Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2012 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Семушкина В.С., Драгоценновой И.С., при ведении протокола судебного заседания Финогентовой А.С., с участием:
индивидуальный предприниматель Путильцева Л.С. - не явилась, извещена надлежащим образом,
от администрации города Пензы - представитель не явился, извещена надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 30 мая 2012 года апелляционную жалобу администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 03 апреля 2012 года по делу N А49-6092/2011, судья Табаченков М.В., принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Путильцевой Л.С., ИНН 650402961683, ОГРН 311583428600049, г. Пенза, к администрации города Пензы, ОГРН 1025801358945, г. Пенза,
о признании недействительным приказа от 12 августа 2011 года N 504п,
установил:
Индивидуальный предприниматель Путильцева Любовь Семеновна (далее - предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании недействительным приказа и.о. первого заместителя главы администрации города Пензы от 12 августа 2011 года N 504п "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 7 в квартире N 40 жилого дома N 28 по пр. Строителей в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве торгового помещения" и обязании администрации г. Пензы устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 03 апреля 2012 года приказ и.о. первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 12 августа 2011 года N 504п "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 7 в квартире N 40 жилого дома N 28 по пр. Строителей в г. Пенза в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве торгового помещения" признан недействительным. На администрацию города Пензы возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение о переводе помещений N 1 - N 7 в квартире N 40 жилого дома N 28 по проспекту Строителей в городе Пенза в нежилой фонд.
В апелляционной жалобе администрация города Пензы просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм материального права.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт следует отменить в связи с неправильным применением норм материального права.
Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Путильцева Любовь Семеновна, являясь собственником квартиры N 40, состоящей из двух жилых комнат, общей площадью 51,7 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома N 28 по проспекту Строителей в г. Пенза, обратилась в администрацию города Пензы с заявлением о переводе указанной квартиры в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве торгового помещения. Кроме того, заявлением были представлены копии свидетельства о государственной регистрации права от 21 мая 2009 года серии 58 АА 583498, технического паспорта ФГУП "Ростехинвентаризация" Пензенского филиала Пензенского городского отделения (инвентарный номер 56:401:001:005100550:0100:10004 от 24 декабря 2003 года) на квартиру N 40 жилого дома N 28 по проспекту Строителей, поэтажного плана жилого дома N 28 по проспекту Строителей, составленного Пензенским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", выданного 01 сентября 2009 года, рабочего проекта перепланировки жилой квартиры под торговое помещение по адресу: г. Пенза, проспект Строителей, 28-40; выполненного ООО Пензенское РСРП "Формула" ВОГ, справки ООО "Генеральная управляющая компания" об отсутствии зарегистрированных граждан в указанной квартире от 01 июня 2011 года протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, пр. Строителей, д. 28.
По результатам рассмотрения заявления предпринимателя и.о. первого заместителя главы администрации был издан приказ N 504п от 12 августа 2011 года "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 7 в квартире N 40 жилого дома N 28 по проспекту Строителей в г. Пенза в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве торговых помещений".
В соответствии с данным приказом администрацией г. Пензы было принято решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое в связи с пунктом 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) - несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения: часть 1 статьи 22 ЖК РФ - несоблюдение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности, часть 2 статьи 22 ЖК РФ - доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; п. 4 части 1 статьи 24 ЖК РФ - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В силу статьи 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых помещений.
Согласно статьям 19, 29, пункту 1.26 статьи 33 устава города Пензы, принятого решением Пензенской городской Думы N 130-12/4 от 30 июня 2005 года, администрация города Пензы является органом местного самоуправления, в компетенцию которого входит осуществление перевода жилых помещений в нежилые.
В этой связи предприниматель обратился с соответствующим заявлением в надлежащий орган в соответствии с частью 1 статьи 23 ЖК РФ.
К компетенции первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам относится издание приказов по вопросам перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые (подпункт 1 пункта 2 статьи 32.1 устава города Пензы).
В пункте 3 статьи 22 ЖК РФ установлено, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Согласно части 4 статьи 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое определен в статье 23 ЖК РФ, согласно пункту 1 которой такой перевод помещения осуществляется органом местного самоуправления.
В соответствии с частью 2 статьи 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Согласно техническому паспорту (л.д. 22, 23) данная квартира находится на первом этаже девятиэтажного жилого дома, 1984 года постройки, физический износ его основных строительных конструкций составляет 16%. Наружные стены жилого дома - ячеистый железобетон, перекрытия - железобетонные плиты, фундаменты - железобетонные сваи и блоки, крыша - совмещенная рулонная.
Проектной документацией (л.д. 25 - 30) предполагается устройство проема в наружной стене для образования отдельного входа. При этом предполагается заделка кирпичной кладкой дверного проема с целью изоляции офисных помещений от жилого фонда; демонтаж перегородок для увеличения офисных помещений. Проем для устройства входа в офисное помещение предполагается выполнить в наружной панельной стене толщиной 250 мм непосредственно под существующим оконным проемом с балконной дверью размером 1,3 x 1,4 (h) м. Расстояние от уровня окна до низа окна составляет 0,75 м.
Для оценки технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций переводимой квартиры и возможности ее перевода в нежилое помещение лицензированной организацией ООО Пензенское РСРП ПСГ "Формула" ВОГ проведено техническое обследование состояния несущих и ограждающих строительных конструкций помещений квартиры и возможности ее перепланировки с устройством отдельной входной группы. При обследовании были сделаны выводы: "работы, указанные в настоящей проектной документации, не затрагивают общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а также не влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта недвижимого имущества".
Кроме того, согласно заключению эксперта АНО "Пензенская лаборатория судебной экспертизы" также подтверждено, что рабочий проект перепланировки жилой квартиры N 40 по проспекту Строителей, 28, в г. Пенза под офисное помещение соответствует требованиям действующих строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм; обеспечивает сохранность существующих строительных конструкций, предусмотренные проектом работы не окажут отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома; работы не создают угрозу жизни и здоровью граждан; рабочий проект изменение несущих конструкций жилого дома не предполагает; изменение ненесущих конструкций жилого дома проектом предполагается в части демонтажа ненесущей, внутриквартирной, перегородки и демонтажа части стеновой панели, самонесущей наружной стены, в подоконной зоне стеновой панели.
На основании этого судом первой инстанции сделан вывод о том, что условия проекта переустройства переводимой квартиры не противоречат требованиям жилищного законодательства.
Между тем судом первой инстанции оставлено без внимания то, что указанный проект по переустройству квартиры предусматривает, что проем для устройства входа в офисное помещение предполагается выполнить в наружной панельной стене толщиной 250 мм непосредственно под существующим оконным проемом с балконной дверью размером 1,3 x 1,4 (h) м. Расстояние от уровня окна до низа окна составляет 0,75 м. Следовательно, для выполнения в наружной панельной стене необходимо расширить оконный проем в панельной стене.
В пояснительной записке к рабочему проекту (л.д. 28) указано, что реконструируемые помещения расположены на первом этаже девятиэтажного панельного жилого дома. В экспертном заключении N 16/16 от 27 февраля 2011 года Пензенской лаборатории судебных экспертиз в исследовательской части указано, что наружные стены жилого дома панельные.
В соответствии с пунктом 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы не допускается.
При этом ни заключение эксперта, ни проектная документация не являются бесспорными доказательствами по настоящему делу, поскольку в силу пункта 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Исходя из п. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.
Исследовав представленные заключение эксперта, рабочий проект перепланировки, арбитражный апелляционный суд установил, что сделанные в них выводы о том, что предусмотренные рабочим проектом работы, в том числе по демонтажу части стеновой панели в указанной квартире, соответствуют требованиям действующих строительных норм, противоречат требованиям, установленным в пункте 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонд, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170. В этой связи данные доказательства не могут быть приняты во внимание.
При таких обстоятельствах основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое имелись, на что правомерно указано в оспариваемом постановлении и.о. первого заместителя главы администрации города Пензы: "отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (п. 1.7.1, 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"; "несоответствие проекта перепланировки помещения требованиям законодательства (ст. 23, 25 Жилищного кодекса РФ, п. 1.7.1, 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда)".
Кроме того, для переустройства принадлежащей предпринимателям квартиры предусматривается оборудование отдельного входа с улицы, что связано с изменением элементов общего имущества многоквартирного дома и режима использования земельного участка, на котором расположен жилой дом.
Доказательства согласия всех жильцов дома по N 28 по проспекту Строителей переустройство квартиры N 40 под офисные помещения в материалах дела отсутствуют.
В материалы дела представлена копия протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, пр. Строителей, дом 28 N 1 от 17 апреля 2010 года, согласно которому на собрании присутствовало 65 собственников, которым принадлежит 2 671,5 кв. м, что составляет 70% от общей площади помещений многоквартирного дома. По вопросу о передаче в пользование общего имущества многоквартирного жилого дома и земельного участка, прилегающих к жилому помещению (квартире), расположенному по адресу: г. Пенза, пр. Строителей, 28 - 40, собственнику данного помещения и перепланировку этого помещения, установки входной группы и организации входа к указанному помещению на прилегающем земельном участке в соответствии с гл. 3, 6 ЖК РФ проголосовало "за" - 65 человек, то есть все присутствующие на собрании жильцы многоквартирного дома.
Таким образом, из имеющегося в материалах дела решения общего собрания жителей вышеназванного многоквартирного жилого дома усматривается, что согласие выражено лишь только частью собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на собрании, а не всеми собственниками. Причем доказательств уведомления всех собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме о решении вышеозначенного вопроса на собрании не представлено.
Из части 2 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается материалами дела, перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящееся к общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) с целью расширения существующего оконного проема в наружной стене.
Кроме того, при оборудовании крыльца к офису предпринимателя используется придомовая территория, то есть изменяется объект и режим пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящийся к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.
Учитывая вышеуказанные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция в соответствии с частью 3 статьи 36, частью 2 статьи 40 ЖК РФ, а также статьей 247 ГК РФ допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии с частью 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Частью 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В силу пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.
Доказательств, подтверждающих согласие собственников помещений в многоквартирном доме на использование общего имущества при осуществлении Путильцевой Л.С. перепланировки жилого помещения для перевода его в нежилое, заявителем представлено не было.
Таким образом, оспариваемый отказ в переводе жилого помещения в нежилое основан на требованиях законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем требований не имеется.
На основании п. 1, 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда от 03 апреля 2012 года следует отменить; принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления предпринимателя отказать.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 03 апреля 2012 года по делу N А49-6092/2011 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Путильцевой Любовь Семеновны отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ФИЛИППОВА
Судьи
В.С.СЕМУШКИН
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.06.2012 ПО ДЕЛУ N А49-6092/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2012 г. по делу N А49-6092/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2012 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Семушкина В.С., Драгоценновой И.С., при ведении протокола судебного заседания Финогентовой А.С., с участием:
индивидуальный предприниматель Путильцева Л.С. - не явилась, извещена надлежащим образом,
от администрации города Пензы - представитель не явился, извещена надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 30 мая 2012 года апелляционную жалобу администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 03 апреля 2012 года по делу N А49-6092/2011, судья Табаченков М.В., принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Путильцевой Л.С., ИНН 650402961683, ОГРН 311583428600049, г. Пенза, к администрации города Пензы, ОГРН 1025801358945, г. Пенза,
о признании недействительным приказа от 12 августа 2011 года N 504п,
установил:
Индивидуальный предприниматель Путильцева Любовь Семеновна (далее - предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании недействительным приказа и.о. первого заместителя главы администрации города Пензы от 12 августа 2011 года N 504п "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 7 в квартире N 40 жилого дома N 28 по пр. Строителей в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве торгового помещения" и обязании администрации г. Пензы устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 03 апреля 2012 года приказ и.о. первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 12 августа 2011 года N 504п "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 7 в квартире N 40 жилого дома N 28 по пр. Строителей в г. Пенза в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве торгового помещения" признан недействительным. На администрацию города Пензы возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение о переводе помещений N 1 - N 7 в квартире N 40 жилого дома N 28 по проспекту Строителей в городе Пенза в нежилой фонд.
В апелляционной жалобе администрация города Пензы просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм материального права.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт следует отменить в связи с неправильным применением норм материального права.
Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Путильцева Любовь Семеновна, являясь собственником квартиры N 40, состоящей из двух жилых комнат, общей площадью 51,7 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома N 28 по проспекту Строителей в г. Пенза, обратилась в администрацию города Пензы с заявлением о переводе указанной квартиры в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве торгового помещения. Кроме того, заявлением были представлены копии свидетельства о государственной регистрации права от 21 мая 2009 года серии 58 АА 583498, технического паспорта ФГУП "Ростехинвентаризация" Пензенского филиала Пензенского городского отделения (инвентарный номер 56:401:001:005100550:0100:10004 от 24 декабря 2003 года) на квартиру N 40 жилого дома N 28 по проспекту Строителей, поэтажного плана жилого дома N 28 по проспекту Строителей, составленного Пензенским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", выданного 01 сентября 2009 года, рабочего проекта перепланировки жилой квартиры под торговое помещение по адресу: г. Пенза, проспект Строителей, 28-40; выполненного ООО Пензенское РСРП "Формула" ВОГ, справки ООО "Генеральная управляющая компания" об отсутствии зарегистрированных граждан в указанной квартире от 01 июня 2011 года протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, пр. Строителей, д. 28.
По результатам рассмотрения заявления предпринимателя и.о. первого заместителя главы администрации был издан приказ N 504п от 12 августа 2011 года "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 7 в квартире N 40 жилого дома N 28 по проспекту Строителей в г. Пенза в нежилой фонд с целью их эксплуатации в качестве торговых помещений".
В соответствии с данным приказом администрацией г. Пензы было принято решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое в связи с пунктом 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) - несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения: часть 1 статьи 22 ЖК РФ - несоблюдение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности, часть 2 статьи 22 ЖК РФ - доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; п. 4 части 1 статьи 24 ЖК РФ - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В силу статьи 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых помещений.
Согласно статьям 19, 29, пункту 1.26 статьи 33 устава города Пензы, принятого решением Пензенской городской Думы N 130-12/4 от 30 июня 2005 года, администрация города Пензы является органом местного самоуправления, в компетенцию которого входит осуществление перевода жилых помещений в нежилые.
В этой связи предприниматель обратился с соответствующим заявлением в надлежащий орган в соответствии с частью 1 статьи 23 ЖК РФ.
К компетенции первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам относится издание приказов по вопросам перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые (подпункт 1 пункта 2 статьи 32.1 устава города Пензы).
В пункте 3 статьи 22 ЖК РФ установлено, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Согласно части 4 статьи 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое определен в статье 23 ЖК РФ, согласно пункту 1 которой такой перевод помещения осуществляется органом местного самоуправления.
В соответствии с частью 2 статьи 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Согласно техническому паспорту (л.д. 22, 23) данная квартира находится на первом этаже девятиэтажного жилого дома, 1984 года постройки, физический износ его основных строительных конструкций составляет 16%. Наружные стены жилого дома - ячеистый железобетон, перекрытия - железобетонные плиты, фундаменты - железобетонные сваи и блоки, крыша - совмещенная рулонная.
Проектной документацией (л.д. 25 - 30) предполагается устройство проема в наружной стене для образования отдельного входа. При этом предполагается заделка кирпичной кладкой дверного проема с целью изоляции офисных помещений от жилого фонда; демонтаж перегородок для увеличения офисных помещений. Проем для устройства входа в офисное помещение предполагается выполнить в наружной панельной стене толщиной 250 мм непосредственно под существующим оконным проемом с балконной дверью размером 1,3 x 1,4 (h) м. Расстояние от уровня окна до низа окна составляет 0,75 м.
Для оценки технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций переводимой квартиры и возможности ее перевода в нежилое помещение лицензированной организацией ООО Пензенское РСРП ПСГ "Формула" ВОГ проведено техническое обследование состояния несущих и ограждающих строительных конструкций помещений квартиры и возможности ее перепланировки с устройством отдельной входной группы. При обследовании были сделаны выводы: "работы, указанные в настоящей проектной документации, не затрагивают общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а также не влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта недвижимого имущества".
Кроме того, согласно заключению эксперта АНО "Пензенская лаборатория судебной экспертизы" также подтверждено, что рабочий проект перепланировки жилой квартиры N 40 по проспекту Строителей, 28, в г. Пенза под офисное помещение соответствует требованиям действующих строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм; обеспечивает сохранность существующих строительных конструкций, предусмотренные проектом работы не окажут отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома; работы не создают угрозу жизни и здоровью граждан; рабочий проект изменение несущих конструкций жилого дома не предполагает; изменение ненесущих конструкций жилого дома проектом предполагается в части демонтажа ненесущей, внутриквартирной, перегородки и демонтажа части стеновой панели, самонесущей наружной стены, в подоконной зоне стеновой панели.
На основании этого судом первой инстанции сделан вывод о том, что условия проекта переустройства переводимой квартиры не противоречат требованиям жилищного законодательства.
Между тем судом первой инстанции оставлено без внимания то, что указанный проект по переустройству квартиры предусматривает, что проем для устройства входа в офисное помещение предполагается выполнить в наружной панельной стене толщиной 250 мм непосредственно под существующим оконным проемом с балконной дверью размером 1,3 x 1,4 (h) м. Расстояние от уровня окна до низа окна составляет 0,75 м. Следовательно, для выполнения в наружной панельной стене необходимо расширить оконный проем в панельной стене.
В пояснительной записке к рабочему проекту (л.д. 28) указано, что реконструируемые помещения расположены на первом этаже девятиэтажного панельного жилого дома. В экспертном заключении N 16/16 от 27 февраля 2011 года Пензенской лаборатории судебных экспертиз в исследовательской части указано, что наружные стены жилого дома панельные.
В соответствии с пунктом 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы не допускается.
При этом ни заключение эксперта, ни проектная документация не являются бесспорными доказательствами по настоящему делу, поскольку в силу пункта 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Исходя из п. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.
Исследовав представленные заключение эксперта, рабочий проект перепланировки, арбитражный апелляционный суд установил, что сделанные в них выводы о том, что предусмотренные рабочим проектом работы, в том числе по демонтажу части стеновой панели в указанной квартире, соответствуют требованиям действующих строительных норм, противоречат требованиям, установленным в пункте 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонд, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170. В этой связи данные доказательства не могут быть приняты во внимание.
При таких обстоятельствах основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое имелись, на что правомерно указано в оспариваемом постановлении и.о. первого заместителя главы администрации города Пензы: "отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (п. 1.7.1, 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"; "несоответствие проекта перепланировки помещения требованиям законодательства (ст. 23, 25 Жилищного кодекса РФ, п. 1.7.1, 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда)".
Кроме того, для переустройства принадлежащей предпринимателям квартиры предусматривается оборудование отдельного входа с улицы, что связано с изменением элементов общего имущества многоквартирного дома и режима использования земельного участка, на котором расположен жилой дом.
Доказательства согласия всех жильцов дома по N 28 по проспекту Строителей переустройство квартиры N 40 под офисные помещения в материалах дела отсутствуют.
В материалы дела представлена копия протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, пр. Строителей, дом 28 N 1 от 17 апреля 2010 года, согласно которому на собрании присутствовало 65 собственников, которым принадлежит 2 671,5 кв. м, что составляет 70% от общей площади помещений многоквартирного дома. По вопросу о передаче в пользование общего имущества многоквартирного жилого дома и земельного участка, прилегающих к жилому помещению (квартире), расположенному по адресу: г. Пенза, пр. Строителей, 28 - 40, собственнику данного помещения и перепланировку этого помещения, установки входной группы и организации входа к указанному помещению на прилегающем земельном участке в соответствии с гл. 3, 6 ЖК РФ проголосовало "за" - 65 человек, то есть все присутствующие на собрании жильцы многоквартирного дома.
Таким образом, из имеющегося в материалах дела решения общего собрания жителей вышеназванного многоквартирного жилого дома усматривается, что согласие выражено лишь только частью собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на собрании, а не всеми собственниками. Причем доказательств уведомления всех собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме о решении вышеозначенного вопроса на собрании не представлено.
Из части 2 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается материалами дела, перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящееся к общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) с целью расширения существующего оконного проема в наружной стене.
Кроме того, при оборудовании крыльца к офису предпринимателя используется придомовая территория, то есть изменяется объект и режим пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящийся к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.
Учитывая вышеуказанные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция в соответствии с частью 3 статьи 36, частью 2 статьи 40 ЖК РФ, а также статьей 247 ГК РФ допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии с частью 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Частью 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В силу пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.
Доказательств, подтверждающих согласие собственников помещений в многоквартирном доме на использование общего имущества при осуществлении Путильцевой Л.С. перепланировки жилого помещения для перевода его в нежилое, заявителем представлено не было.
Таким образом, оспариваемый отказ в переводе жилого помещения в нежилое основан на требованиях законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем требований не имеется.
На основании п. 1, 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда от 03 апреля 2012 года следует отменить; принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления предпринимателя отказать.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 03 апреля 2012 года по делу N А49-6092/2011 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Путильцевой Любовь Семеновны отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ФИЛИППОВА
Судьи
В.С.СЕМУШКИН
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)