартирного дома в ТСЖ;
26) протоколы решений общих собраний собственников помещений дома, в т.ч. протокол общего собрания собственников помещений дома о выборе способа управления домом - управляющей компанией ответчика;
27) отчеты ответчика о проделанной работе по текущему ремонту, управлению и эксплуатации указанного дома за период управления этим домом до момента создания ТСЖ;
28) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы.
2. Обязать ООО "Финсервис" передать ТСЖ "Наш Дом" ключи от технических помещений многоэтажного жилого дома по адресу: Московская область, город Дубна, проспект Боголюбова, дом 30.
3. Обязать ООО "Финсервис" передать ТСЖ "Наш Дом":
- - отчет о полученных с собственников помещений дома денежных средствах и их расходовании;
- - сведения о платежах поставщикам услуг и энергоресурсов;
- - планы работ по содержанию им ремонту дома и отчеты о выполненных работах за период с 01.05.2010 по настоящее время.
Решением Арбитражного суда Московской области от 03.06.2011 по делу N А41-40331/10 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ТСЖ "Наш Дом" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что в обоснование иска истец указывает, что собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, город Дубна, проспект Боголюбова, дом 30 на общем собрании, проводимом в период с 8 час. 00 мин. 11.05.2010 по 22 час.00 мин. 31.05.2010, принято решение о создании ТСЖ "Наш Дом" в соответствии со ст. 136 ЖК РФ.
Согласно протоколу общего собрания количество проголосовавших собственников за принятие решения по созданию ТСЖ составило 58,8% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 136 ЖК РФ, решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
С момента государственной регистрации ТСЖ "Наш Дом" обладает правовым статусом, предусмотренным жилищным законодательством.
До создания ТСЖ "Наш Дом" управляющей организацией многоквартирного жилого дома N-30, расположенного по адресу: Московская область, город Дубна, проспект Боголюбова являлось ООО "Финсервис".
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным жилым домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Таким образом, собственники помещений, создав ТСЖ, изменили способ управления жилым домом с управления управляющей организацией на управление товариществом собственников жилья.
Ответчик своевременно был уведомлен о смене способа управления и создании ТСЖ, о необходимости передачи технической документации.
В адрес ООО "Финсервис" 24.07.2010 было направлено уведомление о создании ТСЖ и необходимости представить документацию, связанную с домом.
О необходимости представления технической и иной документации по эксплуатации дома, передаче дома ТСЖ неоднократно уведомляло ООО "Финсервис" и позднее письмами от 18.08.2010 N-029, от 04.09.2010 N-037, от 20.09.2010 N -049.
Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Таким образом, договор с прежней управляющей организацией действует до тех пор, пока собственники помещений не изберут новый способ управления и другую управляющую организацию, то есть до 31.05.2010 (даты изменения способа управления домом).
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления должна передать вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и ТСЖ лишь хранят ее, вносят изменения и безвозмездно передают своим преемникам (вновь выбранным управляющим организациям, ТСЖ). Поскольку ЖК РФ не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна быть передана Товариществу собственников жилья безвозмездно.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N-491, п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87 и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N-170.
Данные документы должны храниться у эксплуатирующей организации и, следовательно, техническая документация, является принадлежностью объекта недвижимости, в частности, многоквартирного жилого дома N-30 по проспекту Боголюбова города Дубны Московской области (ст. 135 ГК РФ), и в случае поступления объекта в новую управляющую организацию подлежит передаче непосредственно этой управляющей организации (ст. 135 ГК РФ).
До настоящего времени ООО "Финсервис" уклоняется от выполнения вышеуказанных требований ТСЖ "Наш Дом".
В соответствии с п. 1 ст. 135 ЖК РФ, целями создания товарищества собственников жилья является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Отказываясь выполнить требования ТСЖ, ответчик препятствует осуществлению не только функций ТСЖ по управлению многоквартирным жилым домом, но и нарушает права собственников по содержанию принадлежащих им помещений.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска исходил из того, что отсутствуют основания для передачи истцу спорной документации.
Оспаривая решение суда первой инстанции истец указывает, что ТСЖ "Наш Дом" основывает свои требования на решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 30 по проспекту Боголюбова города Дубны Московской области, проводимого с 8 час. 00 мин 11.05.2010 по 22 час. 00 мин. 31.05.2010 о создании ТСЖ "Наш Дом", оформленного протоколом.
Протокол общего собрания, проводимого 11.05.2010-31.05.2010 подтверждает изменение способа управления домом (с управляющей организации - ООО "Финсервис" на ТСЖ "Наш Дом") и выбор способа управления - управление ТСЖ. Решение не было оспорено в установленном порядке. Копия выписки из протокола приобщена к материалам дела, судом не оценена.
Суд апелляционной инстанции, выслушав представителя ответчика, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
ООО "Финсервис" осуществляет свою деятельность на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Московская область, город Дубна, проспект Боголюбова, дом 30, оформленного Протоколом N 12 - 13 от 20.04.2010, на котором в числе прочего управляющей организацией было избрано ООО "Финсервис".
Истец свои требования основывает на решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 30 по проспекту Боголюбова города Дубны Московской области, проводимого с 8 час. 00 мин 11.05.2010 по 22 час. 00 мин. 31.05.2010 о создании ТСЖ "Наш Дом", оформленного протоколом.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Однако из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания собственников помещений от 31.05.2010 следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией.
Кроме того, в ходе рассмотрения заявленного требования истец не доказал, что ответчиком допущены нарушения условий упомянутого договора, которые в соответствии с частью 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Возможность отказа от исполнения договора без указания причин самим этим договором также не предусмотрена.
Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с обществом договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Факт создания ТСЖ сам по себе не означает прекращение отношений с управляющей компанией.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 03 июня 2011 года по делу N А41-40331/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Судьи
Н.С.ЮДИНА
Л.Н.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)