Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 27 сентября 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2011 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Русаковой О.И. и Чучуновой Н.С.
при участии в заседании: от истца - ЖСК "Радуга" - Казанов А.В., председатель правления ЖСК "Радуга", протокол от 28.04.11 г., Казанец С.Л., доверенность от 11.01.2011 г., от ответчиков: от КУИ городского округа Железнодорожный Московской области - представитель не явился, извещено (отчет о публикации судебного акта), от Минимущества Московской области - представитель не явился, извещено (имеется почтовое уведомление о вручении судебного извещения), от третьего лица - Федеральная антимонопольная служба - представитель не явился, извещено (имеется почтовое уведомление о вручении судебного извещения),
рассмотрев 27 сентября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Радуга" (истец)
на постановление от 17 июня 2011 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Гагариной В.Г., Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А.
по иску жилищно-строительного кооператива "Радуга" (ИНН 5012027060)
к Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (ИНН 5012005080, ОГРН 1025001546899), Министерству имущественных отношений Московской области (ИНН 7725131814),
об установлении условий договора аренды земельного участка
третье лицо - Федеральная антимонопольная служба
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Радуга" (далее - ЖСК "Радуга") обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (далее - КУИ городского округа Железнодорожный Московской области), Министерству имущественных отношений Московской области (далее - Минимущество Московской области) об установлении условий договора аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z путем дополнения Приложения N 1 к дополнительному соглашению N 2 от 29.03.2005 к указанному договору аренды земельного участка.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 11, 12, 310, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениях Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" мотивировано тем, что поскольку истец является жилищно-строительным кооперативом и стал стороной по договору аренды от 25.12.2002 N 45012-Z с 01.06.2005, то, начиная с указанной даты, он получил право на применение иного коэффициента при определении размера арендной платы по указанному договору.
Решением от 22 февраля 2011 года Арбитражный суд Московской области иск удовлетворил.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что с даты заключения между истцом и ООО "Дионикс" договора уступки от 01.06.2005 N 04-СК кооператив имеет право на внесение арендной платы за земельный участок, переданный по договору аренды от 25.12.2002 N 45012-Z с установлением Кд-1 и Пкд-1, поскольку цель названного договора достигнута, строительство кооперативом завершено. Помимо этого, истец является жилищно-строительным кооперативом, в связи с чем также подлежит применению иное значение коэффициентов, определяющих размер подлежащей уплате арендной платы по договору от 25.12.2002 N 45012-Z.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2011 года решение отменено, в иске отказано.
Апелляционный суд указал на то, что полученное истцом по договору уступки право аренды не может повлечь каких-либо изменений условий договора аренды в части арендных платежей. Кроме того, с учетом разрешенного вида использования земельного участка, установленного в пункте 1.3 спорного договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 2 - для индивидуального жилищного строительства, коэффициент Кд-3 определен сторонами по договору правильно.
Помимо этого, как установил апелляционный суд, цель договора аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z не достигнута, строительство в полном объеме для осуществления которого данный земельный участок предоставлен, арендатором - кооперативом не завершено.
Таким образом, апелляционный суд не установил обстоятельств, являющихся основанием для изменения условий договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЖСК "Радуга", которое считает, что при принятии постановления неправильно применены нормы материального права, просит его отменить, решение суда оставить в силе.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, апелляционным судом не принято во внимание, что в соответствии с пунктом 28 Приложения к Закону N 23/96-ОЗ в редакции Закона Московской области от 14.07.2006 г. N 106/2006-ОЗ подлежит применению коэффициент 1, если земельный участок предоставлен, в том числе, жилищно-строительным кооперативам. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, апелляционный суд ошибочно связывает возможность применения коэффициента 1 с необходимостью изменения разрешенного вида использования земельного участка.
Помимо этого, заявитель указывает на то, что ЖСК "Радуга" полностью завершил на арендуемом участке строительство жилых домов, предусмотренных договором аренды земельного участка и разрешением на строительство N 13 от 14 июня 2005 года.
Заявитель также ссылается на свое право требовать внесения изменений в договор аренды, обусловленных изменением законодательства.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании поддержал доводы, в ней изложенные, просил постановление отменить, решение суда оставить в силе.
Кассационным судом направлены в адрес ответчиков и третьего лица копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились, от Минимущества Московской области и ФАС России имеются почтовые уведомления о вручении судебных извещений.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
КУИ городского округа Железнодорожный Московской области представило отзыв на кассационную жалобу, содержащий доводы о правильности выводов апелляционного суда, а также ссылки на вступившие в законную силу судебные акты, которыми взыскана с кооператива задолженность по арендной плате, и подтверждена обоснованность применения коэффициента Кд-3 при исчислении арендной платы.
Кроме того, от Комитета поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.
Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.
Как установлено апелляционным судом и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, на основании Постановления Правительства Московской области от 03.09.2002 N 380/31 "О предоставлении земельного участка в городе Железнодорожном" 25 декабря 2002 года между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Дионикс" (арендатор) заключен договор N 45012-Z аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:50:010201:0002, площадью 50 000 кв. м, категория земель - "земли поселений", в границах, указанных на кадастровом плане (Приложение N 1 к названному договору) и установленных на местности, расположенный в микр. Северное Кучино города Железнодорожный Московской области (пункт 1.1 договора от 25.12.2002 N 45012-Z).
В соответствии с пунктом 1.3 указанного договора земельный участок передается для осуществления арендатором следующих видов деятельности (целей использования): для индивидуального жилищного строительства.
Срок аренды установлен на 2 года с 12.12.2002 по 11.11.2004 (пункт 2.1 договора аренды от 25.12.2002 N 45012-Z).
Судом установлено, что сторонами договора согласован способ расчета арендной платы не в твердой сумме, а подлежащей исчислению исходя из базовой ставки, рассчитанной на основании статьи 9 Закона Московской области N 23/96-ОЗ и соответствующих коэффициентов.
Вместе с тем, 19 июня 2003 года между Минимуществом Московской области и ООО "Дионикс" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z, в соответствии с которым расчет арендной платы на 2003 год представлен в приложении N 1 к данному дополнительному соглашению. Размер ежеквартальной арендной платы на 2003 год составляет 656 100 рублей. Арендная плата исчисляется с 01.01.2003 г.
Указанным дополнительным соглашением также внесены изменения в первый абзац пункта 3.4 договора от 25.12.2002 N 45012-Z и признано недействительным с 01.01.2003 приложение N 2 к договору аренды от 25.12.2002 N 45012-Z.
Дополнительным соглашением от 29 марта 2005 года N 2 к договору аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z срок аренды продлен до 11.11.2006 года.
При этом, в соответствии с пунктом 3.5 дополнительного соглашения от 29.03.2005 к договору аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z "размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения административно-территориального устройства Московской области, базового коэффициента размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования (км), категории, вида разрешенного использования, а также в иных случаях, установленных законом.
Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления, без согласования с арендатором и без внесения изменений или дополнений в данный договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, категории, разрешенного вида использования земельного участка, коэффициентов в соответствии с законодательством Московской области".
Согласно расчету арендной платы (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 2 к договору аренды от 25.12.2002 N 45012-Z) Кд (коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка) установлен равным 3,0, Пкд - 1,0, Км - 1,0.
В то же время, 01 июня 2005 года между ООО "Дионикс" (цедент) и ЖСК "Радуга" (преемник) заключен договор N 04-СК уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности от 25.12.2002 N 45012-Z, согласно которому цедент уступает (передает), а преемник принимает на себя права и обязанности цедента и становится стороной по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности от 25.12.2002 N 45012-Z, расположенного по адресу: микр. Северное Купчино, город Железнодорожный, Московской области, с кадастровым номером 50:50:010201:0002, общей площадью 50 000 кв. м.
В соответствии с пунктом 1.5 договора уступки от 01.06.2005 N 04-СК уступка договора от 25.12.2002 N 45012-Z в связи с названным договором не влечет каких-либо изменений условий договора.
07 декабря 2006 года подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды, согласно которому Министерство имущественных отношений Московской области передало, а Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области принял на себя права и обязанности арендодателя в полном объеме по договору аренды земельного участка N 45012-Z от 25.12.2002 г.
Судом также установлено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z продлен сторонами на неопределенный срок.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ЖСК "Радуга" ссылается на то, что в связи с завершением строительства, для осуществления которого арендатору предоставлен вышеуказанный земельный участок, вид разрешенного использования, указанный в договоре аренды - для индивидуального жилищного строительства подлежит изменению, в связи с чем изменению подлежит также размер уплачиваемой арендной платы за земельный участок.
Кооператив просит установить условия договора аренды от 25.12.2002 N 45012-Z путем дополнения Приложения N 1 к дополнительному соглашению N 2 от 29.03.2005 к указанному договору аренды земельного участка, полагая, что установление измененных условий должно быть с даты заключения договора уступки N 04-СК, поскольку, по мнению истца, у него как у жилищно-строительного кооператива имеется право на применение коэффициента Кд 1 в соответствии с пунктом 28 Приложения к Закону Московской области N 23/96-ОЗ, согласно которому коэффициент Кд 1 применяется, если земельный участок предоставлен гражданину под индивидуальный жилой дом, в том числе на период его строительства, земельный участок, предоставлен товариществам собственников жилья, жилищно-строительным кооперативам, собственникам помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, фактически требования истца направлены на внесение изменений в договор аренды относительно размера арендных платежей.
Однако, апелляционный суд правильно указал на отсутствие обстоятельств, являющихся основанием для изменения условий договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Таким образом, абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.
Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Между тем, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В данном случае, апелляционным судом таких оснований не установлено.
Более того, внесение изменений в договор аренды за прошедший период времени (с 2005 года), о чем просит истец, противоречит пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и общим принципам гражданского законодательства.
Помимо этого, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.12.2010 по делу N А41-28207/09 по иску КУИ городского округа Железнодорожный Московской области о взыскании с ЖСК "Радуга" задолженности по арендной плате установлено, что при исчислении комитетом арендной платы за земельный участок по договору от 25.12.2002 N 45012-Z комитетом правильно применен Кд 3, задолженность по арендной плате по состоянию на 05.08.2009 г. взыскана.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2011 N ВАС-4412/11 в передаче дела N А41-28207/09 Арбитражного суда Московской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 22.12.2009, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.12.2010 по тому же делу отказано.
Кроме того, решением Арбитражного суда Московской области от 20.05.2011 по делу N А41-39507/10 ЖСК "Радуга" отказано в удовлетворении требований к Комитету об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z об изменении порядка определения арендной платы.
Таким образом, предъявленные ЖСК "Радуга" по настоящему делу требования фактически направлены на пересмотр вышеуказанных вступивших в законную силу судебных актов в порядке, не предусмотренным нормами процессуального законодательства.
Помимо этого, как установлено апелляционным судом, письмом от 30.12.2010 N 6925 Комитет уведомил ЖСК "Радуга", что с 01.01.2011 будет произведен перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z, в соответствии с которым базовый размер арендной платы равен 52,93 руб./кв. м, коэффициент Кд равен 1.
Учитывая изложенное, доводы кассационной жалобы, изученные судом кассационной инстанции, отклоняются как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных апелляционным судом обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого в кассационном порядке постановления, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2011 года по делу N А41-32859/10 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий-судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
О.И.РУСАКОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 04.10.2011 ПО ДЕЛУ N А41-32859/10
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2011 г. по делу N А41-32859/10
Резолютивная часть объявлена 27 сентября 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2011 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Русаковой О.И. и Чучуновой Н.С.
при участии в заседании: от истца - ЖСК "Радуга" - Казанов А.В., председатель правления ЖСК "Радуга", протокол от 28.04.11 г., Казанец С.Л., доверенность от 11.01.2011 г., от ответчиков: от КУИ городского округа Железнодорожный Московской области - представитель не явился, извещено (отчет о публикации судебного акта), от Минимущества Московской области - представитель не явился, извещено (имеется почтовое уведомление о вручении судебного извещения), от третьего лица - Федеральная антимонопольная служба - представитель не явился, извещено (имеется почтовое уведомление о вручении судебного извещения),
рассмотрев 27 сентября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Радуга" (истец)
на постановление от 17 июня 2011 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Гагариной В.Г., Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А.
по иску жилищно-строительного кооператива "Радуга" (ИНН 5012027060)
к Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (ИНН 5012005080, ОГРН 1025001546899), Министерству имущественных отношений Московской области (ИНН 7725131814),
об установлении условий договора аренды земельного участка
третье лицо - Федеральная антимонопольная служба
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Радуга" (далее - ЖСК "Радуга") обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (далее - КУИ городского округа Железнодорожный Московской области), Министерству имущественных отношений Московской области (далее - Минимущество Московской области) об установлении условий договора аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z путем дополнения Приложения N 1 к дополнительному соглашению N 2 от 29.03.2005 к указанному договору аренды земельного участка.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 11, 12, 310, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениях Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" мотивировано тем, что поскольку истец является жилищно-строительным кооперативом и стал стороной по договору аренды от 25.12.2002 N 45012-Z с 01.06.2005, то, начиная с указанной даты, он получил право на применение иного коэффициента при определении размера арендной платы по указанному договору.
Решением от 22 февраля 2011 года Арбитражный суд Московской области иск удовлетворил.
Суд первой инстанции сделал вывод о том, что с даты заключения между истцом и ООО "Дионикс" договора уступки от 01.06.2005 N 04-СК кооператив имеет право на внесение арендной платы за земельный участок, переданный по договору аренды от 25.12.2002 N 45012-Z с установлением Кд-1 и Пкд-1, поскольку цель названного договора достигнута, строительство кооперативом завершено. Помимо этого, истец является жилищно-строительным кооперативом, в связи с чем также подлежит применению иное значение коэффициентов, определяющих размер подлежащей уплате арендной платы по договору от 25.12.2002 N 45012-Z.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2011 года решение отменено, в иске отказано.
Апелляционный суд указал на то, что полученное истцом по договору уступки право аренды не может повлечь каких-либо изменений условий договора аренды в части арендных платежей. Кроме того, с учетом разрешенного вида использования земельного участка, установленного в пункте 1.3 спорного договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 2 - для индивидуального жилищного строительства, коэффициент Кд-3 определен сторонами по договору правильно.
Помимо этого, как установил апелляционный суд, цель договора аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z не достигнута, строительство в полном объеме для осуществления которого данный земельный участок предоставлен, арендатором - кооперативом не завершено.
Таким образом, апелляционный суд не установил обстоятельств, являющихся основанием для изменения условий договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЖСК "Радуга", которое считает, что при принятии постановления неправильно применены нормы материального права, просит его отменить, решение суда оставить в силе.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, апелляционным судом не принято во внимание, что в соответствии с пунктом 28 Приложения к Закону N 23/96-ОЗ в редакции Закона Московской области от 14.07.2006 г. N 106/2006-ОЗ подлежит применению коэффициент 1, если земельный участок предоставлен, в том числе, жилищно-строительным кооперативам. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, апелляционный суд ошибочно связывает возможность применения коэффициента 1 с необходимостью изменения разрешенного вида использования земельного участка.
Помимо этого, заявитель указывает на то, что ЖСК "Радуга" полностью завершил на арендуемом участке строительство жилых домов, предусмотренных договором аренды земельного участка и разрешением на строительство N 13 от 14 июня 2005 года.
Заявитель также ссылается на свое право требовать внесения изменений в договор аренды, обусловленных изменением законодательства.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании поддержал доводы, в ней изложенные, просил постановление отменить, решение суда оставить в силе.
Кассационным судом направлены в адрес ответчиков и третьего лица копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились, от Минимущества Московской области и ФАС России имеются почтовые уведомления о вручении судебных извещений.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.
КУИ городского округа Железнодорожный Московской области представило отзыв на кассационную жалобу, содержащий доводы о правильности выводов апелляционного суда, а также ссылки на вступившие в законную силу судебные акты, которыми взыскана с кооператива задолженность по арендной плате, и подтверждена обоснованность применения коэффициента Кд-3 при исчислении арендной платы.
Кроме того, от Комитета поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.
Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.
Как установлено апелляционным судом и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, на основании Постановления Правительства Московской области от 03.09.2002 N 380/31 "О предоставлении земельного участка в городе Железнодорожном" 25 декабря 2002 года между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Дионикс" (арендатор) заключен договор N 45012-Z аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:50:010201:0002, площадью 50 000 кв. м, категория земель - "земли поселений", в границах, указанных на кадастровом плане (Приложение N 1 к названному договору) и установленных на местности, расположенный в микр. Северное Кучино города Железнодорожный Московской области (пункт 1.1 договора от 25.12.2002 N 45012-Z).
В соответствии с пунктом 1.3 указанного договора земельный участок передается для осуществления арендатором следующих видов деятельности (целей использования): для индивидуального жилищного строительства.
Срок аренды установлен на 2 года с 12.12.2002 по 11.11.2004 (пункт 2.1 договора аренды от 25.12.2002 N 45012-Z).
Судом установлено, что сторонами договора согласован способ расчета арендной платы не в твердой сумме, а подлежащей исчислению исходя из базовой ставки, рассчитанной на основании статьи 9 Закона Московской области N 23/96-ОЗ и соответствующих коэффициентов.
Вместе с тем, 19 июня 2003 года между Минимуществом Московской области и ООО "Дионикс" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z, в соответствии с которым расчет арендной платы на 2003 год представлен в приложении N 1 к данному дополнительному соглашению. Размер ежеквартальной арендной платы на 2003 год составляет 656 100 рублей. Арендная плата исчисляется с 01.01.2003 г.
Указанным дополнительным соглашением также внесены изменения в первый абзац пункта 3.4 договора от 25.12.2002 N 45012-Z и признано недействительным с 01.01.2003 приложение N 2 к договору аренды от 25.12.2002 N 45012-Z.
Дополнительным соглашением от 29 марта 2005 года N 2 к договору аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z срок аренды продлен до 11.11.2006 года.
При этом, в соответствии с пунктом 3.5 дополнительного соглашения от 29.03.2005 к договору аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z "размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения административно-территориального устройства Московской области, базового коэффициента размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования (км), категории, вида разрешенного использования, а также в иных случаях, установленных законом.
Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления, без согласования с арендатором и без внесения изменений или дополнений в данный договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, категории, разрешенного вида использования земельного участка, коэффициентов в соответствии с законодательством Московской области".
Согласно расчету арендной платы (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 2 к договору аренды от 25.12.2002 N 45012-Z) Кд (коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка) установлен равным 3,0, Пкд - 1,0, Км - 1,0.
В то же время, 01 июня 2005 года между ООО "Дионикс" (цедент) и ЖСК "Радуга" (преемник) заключен договор N 04-СК уступки (передачи) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности от 25.12.2002 N 45012-Z, согласно которому цедент уступает (передает), а преемник принимает на себя права и обязанности цедента и становится стороной по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности от 25.12.2002 N 45012-Z, расположенного по адресу: микр. Северное Купчино, город Железнодорожный, Московской области, с кадастровым номером 50:50:010201:0002, общей площадью 50 000 кв. м.
В соответствии с пунктом 1.5 договора уступки от 01.06.2005 N 04-СК уступка договора от 25.12.2002 N 45012-Z в связи с названным договором не влечет каких-либо изменений условий договора.
07 декабря 2006 года подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды, согласно которому Министерство имущественных отношений Московской области передало, а Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области принял на себя права и обязанности арендодателя в полном объеме по договору аренды земельного участка N 45012-Z от 25.12.2002 г.
Судом также установлено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z продлен сторонами на неопределенный срок.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ЖСК "Радуга" ссылается на то, что в связи с завершением строительства, для осуществления которого арендатору предоставлен вышеуказанный земельный участок, вид разрешенного использования, указанный в договоре аренды - для индивидуального жилищного строительства подлежит изменению, в связи с чем изменению подлежит также размер уплачиваемой арендной платы за земельный участок.
Кооператив просит установить условия договора аренды от 25.12.2002 N 45012-Z путем дополнения Приложения N 1 к дополнительному соглашению N 2 от 29.03.2005 к указанному договору аренды земельного участка, полагая, что установление измененных условий должно быть с даты заключения договора уступки N 04-СК, поскольку, по мнению истца, у него как у жилищно-строительного кооператива имеется право на применение коэффициента Кд 1 в соответствии с пунктом 28 Приложения к Закону Московской области N 23/96-ОЗ, согласно которому коэффициент Кд 1 применяется, если земельный участок предоставлен гражданину под индивидуальный жилой дом, в том числе на период его строительства, земельный участок, предоставлен товариществам собственников жилья, жилищно-строительным кооперативам, собственникам помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, фактически требования истца направлены на внесение изменений в договор аренды относительно размера арендных платежей.
Однако, апелляционный суд правильно указал на отсутствие обстоятельств, являющихся основанием для изменения условий договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Таким образом, абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.
Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Между тем, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В данном случае, апелляционным судом таких оснований не установлено.
Более того, внесение изменений в договор аренды за прошедший период времени (с 2005 года), о чем просит истец, противоречит пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и общим принципам гражданского законодательства.
Помимо этого, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.12.2010 по делу N А41-28207/09 по иску КУИ городского округа Железнодорожный Московской области о взыскании с ЖСК "Радуга" задолженности по арендной плате установлено, что при исчислении комитетом арендной платы за земельный участок по договору от 25.12.2002 N 45012-Z комитетом правильно применен Кд 3, задолженность по арендной плате по состоянию на 05.08.2009 г. взыскана.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2011 N ВАС-4412/11 в передаче дела N А41-28207/09 Арбитражного суда Московской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 22.12.2009, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.12.2010 по тому же делу отказано.
Кроме того, решением Арбитражного суда Московской области от 20.05.2011 по делу N А41-39507/10 ЖСК "Радуга" отказано в удовлетворении требований к Комитету об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z об изменении порядка определения арендной платы.
Таким образом, предъявленные ЖСК "Радуга" по настоящему делу требования фактически направлены на пересмотр вышеуказанных вступивших в законную силу судебных актов в порядке, не предусмотренным нормами процессуального законодательства.
Помимо этого, как установлено апелляционным судом, письмом от 30.12.2010 N 6925 Комитет уведомил ЖСК "Радуга", что с 01.01.2011 будет произведен перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.12.2002 N 45012-Z, в соответствии с которым базовый размер арендной платы равен 52,93 руб./кв. м, коэффициент Кд равен 1.
Учитывая изложенное, доводы кассационной жалобы, изученные судом кассационной инстанции, отклоняются как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных апелляционным судом обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого в кассационном порядке постановления, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2011 года по делу N А41-32859/10 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий-судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
О.И.РУСАКОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)