Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.03.2011 N 18АП-12922/2010 ПО ДЕЛУ N А76-11441/2010

Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2011 г. N 18АП-12922/2010

Дело N А76-11441/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 2 марта 2011 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Фотиной О.Б., судей Деевой Г.А., Ширяевой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Касьяновой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.11.2010 по делу N А76-11441/2010 (судья Бушуев В.В.), при участии: от некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" - Бердюгиной Е.К. (доверенность от 11.01.2011), от общества с ограниченной ответственности "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" - Лыса В.П. (доверенность от 21.04.2010), от общества с ограниченной ответственностью "УралМонтажСтрой" - Селиверстова В.В. (доверенность от 14.12.2010),

установил:

некоммерческая организация "Жилищно-строительный кооператив "Дом" (далее - НО "ЖСК "Дом", истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственности "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" (далее - ООО "СХК "Родничок", ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью "УралМонтажСтрой" (далее - ООО "УралМонтажСтрой", ответчик 2) о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома от 29.06.2009 N 82-38А, заключенного между ООО "СХК "Родничок" и ООО "УралМонтажСтрой"; признании отсутствующим обременения земельного участка в части объекта долевого строительства жилого помещения - квартиры N 86, состоящей из трех жилых комнат, на 4 этаже, общей проектной площадью 75,53 кв. м, по строительному адресу: дом N 38А по ул. Островского в Курчатовском районе г. Челябинска, в виде записи регистрации от 22.04.2009 в ЕГРП N 74-74-01/140/2009-442 по основаниям статей 2, 17, 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) (с учетом уточнений исковых требований).
Определение суда от 05.07.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Карпов Владимир Александрович (далее - Управление Росреестра, Карпов В.А., третьи лица).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.11.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Истец в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить. В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества жилой дом N 38А по ул. Островского в г. Челябинске (строительный адрес) являлся долевой собственностью НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок", распоряжение, владение и пользование которым, в том числе путем заключения договоров долевого участия в строительстве жилого дома, возможно лишь в соответствии с положениями статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть по соглашению НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок". Полагает, что в деле отсутствуют доказательства того, что при наличии инвестиционных правоотношений НО "ЖСК "Дом" выражала свое согласие на привлечение заказчиком денежных средств в качестве капитальных вложений, на распоряжение результатами капитальных вложений, на передачу своих прав на осуществленные капитальные вложения и на их результат третьим лицам. Считает, что представленные в материалы дела акты взаимозачетов подтверждают финансирование истцом инвестиционного проекта. Указал, что истец как участник трехстороннего взаимозачета не являлся участником сделки между ООО "СХК "Родничок" и его контрагентом, не располагал первичной документацией на момент рассмотрения спора. Полагает, что вывод суда о непринятии актов взаимозачета в качестве доказательств подтверждения факта осуществления финансирования на 60 000 000 руб. сделан на основании неполного выяснения обстоятельств дела, в связи с чем не может являться основанием для отказа в заявленных требованиях. Истец ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Так, установив, что истец (инвестор) и ООО "СХК "Родничок" имеют право долевой собственности на незавершенный строительством инвестиционный объект, арбитражный суд первой инстанции делает вывод об отсутствии у истца нарушенного права и что договором, предусматривающим обязанность передать третьему лицу право собственности на квартиру, являющуюся частью инвестиционного объекта, не нарушены права истца, как субъекта инвестиционной деятельности. Считает, что судом неправильно применены нормы права при определении объема прав инвестора и заказчика (статьи 4, 6 Закона об инвестиционной деятельности); при определении условий возникновения прав у истца (пункт 3 статьи 7 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР); при распространении норм и правил Закона об участии в долевом строительстве на договор, заключенный в отношении объекта, который являлся на момент заключения договора инвестиционным объектом в силу ранее заключенного договора (статья 1 Закона об участии в долевом строительстве); при оценке такого обстоятельства как отсутствие согласия инвестора на заключение договора долевого строительства в качестве (не) обязательного условия для надлежащего заключения спорного договора и, одновременно, в качестве обстоятельства, не доказывающего наличие нарушенного права (статьи 4, 6 Закона об инвестиционной деятельности, статьи 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 7 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР). По мнению НО "ЖСК "Дом", из установленных судом в рамках настоящего дела обстоятельств не усматривается наличие права ООО "СХК "Родничок" на привлечение ООО "УралМонтажСтрой" в качестве участника, которому передается часть инвестиционного объекта в виде квартиры N 82 в строящемся доме, в отсутствие согласия на это инвестора - НО "ЖСК "Дом". Полагает, что заключенный инвестиционный договор от 23.03.2006 N 23-03/38 четко разграничивает права, обязанности инвестора и заказчика, а также сроки и содержание работ заказчика. Согласованные сторонами условия инвестиционного договора не позволяют совмещать функции обоих субъектов одной стороне. Таким образом, ответчик не вправе совмещать функции инвестора, следовательно, не может обладать правом на совершение сделки с третьим лицом в отношении инвестиционного объекта или его части, в том числе в отсутствие на это согласия истца. Истец также не согласен с выводом суда о том, что, не исполнив надлежащим образом условие договора инвестирования, инвестор тем самым не является единственным лицом, имеющим притязания на получение результата инвестиционной деятельности, поскольку данный вывод противоречит положениям статей 4, 6 Закона об инвестиционной деятельности, пункту 10 договора от 23.03.2006 N 23/03- 38, статье 246, пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, выводу суда о наличии прав долевой собственности на незавершенный инвестиционный объект. Податель жалобы указал, что финансирование инвестором осуществлялось в отношении инвестиционного объекта, в состав которого входит спорная квартира N 86, следовательно, в создании указанной квартиры были использованы капитальные вложения истца. На момент рассмотрения спора инвестиционный договор не является прекращенным, так как исполнен обеими сторонами частично. Считает также, что судом необоснованно не приняты доводы НО "ЖСК "Дом" о несоответствии договора от 29.06.2009 N 82-38А требованиям статей 2, 4 Закона об участии в долевом строительстве. Полагает, что вывод суда о том, что негативные последствия, предусмотренные статьей 3 Закона об участии в долевом строительстве, возникают только в случае нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств, предусмотренного настоящим законом, сделан без оценки представленных в материалы дела доказательств (проектной декларации, договора строительного подряда, соглашения о взаимозачетах между ООО "УралМонтажСтрой" и ООО "СХК "Родничок"), доказательств наличия задолженности ООО "СХК "Родничок" перед истцом и вторым ответчиком, равно как и без оценки доводов заявителя относительно правовой природы договора долевого участия, объекта строительства, условий спорного договора. Считает, что вывод суда о том, что договор от 29.06.2009 N 82-38А не может быть рассмотрен на соответствие требованиям Закона об инвестиционной деятельности, сделан в нарушение положений данного закона и пункта 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве. Полагает, что вывод суда о том, что требование истца о признании отсутствующим обременения земельного участка в части долевого строительства жилого помещения в виде квартиры не подлежит удовлетворению в силу того, что отсутствует право собственности или иное право за земельный участок, на котором происходит строительство инвестиционного объекта, противоречит ранее сделанному выводу суда о наличии права долевой собственности НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок" на незавершенный инвестиционный объект, в состав которого входит земельный участок (пункт 1.2 договора).
ООО "СХК "Родничок" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений ООО "СХК "Родничок" ссылается на ошибочность выводов НО "ЖСК "Дом" о недействительности договора участия в долевом строительстве жилого дома от 29.06.2009 N 82-38А по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности со статьями 4, 6, 8 Закона об инвестиционной деятельности. Считает, что НО "ЖСК "Дом" не представлены доказательства наличия каких-либо прав на земельные участки, на которых осуществляется строительство многоквартирного жилого дома по строительному адресу: ул. Островского, дом N 38А в Курчатовском районе г. Челябинска. Полагает, что НО "ЖСК "Дом" в нарушении пункта 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменила основания иска, указав в своей апелляционной жалобе дополнительные основания признания оспариваемого договора участия в долевом строительстве жилого дома от 29.06.2009 N 82-38А ничтожным. Податель жалобы указал, что многоквартирный жилой дом, строительство которого осуществляет ООО "СХК "Родничок", и многоквартирный жилой дом, указанный в пункте 2.1 инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38, являются различными объектами недвижимости. Считает, что НО "ЖСК "Дом" не доказано наличие у нее каких-либо прав, нарушаемых оспариваемым договором участия в долевом строительстве жилого дома от 29.06.2009 N 85-38А.
ООО "УралМонтажСтрой" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность выводов суда. В обоснование своих возражений ООО "УралМонтажСтрой" в дополнение к аналогичным доводам ООО "СХК "Родничок" ссылается на отсутствие у истца права долевой собственности на строящийся объект - жилой дом N 38А по ул. Островского в г. Челябинске. Произведенные на стадии строительства инвестиции могут являться лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на капитальные вложения, но не на объект незавершенного строительства. Истцом в ходе судебных заседаний не представлено ни одного доказательства в подтверждение того, что приобретение земельных участков, получение разрешения на строительство, изготовление проектной и иной документации на жилой дом N 38А осуществлено ООО СХК "Родничок" в рамках исполнения обязательств по инвестиционному договору. Сторонами в инвестиционный договор не вносилось ни одного уточнения в части местонахождения и границ земельного участка, основных характеристик объекта, не составлено и не подписано ни одного акта об исполнении обязательств, о завершении этапов работ, предусмотренных инвестиционным договором. ООО "УралМонтажСтрой" считает, что договор от 29.06.2009 N 82-38А, заключенный между ООО СХК "Родничок" и ООО "УралМонтажСтрой", не нарушает прав НО "ЖСК "Дом", возникших из инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38. Вместе с тем ООО "УралМонтажСтрой" обратило внимание арбитражного суда апелляционной инстанции на то, что сделки сторон, поименованные как акты взаимозачета, направленные на внесение инвестиций путем прекращения взаимных обязательств, противоречат условиям пункту 1.3 инвестиционного договора и статье 1 Закона об инвестиционной деятельности, в связи с чем правильно не приняты судом первой инстанции в качестве доказательств надлежащего исполнении обязательства НО "ЖСК "Дом" по внесению инвестиций.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представители ответчиков против доводов апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в письменных отзывах на нее.
Представитель Управления Росреестра по Челябинской области, Карпов В.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
С учетом мнения представителей сторон и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствии неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, и было правильно установлено судом первой инстанции, что 23.03.2006 ООО "СХК "Родничок" (заказчик) и НО "ЖСК "Дом" (инвестор) заключили инвестиционный договор N 23/03-38 реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома (л.д. 14 - 18 т. 1).
Согласно условиям договора от 23.03.2006 N 23/03-38 предметом указанного договора является реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома (4 секции) N 38 (стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально-бытового значения (со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, 7), на земельных участках, принадлежащих заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений 8311,79 кв. м, ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения 1210,39 кв. м, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений для маломобильных 138,48 кв. м, на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном пр. Победы - Свердловский проспект - ул. Островского - ул. Каслинская Курчатовского района г. Челябинска (далее - объект), ориентировочной общей площадью земельных участков 0,44 га (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.2 договора ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, составил 200 000 000 руб.
Вклады заказчика и инвестора согласованы сторонами в пункте 3.2 договора, перечень имущества, передаваемого инвестору, указан в приложении N 1.
Пунктом 6.1 стороны установили, что договор вступил в силу с даты его подписания и действует до полного исполнения обязательств сторонами.
Работы по инвестиционному договору производятся заказчиком в три этапа. Ориентировочный срок реализации договора в целом - до декабря 2007 года (пункт 4.3 договора).
Кроме того, 29.06.2009 между ООО "СХК "Родничок" (застройщиком) и ООО "УралМонтажСтрой" (участником) заключен договор N 82-38А участия в долевом строительстве жилого дома (л.д. 59 - 63 т. 2), предметом которого является обязательство застройщика с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: дом N 38А по ул. Островского в Курчатовском районе г. Челябинска и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект долевого строительства - жилое помещение: трехкомнатную квартиру N 82, расположенную на четвертом этаже, общей проектной площадью 75,53 кв. м, в этом доме участнику. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 63 оборот т. 2).
Полагая, что НО "ЖСК "Дом" в соответствии с пунктом 3.1 договора от 23.03.2006 N 23/03-38 является стопроцентным инвестором объекта (жилого многоквартирного дома (4 секции) N 38А по ул. Островского в Курчатовском районе г. Челябинска), в связи с чем договор участия в долевом строительстве жилого дома от 29.06.2009 N 82-38А заключен в нарушение требований статей 2, 4 Закона об участии в долевом строительстве и статей 4, 6, 8 Закона об инвестиционной деятельности, а также пункта 3 статьи 7 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР, статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, и является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушающим имущественные права истца, в том числе на распоряжение объектом внесенных инвестиций, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении искового заявления, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что имущественные права истца, предусмотренные договором инвестирования, на спорную квартиру не возникли и, соответственно, в результате заключения ответчиками договора долевого участия не нарушены. При этом суд указал на то, что действующее законодательство не содержит запрета на заключение ответчиком договора долевого участия; на то, что до момента приемки объекта строительства в эксплуатацию результат инвестиционной деятельности не достигнут и спорный объект является долевой собственностью заказчика и инвестора; а также на то, что из материалов дела не следует факт строительства спорной квартиры только за счет средств истца. Отклоняя требование о признании отсутствующим обременения земельного участка в части объекта долевого строительства, суд первой инстанции указал, что в силу статей 17, 25 Закона о государственной регистрации у истца отсутствует установленное в предусмотренном законодательством порядке право собственности или иное право на земельный участок, где возводится строительный объект, следовательно, оно защите в судебном порядке не подлежит.
Данные выводы суда являются правильными.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статьи 1 Закона об инвестиционной деятельности инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (пункт 1 статьи 8 названного Закона).
Арбитражный суд первой инстанции, исследовав условия договора от 23.03.2006 N 23/03-38, правильно установил, что сторонами договора согласован предмет указанного договора, а именно объекты инвестирования, объем и порядок инвестирования, конечный срок сдачи объекта инвестирования, определены права и обязанности сторон по выполнению договора, а также осуществлено распределение результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта.
Таким образом, при указанных обстоятельствах договор инвестирования от 23.03.2006 N 23/03-38 правомерно признан судом заключенным.
Арбитражным судом первой инстанции правильно не принят во внимание довод ответчика о том, что указанный договор расторгнут ответчиком в одностороннем порядке по причине систематического неисполнения истцом предусмотренной пунктом 5.2.1 обязанности по финансированию проекта, по следующим основаниям.
Так, по мнению ответчика, инвестиционный договор был расторгнут им путем направления истцу соответствующего уведомления (л.д. 71 т. 4) в связи с систематическим неисполнением инвестором условий договора по осуществлению финансирования строительства объекта.
Между тем, письмом от 24.02.2010 N 24/2 инвестор известил заказчика о своем несогласии с уведомлением о расторжении договора в одностороннем порядке (л.д. 112 т. 4).
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иного.
Порядок расторжения инвестиционного договора предусмотрен сторонами в разделе 9 договора инвестирования.
Так, пунктом 9.2 договора предусмотрено, что договор прекращается по соглашению сторон, при выполнении сторонами всех обязательств, а также по решению арбитражного суда.
При этом пунктом 9.3 договора предусмотрено право стороны требовать расторжение договора в одностороннем порядке в случае невыполнения одной из сторон обязательств в соответствии с условиями договора, предупредив об этом другую сторону письменно за один месяц.
Из буквального прочтения условий пункта 9.3 договора следует, что стороне по договору предоставлено право требования расторжения договора.
При этом, понятия "права требования расторжения договора в одностороннем порядке" и "расторжение договора" являются разными, что влечет за собой разные правовые последствия, а именно - в случае наличия права требования расторжения договора, при отказе другой стороны от расторжения договора либо не совершения в разумный срок конклюдентных действий, расторжение договора возможно только в порядке, предусмотренном статьями 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть оговор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Между тем, как следует из вышеизложенного, НО "ЖСК "Дом" согласия на расторжение инвестиционного договора не давала, в судебном порядке указанный договор расторгнут не был.
Таким образом, учитывая, что ООО "СХК "Родничок" не воспользовалось предоставленным ему правом на расторжение инвестиционного договора от 23.03.2006 N 23/03-38 в установленном законом порядке, у него отсутствуют правовые основания считать данный договор расторгнутым.
Вместе с тем, несмотря на несостоятельность доводов ООО "СХК "Родничок" об отсутствии между истцом и ответчиком заключенного договора инвестирования, арбитражный суд первой инстанции верно сделал вывод, что исковое заявление НО "ЖСК "Дом" не подлежит удовлетворению по иным основаниям.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, чьи права будут восстановлены в случае приведения сторон недействительной сделки в первоначальное положение.
В статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Истец, ссылаясь на то, что договор от 29.06.2009 N 86-38А подлежит признанию ничтожной сделкой, указывает на нарушение ответчиками его имущественных прав, предусмотренных инвестиционным договором от 23.03.2006 N 23/03-38.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Законом об инвестиционной деятельности и Законом об инвестиционной деятельности в РСФСР (действующим в части, не противоречащей Закону об инвестиционной деятельности).
Согласно статье 1, пунктам 1, 3, 6 статьи 4 Закона об инвестиционной деятельности субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В соответствии со статьей 6 названного Закона инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг (пункт 3 статьи 7 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР (действующего в части, не противоречащей Закону об инвестиционной деятельности)), следовательно, все что строится, автоматически становится долевой собственностью всех участников строительства.
Принимая во внимание, что доказательств завершения строительства объекта и сдачи жилого дома в эксплуатацию в материалах дела не имеется, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что до момента приемки жилого дома по адресу: г. Челябинск, ул. Островского, 38А в эксплуатацию результат инвестиционной деятельности является не достигнутым, и спорный объект является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, то есть заказчика и инвестора.
Как следует из положений Закона об участии в долевом строительстве, застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц, объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости.
При этом договор инвестирования не содержит запрета заказчику-застройщику на привлечение для участия в осуществлении финансирования других инвесторов и дольщиков.
В связи с тем, что в законодательстве и в договоре отсутствует запрет для застройщика на привлечение к участию в финансировании строительства нескольких инвесторов или дольщиков, арбитражным судом первой инстанции правомерно указано на право ООО "СХК "Родничок" заключить договор долевого строительства с ООО "УралМонтажСтрой".
Из требований пункта 3 статьи 7 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР следует, что одним из обязательных условий для приобретения инвестором имущественного или вещного права на объект инвестирования является безусловное исполнение инвестором обязанности по финансированию инвестиционного проекта.
Представленные в качестве подтверждения факта осуществления финансирования на сумму 60 000 000 руб. акты взаимозачетов правомерно не приняты судом в качестве доказательств надлежащего исполнения истцом обязанности по финансированию объекта, так как документы, из которых можно было бы установить реальность существования взаимных требований истца перед ответчиком, подлежащих зачету, сторонами в материалы дела не представлено. При этом истец указал, что первичная документация, на основании которой составлялись акты, у него отсутствует.
Таким образом, из изложенного следует, что, не исполнив надлежащим образом условие договора инвестирования, инвестор, соответственно, не является единственным лицом, имеющим притязания на получение результата инвестиционной деятельности.
Кроме того, из представленных суду письменных доказательств и в объяснениях сторон отсутствуют сведения о том, что строительство спорной квартиры N 82 производилось только за счет средств истца.
Таким образом, учитывая, что ответчик обладал правом на заключение договора долевого строительства, результат инвестиционной деятельности не достигнут, факт инвестирования истцом строительства спорной квартиры в полном объеме не доказан, арбитражный суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что имущественные права истца, предусмотренные договором инвестирования от 23.03.2006 N 23/03-38, на квартиру N 82 у истца не возникли, и соответственно, в результате заключения между ООО "СХК "Родничок" и ООО "УралМонтажСтрой" договора долевого строительства от 29.06.2009 N 82-38А не нарушены.
Судом правомерно не приняты в качестве обоснованных доводы НО "ЖСК "Дом" о несоответствии договора от 29.06.2009 N 82-38А требованиям статей 2 и 4 Закона об участии в долевом строительстве по следующим основаниям.
Статьей 2 Закона об участии в долевом строительстве определены понятия застройщика, которым является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; и понятие объекта долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Статья 4 указанного Закона содержит понятие договора участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Ссылаясь на указанные нормы, истец полагает, что право собственности - владения, пользования и распоряжения - принадлежат инвестору в силу соответствующего указания в договоре инвестирования, согласно которому право собственности на объект инвестирования возникает у истца по завершению строительства и приемки дома государственной приемочной комиссией.
Однако, пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно статье 9 указанного Закона государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.
Таким образом, возникновение права собственности на объект недвижимости связано законом с государственной регистрацией такого права, производимой специализированным органом по обращению к нему правообладателей. Соответственно, само по себе заключение между сторонами договора не может порождать возникновение права собственности в отсутствие такой регистрации.
Из указанного следует, сам факт установления сторонами договора инвестирования условия о передаче инвестору после завершения строительства и приемки дома государственной комиссией, при отсутствии обязательной государственной регистрации права не порождает у инвестора права собственности на результат инвестиционной деятельности.
Согласно статье 1 Закона об участии в долевом строительстве настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как следует из пункта 3 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Из указанного следует, что негативные последствия, предусмотренные статьей 3 Закона об участии в долевом строительстве, возникают только в случае нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств, предусмотренного настоящим законом.
Между тем, доказательств нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств для долевого участия в строительстве спорного объекта, предусмотренного Законом об участии в долевом строительстве, истец суду не представил.
При указанных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции правильно сделал вывод о несостоятельности доводов истца в части несоответствия условий договора от 29.06.2009 N 82-38А требованиям Закона об участии в долевом строительстве.
Таким образом, договор от 29.06.2009 N 82-38А не может быть рассмотрен на соответствие требованиям Закона об осуществлении инвестиционной деятельности, поскольку правоотношения в области долевого участия в строительстве не подпадают под действие указанного Закона.
Учитывая, что у истца отсутствует установленное в предусмотренном законодательством порядке (статьи 17, 25 Закона о государственной регистрации) право собственности или иное право на земельный участок, на котором происходит строительство инвестиционного объекта, арбитражный суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования истца о признании отсутствующим обременения земельного участка в части долевого строительства жилого помещения - квартиры N 82, в виде записи регистрации в ЕГРП от 22.04.2009 N 74-01/140/2009-442.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены судом апелляционной инстанции не установлено.
Довод подателя жалобы о том, что до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества, жилой дом N 38А по ул. Островского в г. Челябинске (строительный адрес) являлся долевой собственностью НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок", распоряжение, владение и пользование которым, в том числе путем заключения договоров долевого участия в строительстве жилого дома, возможно лишь в соответствии с положениями статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (по соглашению собственников), отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции, поскольку на момент обращения с иском имущественные права истца, предусмотренные договором инвестирования, на спорную квартиру как объект недвижимого имущества не возникли и, соответственно, в результате заключения ответчиками договора долевого участия не нарушены.
Кроме того, из представленных суду письменных доказательств и объяснений сторон однозначно не следует, что строительство спорной квартиры N 82 производилось только за счет средств истца.
Также истцом не доказано, что возведенный объект и объект, строительство которого предусматривалось инвестиционным договором от 23.03.2006 N 23/03-38, являются идентичными.
По этим же основаниям не принимается арбитражным судом апелляционной инстанции и утверждение НО "ЖСК "Дом", что в деле отсутствуют доказательства того, что при наличии инвестиционных правоотношений истец выражал свое согласие на привлечение заказчиком денежных средств в качестве капитальных вложений, на распоряжение результатами капитальных вложений, на передачу своих прав на осуществленные капитальные вложения и на их результат третьим лицам.
Доводы истца о том, что судом неправильно применены нормы права при определении прав инвестора и заказчика, не принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции по основаниям, изложенным ранее в мотивировочной части настоящего постановления.
Довод подателя жалобы о том, что договор от 29.06.2009 N 82-38А не соответствует требованиям статей 2, 4 Закона об участии в долевом строительстве, отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции, поскольку истец не представил суду доказательств нарушения заказчиком порядка привлечения денежных средств для долевого участия в строительстве спорного объекта.
Ссылки истца на ошибочность вывода суда о том, что требование истца о признании отсутствующим обременения земельного участка в части долевого строительства жилого помещения в виде квартиры не подлежит удовлетворению в силу того, что отсутствует право собственности или иное право за земельный участок, на котором происходит строительство инвестиционного объекта, противоречие этого вывода ранее сделанному выводу суда о наличии права долевой собственности НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок" на незавершенный инвестиционный объект, в состав которого входит земельный участок (пункт 1.2 договора), не являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта, так как истцом не доказан факт нарушения его права. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что идентичность фактически возведенного объекта объекту, строительство которого предусматривалось инвестиционным договором от 23.03.2006 N 23/03-38, из представленных в материалы дела документов не следует.
По этим же основаниям не принимается арбитражным судом апелляционной инстанции и довод истца о необходимости проверки соответствия условий договора от 29.06.2009 N 82-38А требованиям Закона об инвестиционной деятельности.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются судом по правилам, установленным ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть в данном случае относятся на истца.
Руководствуясь ст. ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.11.2010 по делу N А76-11441/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.
Председательствующий
судья
О.Б.ФОТИНА
Судьи:
Г.А.ДЕЕВА
Е.В.ШИРЯЕВА














© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)