Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2012 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тетервака А.В.,
судей Пуртовой Т.Е., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шмыриной Т.Е.,
при участии в судебном заседании представителя истца Рабандирова Ю.Т., председателя ТСЖ,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Колос-1"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 28.05.2012 по делу N А31-1206/2012, принятое судом в составе судьи Денисенко Л.Ю.,
по иску Товарищества собственников жилья "Колос-1" (ОГРН: 1034408615757)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Давыдовский+" (ОГРН: 1084401011837)
об обязании передать документацию, необходимую для управления многоквартирным домом, обязании передать денежные средства, находящиеся на лицевом счету многоквартирного жилого дома и подписать акт передачи управления домом
установил:
Товарищество собственников жилья "Колос-1" (далее - Товарищество, истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Давыдовский+" (далее - Общество, ответчик) об обязании ответчика передать истцу технический паспорт на жилой многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Профсоюзная, 16 (далее - Дом); обязании ответчика передать Дом и подписать акт передачи управления Домом; взыскании с ответчика 50 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
Ответчик исковые требования не признал.
Решением от 28.05.2012 Арбитражный суд Костромской области отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с принятым по делу решением, Товарищество обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит названное решение Арбитражного суда Костромской области отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований об обязании ответчика передать техническую документацию на Дом и подписать акт передачи управления Домом.
Заявитель указывает, что обстоятельства, подтверждающие управление Домом Товариществом установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области по делу N А31-5361/2011. Ответчик не исполнял надлежащим образом обязанности по управлению Домом. Суд сделал необоснованный вывод о том, что истцом нарушен порядок изменения способа управления Домом и отказа от услуг Общества по его управлению.
Общество в своем отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней не согласно, просит оставить решение без изменения, заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
В соответствии с частью 1 статьи 266, частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба заявителя рассмотрена арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Костромской области от 28.05.2012 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность названного решения только в обжалуемой части.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.
Как следует из материалов дела, Товарищество зарегистрировано в качестве юридического лица 13.05.1999 в целях совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в Доме, а также владения, пользования и распоряжения общим имуществом Дома (пункт 1.1 Устава в редакции 16.12.2011).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что общая площадь Дома составляет 13025,7 кв. м и состоит из 225 квартир и 2 нежилых помещений.
26.12.2008 внеочередным общим собранием собственников Дома, оформленным протоколом N 1 (т. 1 л.д. 57), принято решение о передаче управления Домом Обществу, которое заключило с частью собственников помещений договоры управления сроком на три года.
08.12.2009 внеочередным общим собранием собственников помещений Дома принято решение об утверждении новой редакции договора управления Домом сроком на три года.
Согласно протоколу общего собрания членов Товарищества от 20.12.2011 председателем правления избран Рабандиров Юрий Тимофеевич (т. 1 л.д. 21).
Решением Арбитражного суда Костромской области от 19.10.2011 по делу N А31-5361/2011, вступившим в законную силу, ЗАО "Ивановская тепловая блок-станция" (далее - ЗАО "ИвТБС") отказано в удовлетворении иска к Обществу об обязании передать техническую и иную документацию на Дом, а также передать фактическое управление Домом. Исковые требования были основаны на решении внеочередного общего собрания собственников помещений от 26.04.2011, оформленным протоколами, в том числе по вопросам о расторжении договора управления Домом с Обществом с 01.05.2011 и выборе управляющей организации ЗАО "ИвТБС". При этом судом установлено отсутствие кворума при проведении данного собрания.
Решением Свердловского районного суда города Костромы от 24.11.2011 по делу N 2-3470/2011 удовлетворены исковые требования Рабандирова Юрия Тимофеевича к Баракову Николаю Евгеньевичу о признаний недействительными протокола и решения внеочередного общего собрания собственников жилых помещений в Доме от 25.05.2011, в том числе по вопросам отмены решения общего собрания от 26.04.2011 о расторжении договора управления с Обществом с 01.05.2011 и выборе в качестве управляющей организации ЗАО "ИвТБС".
Определением Свердловского районного суда города Костромы от 30.12.2011 по гражданскому делу N 2-4248/2011 по иску Рабандирова Ю.Т. к Обществу о признании договора управления Домом расторгнутым производство по делу прекращено в связи с принятием судом отказа истца от исковых требований.
29.12.2011 общим собранием собственников помещений Дома в форме заочного голосования принято решение об изменении способа управления Домом - посредством Товарищества (т. 1 л.д. 22).
Истцом в адрес ответчика 29.12.2011 направлено заявление о передаче Товариществу в срок до 16.01.2012 технической документации и денежных средств, находящихся на лицевом счете Дома (т. 1 л.д. 23).
Отказ Общества в передаче документации послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В силу части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом (пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В части 3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).
Из вышеуказанных норм права следует, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любой момент изменить способ управления, но не управляющую компанию. Смена управляющей компании возможна только в случае расторжения договора управления в порядке, установленном законодательством.
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 5 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается не менее чем на один год.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 разъяснено, что системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Таким образом, закон устанавливает необходимость заключения договора управления с каждым собственником помещения в таком доме. При этом договор должен быть заключен на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Существенные условия договора управления многоквартирным домом перечислены в пункте 3 статьи 162 ЖК РФ.
В протоколе от 26.12.2008 решения общего собрания собственников помещений в Доме по вопросу выбора Общества в качестве управляющей организации отсутствуют конкретные условия договора управления.
Указание в названном протоколе на решение об утверждении условий договора не является само по себе согласованием условий договора управления, учитывая, что собрание проводилось в форме заочного голосования.
Доказательств того, что данные условия были согласованы собственниками помещений Дома на указанном или ином собрании, в материалы дела не представлено.
Кроме того, доказательства заключения в письменной форме договоров на управление Домом между Обществом и всеми собственниками жилых помещений в Доме по согласованным условиям в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем, решение и протокол общего собрания собственников помещений от 29.12.2011 об изменении способа управления в установленном порядке не оспорены, не признаны недействительными.
Проанализировав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, принимая во внимание положения части 5 статьи 46, части 4 статьи 162 ЖК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что между Обществом и собственниками помещений Дома сложились фактические отношения по обслуживанию Дома.
Факт управления Обществом Домом с декабря 2009 года по настоящее время подтверждается материалами дела и сторонами не опровергнут.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Определением Свердловского районного суда города Костромы от 30.12.2011 по гражданскому делу N 2-4248/2011 по иску председателя Товарищества Рабандирова Ю.Т. к Обществу о признании договора управления Домом расторгнутым, производство по делу прекращено в связи с принятием судом отказа истца от исковых требований.
Решения и протоколы внеочередных общих собраний собственников жилых помещений от 26.04.2011 и 25.05.2011, где рассматривался вопрос о расторжении договора с ответчиком, признаны решениями Свердловского районного суда г. Костромы недействительными.
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что из протокола общего собрания собственников помещений от 29.12.2011 следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договоров с прежней управляющей организацией.
При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с Обществом договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Доказательств направления истцом каких-либо уведомлений в адрес Общества (кроме передачи протоколов собраний собственников жилых помещений от 26.04.2011 и 25.05.2011) о принятом собранием собственников решения о расторжении договора, отказе от услуг Общества, в материалы дела не представлено.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец указал, что 11 июня 2012 года собрание членов ТСЖ приняло решение о расторжении договора с ООО "Управляющая компания Давыдовский+".
В суд соответствующих доказательств представлено не было. Принятие собранием ТСЖ нового решения о расторжении договора не является основанием для удовлетворения апелляционной жалобы, поскольку такое собрание было проведено после принятия Арбитражным судом Костромской области решения по настоящему делу.
Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, как требует того пункт 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
В связи с изложенным, при совокупности указанных выше обстоятельств доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными в полном объеме и апелляционный суд считает, что оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 28 мая 2012 года по делу N А31-1206/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Колос-1" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
А.В.ТЕТЕРВАК
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2012 ПО ДЕЛУ N А31-1206/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2012 г. по делу N А31-1206/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2012 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тетервака А.В.,
судей Пуртовой Т.Е., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шмыриной Т.Е.,
при участии в судебном заседании представителя истца Рабандирова Ю.Т., председателя ТСЖ,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Колос-1"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 28.05.2012 по делу N А31-1206/2012, принятое судом в составе судьи Денисенко Л.Ю.,
по иску Товарищества собственников жилья "Колос-1" (ОГРН: 1034408615757)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Давыдовский+" (ОГРН: 1084401011837)
об обязании передать документацию, необходимую для управления многоквартирным домом, обязании передать денежные средства, находящиеся на лицевом счету многоквартирного жилого дома и подписать акт передачи управления домом
установил:
Товарищество собственников жилья "Колос-1" (далее - Товарищество, истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Давыдовский+" (далее - Общество, ответчик) об обязании ответчика передать истцу технический паспорт на жилой многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Профсоюзная, 16 (далее - Дом); обязании ответчика передать Дом и подписать акт передачи управления Домом; взыскании с ответчика 50 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
Ответчик исковые требования не признал.
Решением от 28.05.2012 Арбитражный суд Костромской области отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с принятым по делу решением, Товарищество обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит названное решение Арбитражного суда Костромской области отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований об обязании ответчика передать техническую документацию на Дом и подписать акт передачи управления Домом.
Заявитель указывает, что обстоятельства, подтверждающие управление Домом Товариществом установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области по делу N А31-5361/2011. Ответчик не исполнял надлежащим образом обязанности по управлению Домом. Суд сделал необоснованный вывод о том, что истцом нарушен порядок изменения способа управления Домом и отказа от услуг Общества по его управлению.
Общество в своем отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней не согласно, просит оставить решение без изменения, заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
В соответствии с частью 1 статьи 266, частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба заявителя рассмотрена арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Костромской области от 28.05.2012 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность названного решения только в обжалуемой части.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.
Как следует из материалов дела, Товарищество зарегистрировано в качестве юридического лица 13.05.1999 в целях совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в Доме, а также владения, пользования и распоряжения общим имуществом Дома (пункт 1.1 Устава в редакции 16.12.2011).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что общая площадь Дома составляет 13025,7 кв. м и состоит из 225 квартир и 2 нежилых помещений.
26.12.2008 внеочередным общим собранием собственников Дома, оформленным протоколом N 1 (т. 1 л.д. 57), принято решение о передаче управления Домом Обществу, которое заключило с частью собственников помещений договоры управления сроком на три года.
08.12.2009 внеочередным общим собранием собственников помещений Дома принято решение об утверждении новой редакции договора управления Домом сроком на три года.
Согласно протоколу общего собрания членов Товарищества от 20.12.2011 председателем правления избран Рабандиров Юрий Тимофеевич (т. 1 л.д. 21).
Решением Арбитражного суда Костромской области от 19.10.2011 по делу N А31-5361/2011, вступившим в законную силу, ЗАО "Ивановская тепловая блок-станция" (далее - ЗАО "ИвТБС") отказано в удовлетворении иска к Обществу об обязании передать техническую и иную документацию на Дом, а также передать фактическое управление Домом. Исковые требования были основаны на решении внеочередного общего собрания собственников помещений от 26.04.2011, оформленным протоколами, в том числе по вопросам о расторжении договора управления Домом с Обществом с 01.05.2011 и выборе управляющей организации ЗАО "ИвТБС". При этом судом установлено отсутствие кворума при проведении данного собрания.
Решением Свердловского районного суда города Костромы от 24.11.2011 по делу N 2-3470/2011 удовлетворены исковые требования Рабандирова Юрия Тимофеевича к Баракову Николаю Евгеньевичу о признаний недействительными протокола и решения внеочередного общего собрания собственников жилых помещений в Доме от 25.05.2011, в том числе по вопросам отмены решения общего собрания от 26.04.2011 о расторжении договора управления с Обществом с 01.05.2011 и выборе в качестве управляющей организации ЗАО "ИвТБС".
Определением Свердловского районного суда города Костромы от 30.12.2011 по гражданскому делу N 2-4248/2011 по иску Рабандирова Ю.Т. к Обществу о признании договора управления Домом расторгнутым производство по делу прекращено в связи с принятием судом отказа истца от исковых требований.
29.12.2011 общим собранием собственников помещений Дома в форме заочного голосования принято решение об изменении способа управления Домом - посредством Товарищества (т. 1 л.д. 22).
Истцом в адрес ответчика 29.12.2011 направлено заявление о передаче Товариществу в срок до 16.01.2012 технической документации и денежных средств, находящихся на лицевом счете Дома (т. 1 л.д. 23).
Отказ Общества в передаче документации послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В силу части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом (пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В части 3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).
Из вышеуказанных норм права следует, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любой момент изменить способ управления, но не управляющую компанию. Смена управляющей компании возможна только в случае расторжения договора управления в порядке, установленном законодательством.
В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно части 5 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается не менее чем на один год.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1027/10 разъяснено, что системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Таким образом, закон устанавливает необходимость заключения договора управления с каждым собственником помещения в таком доме. При этом договор должен быть заключен на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Существенные условия договора управления многоквартирным домом перечислены в пункте 3 статьи 162 ЖК РФ.
В протоколе от 26.12.2008 решения общего собрания собственников помещений в Доме по вопросу выбора Общества в качестве управляющей организации отсутствуют конкретные условия договора управления.
Указание в названном протоколе на решение об утверждении условий договора не является само по себе согласованием условий договора управления, учитывая, что собрание проводилось в форме заочного голосования.
Доказательств того, что данные условия были согласованы собственниками помещений Дома на указанном или ином собрании, в материалы дела не представлено.
Кроме того, доказательства заключения в письменной форме договоров на управление Домом между Обществом и всеми собственниками жилых помещений в Доме по согласованным условиям в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем, решение и протокол общего собрания собственников помещений от 29.12.2011 об изменении способа управления в установленном порядке не оспорены, не признаны недействительными.
Проанализировав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, принимая во внимание положения части 5 статьи 46, части 4 статьи 162 ЖК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что между Обществом и собственниками помещений Дома сложились фактические отношения по обслуживанию Дома.
Факт управления Обществом Домом с декабря 2009 года по настоящее время подтверждается материалами дела и сторонами не опровергнут.
В силу части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Определением Свердловского районного суда города Костромы от 30.12.2011 по гражданскому делу N 2-4248/2011 по иску председателя Товарищества Рабандирова Ю.Т. к Обществу о признании договора управления Домом расторгнутым, производство по делу прекращено в связи с принятием судом отказа истца от исковых требований.
Решения и протоколы внеочередных общих собраний собственников жилых помещений от 26.04.2011 и 25.05.2011, где рассматривался вопрос о расторжении договора с ответчиком, признаны решениями Свердловского районного суда г. Костромы недействительными.
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что из протокола общего собрания собственников помещений от 29.12.2011 следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договоров с прежней управляющей организацией.
При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с Обществом договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Доказательств направления истцом каких-либо уведомлений в адрес Общества (кроме передачи протоколов собраний собственников жилых помещений от 26.04.2011 и 25.05.2011) о принятом собранием собственников решения о расторжении договора, отказе от услуг Общества, в материалы дела не представлено.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец указал, что 11 июня 2012 года собрание членов ТСЖ приняло решение о расторжении договора с ООО "Управляющая компания Давыдовский+".
В суд соответствующих доказательств представлено не было. Принятие собранием ТСЖ нового решения о расторжении договора не является основанием для удовлетворения апелляционной жалобы, поскольку такое собрание было проведено после принятия Арбитражным судом Костромской области решения по настоящему делу.
Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, как требует того пункт 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
В связи с изложенным, при совокупности указанных выше обстоятельств доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными в полном объеме и апелляционный суд считает, что оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 28 мая 2012 года по делу N А31-1206/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Колос-1" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
А.В.ТЕТЕРВАК
Судьи
С.Г.ПОЛЯКОВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)