Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Винокур И.Г.
судей Д.В. Николаева, Н.В. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хашукаевой А.Л.
при участии:
от ОАО "Сбербанк России": представитель Яковлева И.П. по доверенности от 13.10.2011
от Хетагурова Е.Х.: представитель Жуков А.М. по доверенности от 20.02.2012
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" Центральное отделение N 1806
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 27.03.2012 по делу N А32-21422/2010
по заявлению Хетагурова Еруслана Харитоновича об установлении требований
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Кубанькапстрой"
принятое в составе судьи Шевцова А.С.
установил:
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Кубанькапстрой" Хетагуров Еруслан Харитонович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просил:
1. Включить Хетагурова Еруслана Харитоновича в реестр требований о передаче жилых помещений в отношении 2-комнатной квартиры N 18 общей площадью 75,41 кв. м, расположенной на 3 этаже 18-этажного монолитного жилого дома N 9 на земельном участке общей площадью 4160 кв. м, расположенном во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б в микрорайоне "Средняя Мацеста" в Хостинском районе г. Сочи.
2. Исключить из реестра требований кредиторов должника требования заявителя, установленные определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2010 г.
Определением от 27.03.2012 ходатайство заявителя об исключении его денежных требований из реестра требований кредиторов должника, включенных в третью очередь, в сумме 3 730 812,80 руб., в том числе 3 544 270 руб. - сумма основного долга, 186 542 руб. - проценты по договору займа, удовлетворено. Денежные требования Хетагурова Еруслана Харитоновича в сумме 3 730 812,80 руб. задолженности исключены из реестра требований кредиторов ЗАО "Кубанькапстрой". Требования Хетагурова Еруслана Харитоновича о передаче жилых помещений включены в реестр требований ЗАО "Кубанькапстрой" в отношении 2-комнатной квартиры N 18 площадью квартиры по проекту (включает площадь балконов и лоджий) - 75, 41 кв. м, общая площадь квартиры по проекту (не включает площадь балконов и лоджий) - 73,18 кв. м, жилая площадь квартиры по проекту - 37,30 кв. м, расположенной на 3 этаже 18-этажного жилого дома на земельном участке общей площадью 4160 кв. м, расположенном во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б в микрорайоне "Средняя Мацеста" в Хостинском районе г. Сочи. Оплата застройщику произведена в размере 3 544 270 руб.
Определение мотивировано тем, что требования дольщика обоснованны и подлежат включению в реестр требований о передаче жилых помещений.
ОАО "Сбербанк России" обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило определение отменить.
Податель жалобы полагает, что требования необоснованны, между должником и заявителем был заключен договор займа б/н от 25.11.2009 г., который не содержит обязательств заемщика передать заимодавцу жилое помещение, и не может являться условием оплаты по договору участия в долевом строительстве. ОАО "Сбербанк России" считает требования Хетугарова Е.Х. о признании его участником долевого строительства несостоятельными, в связи с тем, что отсутствует регистрация договора участия в долевом строительстве N СМ(Л9) - 18 между ЗАО "Кубанькапстрой" и Хетугаровым Е.Х. Суд первой инстанции также не учел, что между ОАО "Сбербанк России" и ЗАО "Кубанькапстрой" заключен договор залога от 17.06.2008 г.
Хетугарова Е.Х. поступил отзыв на апелляционную жалобу ОАО "Сбербанк России", в котором просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения как необоснованную.
В судебном заседании представитель ОАО "Сбербанк России" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.
От ЗАО "Кубанькапстрой" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением суда от 27.08.10 г. в отношении ЗАО "Кубанькапстрой" введена процедура наблюдения.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2010 г. по делу N А-32-21422/2010-37/535-Б-342-УТ включены требования Хетагурова Еруслана Харитоновича, г. Владикавказ, в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "Кубанькапстрой", г. Краснодар ИНН/ОГРН 2312106736/1032307185240, в в сумме 3 730 812,80 руб., в том числе 3 544 270 руб. - сумма основного долга, 186 542 руб. - проценты по договору займа.
Согласно ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил настоящего параграфа.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2011 г. судом было определено применить к делу N А-32-21422/2010 при банкротстве ЗАО "Кубанькапстрой", г. Краснодар, ИНН/ОГРН 2312106736/1032307185240, правила параграфа 7 гл. 9 ФЗ от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Параграф 7 гл. 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает, что участником строительства может быть заявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилого помещения.
Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Учитывая, что положения параграфа 7 гл. 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" применены определением от 22.09.2011 г., Хетагуров Еруслан Харитонович правомерно обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об изменении статуса кредитора, просил включить в реестр требований кредитора требования о передаче жилых помещений в отношении 2-комнатной квартиры N 18 общей площадью 75,41 кв. м, расположенной на 3 этаже 18-этажного монолитного жилого дома N 9 на земельном участке общей площадью 4160 кв. м, расположенном во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б в микрорайоне "Средняя Мацеста" в Хостинском районе г. Сочи,
Удовлетворяя требования Хетагурова Еруслана Харитоновича, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:
1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (ст. 201.1).
Статьей 201.6 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" определены особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом, в частности, арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства является:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Как следует из материалов дела между Хетагуровым Е.Х. и должником был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве б/н от 27.10.2007 г.; 09.04.2008 г. стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется принять участника долевого строительства в долевое строительство 18-этажного многоквартирного жилого дома (Литер 9) в микрорайоне "Средняя Мацеста" г. Сочи; объектом долевого строительства является: квартира N 18, этаж - 3, жилых комнат - 2, площадь квартиры по проекту (включает площадь балконов и лоджий) - 75,41 кв. м.
Дополнительным соглашением к предварительному договору предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве будет заключен не позднее 30 декабря 2009 г., при этом цена договора участия в долевом строительстве составит - 3 544 270 руб. Указанная цена договора участия в долевом строительстве является твердой ценой договора, изменению и индексации не подлежит.
25.11.2009 г. Хетагуровым Ерусланом Харитоновичем и должником был заключен договор участия в долевом строительстве N СМ (Л9) - 18, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект: "18-этажный монолитный жилой дом (N 9 по ПЗ)", на земельном участке общей площадью 4160 кв. м, расположенном во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б в микрорайоне "Средняя Мацеста" в Хостинском районе г. Сочи и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 1.3 настоящего договора участнику долевого строительства (Хетагурову Е.Х.), а участник обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Объектом долевого строительства является: квартира N 18, этаж - 3, жилых комнат - 2, площадь квартиры по проекту (включает площадь балконов и лоджий) - 75,41 кв. м (пункт 1.3 договора).
Согласно п. 2.1 указанного договора цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства определяется в размере 3 544 270 руб.
Судом установлено, что во исполнение предварительного договора в тот же день между должником и Хетагуровым Е.Х. был заключен договор займа от 27.10.2007, а во исполнение договора участия в долевом строительстве в тот же день между сторонами был заключен договор займа от 25.11.2009 г.
Хетагуров Е.Х. принятые на себя обязательства по указанным договорам займа выполнил в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходному кассовому ордеру N 677 от 29.10.2007 г. и N 155 от 25.11.2009 г., а также платежным поручением N 1 от 12.11.2007 г., в котором в назначении платежа указано: для участия в долевом строительстве согласно договору от 27.10.2007. Должник принятые на себя договорные обязательства не исполнил.
Учитывая, что материалами дела подтвержден факт оплаты участником строительства денежных средств застройщику, договор займа был заключен сторонами явно с целью скрыть невозможность государственной регистрации договора долевого строительства, суд первой инстанции правильно включил участника строительства в реестр требований о передаче жилого помещения, одновременно исключил ранее установленные денежные требования.
Доводы подателя жалобы о том, что договор беспроцентного займа б/н от 25.11.2009 г. не содержит обязательств заемщика передать заимодавцу жилое помещение, и не может являться условием оплаты по договору участия в долевом строительстве, не могут быть приняты во внимание.
Ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрена возможность признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, в том числе, в случае заключение договора займа, заключения предварительного договора участия в долевом строительстве и т.д.
В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случае, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Таким образом, участник строительства по своему выбору вправе предъявить требование о передаче такого жилого помещения или возврате уплаченных денежных средств. Хетагуров Е.Х., обратившись с заявлением о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений, реализовал свои права как участник строительства.
Кроме того, судебной коллегией учитывается, что договор беспроцентного займа б/н от 27.10.2007 предварительный договор от 27.10.2007 заключены Хетагуровым Е.Х. и ЗАО "Кубанькапстрой" в один день. А также, что договор беспроцентного займа б/н от 25.11.2009 и договор участия в долевом строительстве N СМ (Л9)-18 от 25.11.2009 заключены сторонами также в один день. В эти же даты Хетагуровым Е.Х. в полном объеме были внесены денежные средства, предусмотренные договорами беспроцентного займа. Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заключение договоров займа было связано с возникшими между сторонами отношениями по передаче денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Следует также отметить, что заключение между ОАО "Сбербанк России" и ЗАО "Кубанькапстрой" договор залога от 17.06.2008 г., не препятствует установлению требования Хетагурова Е.Х о передаче жилого помещения (квартиры) N 18, этаж 3, жилых комнат 2, площадью по проекту 75,41 кв. м, расположенной в строящемся объекте (18-этажный многоквартирный дом, литр 9).
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно включил требования Хетагурова Е.Х в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО "Кубанькапстрой" в отношении 2-комнатной квартиры N 18 общей площадью 75,41 кв. м, расположенной на 3 этаже 18-этажного монолитного жилого дома N 9 на земельном участке общей площадью 4160 кв. м, расположенном во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б в микрорайоне "Средняя Мацеста" в Хостинском районе г. Сочи.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2012 по делу N А32-21422/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.Г.ВИНОКУР
Судьи
Д.В.НИКОЛАЕВ
Н.В.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.05.2012 N 15АП-4781/2012 ПО ДЕЛУ N А32-21422/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2012 г. N 15АП-4781/2012
Дело N А32-21422/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Винокур И.Г.
судей Д.В. Николаева, Н.В. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хашукаевой А.Л.
при участии:
от ОАО "Сбербанк России": представитель Яковлева И.П. по доверенности от 13.10.2011
от Хетагурова Е.Х.: представитель Жуков А.М. по доверенности от 20.02.2012
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" Центральное отделение N 1806
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 27.03.2012 по делу N А32-21422/2010
по заявлению Хетагурова Еруслана Харитоновича об установлении требований
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Кубанькапстрой"
принятое в составе судьи Шевцова А.С.
установил:
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Кубанькапстрой" Хетагуров Еруслан Харитонович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просил:
1. Включить Хетагурова Еруслана Харитоновича в реестр требований о передаче жилых помещений в отношении 2-комнатной квартиры N 18 общей площадью 75,41 кв. м, расположенной на 3 этаже 18-этажного монолитного жилого дома N 9 на земельном участке общей площадью 4160 кв. м, расположенном во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б в микрорайоне "Средняя Мацеста" в Хостинском районе г. Сочи.
2. Исключить из реестра требований кредиторов должника требования заявителя, установленные определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2010 г.
Определением от 27.03.2012 ходатайство заявителя об исключении его денежных требований из реестра требований кредиторов должника, включенных в третью очередь, в сумме 3 730 812,80 руб., в том числе 3 544 270 руб. - сумма основного долга, 186 542 руб. - проценты по договору займа, удовлетворено. Денежные требования Хетагурова Еруслана Харитоновича в сумме 3 730 812,80 руб. задолженности исключены из реестра требований кредиторов ЗАО "Кубанькапстрой". Требования Хетагурова Еруслана Харитоновича о передаче жилых помещений включены в реестр требований ЗАО "Кубанькапстрой" в отношении 2-комнатной квартиры N 18 площадью квартиры по проекту (включает площадь балконов и лоджий) - 75, 41 кв. м, общая площадь квартиры по проекту (не включает площадь балконов и лоджий) - 73,18 кв. м, жилая площадь квартиры по проекту - 37,30 кв. м, расположенной на 3 этаже 18-этажного жилого дома на земельном участке общей площадью 4160 кв. м, расположенном во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б в микрорайоне "Средняя Мацеста" в Хостинском районе г. Сочи. Оплата застройщику произведена в размере 3 544 270 руб.
Определение мотивировано тем, что требования дольщика обоснованны и подлежат включению в реестр требований о передаче жилых помещений.
ОАО "Сбербанк России" обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило определение отменить.
Податель жалобы полагает, что требования необоснованны, между должником и заявителем был заключен договор займа б/н от 25.11.2009 г., который не содержит обязательств заемщика передать заимодавцу жилое помещение, и не может являться условием оплаты по договору участия в долевом строительстве. ОАО "Сбербанк России" считает требования Хетугарова Е.Х. о признании его участником долевого строительства несостоятельными, в связи с тем, что отсутствует регистрация договора участия в долевом строительстве N СМ(Л9) - 18 между ЗАО "Кубанькапстрой" и Хетугаровым Е.Х. Суд первой инстанции также не учел, что между ОАО "Сбербанк России" и ЗАО "Кубанькапстрой" заключен договор залога от 17.06.2008 г.
Хетугарова Е.Х. поступил отзыв на апелляционную жалобу ОАО "Сбербанк России", в котором просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения как необоснованную.
В судебном заседании представитель ОАО "Сбербанк России" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.
От ЗАО "Кубанькапстрой" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением суда от 27.08.10 г. в отношении ЗАО "Кубанькапстрой" введена процедура наблюдения.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2010 г. по делу N А-32-21422/2010-37/535-Б-342-УТ включены требования Хетагурова Еруслана Харитоновича, г. Владикавказ, в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО "Кубанькапстрой", г. Краснодар ИНН/ОГРН 2312106736/1032307185240, в в сумме 3 730 812,80 руб., в том числе 3 544 270 руб. - сумма основного долга, 186 542 руб. - проценты по договору займа.
Согласно ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил настоящего параграфа.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2011 г. судом было определено применить к делу N А-32-21422/2010 при банкротстве ЗАО "Кубанькапстрой", г. Краснодар, ИНН/ОГРН 2312106736/1032307185240, правила параграфа 7 гл. 9 ФЗ от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Параграф 7 гл. 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает, что участником строительства может быть заявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилого помещения.
Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Учитывая, что положения параграфа 7 гл. 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" применены определением от 22.09.2011 г., Хетагуров Еруслан Харитонович правомерно обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об изменении статуса кредитора, просил включить в реестр требований кредитора требования о передаче жилых помещений в отношении 2-комнатной квартиры N 18 общей площадью 75,41 кв. м, расположенной на 3 этаже 18-этажного монолитного жилого дома N 9 на земельном участке общей площадью 4160 кв. м, расположенном во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б в микрорайоне "Средняя Мацеста" в Хостинском районе г. Сочи,
Удовлетворяя требования Хетагурова Еруслана Харитоновича, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:
1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (ст. 201.1).
Статьей 201.6 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" определены особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом, в частности, арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства является:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
Как следует из материалов дела между Хетагуровым Е.Х. и должником был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве б/н от 27.10.2007 г.; 09.04.2008 г. стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется принять участника долевого строительства в долевое строительство 18-этажного многоквартирного жилого дома (Литер 9) в микрорайоне "Средняя Мацеста" г. Сочи; объектом долевого строительства является: квартира N 18, этаж - 3, жилых комнат - 2, площадь квартиры по проекту (включает площадь балконов и лоджий) - 75,41 кв. м.
Дополнительным соглашением к предварительному договору предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве будет заключен не позднее 30 декабря 2009 г., при этом цена договора участия в долевом строительстве составит - 3 544 270 руб. Указанная цена договора участия в долевом строительстве является твердой ценой договора, изменению и индексации не подлежит.
25.11.2009 г. Хетагуровым Ерусланом Харитоновичем и должником был заключен договор участия в долевом строительстве N СМ (Л9) - 18, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект: "18-этажный монолитный жилой дом (N 9 по ПЗ)", на земельном участке общей площадью 4160 кв. м, расположенном во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б в микрорайоне "Средняя Мацеста" в Хостинском районе г. Сочи и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 1.3 настоящего договора участнику долевого строительства (Хетагурову Е.Х.), а участник обязуется уплатить в предусмотренный настоящим договором срок обусловленную цену и принять в установленном порядке объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Объектом долевого строительства является: квартира N 18, этаж - 3, жилых комнат - 2, площадь квартиры по проекту (включает площадь балконов и лоджий) - 75,41 кв. м (пункт 1.3 договора).
Согласно п. 2.1 указанного договора цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства определяется в размере 3 544 270 руб.
Судом установлено, что во исполнение предварительного договора в тот же день между должником и Хетагуровым Е.Х. был заключен договор займа от 27.10.2007, а во исполнение договора участия в долевом строительстве в тот же день между сторонами был заключен договор займа от 25.11.2009 г.
Хетагуров Е.Х. принятые на себя обязательства по указанным договорам займа выполнил в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходному кассовому ордеру N 677 от 29.10.2007 г. и N 155 от 25.11.2009 г., а также платежным поручением N 1 от 12.11.2007 г., в котором в назначении платежа указано: для участия в долевом строительстве согласно договору от 27.10.2007. Должник принятые на себя договорные обязательства не исполнил.
Учитывая, что материалами дела подтвержден факт оплаты участником строительства денежных средств застройщику, договор займа был заключен сторонами явно с целью скрыть невозможность государственной регистрации договора долевого строительства, суд первой инстанции правильно включил участника строительства в реестр требований о передаче жилого помещения, одновременно исключил ранее установленные денежные требования.
Доводы подателя жалобы о том, что договор беспроцентного займа б/н от 25.11.2009 г. не содержит обязательств заемщика передать заимодавцу жилое помещение, и не может являться условием оплаты по договору участия в долевом строительстве, не могут быть приняты во внимание.
Ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрена возможность признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, в том числе, в случае заключение договора займа, заключения предварительного договора участия в долевом строительстве и т.д.
В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случае, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Таким образом, участник строительства по своему выбору вправе предъявить требование о передаче такого жилого помещения или возврате уплаченных денежных средств. Хетагуров Е.Х., обратившись с заявлением о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений, реализовал свои права как участник строительства.
Кроме того, судебной коллегией учитывается, что договор беспроцентного займа б/н от 27.10.2007 предварительный договор от 27.10.2007 заключены Хетагуровым Е.Х. и ЗАО "Кубанькапстрой" в один день. А также, что договор беспроцентного займа б/н от 25.11.2009 и договор участия в долевом строительстве N СМ (Л9)-18 от 25.11.2009 заключены сторонами также в один день. В эти же даты Хетагуровым Е.Х. в полном объеме были внесены денежные средства, предусмотренные договорами беспроцентного займа. Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заключение договоров займа было связано с возникшими между сторонами отношениями по передаче денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Следует также отметить, что заключение между ОАО "Сбербанк России" и ЗАО "Кубанькапстрой" договор залога от 17.06.2008 г., не препятствует установлению требования Хетагурова Е.Х о передаче жилого помещения (квартиры) N 18, этаж 3, жилых комнат 2, площадью по проекту 75,41 кв. м, расположенной в строящемся объекте (18-этажный многоквартирный дом, литр 9).
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно включил требования Хетагурова Е.Х в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО "Кубанькапстрой" в отношении 2-комнатной квартиры N 18 общей площадью 75,41 кв. м, расположенной на 3 этаже 18-этажного монолитного жилого дома N 9 на земельном участке общей площадью 4160 кв. м, расположенном во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б в микрорайоне "Средняя Мацеста" в Хостинском районе г. Сочи.
Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2012 по делу N А32-21422/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.Г.ВИНОКУР
Судьи
Д.В.НИКОЛАЕВ
Н.В.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)