Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
20 января 2010 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе председательствующего судьи Л.Ф.Зубаревой
судей И.Н.Мухиной, В.М.Сухотиной
при ведении протокола судьей В.М.Сухотиной
при участии:
от истца - Миронова Е.А. по удостоверению N 95218
от ответчиков - Шумахер М.В. (МУП "Барнаулкапстрой")
от третьих лиц - Толстых С.Г. по доверенности от 08.06.09., Майзингера Д.В. по доверенности от 15.01.10. (ЖСК "Венец"), Банакера Н.А.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы заместителя прокурора Алтайского края, МУП "Барнаулкапстрой", ЖСК "Венец" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 21 октября 2009 г. по делу N А03-11933/2007 (судья Н.М.Бояркова)
по иску заместителя прокурора Алтайского края
к МУП "Барнаулкапстрой", Администрации г. Барнаула
третьи лица - Управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, Главное управление имущественных отношений Алтайского края, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула, Комитет по архитектуре и развитию г. Барнаула, ЖСК "Венец", МОУ "Средняя образовательная школа N 128 с углубленным изучением отдельных предметов", Комлева А.Ф., Прокин М.В., Крикунова О.Ю., Банакер Н.А., Ивашко С.А., Комлева Н.Н., Мещерякова Г.С., Щербинин А.В., Тихонов А.А., Седешева А.В., Сергеева Т.А. Небылицин А.А., Подосинников Н.В., Карташова С.В., Шипулина И.В., Николаева Т.П., Тейхреб О.Е., Толстых К.М., Мамскова А.Ю., Урбах А.П., Коваленко Л.В.
о признании договора недействительным
установил:
Заместитель прокурора Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к МУП "Барнаулкапстрой" и Администрации г. Барнаула о признании недействительным заключенного между ними договора аренды земельного участка N 13185 от 09.02.2007 г.
В качестве основания иска истец сослался на то, что в нарушение требований п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ оспариваемый договор аренды земельного участка N 13185 от 09.02.2007 г. заключен без проведения торгов, а потому по правилам ст. 168 Гражданского кодекса РФ является недействительной (ничтожной) сделкой.
Решением от 02.04.2008 г., оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2008 г., Арбитражный суд Алтайского края отказал в удовлетворении иска.
Постановлением от 18.11.2008 г. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на необходимость оценки представленного в материалы дела соглашения от 01.10.2004 г., на предмет его соответствия положениям п. 15 ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса РФ".
При новом рассмотрении дела заместитель прокурора Алтайского края дополнил основания иска, указав на то, что оспариваемый договор также заключен в нарушение абз. 3 п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка", ст.ст. 31, 45, 53 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 43, 46 Градостроительного кодекса РФ, ст. 28 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ".
Решением от 21.10.2009 г. Арбитражный суд Алтайского края удовлетворил заявленные в рамках настоящего дела требования и признал недействительным заключенный между Администрацией г. Барнаула и МУП "Барнаулкапстрой" договор аренды земельного участка N 13185 от 09.02.2007 г.
Не согласившись с решением суда первой инстанции МУП "Барнаулкапстрой" и ЖСК "Венец" подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Требования апелляционных жалоб обоснованы тем, что суд первой инстанции неправильно оценил обстоятельства заключения и исполнения соглашения от 01.10.2004 г., не принял во внимание, что положения норм права, которым по указанию суда противоречит оспариваемый договор (п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, п. 15 ФЗ "О введение в действие земельного кодекса РФ"), не должны применяться при разрешении настоящего спора. Предъявление настоящего иска заявители расценивают в качестве злоупотребления правом, поскольку удовлетворение иска повлечет за собой нарушение прав граждан, ЖСК "Венец" и МУП "Барнаулкапстрой", поскольку в строительство жилого дома на предоставленном в аренду земельном участке вложены значительные денежные средства. О строительстве жилого дома была размещена информация в средствах массовой информации, в том числе применительно к вопросу о проведении публичных слушаний.
Заместитель прокурора Алтайского края также подал апелляционную жалобу, в которой просит изменить мотивировочную часть решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что при рассмотрении дела не была дана оценка доводам о заключении оспариваемой сделки в нарушение положений ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка", ст. 31 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 43, 46 Градостроительного кодекса РФ, ст. 28 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", а также ст. 28 Устава городского округа - города Барнаула и п. 1.4.4 решения Барнаульской городской Думы N 253 от 23.12.2005 г.
По указанию заявителя перечисленные обстоятельства не позволяют в дальнейшем обратиться в суд в защиту неопределенного круга лиц в связи с незаконным строительством жилого дома. Кроме того, Заместитель прокурора Алтайского края сослался на то, что суд первой инстанции дал неверную оценку доводам о нарушении положений ст.ст. 45, 53 Земельного кодекса РФ при изъятии части земельного участка от МОУ "Средняя образовательная школа N 128 с углубленным изучением отдельных предметов" и его дальнейшим предоставлением МУП "Барнаулкапстрой".
В отзывах на апелляционные жалобы МУП "Барнаулкапстрой" и ЖСК "Венец" заместитель прокурора Алтайского края указывает на их необоснованность и просит оставить эти жалобы без удовлетворения.
Комитет по архитектуре и развитию г. Барнаула в отзыве на апелляционные жалобы МУП "Барнаулкапстрой" и ЖСК "Венец" поддерживает изложенные в них доводы, просит решение суда первой инстанции отменить и в иске отказать.
Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Апелляционный суд считает возможным на основании ч.ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей ответчика Администрации г. Барнаула и 3-х лиц.
В судебном заседании представитель истца настаивал на изменении мотивировочной части решения суде первой инстанции, а также просил оставить апелляционные жалобы МУП "Барнаулкапстрой" и ЖСК "Венец" без удовлетворения.
Представители МУП "Барнаулкапстрой" и ЖСК "Венец" и Банакер Н.А. поддержали апелляционные жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, а апелляционную жалобу заместителя прокурора Алтайского края оставить без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 21.10.2009 г. по делу N А03-11933/2007, Седьмой арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения поданных апелляционных жалоб, по следующим основаниям.
Судом первой инстанции установлено, что 01.10.2004 г. между Администрацией г. Барнаула и МУП "Барнаулкапстрой" было заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта по строительству 10-ти этажного дома и трансформаторной подстанции по проезду Северо-Власихинскому, 36 в г. Барнауле.
По условиям данного соглашения МУП "Барнаулкапстрой" обязалось выполнить снос временных железобетонных гаражей, осуществить реконструкцию спортядра школы N 218 и ограждений и выполнить иные мероприятия. В свою очередь Администрация г. Барнаула обязалась предоставить в аренду МУП "Барнаулкапстрой" земельный участок под строительство 10-этажного жилого дома по адресу пр. Северо-Власихинский 36.
Между ЖСК "Венец" и МУП "Барнаулкапстрой" 29.07.2005 г. был заключен договор инвестирования проектно-изыскательский работ и подготовки площадки под строительство N 21/1. По условиям данного договора ЖСК "Венец" (инвестор) обязался осуществить 100% инвестирование проектно-изыскательских работ и подготовку площадки под строительство указанного выше жилого дома.
18.07.2005 г. МУП "Барнаулкапстрой" обратилось в Администрацию г. Барнаула и Комитет по архитектуре и развитию г. Барнаула с заявлением о выделении земельного участка для строительства 10-ти этажного жилого дома согласно обоснованию размещения дома.
По указанному заявлению 26.09.2005 г. Комитетом по архитектуре и развитию г. Барнаула был оформлен акт о выборе земельного участка для строительства десятиэтажного жилого дома N 1162 от 26.09.2005 г.
Постановлением N 70 от 16.01.2006 г. Администрация г. Барнаула утвердила акт о выборе земельного участка для строительства от 26.09.2005 г. N 1162, предписала Комитету по архитектуре и развитию города Барнаула, по заявлению заказчика выдать архитектурно-планировочное задание.
В декабре 2006 г. МУП "Барнаулкапстрой" было получено архитектурно-планировочное задание N 4239 на проектирование десятиэтажного жилого дома по адресу: г. Барнаул, проезд Северо-Власихинский, 36.
09.02.2007 г. между Администрацией г. Барнаула и МУП "Барнаулкапстрой" на срок 5 лет был заключен договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 0,7074 га или 7074,0 кв. м., расположенный по адресу: г. Барнаул, проезд Северо-Власихинский, 36. Договор заключен без проведения аукциона и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Между ЖСК "Венец" и МУП "Барнаулкапстрой" 25.05.2007 г. заключен договор подряда на подготовительные работы по устройству строительной площадки жилого дома по проезду Северо-Власихинский 36; между этими же лицами заключен договор N 55 подряда на строительство 10-ти этажного жилого дома по проезду Северо-Власихинский 36 от 05.12.2007 г. Перечисленные выше обстоятельства правильно установлены судом первой инстанции и участвующими в деле лицами не оспариваются.
В соответствии с п. 2 ст. 16 и ст. 18 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", Земельный кодекс РФ дополнен ст. 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в силу с 01.10.2005 г.
Указанной ст. 30.1 Земельного кодекса РФ установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением установленных законом случаев.
Согласно п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в соответствующей редакции), до 30.12.2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
Оценивая доводы ответчиков о том, что указанное выше соглашение от 01.10.2004 г. и является соглашением, предусмотренным п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренные им обязанности МУП "Барнаулкапстрой", на момент заключения оспариваемого договора не выполнены. С учетом данного обстоятельства и содержания п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", основания для предоставления МУП "Барнаулкапстрой" земельного участка в аренду без проведения торгов суд не усмотрел, что и послужило основанием для удовлетворения иска.
Требуя отмены принятого по делу решения МУП "Барнаулкапстрой" указывает на то, что в соответствии с заключенным соглашением от 01.10.2004 г. им выполнены работы по переносу железобетонных гаражей (акт от 15.01.2007 г.), произведен перенос ограждения спортивного ядра школы, выполнен проект реконструкции спортивной зоны школы, завершена реконструкция спортивной зоны (акт приемки выполненных работ за июль 2007 г.), выполнена реконструкция существующей трансформаторной подстанции, а также произведен вынос кабеля из под пятна застройки жилого дома (акты приемки выполненных работ за сентябрь 2007 г.). Заявитель также указывает на то, что суд первой инстанции не учтен тот факт, что акт выбора земельного участка получен после заключения соглашения от 01.10.2004 г. и предусмотренные им требования по сносу гаражей, переносу спортядра школы и выносу инженерных сетей внесены на основании действующего соглашения.
Вместе с тем, судом первой инстанции правильно установлено, что в соответствии с соглашением от 01.10.2004 г. МУП "Барнаулкапстрой" обязалось снести временные железобетонные гаражи, осуществить реконструкцию спортядра школы N 128 и ограждения, вынести сети с территории строительства; разработать проект застройки участка и проект комплексного благоустройства, прилегающей к объекту территории, осуществить проектирование инженерной инфраструктуры на площадке объекта и прилегающей территории в целях развития целевой программы "Жилище" на 2002-2010, подпрограммы "Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилого фонда", передать в муниципальную собственность долю жилых помещений в течение одного месяца сдачи объекта в эксплуатацию, выполнить проектирование объектов коммунального назначения, в том числе трансформаторного пункта.
Из совокупности предусмотренных соглашением от 01.10.2004 г. обязанностей, на момент заключения договора аренды N 13185 от 09.02.2007 г., МУП "Барнаулкапстрой" выполнен только перенос гаражей. С учетом данного обстоятельства, суд первой инстанции правильно не усмотрел оснований для применения при разрешении настоящего спора указанных выше положений п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", предусматривающих условия предоставления земельных участков для жилищного строительства без проведения торгов. Доводы апелляционной жалобы МУП "Барнаулкапстрой" о том, что требования акта выбора земельного участка сформулированы на основании действующего соглашения от 01.10.2004 г., не влияют на правильность выводов суда, послуживших основанием для удовлетворения иска.
Возражения апелляционной жалобы ЖСК "Венец" о том, что положения ст. 30.1 Земельного кодекса РФ и п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" не распространяются на правоотношения, регламентирующие предоставление земельных участков для жилищного строительства в связи с исполнением инвестиционных соглашений, заключенных до 30.12.2004 г., не принимаются апелляционным судом по тем же основаниям.
В качестве основания для отмены принятого по делу решения МУП "Барнаулкапстрой" также указывает на то, что отношения по предоставлению земельного участка с условием предварительного согласования объектов являются длящимися. Акт о выборе земельного участка N 1162 от 26.09.2005 г. получен МУП "Барнаулкапстрой" на основании заявления от 18.17.2005 г., в связи с чем процедура по получению и согласованию акта о выборе земельного участка начата до вступления в силу ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ". С учетом данного обстоятельства заявитель полагает, что изменения, внесенные данным Законом в порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, не могут применяться при разрешении настоящего спора, поскольку закон обратной силы не имеет.
Вместе с тем, абз. 5 п. 15. ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусматривает, что в случае, если в соответствии с Земельным кодексом РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 г. не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Положения указанного абзаца распространяются на правоотношения, возникшие с 01.10.2005 г., что предусмотрено п. 4 ст. 38 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Таким образом, процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта не могла быть завершена после 01.10.2005 г., в связи с чем, земельный участок предоставлен МУП "Барнаулкапстрой" в аренду без проведения торгов в нарушение ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.
Фактов злоупотребления Заместителем прокурора Алтайского края своими правами при предъявлении настоящего иска, применительно к доводам апелляционный жалоб МУП "Барнаулкапстрой" и ЖСК "Венец", апелляционный суд также не усматривает. Кроме того, заявители не обосновали, каким образом удовлетворение настоящего иска может повлечь за собой нарушение их прав, а также прав пайщиков ЖСК "Венец", в том числе с учетом того, что соглашением от 07.10.2009 г. оспариваемый договор аренды N 13185 от 09.02.2007 г. расторгнут с 07.10.2009 г.
Доводы апелляционной жалобы заместителя прокурора Алтайского края о необходимости изменения мотивировочной части решения суда первой инстанции, также не принимаются апелляционным судом. В обоснование своих требований по апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что судом не дана оценка доводам о заключении оспариваемой сделки в нарушение положений ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка", ст. 31 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 43, 46 Градостроительного кодекса РФ, ст. 28 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", а также ст. 28 Устава городского округа - города Барнаула и п. 1.4.4 решения Барнаульской городской Думы N 253 от 23.12.2005 г.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, одним из оснований для отмены (изменения) принятого по делу решения является нарушение или неправильное применение судом первой инстанции норм материального права или норм процессуального права. При этом п. 3 той же статьи Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Исходя из заявленного иска о признании сделки недействительной (ничтожной), рассматриваемые доводы заместителя прокурора Алтайского края находятся за пределами предмета исковых требований. Так, ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка" регулирует основания для признание недействительным решения органа местного самоуправления; ст. 28 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" не предусматривает публичных слушаний при заключении договора аренды; ст.ст. 43, 46 Градостроительного кодекса РФ так же не регулируют вопросы по заключению договора аренды.
С учетом того, что перечисленные выше доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность принятого по делу решения, они не могут рассматриваться в качестве основания для его отмены. По указанию заявителя не полная оценка судом первой инстанции доводов искового заявления не позволяет в дальнейшем обратиться в суд в защиту неопределенного круга лиц, в связи с незаконным строительством жилого дома. Вместе с тем, при предъявлении соответствующего иска заявитель не лишен возможности доказывать соответствующие обстоятельства в рамках другого дела.
Кроме того, Заместитель прокурора Алтайского края сослался на то, что суд первой инстанции дал неверную оценку его доводам о нарушении положений ст.ст. 45, 53 Земельного кодекса РФ при изъятии части земельного участка от МОУ "Средняя образовательная школа N 128 с углубленным изучением отдельных предметов" и его дальнейшим предоставлением МУП "Барнаулкапстрой".
Вместе с тем в материалы дела действительно не представлено достаточных доказательств прекращения права постоянного (бессрочного) пользования МОУ "Средняя образовательная школа N 128 с углубленным изучением отдельных предметов" на ранее предоставленный ему земельный участок площадью 34 067 кв. м., по адресу пр. Северный-Власихинский 34, с кадастровым номером 22:63:03 04 17:0033. Доводы прокурора о том, что земельный участок по адресу пр. Северный-Власихинский 36, площадью 70074 кв. м., с кадастровым номером 22:63:03 04 17: 0050 образован при разделении земельного участка, принадлежащего МОУ "Средняя образовательная школа N 128 с углубленным изучением отдельных предметов", не подтверждены достаточными доказательствами.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые могли бы являться основанием для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, в том числе применительно к содержанию ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Государственная пошлина по апелляционным жалобам, по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относится на их заявителей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 21 октября 2009 г. по делу N А03-11933/2007 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.01.2010 N 07АП-3038/08 ПО ДЕЛУ N А03-11933/2007
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 января 2010 г. N 07АП-3038/08
Дело N А03-11933/2007
20 января 2010 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе председательствующего судьи Л.Ф.Зубаревой
судей И.Н.Мухиной, В.М.Сухотиной
при ведении протокола судьей В.М.Сухотиной
при участии:
от истца - Миронова Е.А. по удостоверению N 95218
от ответчиков - Шумахер М.В. (МУП "Барнаулкапстрой")
от третьих лиц - Толстых С.Г. по доверенности от 08.06.09., Майзингера Д.В. по доверенности от 15.01.10. (ЖСК "Венец"), Банакера Н.А.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы заместителя прокурора Алтайского края, МУП "Барнаулкапстрой", ЖСК "Венец" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 21 октября 2009 г. по делу N А03-11933/2007 (судья Н.М.Бояркова)
по иску заместителя прокурора Алтайского края
к МУП "Барнаулкапстрой", Администрации г. Барнаула
третьи лица - Управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, Главное управление имущественных отношений Алтайского края, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула, Комитет по архитектуре и развитию г. Барнаула, ЖСК "Венец", МОУ "Средняя образовательная школа N 128 с углубленным изучением отдельных предметов", Комлева А.Ф., Прокин М.В., Крикунова О.Ю., Банакер Н.А., Ивашко С.А., Комлева Н.Н., Мещерякова Г.С., Щербинин А.В., Тихонов А.А., Седешева А.В., Сергеева Т.А. Небылицин А.А., Подосинников Н.В., Карташова С.В., Шипулина И.В., Николаева Т.П., Тейхреб О.Е., Толстых К.М., Мамскова А.Ю., Урбах А.П., Коваленко Л.В.
о признании договора недействительным
установил:
Заместитель прокурора Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к МУП "Барнаулкапстрой" и Администрации г. Барнаула о признании недействительным заключенного между ними договора аренды земельного участка N 13185 от 09.02.2007 г.
В качестве основания иска истец сослался на то, что в нарушение требований п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ оспариваемый договор аренды земельного участка N 13185 от 09.02.2007 г. заключен без проведения торгов, а потому по правилам ст. 168 Гражданского кодекса РФ является недействительной (ничтожной) сделкой.
Решением от 02.04.2008 г., оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2008 г., Арбитражный суд Алтайского края отказал в удовлетворении иска.
Постановлением от 18.11.2008 г. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав на необходимость оценки представленного в материалы дела соглашения от 01.10.2004 г., на предмет его соответствия положениям п. 15 ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса РФ".
При новом рассмотрении дела заместитель прокурора Алтайского края дополнил основания иска, указав на то, что оспариваемый договор также заключен в нарушение абз. 3 п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка", ст.ст. 31, 45, 53 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 43, 46 Градостроительного кодекса РФ, ст. 28 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ".
Решением от 21.10.2009 г. Арбитражный суд Алтайского края удовлетворил заявленные в рамках настоящего дела требования и признал недействительным заключенный между Администрацией г. Барнаула и МУП "Барнаулкапстрой" договор аренды земельного участка N 13185 от 09.02.2007 г.
Не согласившись с решением суда первой инстанции МУП "Барнаулкапстрой" и ЖСК "Венец" подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Требования апелляционных жалоб обоснованы тем, что суд первой инстанции неправильно оценил обстоятельства заключения и исполнения соглашения от 01.10.2004 г., не принял во внимание, что положения норм права, которым по указанию суда противоречит оспариваемый договор (п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, п. 15 ФЗ "О введение в действие земельного кодекса РФ"), не должны применяться при разрешении настоящего спора. Предъявление настоящего иска заявители расценивают в качестве злоупотребления правом, поскольку удовлетворение иска повлечет за собой нарушение прав граждан, ЖСК "Венец" и МУП "Барнаулкапстрой", поскольку в строительство жилого дома на предоставленном в аренду земельном участке вложены значительные денежные средства. О строительстве жилого дома была размещена информация в средствах массовой информации, в том числе применительно к вопросу о проведении публичных слушаний.
Заместитель прокурора Алтайского края также подал апелляционную жалобу, в которой просит изменить мотивировочную часть решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что при рассмотрении дела не была дана оценка доводам о заключении оспариваемой сделки в нарушение положений ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка", ст. 31 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 43, 46 Градостроительного кодекса РФ, ст. 28 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", а также ст. 28 Устава городского округа - города Барнаула и п. 1.4.4 решения Барнаульской городской Думы N 253 от 23.12.2005 г.
По указанию заявителя перечисленные обстоятельства не позволяют в дальнейшем обратиться в суд в защиту неопределенного круга лиц в связи с незаконным строительством жилого дома. Кроме того, Заместитель прокурора Алтайского края сослался на то, что суд первой инстанции дал неверную оценку доводам о нарушении положений ст.ст. 45, 53 Земельного кодекса РФ при изъятии части земельного участка от МОУ "Средняя образовательная школа N 128 с углубленным изучением отдельных предметов" и его дальнейшим предоставлением МУП "Барнаулкапстрой".
В отзывах на апелляционные жалобы МУП "Барнаулкапстрой" и ЖСК "Венец" заместитель прокурора Алтайского края указывает на их необоснованность и просит оставить эти жалобы без удовлетворения.
Комитет по архитектуре и развитию г. Барнаула в отзыве на апелляционные жалобы МУП "Барнаулкапстрой" и ЖСК "Венец" поддерживает изложенные в них доводы, просит решение суда первой инстанции отменить и в иске отказать.
Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Апелляционный суд считает возможным на основании ч.ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей ответчика Администрации г. Барнаула и 3-х лиц.
В судебном заседании представитель истца настаивал на изменении мотивировочной части решения суде первой инстанции, а также просил оставить апелляционные жалобы МУП "Барнаулкапстрой" и ЖСК "Венец" без удовлетворения.
Представители МУП "Барнаулкапстрой" и ЖСК "Венец" и Банакер Н.А. поддержали апелляционные жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, а апелляционную жалобу заместителя прокурора Алтайского края оставить без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 21.10.2009 г. по делу N А03-11933/2007, Седьмой арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения поданных апелляционных жалоб, по следующим основаниям.
Судом первой инстанции установлено, что 01.10.2004 г. между Администрацией г. Барнаула и МУП "Барнаулкапстрой" было заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта по строительству 10-ти этажного дома и трансформаторной подстанции по проезду Северо-Власихинскому, 36 в г. Барнауле.
По условиям данного соглашения МУП "Барнаулкапстрой" обязалось выполнить снос временных железобетонных гаражей, осуществить реконструкцию спортядра школы N 218 и ограждений и выполнить иные мероприятия. В свою очередь Администрация г. Барнаула обязалась предоставить в аренду МУП "Барнаулкапстрой" земельный участок под строительство 10-этажного жилого дома по адресу пр. Северо-Власихинский 36.
Между ЖСК "Венец" и МУП "Барнаулкапстрой" 29.07.2005 г. был заключен договор инвестирования проектно-изыскательский работ и подготовки площадки под строительство N 21/1. По условиям данного договора ЖСК "Венец" (инвестор) обязался осуществить 100% инвестирование проектно-изыскательских работ и подготовку площадки под строительство указанного выше жилого дома.
18.07.2005 г. МУП "Барнаулкапстрой" обратилось в Администрацию г. Барнаула и Комитет по архитектуре и развитию г. Барнаула с заявлением о выделении земельного участка для строительства 10-ти этажного жилого дома согласно обоснованию размещения дома.
По указанному заявлению 26.09.2005 г. Комитетом по архитектуре и развитию г. Барнаула был оформлен акт о выборе земельного участка для строительства десятиэтажного жилого дома N 1162 от 26.09.2005 г.
Постановлением N 70 от 16.01.2006 г. Администрация г. Барнаула утвердила акт о выборе земельного участка для строительства от 26.09.2005 г. N 1162, предписала Комитету по архитектуре и развитию города Барнаула, по заявлению заказчика выдать архитектурно-планировочное задание.
В декабре 2006 г. МУП "Барнаулкапстрой" было получено архитектурно-планировочное задание N 4239 на проектирование десятиэтажного жилого дома по адресу: г. Барнаул, проезд Северо-Власихинский, 36.
09.02.2007 г. между Администрацией г. Барнаула и МУП "Барнаулкапстрой" на срок 5 лет был заключен договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 0,7074 га или 7074,0 кв. м., расположенный по адресу: г. Барнаул, проезд Северо-Власихинский, 36. Договор заключен без проведения аукциона и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Между ЖСК "Венец" и МУП "Барнаулкапстрой" 25.05.2007 г. заключен договор подряда на подготовительные работы по устройству строительной площадки жилого дома по проезду Северо-Власихинский 36; между этими же лицами заключен договор N 55 подряда на строительство 10-ти этажного жилого дома по проезду Северо-Власихинский 36 от 05.12.2007 г. Перечисленные выше обстоятельства правильно установлены судом первой инстанции и участвующими в деле лицами не оспариваются.
В соответствии с п. 2 ст. 16 и ст. 18 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", Земельный кодекс РФ дополнен ст. 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в силу с 01.10.2005 г.
Указанной ст. 30.1 Земельного кодекса РФ установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением установленных законом случаев.
Согласно п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в соответствующей редакции), до 30.12.2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
Оценивая доводы ответчиков о том, что указанное выше соглашение от 01.10.2004 г. и является соглашением, предусмотренным п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренные им обязанности МУП "Барнаулкапстрой", на момент заключения оспариваемого договора не выполнены. С учетом данного обстоятельства и содержания п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", основания для предоставления МУП "Барнаулкапстрой" земельного участка в аренду без проведения торгов суд не усмотрел, что и послужило основанием для удовлетворения иска.
Требуя отмены принятого по делу решения МУП "Барнаулкапстрой" указывает на то, что в соответствии с заключенным соглашением от 01.10.2004 г. им выполнены работы по переносу железобетонных гаражей (акт от 15.01.2007 г.), произведен перенос ограждения спортивного ядра школы, выполнен проект реконструкции спортивной зоны школы, завершена реконструкция спортивной зоны (акт приемки выполненных работ за июль 2007 г.), выполнена реконструкция существующей трансформаторной подстанции, а также произведен вынос кабеля из под пятна застройки жилого дома (акты приемки выполненных работ за сентябрь 2007 г.). Заявитель также указывает на то, что суд первой инстанции не учтен тот факт, что акт выбора земельного участка получен после заключения соглашения от 01.10.2004 г. и предусмотренные им требования по сносу гаражей, переносу спортядра школы и выносу инженерных сетей внесены на основании действующего соглашения.
Вместе с тем, судом первой инстанции правильно установлено, что в соответствии с соглашением от 01.10.2004 г. МУП "Барнаулкапстрой" обязалось снести временные железобетонные гаражи, осуществить реконструкцию спортядра школы N 128 и ограждения, вынести сети с территории строительства; разработать проект застройки участка и проект комплексного благоустройства, прилегающей к объекту территории, осуществить проектирование инженерной инфраструктуры на площадке объекта и прилегающей территории в целях развития целевой программы "Жилище" на 2002-2010, подпрограммы "Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилого фонда", передать в муниципальную собственность долю жилых помещений в течение одного месяца сдачи объекта в эксплуатацию, выполнить проектирование объектов коммунального назначения, в том числе трансформаторного пункта.
Из совокупности предусмотренных соглашением от 01.10.2004 г. обязанностей, на момент заключения договора аренды N 13185 от 09.02.2007 г., МУП "Барнаулкапстрой" выполнен только перенос гаражей. С учетом данного обстоятельства, суд первой инстанции правильно не усмотрел оснований для применения при разрешении настоящего спора указанных выше положений п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", предусматривающих условия предоставления земельных участков для жилищного строительства без проведения торгов. Доводы апелляционной жалобы МУП "Барнаулкапстрой" о том, что требования акта выбора земельного участка сформулированы на основании действующего соглашения от 01.10.2004 г., не влияют на правильность выводов суда, послуживших основанием для удовлетворения иска.
Возражения апелляционной жалобы ЖСК "Венец" о том, что положения ст. 30.1 Земельного кодекса РФ и п. 15 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" не распространяются на правоотношения, регламентирующие предоставление земельных участков для жилищного строительства в связи с исполнением инвестиционных соглашений, заключенных до 30.12.2004 г., не принимаются апелляционным судом по тем же основаниям.
В качестве основания для отмены принятого по делу решения МУП "Барнаулкапстрой" также указывает на то, что отношения по предоставлению земельного участка с условием предварительного согласования объектов являются длящимися. Акт о выборе земельного участка N 1162 от 26.09.2005 г. получен МУП "Барнаулкапстрой" на основании заявления от 18.17.2005 г., в связи с чем процедура по получению и согласованию акта о выборе земельного участка начата до вступления в силу ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ". С учетом данного обстоятельства заявитель полагает, что изменения, внесенные данным Законом в порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, не могут применяться при разрешении настоящего спора, поскольку закон обратной силы не имеет.
Вместе с тем, абз. 5 п. 15. ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусматривает, что в случае, если в соответствии с Земельным кодексом РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 г. не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Положения указанного абзаца распространяются на правоотношения, возникшие с 01.10.2005 г., что предусмотрено п. 4 ст. 38 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Таким образом, процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта не могла быть завершена после 01.10.2005 г., в связи с чем, земельный участок предоставлен МУП "Барнаулкапстрой" в аренду без проведения торгов в нарушение ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.
Фактов злоупотребления Заместителем прокурора Алтайского края своими правами при предъявлении настоящего иска, применительно к доводам апелляционный жалоб МУП "Барнаулкапстрой" и ЖСК "Венец", апелляционный суд также не усматривает. Кроме того, заявители не обосновали, каким образом удовлетворение настоящего иска может повлечь за собой нарушение их прав, а также прав пайщиков ЖСК "Венец", в том числе с учетом того, что соглашением от 07.10.2009 г. оспариваемый договор аренды N 13185 от 09.02.2007 г. расторгнут с 07.10.2009 г.
Доводы апелляционной жалобы заместителя прокурора Алтайского края о необходимости изменения мотивировочной части решения суда первой инстанции, также не принимаются апелляционным судом. В обоснование своих требований по апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что судом не дана оценка доводам о заключении оспариваемой сделки в нарушение положений ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка", ст. 31 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 43, 46 Градостроительного кодекса РФ, ст. 28 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", а также ст. 28 Устава городского округа - города Барнаула и п. 1.4.4 решения Барнаульской городской Думы N 253 от 23.12.2005 г.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, одним из оснований для отмены (изменения) принятого по делу решения является нарушение или неправильное применение судом первой инстанции норм материального права или норм процессуального права. При этом п. 3 той же статьи Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Исходя из заявленного иска о признании сделки недействительной (ничтожной), рассматриваемые доводы заместителя прокурора Алтайского края находятся за пределами предмета исковых требований. Так, ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка" регулирует основания для признание недействительным решения органа местного самоуправления; ст. 28 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" не предусматривает публичных слушаний при заключении договора аренды; ст.ст. 43, 46 Градостроительного кодекса РФ так же не регулируют вопросы по заключению договора аренды.
С учетом того, что перечисленные выше доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность принятого по делу решения, они не могут рассматриваться в качестве основания для его отмены. По указанию заявителя не полная оценка судом первой инстанции доводов искового заявления не позволяет в дальнейшем обратиться в суд в защиту неопределенного круга лиц, в связи с незаконным строительством жилого дома. Вместе с тем, при предъявлении соответствующего иска заявитель не лишен возможности доказывать соответствующие обстоятельства в рамках другого дела.
Кроме того, Заместитель прокурора Алтайского края сослался на то, что суд первой инстанции дал неверную оценку его доводам о нарушении положений ст.ст. 45, 53 Земельного кодекса РФ при изъятии части земельного участка от МОУ "Средняя образовательная школа N 128 с углубленным изучением отдельных предметов" и его дальнейшим предоставлением МУП "Барнаулкапстрой".
Вместе с тем в материалы дела действительно не представлено достаточных доказательств прекращения права постоянного (бессрочного) пользования МОУ "Средняя образовательная школа N 128 с углубленным изучением отдельных предметов" на ранее предоставленный ему земельный участок площадью 34 067 кв. м., по адресу пр. Северный-Власихинский 34, с кадастровым номером 22:63:03 04 17:0033. Доводы прокурора о том, что земельный участок по адресу пр. Северный-Власихинский 36, площадью 70074 кв. м., с кадастровым номером 22:63:03 04 17: 0050 образован при разделении земельного участка, принадлежащего МОУ "Средняя образовательная школа N 128 с углубленным изучением отдельных предметов", не подтверждены достаточными доказательствами.
При таких обстоятельствах, доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые могли бы являться основанием для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, в том числе применительно к содержанию ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Государственная пошлина по апелляционным жалобам, по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относится на их заявителей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 21 октября 2009 г. по делу N А03-11933/2007 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.Ф.ЗУБАРЕВА
Л.Ф.ЗУБАРЕВА
Судьи
И.Н.МУХИНА
В.М.СУХОТИНА
И.Н.МУХИНА
В.М.СУХОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)