Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2012 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Полынкиной Н.А., судей Игнашиной Г.Д., Тиминской О.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А., при участии в судебном заседании от ответчика - Гапеева Е.А. (доверенность от 20.01.2012), в отсутствие заявителя и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, рассмотрев апелляционную жалобу ООО "МКС-Брянск" (ОГРН 1083254018297, ИНН 3255505684) на решение Арбитражного суда Брянской области от 28 мая 2012 года по делу N А09-720/2012 (судья Абалакова Т.К.), принятое по иску муниципального унитарного предприятия "Жилкомсервис" Бежицкого района г. Брянска (ОГРН 1053266091889, ИНН 3255514167) к обществу с ограниченной ответственностью "Бежицакоммунлифт" (ОГРН 1083254018297, ИНН 3255505684), третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Регионально Информационно-Расчетный Центр", установил следующее.
Муниципальное унитарное предприятие "Жилкомсервис" Бежицкого района г. Брянска обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "Бежицакоммунлифт" передать техническую документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресам: м-н Автозаводец дом N 6, ул. Медведева дом N 11, ул. Орловская дом N 8 г. Брянска и иные связанные с управлением домами документы, а именно: технический паспорт на дом, поквартирные карточки учета и регистрации, акты технических осмотров, лицевые счета (с учетом уточнения).
В суде первой инстанции на основании ст. 48 АПК РФ произведена замена ответчика ООО "Бежицакоммунлифт" на ООО "МКС-Брянск".
Решением Арбитражного суда Брянской области заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "МКС-Брянск" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований. Оспаривая решение суда первой инстанции, заявитель жалобы ссылается на договоры управления, заключенные 27.02.2009, в феврале 2009 года и 27.02.2009, и указывает, что до настоящего времени письменные соглашения о расторжении указанных договоров не подписаны и собственниками помещений уведомлений о расторжении в адрес ответчика не направлено, договоры расторгнутыми не считаются. Кроме того, заявитель жалобы указывает, что договоры управления были заключены между ООО "МКС-Брянск" и собственниками помещений многоквартирных домов, МУП "Жилкомсервис" не является стороной в данных договорах, а следовательно исковые требования удовлетворению не подлежат.
Законность и обоснованность решения от 28.05.2012 проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Как следует из материалов дела, в период с сентября по октябрь 2011 года собственниками помещений многоквартирных домов микрорайона Автозаводец дом 6, ул. Орловской, дом 8, ул. Медведева, дом 11, были приняты следующие решения в форме заочного голосования: о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Бежицакоммунлифт" (правопредшественником ответчика), о выборе способа управления жилым домом и избрании управляющей организации - МУП "Жилкомсервис", а также о заключении договора управления многоквартирным домом с МУП "Жилкомсервис". Данные решения были оформлены протоколами итогов заочного голосования внеочередного общего собрания собственников помещений от 10.09.2011, 17.10.2011, 12.09.2011.
Во исполнение принятых на собрании решений между собственниками помещений вышеуказанных многоквартирных домов и МУП "Жилкомсервис" были заключены договоры на управление многоквартирными домами от 01.01.2012 - микрорайон Автозаводец, 6, от 01.02.2012 - улица Медведева, 11, от 01.02.2012 - улица Орловская, 8.
Письмами собственники многоквартирных домов микрорайона Автозаводец дом 6, ул. Орловской, дом 8, ул. Медведева, дом 11 уведомляли ООО "МКС-Брянск" о принятом решении одностороннего расторжения договора управления домом, просили в трехдневный срок передать всю техническую документацию на дом и поквартирные карточки жильцов.
Поскольку вышеуказанное требование было оставлено без удовлетворения, МУП "Жилкомсервис" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском о понуждении к передаче технической документации на указанные многоквартирные дома и иных связанных с управлением домами документов.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, пунктом 3 статьи 45 названного Кодекса предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (пункт 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Материалы дела свидетельствуют, что в соответствии с решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах по адресам: м-н Автозаводец дом N 6, ул. Медведева дом N 11, ул. Орловская дом N 8 г. Брянска ООО "Бежицакоммунлифт" избрано управляющей компанией и заключило договоры на управление данными домами от 27.02.2009, 27.02.2009 и в феврале 2009 года соответственно.
В пункте 5.1 договоров стороны определили, что они заключены на 5 лет и действуют с 01.03.2009. При этом договоры могут быть прекращены до истечения срока их действия на основании решения общего собрания собственников о выборе иного способа управления либо иной управляющей организации при условии письменного предупреждения об этом управляющей организации за 60 дней (датой прекращения договора при этом будет считаться день, наступающий через 60 календарных дней со дня получения управляющей организацией письменного извещения о прекращении договора управления).
Впоследствии, 10.09.2011, 17.10.2011, 12.09.2011, состоялись общие собрания собственников помещений вышеуказанных жилых домов, в форме заочного голосования, на которых были приняты решения о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Бежицакоммунлифт" и избрании управляющей организацией МУП "Жилкомсервис".
Между собственниками помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресам: г. Брянск, микрорайон Автозаводец дом 6, ул. Орловская, дом 8, ул. Медведева, дом 11, и управляющей организацией - МУП "Жилкомсервис" заключены договоры управления многоквартирными домами от 01.01.2012, от 01.02.2012, от 01.02.2012 соответственно.
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией и не ограничивает возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Применительно к упомянутым правовым нормам право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, а также в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, собственники помещений многоквартирного дома лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как в судебном порядке и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права собственников помещений многоквартирного дома как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении собственниками помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.
Таким образом, представленные в материалы дела документы являются достаточным доказательством факта избрания собственниками помещений вышеуказанных многоквартирных жилых домов в качестве управляющей организации МУП "Жилкомсервис" Бежицкого района г. Брянска.
В связи с принятием собственниками помещений указанных жилых домов решений о выборе управляющей организации истец, в порядке, предусмотренном положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, заключил с ними договор управления многоквартирным домом.
Пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Анализ норм статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о наличии у прежней управляющей организации обязанности по передаче технической документации на многоквартирный жилой дом и иных связанных с управлением таким домом документов вновь избранной управляющей организации. Данная обязанность возникает из положений названной правовой нормы.
Перечень технической и иной документации закреплен в пункте 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003 (далее - Правила).
В соответствии с пунктом 1.6 Правил собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
Таким образом, наличие технической документации необходимо для осуществления функций управления многоквартирным жилым домом и его технической эксплуатации.
Принимая во внимание, что выбор собственниками квартир жилых домов N 6 м-н Автозаводец, N 11 ул. Медведева, N 8 ул. Орловская г. Брянска в качестве управляющей организации МУП "Жилкомсервис" Бежицкого района г. Брянска подтвержден документально, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на договоры управления, заключенные 27.02.2009, в феврале 2009 года и 27.02.2009 и указывает, что до настоящего времени письменных соглашений о расторжении указанных договоров не подписано и собственниками помещений уведомлений о расторжении в адрес ответчика не направлено, договора расторгнутыми не считаются. Данный довод не может быть принят во внимание в силу следующего.
Условиями пункта 5.2 заключенных собственниками помещений договоров управления многоквартирными домами от 27.02.2009, февраля 2009 года и 27.02.2009 не предусмотрено подписание соглашения о расторжении договора в случае смены управляющей организации на основании решения общего собрания. Не указано в данном пункте и о том, что именно собственники помещений уведомляют управляющую компанию о расторжении с ней договора. Оговаривается лишь то, что такое предупреждение должно быть письменным. Такое уведомление в адрес ООО "Бежицакоммунлифт" было направлено собственниками помещений многоквартирных домов.
Ссылка апелляционной жалобы на то, что договоры управления были заключены между ООО "МКС-Брянск" и собственниками помещений многоквартирных домов, МУП "Жилкомсервис" не является стороной в данных договорах, а следовательно исковые требования удовлетворению не подлежат, не может быть принята во внимание, поскольку основана на неверном толковании норм материального права.
При вышеуказанных обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 269 п. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 28 мая 2012 года по делу N А09-720/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Судьи
Г.Д.ИГНАШИНА
О.А.ТИМИНСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2012 ПО ДЕЛУ N А09-720/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2012 г. по делу N А09-720/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2012 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Полынкиной Н.А., судей Игнашиной Г.Д., Тиминской О.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А., при участии в судебном заседании от ответчика - Гапеева Е.А. (доверенность от 20.01.2012), в отсутствие заявителя и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, рассмотрев апелляционную жалобу ООО "МКС-Брянск" (ОГРН 1083254018297, ИНН 3255505684) на решение Арбитражного суда Брянской области от 28 мая 2012 года по делу N А09-720/2012 (судья Абалакова Т.К.), принятое по иску муниципального унитарного предприятия "Жилкомсервис" Бежицкого района г. Брянска (ОГРН 1053266091889, ИНН 3255514167) к обществу с ограниченной ответственностью "Бежицакоммунлифт" (ОГРН 1083254018297, ИНН 3255505684), третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Регионально Информационно-Расчетный Центр", установил следующее.
Муниципальное унитарное предприятие "Жилкомсервис" Бежицкого района г. Брянска обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "Бежицакоммунлифт" передать техническую документацию на многоквартирные дома, расположенные по адресам: м-н Автозаводец дом N 6, ул. Медведева дом N 11, ул. Орловская дом N 8 г. Брянска и иные связанные с управлением домами документы, а именно: технический паспорт на дом, поквартирные карточки учета и регистрации, акты технических осмотров, лицевые счета (с учетом уточнения).
В суде первой инстанции на основании ст. 48 АПК РФ произведена замена ответчика ООО "Бежицакоммунлифт" на ООО "МКС-Брянск".
Решением Арбитражного суда Брянской области заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "МКС-Брянск" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований. Оспаривая решение суда первой инстанции, заявитель жалобы ссылается на договоры управления, заключенные 27.02.2009, в феврале 2009 года и 27.02.2009, и указывает, что до настоящего времени письменные соглашения о расторжении указанных договоров не подписаны и собственниками помещений уведомлений о расторжении в адрес ответчика не направлено, договоры расторгнутыми не считаются. Кроме того, заявитель жалобы указывает, что договоры управления были заключены между ООО "МКС-Брянск" и собственниками помещений многоквартирных домов, МУП "Жилкомсервис" не является стороной в данных договорах, а следовательно исковые требования удовлетворению не подлежат.
Законность и обоснованность решения от 28.05.2012 проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Как следует из материалов дела, в период с сентября по октябрь 2011 года собственниками помещений многоквартирных домов микрорайона Автозаводец дом 6, ул. Орловской, дом 8, ул. Медведева, дом 11, были приняты следующие решения в форме заочного голосования: о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Бежицакоммунлифт" (правопредшественником ответчика), о выборе способа управления жилым домом и избрании управляющей организации - МУП "Жилкомсервис", а также о заключении договора управления многоквартирным домом с МУП "Жилкомсервис". Данные решения были оформлены протоколами итогов заочного голосования внеочередного общего собрания собственников помещений от 10.09.2011, 17.10.2011, 12.09.2011.
Во исполнение принятых на собрании решений между собственниками помещений вышеуказанных многоквартирных домов и МУП "Жилкомсервис" были заключены договоры на управление многоквартирными домами от 01.01.2012 - микрорайон Автозаводец, 6, от 01.02.2012 - улица Медведева, 11, от 01.02.2012 - улица Орловская, 8.
Письмами собственники многоквартирных домов микрорайона Автозаводец дом 6, ул. Орловской, дом 8, ул. Медведева, дом 11 уведомляли ООО "МКС-Брянск" о принятом решении одностороннего расторжения договора управления домом, просили в трехдневный срок передать всю техническую документацию на дом и поквартирные карточки жильцов.
Поскольку вышеуказанное требование было оставлено без удовлетворения, МУП "Жилкомсервис" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском о понуждении к передаче технической документации на указанные многоквартирные дома и иных связанных с управлением домами документов.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, пунктом 3 статьи 45 названного Кодекса предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (пункт 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Материалы дела свидетельствуют, что в соответствии с решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах по адресам: м-н Автозаводец дом N 6, ул. Медведева дом N 11, ул. Орловская дом N 8 г. Брянска ООО "Бежицакоммунлифт" избрано управляющей компанией и заключило договоры на управление данными домами от 27.02.2009, 27.02.2009 и в феврале 2009 года соответственно.
В пункте 5.1 договоров стороны определили, что они заключены на 5 лет и действуют с 01.03.2009. При этом договоры могут быть прекращены до истечения срока их действия на основании решения общего собрания собственников о выборе иного способа управления либо иной управляющей организации при условии письменного предупреждения об этом управляющей организации за 60 дней (датой прекращения договора при этом будет считаться день, наступающий через 60 календарных дней со дня получения управляющей организацией письменного извещения о прекращении договора управления).
Впоследствии, 10.09.2011, 17.10.2011, 12.09.2011, состоялись общие собрания собственников помещений вышеуказанных жилых домов, в форме заочного голосования, на которых были приняты решения о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "Бежицакоммунлифт" и избрании управляющей организацией МУП "Жилкомсервис".
Между собственниками помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресам: г. Брянск, микрорайон Автозаводец дом 6, ул. Орловская, дом 8, ул. Медведева, дом 11, и управляющей организацией - МУП "Жилкомсервис" заключены договоры управления многоквартирными домами от 01.01.2012, от 01.02.2012, от 01.02.2012 соответственно.
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией и не ограничивает возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Применительно к упомянутым правовым нормам право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, а также в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, собственники помещений многоквартирного дома лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как в судебном порядке и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права собственников помещений многоквартирного дома как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении собственниками помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.
Таким образом, представленные в материалы дела документы являются достаточным доказательством факта избрания собственниками помещений вышеуказанных многоквартирных жилых домов в качестве управляющей организации МУП "Жилкомсервис" Бежицкого района г. Брянска.
В связи с принятием собственниками помещений указанных жилых домов решений о выборе управляющей организации истец, в порядке, предусмотренном положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, заключил с ними договор управления многоквартирным домом.
Пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Анализ норм статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о наличии у прежней управляющей организации обязанности по передаче технической документации на многоквартирный жилой дом и иных связанных с управлением таким домом документов вновь избранной управляющей организации. Данная обязанность возникает из положений названной правовой нормы.
Перечень технической и иной документации закреплен в пункте 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003 (далее - Правила).
В соответствии с пунктом 1.6 Правил собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
Таким образом, наличие технической документации необходимо для осуществления функций управления многоквартирным жилым домом и его технической эксплуатации.
Принимая во внимание, что выбор собственниками квартир жилых домов N 6 м-н Автозаводец, N 11 ул. Медведева, N 8 ул. Орловская г. Брянска в качестве управляющей организации МУП "Жилкомсервис" Бежицкого района г. Брянска подтвержден документально, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на договоры управления, заключенные 27.02.2009, в феврале 2009 года и 27.02.2009 и указывает, что до настоящего времени письменных соглашений о расторжении указанных договоров не подписано и собственниками помещений уведомлений о расторжении в адрес ответчика не направлено, договора расторгнутыми не считаются. Данный довод не может быть принят во внимание в силу следующего.
Условиями пункта 5.2 заключенных собственниками помещений договоров управления многоквартирными домами от 27.02.2009, февраля 2009 года и 27.02.2009 не предусмотрено подписание соглашения о расторжении договора в случае смены управляющей организации на основании решения общего собрания. Не указано в данном пункте и о том, что именно собственники помещений уведомляют управляющую компанию о расторжении с ней договора. Оговаривается лишь то, что такое предупреждение должно быть письменным. Такое уведомление в адрес ООО "Бежицакоммунлифт" было направлено собственниками помещений многоквартирных домов.
Ссылка апелляционной жалобы на то, что договоры управления были заключены между ООО "МКС-Брянск" и собственниками помещений многоквартирных домов, МУП "Жилкомсервис" не является стороной в данных договорах, а следовательно исковые требования удовлетворению не подлежат, не может быть принята во внимание, поскольку основана на неверном толковании норм материального права.
При вышеуказанных обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 269 п. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 28 мая 2012 года по делу N А09-720/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Судьи
Г.Д.ИГНАШИНА
О.А.ТИМИНСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)