Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2009 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Г.И. Агибаловой, Т.В. Волковой
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.Х. Евлоевой
при участии в заседании: от истца - Ворсина А.М., представителя, паспорт серии 12 06 N 129570, доверенность от 05.08.2009 (ксерокопии в деле); от ответчиков - общества с ограниченной ответственностью "Батайль" - Шориной А.В., представителя, паспорт серии 12 06 N 051658, доверенность от 13.11.2008 (ксерокопии в деле), предпринимателя без образования юридического лица Веремейчук З.Н. - Шориной А.В., представителя, паспорт серии 12 06 N 051658, доверенность от 01.01.2009 (ксерокопии в деле); третьи лица извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 12.08.2009 N 95375, 95376,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья и нежилых помещений "Тихорецкий", г. Астрахань,
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 29 июня 2009 года по делу N А06-1201/2009, принятое судьей Г.В. Грибановым,
по иску товарищества собственников жилья и нежилых помещений "Тихорецкий", г. Астрахань,
к обществу с ограниченной ответственностью "Батайль", Кулаковский промузел Приволжского района Астраханской области, предпринимателю без образования юридического лица Веремейчук Зое Николаевне, г. Астрахань,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной регистрационной службы по Астраханской области, Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное Бюро технической инвентаризации" в лице Астраханского филиала, г. Астрахань,
о признании недействительным зарегистрированного права на недвижимое имущество,
установил:
в Арбитражный суд Астраханской области обратилось товарищество собственников жилья и нежилых помещений "Тихорецкий" с заявлением, с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным права собственности на недвижимое имущество, зарегистрированного за обществом с ограниченной ответственностью "Батайль" на нежилое помещение N 001, общей площадью 181,7 кв. м (регистрационная запись N 30-30-01/112/207-992) и нежилое помещение N 002, общей площадью 30,4 кв. м (регистрационная запись N 30-30-01/112/2007-993), расположенных по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, зарегистрированного за предпринимателем без образования юридического лица Веремейчук Зоей Николаевной на нежилое помещение N 001, общей площадью 181,7 кв. м (регистрационная запись N 30-30-01/076/2008-492) и нежилое помещение N 002, общей площадью 30,4 кв. м (регистрационная запись N 30-30-01/076/2008-491), расположенных по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1. Истец также просил признать недействительными (ничтожными) договоры от 23 мая 2008 года.
Решением от 29 июня 2009 года Арбитражного суда Астраханской области по делу N А06-1201/2009 в удовлетворения заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, товарищество собственников жилья и нежилых помещений "Тихорецкий" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: суд при рассмотрении дела вышел за пределы заявленных истцом требований.
Ответчиками представлены отзывы на апелляционную жалобу, последние с ее доводами не согласны, считают не подлежащим отмене принятый судебный акт, т.к. доводы истца были предметом обсуждения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзывах на нее, выступлениях присутствующих в заседании участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 29 марта 2007 года N RU30301000-8, выданного Администрацией г. Астрахани, был введен в эксплуатацию объект капитального строительства "1,2,4 этапы 2-очереди группы жилых домов по пер. Тихорецкому/ ул. Челябинской/ ул. Брестской в Советском районе г. Астрахани", расположенный по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, застройщиком которого выступало общество с ограниченной ответственностью "Батайль". На введенный в эксплуатацию жилой дом оформлен технический паспорт от 14 декабря 2006 года N 2-296-1 с указанием нежилых помещений цокольного этажа N 001 - 004.
Общество с ограниченной ответственностью "Батайль" на основании указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29 марта 2007 года N RU30301000-8 зарегистрировало за собой право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, цокольный этаж - помещение N 001 общей площадью 181,7 кв. м и помещение N 002 общей площадью 30,4 кв. м, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации от 8 ноября 2007 года N 30-30-01/112/2007-992, 30-30-01/112/2007-993.
По акту приема-передачи жилого дома по пер. Тихорецкий, 1, от 20 октября 2007 года общество с ограниченной ответственностью "Батайль" (застройщик, ответчик) передало товариществу собственников жилья и нежилых помещений "Тихорецкий" (истец) для эксплуатации указанный жилой дом и проектно-сметную документацию на объект строительства.
Общество с ограниченной ответственностью "Батайль" (продавец) и предприниматель без образования юридического лица Веремейчук Зоя Николаевна (покупатель, ответчик) заключили договоры купли-продажи от 23 мая 2008 года, по условиям которых продавец принял на себя обязательства передать в собственность покупателю нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, литер А помещение N 001 общей площадью 181,7 кв. м и помещение N 002 общей площадью 30,4 кв. м, покупатель обязался их оплатить по цене, согласованной сторонами в договоре купли-продажи.
Предприниматель без образования юридического лица Веремейчук Зоя Николаевна, на основании указанных договоров, зарегистрировала право собственности на оспариваемые помещения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации от 3 июля 2008 года N 30-30-01/076/2008-491, 30-30-01/1076/2008-492.
Истец, предъявляя требования к ответчикам о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, утверждает, что право собственности зарегистрировано за ответчиками незаконно, т.к. оспариваемые помещения находятся в общей долевой собственности собственников помещений в много- квартирном доме и их отчуждение возможно только с согласия собственников жилья.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
По смыслу указанной нормы права к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств.
Согласно нормам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из представленных в материалы дела технического паспорта от 14 декабря 2006 года N 2-296-1, плана технического подполья, экспликации к поэтажному плану здания, расположенному по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, следует, что помещения N 001, 002 являются подсобными, находятся на цокольном этаже здания и в указанных помещениях имеются инженерные коммуникации (трубопроводы горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения).
Для установления факта наличия в спорных помещениях инженерных коммуникаций и запорно-регулировочных устройств определением от 4 мая 2009 года Арбитражного суда Астраханской области по настоящему делу была назначена судебно-строительная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Астраханьпромстройпроект".
Из заключения эксперта от 18 мая 2009 года следует, что в нежилых помещениях N 001, 002, расположенных в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, 1, имеются следующие инженерные коммуникации: система теплоснабжения, горячее и холодное водоснабжение, бытовая канализация. На указанных выше коммуникациях установлена запорная и сливная арматура. Регулировочная арматура (регулятор температурный радиаторный РТР) устанавливается в каждой квартире, другая регулировочная арматура установлена в помещении теплового узла. Запорная и сливная арматура установлена в помещениях N 001, 002. Фактическое расположение запорной и сбросной арматуры расположенной в помещениях технического этажа соответствует проектной и исполнительной документации.
Таким образом, через принадлежащие предпринимателю без образования юридического лица Веремейчук З.Н. на праве собственности помещения проходят внутридомовые инженерные коммуникации теплоснабжения и водоснабжения, на которых размещена запорная арматура, доступ к которой необходим только в случае возникновения аварийной ситуации. Регулирующая арматура, распределительно-смесительная арматура, предохранительная арматура на указанных трубопроводах отсутствует.
Из анализа содержания справки о соответствии наименования помещений нижнего уровня здания, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, литер А (строительный N 5) следует, что спорные помещения не являются подвалом или техническим этажом, т.е. спорные помещения являются цокольным этажом, помещениями общественного назначения и не относятся к местам общественного пользования. Более того, в цокольном этаже допускается размещение встроенных и встроено-пристроенных помещений общественного назначения.
Необходимость доступа в аварийной ситуации может возникнуть в отношении любого помещения в доме. Обязанность владельца помещения обеспечить такой доступ вытекает из положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и не зависит от того, находится ли помещение в общей долевой собственности или в собственности одного физического или юридического лица.
В судебном заседании представитель ответчиков пояснил, что запорная арматура системы отопления и водоснабжения действительно расположена в принадлежащих предпринимателю без образования юридического лица Веремейчук З.Н. помещениях, однако необходимость в ее использовании возникает только в случае аварии, чему собственник нежилого помещения не намерен препятствовать, кроме того, стояки могут быть перекрыты из помещения теплового узла (помещение N 004), где расположены основные узлы: узел горячего водоснабжения, ввод питьевого водопровода, задвижки всей внутридомовой сети.
Кроме того, из представленного в материалы дела договора аренды от 1 мая 2008 года N 1, заключенного товариществом собственников жилья "Тихорецкий" (арендодатель) с предпринимателем без образования юридического лица Юсуповым Рафаэлем Искяндяровичем (арендатор), следует, что нежилое помещение площадью 29 кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома, передано в аренду для использование под магазин. Передача спорных помещений истцом в аренду подтверждает, что встроено-пристроенные помещений цокольного этажа являются помещениями общественного назначения и не относятся к местам общего использования.
Доказательства того, что во время эксплуатации внутридомовых инженерных коммуникаций, расположенных в помещениях N 001, 002, у обслуживающей дом организации существует постоянная необходимость в использовании запорной арматуры, расположенной в помещениях ответчика, истцом не представлены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определен перечень способов защиты гражданских прав. Прерогатива выбора способа защиты нарушенного права остается за лицом, обращающимся в суд с исковым заявлением.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
По смыслу действующего законодательства в судебном порядке могут быть оспорены правоустанавливающие документы, по которым право собственности было зарегистрировано за конкретным лицом. При этом несогласие лица с актом государственной регистрации предполагает наличие у лица самостоятельного требования относительно объекта регистрации. Однако, товарищество собственников жилья и нежилых помещений "Тихорецкий" доказательств того, что он сам является обладателем права собственности на зарегистрированное и оспариваемое спорное имущество, в материалы дела не представлено.
Основанием регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Батайль" на спорные нежилые помещения являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29 марта 2007 года N RU30301000-8.
Предпринимателем без образования юридического лица Веремейчук З.Н. право собственности на нежилые помещения N 001, 002 зарегистрировано на основании договоров купли-продажи от 23 мая 2008 года.
Истец не доказал, что спорные помещения ему переданы ответчиком (застройщиком) по соответствующему акту (соглашению) о распределении долей в жилом доме.
Исходя из системного истолкования норм гражданского права о способах защиты права собственности (глава 20, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также из принципа равенства участников отношений, регулируемых гражданским законодательством (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) право, возникшее как результат совершения правомерных юридически значимых действий, не может быть недействительным.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что, избранный истцом способ защиты в виде признания недействительным зарегистрированного права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения, учитывая, что истцом не оспариваются правовые основания для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчиков на спорные нежилые помещения и не заявлялось требование о признании за ним права собственности на спорные объекты, является ненадлежащим, в связи с чем, исковые требования товарищества собственников жилья "Тихорецкий" не подлежат удовлетворению.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции оценил доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 29 июня 2009 года Арбитражного суда Астраханской области по делу N А06-1201/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья и нежилых помещений "Тихорецкий" без удовлетворения.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий по делу,
судья Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Г.И.АГИБАЛОВА
Т.В.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2009 ПО ДЕЛУ N А06-1201/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2009 г. по делу N А06-1201/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2009 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Г.И. Агибаловой, Т.В. Волковой
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.Х. Евлоевой
при участии в заседании: от истца - Ворсина А.М., представителя, паспорт серии 12 06 N 129570, доверенность от 05.08.2009 (ксерокопии в деле); от ответчиков - общества с ограниченной ответственностью "Батайль" - Шориной А.В., представителя, паспорт серии 12 06 N 051658, доверенность от 13.11.2008 (ксерокопии в деле), предпринимателя без образования юридического лица Веремейчук З.Н. - Шориной А.В., представителя, паспорт серии 12 06 N 051658, доверенность от 01.01.2009 (ксерокопии в деле); третьи лица извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 12.08.2009 N 95375, 95376,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья и нежилых помещений "Тихорецкий", г. Астрахань,
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 29 июня 2009 года по делу N А06-1201/2009, принятое судьей Г.В. Грибановым,
по иску товарищества собственников жилья и нежилых помещений "Тихорецкий", г. Астрахань,
к обществу с ограниченной ответственностью "Батайль", Кулаковский промузел Приволжского района Астраханской области, предпринимателю без образования юридического лица Веремейчук Зое Николаевне, г. Астрахань,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной регистрационной службы по Астраханской области, Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное Бюро технической инвентаризации" в лице Астраханского филиала, г. Астрахань,
о признании недействительным зарегистрированного права на недвижимое имущество,
установил:
в Арбитражный суд Астраханской области обратилось товарищество собственников жилья и нежилых помещений "Тихорецкий" с заявлением, с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным права собственности на недвижимое имущество, зарегистрированного за обществом с ограниченной ответственностью "Батайль" на нежилое помещение N 001, общей площадью 181,7 кв. м (регистрационная запись N 30-30-01/112/207-992) и нежилое помещение N 002, общей площадью 30,4 кв. м (регистрационная запись N 30-30-01/112/2007-993), расположенных по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, зарегистрированного за предпринимателем без образования юридического лица Веремейчук Зоей Николаевной на нежилое помещение N 001, общей площадью 181,7 кв. м (регистрационная запись N 30-30-01/076/2008-492) и нежилое помещение N 002, общей площадью 30,4 кв. м (регистрационная запись N 30-30-01/076/2008-491), расположенных по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1. Истец также просил признать недействительными (ничтожными) договоры от 23 мая 2008 года.
Решением от 29 июня 2009 года Арбитражного суда Астраханской области по делу N А06-1201/2009 в удовлетворения заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, товарищество собственников жилья и нежилых помещений "Тихорецкий" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: суд при рассмотрении дела вышел за пределы заявленных истцом требований.
Ответчиками представлены отзывы на апелляционную жалобу, последние с ее доводами не согласны, считают не подлежащим отмене принятый судебный акт, т.к. доводы истца были предметом обсуждения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзывах на нее, выступлениях присутствующих в заседании участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 29 марта 2007 года N RU30301000-8, выданного Администрацией г. Астрахани, был введен в эксплуатацию объект капитального строительства "1,2,4 этапы 2-очереди группы жилых домов по пер. Тихорецкому/ ул. Челябинской/ ул. Брестской в Советском районе г. Астрахани", расположенный по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, застройщиком которого выступало общество с ограниченной ответственностью "Батайль". На введенный в эксплуатацию жилой дом оформлен технический паспорт от 14 декабря 2006 года N 2-296-1 с указанием нежилых помещений цокольного этажа N 001 - 004.
Общество с ограниченной ответственностью "Батайль" на основании указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29 марта 2007 года N RU30301000-8 зарегистрировало за собой право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, цокольный этаж - помещение N 001 общей площадью 181,7 кв. м и помещение N 002 общей площадью 30,4 кв. м, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации от 8 ноября 2007 года N 30-30-01/112/2007-992, 30-30-01/112/2007-993.
По акту приема-передачи жилого дома по пер. Тихорецкий, 1, от 20 октября 2007 года общество с ограниченной ответственностью "Батайль" (застройщик, ответчик) передало товариществу собственников жилья и нежилых помещений "Тихорецкий" (истец) для эксплуатации указанный жилой дом и проектно-сметную документацию на объект строительства.
Общество с ограниченной ответственностью "Батайль" (продавец) и предприниматель без образования юридического лица Веремейчук Зоя Николаевна (покупатель, ответчик) заключили договоры купли-продажи от 23 мая 2008 года, по условиям которых продавец принял на себя обязательства передать в собственность покупателю нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, литер А помещение N 001 общей площадью 181,7 кв. м и помещение N 002 общей площадью 30,4 кв. м, покупатель обязался их оплатить по цене, согласованной сторонами в договоре купли-продажи.
Предприниматель без образования юридического лица Веремейчук Зоя Николаевна, на основании указанных договоров, зарегистрировала право собственности на оспариваемые помещения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации от 3 июля 2008 года N 30-30-01/076/2008-491, 30-30-01/1076/2008-492.
Истец, предъявляя требования к ответчикам о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, утверждает, что право собственности зарегистрировано за ответчиками незаконно, т.к. оспариваемые помещения находятся в общей долевой собственности собственников помещений в много- квартирном доме и их отчуждение возможно только с согласия собственников жилья.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
По смыслу указанной нормы права к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств.
Согласно нормам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из представленных в материалы дела технического паспорта от 14 декабря 2006 года N 2-296-1, плана технического подполья, экспликации к поэтажному плану здания, расположенному по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, следует, что помещения N 001, 002 являются подсобными, находятся на цокольном этаже здания и в указанных помещениях имеются инженерные коммуникации (трубопроводы горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения).
Для установления факта наличия в спорных помещениях инженерных коммуникаций и запорно-регулировочных устройств определением от 4 мая 2009 года Арбитражного суда Астраханской области по настоящему делу была назначена судебно-строительная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Астраханьпромстройпроект".
Из заключения эксперта от 18 мая 2009 года следует, что в нежилых помещениях N 001, 002, расположенных в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, 1, имеются следующие инженерные коммуникации: система теплоснабжения, горячее и холодное водоснабжение, бытовая канализация. На указанных выше коммуникациях установлена запорная и сливная арматура. Регулировочная арматура (регулятор температурный радиаторный РТР) устанавливается в каждой квартире, другая регулировочная арматура установлена в помещении теплового узла. Запорная и сливная арматура установлена в помещениях N 001, 002. Фактическое расположение запорной и сбросной арматуры расположенной в помещениях технического этажа соответствует проектной и исполнительной документации.
Таким образом, через принадлежащие предпринимателю без образования юридического лица Веремейчук З.Н. на праве собственности помещения проходят внутридомовые инженерные коммуникации теплоснабжения и водоснабжения, на которых размещена запорная арматура, доступ к которой необходим только в случае возникновения аварийной ситуации. Регулирующая арматура, распределительно-смесительная арматура, предохранительная арматура на указанных трубопроводах отсутствует.
Из анализа содержания справки о соответствии наименования помещений нижнего уровня здания, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, литер А (строительный N 5) следует, что спорные помещения не являются подвалом или техническим этажом, т.е. спорные помещения являются цокольным этажом, помещениями общественного назначения и не относятся к местам общественного пользования. Более того, в цокольном этаже допускается размещение встроенных и встроено-пристроенных помещений общественного назначения.
Необходимость доступа в аварийной ситуации может возникнуть в отношении любого помещения в доме. Обязанность владельца помещения обеспечить такой доступ вытекает из положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и не зависит от того, находится ли помещение в общей долевой собственности или в собственности одного физического или юридического лица.
В судебном заседании представитель ответчиков пояснил, что запорная арматура системы отопления и водоснабжения действительно расположена в принадлежащих предпринимателю без образования юридического лица Веремейчук З.Н. помещениях, однако необходимость в ее использовании возникает только в случае аварии, чему собственник нежилого помещения не намерен препятствовать, кроме того, стояки могут быть перекрыты из помещения теплового узла (помещение N 004), где расположены основные узлы: узел горячего водоснабжения, ввод питьевого водопровода, задвижки всей внутридомовой сети.
Кроме того, из представленного в материалы дела договора аренды от 1 мая 2008 года N 1, заключенного товариществом собственников жилья "Тихорецкий" (арендодатель) с предпринимателем без образования юридического лица Юсуповым Рафаэлем Искяндяровичем (арендатор), следует, что нежилое помещение площадью 29 кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома, передано в аренду для использование под магазин. Передача спорных помещений истцом в аренду подтверждает, что встроено-пристроенные помещений цокольного этажа являются помещениями общественного назначения и не относятся к местам общего использования.
Доказательства того, что во время эксплуатации внутридомовых инженерных коммуникаций, расположенных в помещениях N 001, 002, у обслуживающей дом организации существует постоянная необходимость в использовании запорной арматуры, расположенной в помещениях ответчика, истцом не представлены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определен перечень способов защиты гражданских прав. Прерогатива выбора способа защиты нарушенного права остается за лицом, обращающимся в суд с исковым заявлением.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
По смыслу действующего законодательства в судебном порядке могут быть оспорены правоустанавливающие документы, по которым право собственности было зарегистрировано за конкретным лицом. При этом несогласие лица с актом государственной регистрации предполагает наличие у лица самостоятельного требования относительно объекта регистрации. Однако, товарищество собственников жилья и нежилых помещений "Тихорецкий" доказательств того, что он сам является обладателем права собственности на зарегистрированное и оспариваемое спорное имущество, в материалы дела не представлено.
Основанием регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Батайль" на спорные нежилые помещения являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29 марта 2007 года N RU30301000-8.
Предпринимателем без образования юридического лица Веремейчук З.Н. право собственности на нежилые помещения N 001, 002 зарегистрировано на основании договоров купли-продажи от 23 мая 2008 года.
Истец не доказал, что спорные помещения ему переданы ответчиком (застройщиком) по соответствующему акту (соглашению) о распределении долей в жилом доме.
Исходя из системного истолкования норм гражданского права о способах защиты права собственности (глава 20, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также из принципа равенства участников отношений, регулируемых гражданским законодательством (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) право, возникшее как результат совершения правомерных юридически значимых действий, не может быть недействительным.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что, избранный истцом способ защиты в виде признания недействительным зарегистрированного права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения, учитывая, что истцом не оспариваются правовые основания для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчиков на спорные нежилые помещения и не заявлялось требование о признании за ним права собственности на спорные объекты, является ненадлежащим, в связи с чем, исковые требования товарищества собственников жилья "Тихорецкий" не подлежат удовлетворению.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции оценил доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 29 июня 2009 года Арбитражного суда Астраханской области по делу N А06-1201/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья и нежилых помещений "Тихорецкий" без удовлетворения.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий по делу,
судья Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Г.И.АГИБАЛОВА
Т.В.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)