Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Коняевой Е.В., Рудницкого Г.М., при участии от индивидуального предпринимателя Родригеса Бланко Анхеля Луиса Альберто - Кардышевского А.Р. (доверенность от 09.10.2008), рассмотрев 26.11.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2009 по делу N А56-31717/2008 (судья Савинова Е.В.),
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к индивидуальному предпринимателю Родригесу Бланко Анхелю Луису Альберто (далее - Предприниматель) с иском о взыскании 1 335 947 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период 01.01.2007 - 31.08.2007, 910 021 руб. 07 коп. пеней по состоянию на 21.07.2008 по договору аренды от 13.09.2004 N 01-А006383, а также о расторжении договора и выселении из нежилого помещения 2Н, кадастровый номер 78:2022:0:2:5, площадью 160,1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 4-я линия В.О., д. 29/21, лит. А.
Решением от 16.07.2009 в иске отказано.
В апелляционном порядке дело не пересматривалось.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам, нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
По мнению подателя жалобы, судом сделан неправомерный вывод об отсутствии в дополнительном соглашении N 3 условия о частичном возмещении арендатору затрат на капитальный ремонт, а также о том, что вопрос о размере подлежащих зачету расходов в счет арендных платежей должен быть разрешен до проведения капитального ремонта; суд не применил положения частей 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации; суд не исследовал содержание пункта 7.1 договора аренды; вывод суда о том, что Комитет не произвел зачет затраченных средств на ремонт, неправомерен; решением Городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости (протокол от 26.03.2009 N 6) согласовано проведение капитального ремонта фасада Предпринимателем на сумму 1 129 817 руб. (без учета НДС) путем прекращения обязанности ответчика по уплате арендной платы за период с 01.10.2006 по 15.04.2007, в остальной части арендная плата подлежит перечислению арендодателю.
В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель указал, что считает решение суда законным и обоснованным, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал позицию, изложенную в отзыве.
Комитет извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность обжалуемого решения проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Обувь Аликанте" (далее - ЗАО "Обувь Аликанте", арендатор) заключили договор от 13.09.2004 N 01-А006383 аренды нежилого помещения 2Н, кадастровый номер 78:2022:0:2:5 площадью 160,1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 4-я линия В.О., д. 29/21, лит. А, для использования под нежилые цели сроком на 1 год.
Договор аренды зарегистрирован 31.03.2005 в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 27.06.2005 N 1 на основании соглашения об уступке права аренды от 27.06.2005 произведена замена на стороне арендатора - ЗАО "Обувь Аликанте" заменено на Предпринимателя и внесены изменения в договор аренды в части цели его использования - под магазин непродовольственных товаров.
Дополнительное соглашение N 1 зарегистрировано 11.01.2006 в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 27.09.2006 N 3 стороны внесли следующие изменения в договор аренды: в части срока его действия - до 07.09.2009; на основании пункта 2.2.4 договора арендатору предоставлено право проведения капитального ремонта объекта нежилого фонда площадью 160,1 кв.м в соответствии с планом-графиком (приложение); в раздел 6 договора "Особые условия" введены подпункты 6.7, 6.8, 6.9.
Дополнительное соглашение N 3 зарегистрировано 02.03.2007 в установленном порядке.
В соответствии с подпунктами 6.7 и 6.9 договора в редакции дополнительного соглашения N 3 арендатор обязался выполнить капитальный ремонт фасада в срок до 31.12.2006 в соответствии с планом-графиком, согласованным с арендодателем и являющимся неотъемлемой частью договора, с зачетом затраченных средств в счет арендной платы в установленном порядке; на период проведения капитального ремонта предоставляется отсрочка по перечислению арендной платы (до 31.12.2006) с последующим перерасчетом арендной платы и оплатой данного периода по результатам зачета.
Предприниматель осуществил капитальный ремонт фасада дома и обратился в Комитет для решения вопроса о возмещении затрат.
Жилищный комитет в письме от 21.11.2006 N 09-6702/06-0-1 в ответ на обращение Комитета рекомендовал в соответствии с условиями зачета по распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.1997 N 1036-р "О порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачете затрат на их проведение" (далее - распоряжение N 1036-р) зачесть в счет арендной платы стоимость работ на сумму 2 152 982 руб. (в том числе НДС).
Комитет сообщил Предпринимателю о возможности компенсации затрат на ремонт фасада пропорционально доле Санкт-Петербурга в праве собственности на дом, за вычетом доли расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, которая приходится на частных собственников.
Комитет направил ответчику претензию от 18.01.2008 N 128-НФ о погашении задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 31.08.2007 в сумме 1 335 947 руб. 40 коп. с предложением расторгнуть договор на основании пункта 5.2.2 (возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев).
В связи с тем, что стороны не достигли соглашения о сумме зачета денежных средств, потраченных арендатором на ремонт фасада, а арендатор не исполнил обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2007 по 31.08.2007, Комитет обратился в арбитражный суд.
Суд пришел к выводу об отсутствии задолженности по договору аренды, поскольку Комитет не произвел зачет расходов по ремонту фасада в полном объеме, в связи с этим в иске отказал.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения норм материального и процессуального права, полагает, что решение не подлежит отмене.
Распределение между сторонами обязанностей по содержанию арендованного имущества, включение в договор аренды условий о расчетах за произведенные улучшения предусмотрено статьями 614, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена как в твердой сумме, так и в виде возложения на арендатора обусловленных затрат на улучшение арендованного имущества.
Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В данном случае дополнительным соглашением от 27.09.2006 N 3 стороны определили обязанности арендатора по капитальному ремонту фасада с зачетом затраченных средств в счет арендной платы в установленном порядке.
Факт выполнения работ в срок и затраты на капитальный ремонт согласно сметной документации, согласованной с Жилищным комитетом, принимаемые к зачету в сумме 1 824 561 руб. (без учета НДС), установлены судом и подтверждены материалами дела.
Доводы Комитета о частичной компенсации проведенного ремонта пропорционально доле собственности Санкт-Петербурга на содержание общего имущества, за вычетом доли расходов иных собственников, не могут быть приняты. Из дополнительного соглашения N 3 и иных условий договора (пункты 2.2.4 и 7.1) не следует, что обязанность арендатора произвести ремонт фасада и обязанность арендодателя зачесть стоимость затрат в счет арендной платы установлены от доли расходов Санкт-Петербурга на содержание общего имущества многоквартирного дома. Названное не следует из распоряжения N 1036-р.
Ссылка Комитета на пункт 7.1 договора не может быть признана правомерной, поскольку вопрос о порядке зачета расходов в счет арендной платы (полностью или в части) разрешен сторонами в дополнительном соглашении N 3, в котором отсутствует условие о частичном возмещении затрат.
Таким образом, податель жалобы не доказал, что ответчик имеет право на частичное возмещение затрат на ремонт в сумме 1 129 817 руб. (62,6% от затраченных средств). При обязанности арендодателя произвести зачет затрат в полном объеме Комитет не доказал наличие задолженности, в том числе за период свыше трех месяцев, что являлось бы основанием для расторжения договора.
В связи с этим выводы суда об отказе в иске соответствуют материалам дела и нормам права.
Поскольку суд правильно применил нормы материального права, каких-либо нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2009 по делу N А56-31717/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 27.11.2009 ПО ДЕЛУ N А56-31717/2008
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2009 г. по делу N А56-31717/2008
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Коняевой Е.В., Рудницкого Г.М., при участии от индивидуального предпринимателя Родригеса Бланко Анхеля Луиса Альберто - Кардышевского А.Р. (доверенность от 09.10.2008), рассмотрев 26.11.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2009 по делу N А56-31717/2008 (судья Савинова Е.В.),
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к индивидуальному предпринимателю Родригесу Бланко Анхелю Луису Альберто (далее - Предприниматель) с иском о взыскании 1 335 947 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период 01.01.2007 - 31.08.2007, 910 021 руб. 07 коп. пеней по состоянию на 21.07.2008 по договору аренды от 13.09.2004 N 01-А006383, а также о расторжении договора и выселении из нежилого помещения 2Н, кадастровый номер 78:2022:0:2:5, площадью 160,1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 4-я линия В.О., д. 29/21, лит. А.
Решением от 16.07.2009 в иске отказано.
В апелляционном порядке дело не пересматривалось.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам, нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
По мнению подателя жалобы, судом сделан неправомерный вывод об отсутствии в дополнительном соглашении N 3 условия о частичном возмещении арендатору затрат на капитальный ремонт, а также о том, что вопрос о размере подлежащих зачету расходов в счет арендных платежей должен быть разрешен до проведения капитального ремонта; суд не применил положения частей 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации; суд не исследовал содержание пункта 7.1 договора аренды; вывод суда о том, что Комитет не произвел зачет затраченных средств на ремонт, неправомерен; решением Городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости (протокол от 26.03.2009 N 6) согласовано проведение капитального ремонта фасада Предпринимателем на сумму 1 129 817 руб. (без учета НДС) путем прекращения обязанности ответчика по уплате арендной платы за период с 01.10.2006 по 15.04.2007, в остальной части арендная плата подлежит перечислению арендодателю.
В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель указал, что считает решение суда законным и обоснованным, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал позицию, изложенную в отзыве.
Комитет извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
Законность обжалуемого решения проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Обувь Аликанте" (далее - ЗАО "Обувь Аликанте", арендатор) заключили договор от 13.09.2004 N 01-А006383 аренды нежилого помещения 2Н, кадастровый номер 78:2022:0:2:5 площадью 160,1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 4-я линия В.О., д. 29/21, лит. А, для использования под нежилые цели сроком на 1 год.
Договор аренды зарегистрирован 31.03.2005 в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 27.06.2005 N 1 на основании соглашения об уступке права аренды от 27.06.2005 произведена замена на стороне арендатора - ЗАО "Обувь Аликанте" заменено на Предпринимателя и внесены изменения в договор аренды в части цели его использования - под магазин непродовольственных товаров.
Дополнительное соглашение N 1 зарегистрировано 11.01.2006 в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 27.09.2006 N 3 стороны внесли следующие изменения в договор аренды: в части срока его действия - до 07.09.2009; на основании пункта 2.2.4 договора арендатору предоставлено право проведения капитального ремонта объекта нежилого фонда площадью 160,1 кв.м в соответствии с планом-графиком (приложение); в раздел 6 договора "Особые условия" введены подпункты 6.7, 6.8, 6.9.
Дополнительное соглашение N 3 зарегистрировано 02.03.2007 в установленном порядке.
В соответствии с подпунктами 6.7 и 6.9 договора в редакции дополнительного соглашения N 3 арендатор обязался выполнить капитальный ремонт фасада в срок до 31.12.2006 в соответствии с планом-графиком, согласованным с арендодателем и являющимся неотъемлемой частью договора, с зачетом затраченных средств в счет арендной платы в установленном порядке; на период проведения капитального ремонта предоставляется отсрочка по перечислению арендной платы (до 31.12.2006) с последующим перерасчетом арендной платы и оплатой данного периода по результатам зачета.
Предприниматель осуществил капитальный ремонт фасада дома и обратился в Комитет для решения вопроса о возмещении затрат.
Жилищный комитет в письме от 21.11.2006 N 09-6702/06-0-1 в ответ на обращение Комитета рекомендовал в соответствии с условиями зачета по распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.1997 N 1036-р "О порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачете затрат на их проведение" (далее - распоряжение N 1036-р) зачесть в счет арендной платы стоимость работ на сумму 2 152 982 руб. (в том числе НДС).
Комитет сообщил Предпринимателю о возможности компенсации затрат на ремонт фасада пропорционально доле Санкт-Петербурга в праве собственности на дом, за вычетом доли расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, которая приходится на частных собственников.
Комитет направил ответчику претензию от 18.01.2008 N 128-НФ о погашении задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 31.08.2007 в сумме 1 335 947 руб. 40 коп. с предложением расторгнуть договор на основании пункта 5.2.2 (возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев).
В связи с тем, что стороны не достигли соглашения о сумме зачета денежных средств, потраченных арендатором на ремонт фасада, а арендатор не исполнил обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2007 по 31.08.2007, Комитет обратился в арбитражный суд.
Суд пришел к выводу об отсутствии задолженности по договору аренды, поскольку Комитет не произвел зачет расходов по ремонту фасада в полном объеме, в связи с этим в иске отказал.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения норм материального и процессуального права, полагает, что решение не подлежит отмене.
Распределение между сторонами обязанностей по содержанию арендованного имущества, включение в договор аренды условий о расчетах за произведенные улучшения предусмотрено статьями 614, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена как в твердой сумме, так и в виде возложения на арендатора обусловленных затрат на улучшение арендованного имущества.
Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В данном случае дополнительным соглашением от 27.09.2006 N 3 стороны определили обязанности арендатора по капитальному ремонту фасада с зачетом затраченных средств в счет арендной платы в установленном порядке.
Факт выполнения работ в срок и затраты на капитальный ремонт согласно сметной документации, согласованной с Жилищным комитетом, принимаемые к зачету в сумме 1 824 561 руб. (без учета НДС), установлены судом и подтверждены материалами дела.
Доводы Комитета о частичной компенсации проведенного ремонта пропорционально доле собственности Санкт-Петербурга на содержание общего имущества, за вычетом доли расходов иных собственников, не могут быть приняты. Из дополнительного соглашения N 3 и иных условий договора (пункты 2.2.4 и 7.1) не следует, что обязанность арендатора произвести ремонт фасада и обязанность арендодателя зачесть стоимость затрат в счет арендной платы установлены от доли расходов Санкт-Петербурга на содержание общего имущества многоквартирного дома. Названное не следует из распоряжения N 1036-р.
Ссылка Комитета на пункт 7.1 договора не может быть признана правомерной, поскольку вопрос о порядке зачета расходов в счет арендной платы (полностью или в части) разрешен сторонами в дополнительном соглашении N 3, в котором отсутствует условие о частичном возмещении затрат.
Таким образом, податель жалобы не доказал, что ответчик имеет право на частичное возмещение затрат на ремонт в сумме 1 129 817 руб. (62,6% от затраченных средств). При обязанности арендодателя произвести зачет затрат в полном объеме Комитет не доказал наличие задолженности, в том числе за период свыше трех месяцев, что являлось бы основанием для расторжения договора.
В связи с этим выводы суда об отказе в иске соответствуют материалам дела и нормам права.
Поскольку суд правильно применил нормы материального права, каких-либо нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2009 по делу N А56-31717/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Е.В.КОНЯЕВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Е.В.КОНЯЕВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)