Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чесноковой Н.С.,
при участии: от истца: Кустова Г.М. (доверенность от 12.01.2011), Корнеева М.Л. (доверенность от 01.07.2011),
от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом,
от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования города-курорта Сочи, Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2011 по делу N А32-8346/2011
по иску товарищества собственников жилья "Гагарина-7"
к ответчикам: Администрации муниципального образования города-курорта Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи
при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Муниципального унитарного предприятия "РЭО-4"
о признании права собственности,
установил:
товарищество собственников жилья "Гагарина-7", г. Сочи (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации г. Сочи, (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи, (далее - департамент): об устранении нарушения прав собственников помещений многоквартирного жилого дома путем признания отсутствующим права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 7:
- нежилое помещение N 1 (N 7 по плану подвала) в подъезде N 1 площадью 38,7 кв. м,
- помещение N 3 в подъезде N 3 площадью 38 кв. м,
- помещение общей площадью 149,73 кв. м в подъезде N 4
и погашения соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Товарищество также просило признать незаконным включение в реестр муниципальной собственности объектов, расположенных по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 7 (литера А1):
- - N 3 площадью 38,0 кв. м;
- - N 4 площадью 33,44 кв. м;
- - N 5 площадью 38,78 кв. м;
- - N 6 площадью 17,90 кв. м;
- - N 7 площадью 38,7 кв. м;
- - N 8 площадью 2,04 кв. м
- - N 9 площадью 1,67 кв. м;
- - N 10 площадью 30,10 кв. м;
- - N 11 площадью 32,98 кв. м;
- - N 12 площадью 4,38 кв. м;
- - N 13 площадью 44,80 кв. м;
- - N 14 площадью 19,8 кв. м;
- - N 15 площадью 11,30 кв. м;
- - N 16 площадью 1,90 кв. м;
- - N 17 площадью 2,30 кв. м;
- - N 18 площадью 4,40 кв. м;
- - N 19 площадью 2,00 кв. м;
- - N 20 площадью 4,10 кв. м;
- - N 21 площадью 4,10 кв. м;
- - N 22 площадью 31 кв. м,
- - N 23 площадью 5,30 кв. м;
- - N 24 площадью 19,50 кв. м;
- - N 25 площадью 9,90 кв. м;
- - N 26 площадью 1,82 кв. м;
- - N 27 площадью 1,60 кв. м;
- - N 28 площадью 2,92 кв. м;
- - N 29 площадью 3,70 кв. м;
- - N 30 площадью 19, 90 кв. м;
- - N 31 площадью 4,40 кв. м;
- - N 35 площадью 14,80 кв. м;
- - N 36 площадью 8,20 кв. м;
- - N 37 площадью 16,90 кв. м;
- - N 40 площадью 13,10 кв. м;
- - N 43 площадью 21,20 кв. м;
- - N 44 площадью 15,40 кв. м;
- - N 48 площадью 11,70 кв. м;
- - N 50 площадью 18,90 кв. м;
- - N 53 площадью 9,60 кв. м;
- - N 55 площадью 7,50 кв. м;
- - N 56 площадью 2,50 кв. м;
- - N 57 площадью 2,50 кв. м;
- - N 58 площадью 2,50 кв. м.
Кроме того, товарищество просило признать за всеми собственниками помещений многоквартирного дома право общей долевой собственности на указанные нежилые подвальные помещения.
Товарищество указало, что в спорных помещениях расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения и обеспечивающие эксплуатационные возможности жилой части здания. Помещения являются техническим подвалом. Указывает, что помещения находятся во владении и пользовании ТСЖ. Все квартиры в доме приватизированы. Муниципальное образование незаконно зарегистрировало за собой право собственности на часть спорных помещений. Право на обращение с иском товариществу предоставили собственники помещений многоквартирного дома согласно решению общего собрания от 07.03.2011.
Определением от 18.04.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Муниципальное унитарное предприятие г. Сочи "РЭО-4".
Решением суда первой инстанции от 28.09.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Суд признал незаконным включение муниципальным образованием город-курорт Сочи в реестр муниципальной собственности города Сочи нежилых помещений жилого многоквартирного дома, литер А1, подвала, N 6, 13 - 25, 29 - 31, 35 - 37, 40, 43, 44, 48, 50, 53, 55 - 58 общей площадью 350,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 7, как не соответствующее ст. 36 ЖК РФ.
Суд также признал отсутствующим право собственности Муниципального образования город-курорт Сочи на нежилые помещения подвала, расположенные в многоквартирном жилом доме N 7 по ул. Гагарина Центрального района г. Сочи:
- N 3 общей площадью 38 кв. м,
- N 1 площадью 38,7 кв. м,
- N 4 - 5, 8 - 7, 12, 26 - 28 общей площадью 149,73 кв. м,
Суд признал право общей долевой собственности за собственниками многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, г. Сочи, ул. Гагарина, дом N 7, на спорные нежилые подвальные помещения N 3 - 58 (всего 42 помещения).
Суд указал на необходимость погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующие записи:
- - 23-23-50/003/2008-430 о праве собственности Муниципального образования город-курорт Сочи на нежилое помещение N 3 площадью 38 кв. м, расположенное по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, дом N 7;
- - 23-23-50/048/2006-398 о праве собственности Муниципального образования город-курорт Сочи на нежилое помещение N 1 литер А1 площадью 38,7 кв. м, расположенное по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, дом N 7;
- - 23-23-50/032/2009-173 о праве собственности Муниципального образования город- курорт Сочи на нежилые помещения площадью 149,73 кв. м, расположенные по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, дом N 7.
Суд установил, что в спорных помещениях расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения и жилые квартиры данного многоквартирного жилого дома: инженерные системы, трубопроводы отопления, прямые и обратные магистрали, ввод трубопроводов питающих систему отопления, горячего и холодного водоснабжения дома, тепловой узел и водомерный узел, проходят стояки с кранами для перекрытия подачи теплоносителя и сброса, канализационные стояки с прочистками.
Кроме того, суд пришел к выводу о том, что спорные помещения изначально не были предназначены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием нужд дома. Суд установил, что согласно данным технического паспорта домовладения N 7 по ул. Гагарина в г. Сочи от 30.10.2007, спорные нежилые помещения были перепланированы в 2006 - 2007 годах из холодных кладовых общего пользования.
С учетом того, что спорные помещения находятся в фактическом владении собственников помещений многоквартирного дома суд счел иск о признании права собственности и иск о признании отсутствующим права муниципального образования надлежащими способами защиты прав истца, указав, что право общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного жилого дома на спорные помещения возникло на основании закона в 1991 году и нарушается наличием в ЕГРП записи о праве муниципальной собственности МО г. Сочи на эти объекты.
Не согласившись с указанным решением, ответчики обжаловали его в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, просили решение отменить.
Заявители жалобы отмечают, что в техническом паспорте помещения отражены как имеющие самостоятельное назначение, наличие технических помещений в паспорте не отражено. Инженерное оборудование в спорных помещениях отсутствует. Полагают, что спорные помещения изначально предназначались для размещения предприятий бытового обслуживания граждан. Отмечают, что ответчиками никогда не чинились препятствия в доступе собственникам многоквартирного дома и истцу к инженерным коммуникациям, расположенным в спорных помещениях.
В отзыве на апелляционную жалобу товарищество просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебное заседание заявители апелляционной жалобы явку представителя не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель товарищества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, поддержал доводы отзыва на жалобу, дал пояснения суду по имеющимся в материалах дела фотографиям инженерного оборудования в спорных помещениях.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав пояснения лица, явившегося в судебное заседание, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, дом N 7 по ул. Гагарина (ранее ул. Ореховая аллея) в г. Сочи возведен и сдан в эксплуатацию в 1958 году (л.д. 130 т. 2).
За муниципальным образованием город-курорт Сочи зарегистрированы на праве собственности нежилые помещения подвала:
- N 1 площадью 38,7 кв. м,
- N 4 - 5, 8 - 12, 26 - 28 общей площадью 149,73 кв. м,
- N 3 площадью 38 кв. м,
расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 7, литер А1, что подтверждается выписками из ЕГРП (л.д. 89 - 91 т. 1) и свидетельствами о государственной регистрации права собственности серия 23 АА N 727702 от 28.08.2006, серия 23-АЕ N 503533, от 29.04.2009, серия 23-АД N 347733 от 11.03.2008 (л.д. 127 - 129 т. 2).
В качестве основания регистрации указаны Решение Малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 29.04.1992 N 192 и выписка из реестра муниципальной собственности.
Как следует из письма департамента в адрес ТСЖ от 15.11.2010 (л.д. 95 т. 1) право собственности муниципального образования основано на Постановлении ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
В материалы дела также представлены выписка из реестра объектов муниципальной собственности от 04.08.2011 и от 07.09.2011, из которой следует, что нежилые помещения подвала жилого дома литера А1 N 6, 13 - 25, 29 - 31, 35 - 37, 40, 43, 44, 48, 50, 53, 55 - 58, общей площадью 350,9 кв. м, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 7, включены в реестр объектов муниципальной собственности г. Сочи на основании Решения Малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 29.04.1992 N 192 (л.д. 125 - 126 т. 2). Регистрация права муниципальной собственности на данные помещения в ЕГРП не произведена, что подтверждено сообщением Управления Росреестра по Краснодарскому краю.
Письмом департамента от 20.01.2011 (л.д. 97 - 100, т. 1) отказано в удовлетворении заявления собственников помещений названного многоквартирного дома в передаче подвальных помещений в общую долевую собственность жильцов дома.
Решением общего собрания домовладельцев-собственников жилья (протокол N 1 от 25.11.2006) для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, владения, пользования и распоряжения общим имуществом, было принято решение о создании Товарищества собственников жилья.
ТСЖ по ул. Гагарина-7 зарегистрировано 09.08.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации юридического лица серия 23 N 007461678.
По пояснениям ТСЖ все квартиры в доме N 7 по ул. Гагарина в г. Сочи приватизированы. Указанное обстоятельство ответчиками не отрицается, равно как не отрицается и фактическое нахождение спорных помещений во владении собственников помещений многоквартирного дома. Указанное обстоятельство дополнительно подтверждено актом осмотра, проведенного департаментов 19.11.2010.
Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Гагарина, 7 в г. Сочи от 07 марта 2011 года ТСЖ управомочено на обращение с иском о признании права долевой собственности на спорные помещения.
Согласно данным, содержащимся в техническом паспорте дома по состоянию на 2007, подвальные помещения литер А1 N 1, 2, 13, 19 - 21, 23 - 25, 29, 30, 35 - 37, 40, 43, 44, 48, 50, 53, 55 - 58 перепланированы из холодных кладовых общего пользования.
Указывая на то, что в спорных помещениях размещены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме, а также на то, что помещения изначально предназначались для обслуживания нужд дома, ТСЖ обратилось в суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В обоснование заявленных требований истец представил фотоматериал фиксирующий инженерное оборудование, находящееся в спорных помещениях, и техническую документацию.
Доводы ответчиков о том, что отображенные коммуникации не обслуживают более одного помещения в доме указанным фотоматериалом опровергается.
Истец относил к общим коммуникациям только такое оборудование, которое имеет запорные вентили, перекрывающие водо- и теплоснабжение по всему стояку в подъезде; имеющее сбросные либо ревизионные механизмы, отсутствующие в жилых помещениях, через которые проходит соответствующий стояк; являющееся приборами учета общедомового водо- и теплопотребления. Иного технического подвала в доме не имеется. Доводы о ответчиков о том, что спорные помещения по сути расположены в цокольном этаже не основаны на представленной в дело технической документации.
Доводы ответчиков на относимых и допустимых доказательствах не основаны.
Между тем, в силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
О проведении по делу судебной экспертизы ответчики ходатайства не заявляли, в том числе суду апелляционной инстанции, по существу уклонившись от участия в судебном разбирательстве в суде апелляционной инстанции. Доказательства, представленные истцом, не опровергнуты в установленном порядке. Доводы жалобы не подтверждены документально ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции. Представленный департаментом акт осмотра по существу нацелен на установление фактического вида использования спорных помещений в настоящее время и не содержит полного описания инженерных коммуникаций, наличие которых подтверждено фотоматериалом.
Кроме того, суд обоснованно принял во внимание подтвержденные материалами дела доводы ТСЖ о том, что спорные помещения изначально предназначались для нужд эксплуатации иных помещений дома (холодные кладовые общего пользования) и не имели самостоятельного, не связанного с эксплуатацией жилья назначения.
Доводы ответчиков о том, что помещения предназначались для размещения предприятий бытового обслуживания документально не подтверждены.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для установления иных фактических обстоятельств дела и для иной оценки представленных в материалы дела доказательств.
Суд первой инстанции обоснованно указал на сформированную Президиумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации правовую позицию (Постановление от 02.03.2010 N 13391/09) согласно которой, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Судом первой инстанции обоснованно учтены разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Иск о признании права имеет своей целью констатацию наличия у истца соответствующего права при его оспаривании ответчиками. Судом первой инстанции обоснованно установлено наличие возникшего в силу прямого указания закона права долевой собственности на спорные подвальные помещения у собственников помещений многоквартирного дома N 7 по ул. Гагарина.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что включение спорных помещений подвала в реестр объектов муниципальной собственности города Сочи является незаконным.
Как разъяснено в пункте 9 приведенного Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании однако право собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Суд установил, что фактическое владение помещениями осуществляется жильцами дома. Необходимость в виндикации отсутствует. По сути, жильцами определен порядок пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), в связи с чем отраженные в акте осмотра департамента факты использования помещений теми или иными собственниками дома в данном случае удовлетворению иска не препятствуют.
Доводы о том, что ответчиками не осуществлялось чинение препятствий в доступе к инженерным коммуникациям, также не являются основанием к отказу в иске, поскольку иск о признании права, не сопряженный с необходимостью защиты владения, также является негаторным способом защиты.
Право хозяйственного ведения, на наличие которого ссылались ответчики в суде первой инстанции, при отсутствии фактического владения хозведующего удовлетворению иска не препятствует. Также отсутствие необходимости защиты владения позволяет истцу применить такой способ защиты права как признание права муниципальной собственности отсутствующим (п. 52 совместного Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Кроме того, постановлением главы г. Сочи от 02.02.2009 N 41 (л.д. 61 т. 1) нежилые помещения в жилых домах на территории города Сочи не закреплялись на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными ремонтно-эксплуатационными предприятиями города ни Комитетом по управлению имуществом администрации г. Сочи, ни департаментом. Сведений о регистрации соответствующего права либо иных основаниях его возникновения не представлено.
Доказательств наличия арендаторов, фактически использующих в период спора подвальные помещения и препятствующие в доступе к ним жильцам дома (что свидетельствовало бы о необходимости виндикации), ответчиками в материалы дела не представлено.
Кроме того, права арендаторов, при наличии таковых, обжалуемым решением не затрагиваются в силу положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ.
Таким образом, исковые требования удовлетворены обоснованно, доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном понимании заявителями норм материального права и не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами в судах двух инстанций.
Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2011 по делу N А32-8346/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.12.2011 N 15АП-13206/2011 ПО ДЕЛУ N А32-8346/2011
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 декабря 2011 г. N 15АП-13206/2011
Дело N А32-8346/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чесноковой Н.С.,
при участии: от истца: Кустова Г.М. (доверенность от 12.01.2011), Корнеева М.Л. (доверенность от 01.07.2011),
от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом,
от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования города-курорта Сочи, Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2011 по делу N А32-8346/2011
по иску товарищества собственников жилья "Гагарина-7"
к ответчикам: Администрации муниципального образования города-курорта Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи
при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Муниципального унитарного предприятия "РЭО-4"
о признании права собственности,
установил:
товарищество собственников жилья "Гагарина-7", г. Сочи (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации г. Сочи, (далее - администрация), Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи, (далее - департамент): об устранении нарушения прав собственников помещений многоквартирного жилого дома путем признания отсутствующим права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 7:
- нежилое помещение N 1 (N 7 по плану подвала) в подъезде N 1 площадью 38,7 кв. м,
- помещение N 3 в подъезде N 3 площадью 38 кв. м,
- помещение общей площадью 149,73 кв. м в подъезде N 4
и погашения соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Товарищество также просило признать незаконным включение в реестр муниципальной собственности объектов, расположенных по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 7 (литера А1):
- - N 3 площадью 38,0 кв. м;
- - N 4 площадью 33,44 кв. м;
- - N 5 площадью 38,78 кв. м;
- - N 6 площадью 17,90 кв. м;
- - N 7 площадью 38,7 кв. м;
- - N 8 площадью 2,04 кв. м
- - N 9 площадью 1,67 кв. м;
- - N 10 площадью 30,10 кв. м;
- - N 11 площадью 32,98 кв. м;
- - N 12 площадью 4,38 кв. м;
- - N 13 площадью 44,80 кв. м;
- - N 14 площадью 19,8 кв. м;
- - N 15 площадью 11,30 кв. м;
- - N 16 площадью 1,90 кв. м;
- - N 17 площадью 2,30 кв. м;
- - N 18 площадью 4,40 кв. м;
- - N 19 площадью 2,00 кв. м;
- - N 20 площадью 4,10 кв. м;
- - N 21 площадью 4,10 кв. м;
- - N 22 площадью 31 кв. м,
- - N 23 площадью 5,30 кв. м;
- - N 24 площадью 19,50 кв. м;
- - N 25 площадью 9,90 кв. м;
- - N 26 площадью 1,82 кв. м;
- - N 27 площадью 1,60 кв. м;
- - N 28 площадью 2,92 кв. м;
- - N 29 площадью 3,70 кв. м;
- - N 30 площадью 19, 90 кв. м;
- - N 31 площадью 4,40 кв. м;
- - N 35 площадью 14,80 кв. м;
- - N 36 площадью 8,20 кв. м;
- - N 37 площадью 16,90 кв. м;
- - N 40 площадью 13,10 кв. м;
- - N 43 площадью 21,20 кв. м;
- - N 44 площадью 15,40 кв. м;
- - N 48 площадью 11,70 кв. м;
- - N 50 площадью 18,90 кв. м;
- - N 53 площадью 9,60 кв. м;
- - N 55 площадью 7,50 кв. м;
- - N 56 площадью 2,50 кв. м;
- - N 57 площадью 2,50 кв. м;
- - N 58 площадью 2,50 кв. м.
Кроме того, товарищество просило признать за всеми собственниками помещений многоквартирного дома право общей долевой собственности на указанные нежилые подвальные помещения.
Товарищество указало, что в спорных помещениях расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения и обеспечивающие эксплуатационные возможности жилой части здания. Помещения являются техническим подвалом. Указывает, что помещения находятся во владении и пользовании ТСЖ. Все квартиры в доме приватизированы. Муниципальное образование незаконно зарегистрировало за собой право собственности на часть спорных помещений. Право на обращение с иском товариществу предоставили собственники помещений многоквартирного дома согласно решению общего собрания от 07.03.2011.
Определением от 18.04.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Муниципальное унитарное предприятие г. Сочи "РЭО-4".
Решением суда первой инстанции от 28.09.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Суд признал незаконным включение муниципальным образованием город-курорт Сочи в реестр муниципальной собственности города Сочи нежилых помещений жилого многоквартирного дома, литер А1, подвала, N 6, 13 - 25, 29 - 31, 35 - 37, 40, 43, 44, 48, 50, 53, 55 - 58 общей площадью 350,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 7, как не соответствующее ст. 36 ЖК РФ.
Суд также признал отсутствующим право собственности Муниципального образования город-курорт Сочи на нежилые помещения подвала, расположенные в многоквартирном жилом доме N 7 по ул. Гагарина Центрального района г. Сочи:
- N 3 общей площадью 38 кв. м,
- N 1 площадью 38,7 кв. м,
- N 4 - 5, 8 - 7, 12, 26 - 28 общей площадью 149,73 кв. м,
Суд признал право общей долевой собственности за собственниками многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, г. Сочи, ул. Гагарина, дом N 7, на спорные нежилые подвальные помещения N 3 - 58 (всего 42 помещения).
Суд указал на необходимость погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующие записи:
- - 23-23-50/003/2008-430 о праве собственности Муниципального образования город-курорт Сочи на нежилое помещение N 3 площадью 38 кв. м, расположенное по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, дом N 7;
- - 23-23-50/048/2006-398 о праве собственности Муниципального образования город-курорт Сочи на нежилое помещение N 1 литер А1 площадью 38,7 кв. м, расположенное по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, дом N 7;
- - 23-23-50/032/2009-173 о праве собственности Муниципального образования город- курорт Сочи на нежилые помещения площадью 149,73 кв. м, расположенные по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, дом N 7.
Суд установил, что в спорных помещениях расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения и жилые квартиры данного многоквартирного жилого дома: инженерные системы, трубопроводы отопления, прямые и обратные магистрали, ввод трубопроводов питающих систему отопления, горячего и холодного водоснабжения дома, тепловой узел и водомерный узел, проходят стояки с кранами для перекрытия подачи теплоносителя и сброса, канализационные стояки с прочистками.
Кроме того, суд пришел к выводу о том, что спорные помещения изначально не были предназначены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием нужд дома. Суд установил, что согласно данным технического паспорта домовладения N 7 по ул. Гагарина в г. Сочи от 30.10.2007, спорные нежилые помещения были перепланированы в 2006 - 2007 годах из холодных кладовых общего пользования.
С учетом того, что спорные помещения находятся в фактическом владении собственников помещений многоквартирного дома суд счел иск о признании права собственности и иск о признании отсутствующим права муниципального образования надлежащими способами защиты прав истца, указав, что право общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного жилого дома на спорные помещения возникло на основании закона в 1991 году и нарушается наличием в ЕГРП записи о праве муниципальной собственности МО г. Сочи на эти объекты.
Не согласившись с указанным решением, ответчики обжаловали его в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, просили решение отменить.
Заявители жалобы отмечают, что в техническом паспорте помещения отражены как имеющие самостоятельное назначение, наличие технических помещений в паспорте не отражено. Инженерное оборудование в спорных помещениях отсутствует. Полагают, что спорные помещения изначально предназначались для размещения предприятий бытового обслуживания граждан. Отмечают, что ответчиками никогда не чинились препятствия в доступе собственникам многоквартирного дома и истцу к инженерным коммуникациям, расположенным в спорных помещениях.
В отзыве на апелляционную жалобу товарищество просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебное заседание заявители апелляционной жалобы явку представителя не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель товарищества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, поддержал доводы отзыва на жалобу, дал пояснения суду по имеющимся в материалах дела фотографиям инженерного оборудования в спорных помещениях.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав пояснения лица, явившегося в судебное заседание, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, дом N 7 по ул. Гагарина (ранее ул. Ореховая аллея) в г. Сочи возведен и сдан в эксплуатацию в 1958 году (л.д. 130 т. 2).
За муниципальным образованием город-курорт Сочи зарегистрированы на праве собственности нежилые помещения подвала:
- N 1 площадью 38,7 кв. м,
- N 4 - 5, 8 - 12, 26 - 28 общей площадью 149,73 кв. м,
- N 3 площадью 38 кв. м,
расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 7, литер А1, что подтверждается выписками из ЕГРП (л.д. 89 - 91 т. 1) и свидетельствами о государственной регистрации права собственности серия 23 АА N 727702 от 28.08.2006, серия 23-АЕ N 503533, от 29.04.2009, серия 23-АД N 347733 от 11.03.2008 (л.д. 127 - 129 т. 2).
В качестве основания регистрации указаны Решение Малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 29.04.1992 N 192 и выписка из реестра муниципальной собственности.
Как следует из письма департамента в адрес ТСЖ от 15.11.2010 (л.д. 95 т. 1) право собственности муниципального образования основано на Постановлении ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
В материалы дела также представлены выписка из реестра объектов муниципальной собственности от 04.08.2011 и от 07.09.2011, из которой следует, что нежилые помещения подвала жилого дома литера А1 N 6, 13 - 25, 29 - 31, 35 - 37, 40, 43, 44, 48, 50, 53, 55 - 58, общей площадью 350,9 кв. м, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 7, включены в реестр объектов муниципальной собственности г. Сочи на основании Решения Малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 29.04.1992 N 192 (л.д. 125 - 126 т. 2). Регистрация права муниципальной собственности на данные помещения в ЕГРП не произведена, что подтверждено сообщением Управления Росреестра по Краснодарскому краю.
Письмом департамента от 20.01.2011 (л.д. 97 - 100, т. 1) отказано в удовлетворении заявления собственников помещений названного многоквартирного дома в передаче подвальных помещений в общую долевую собственность жильцов дома.
Решением общего собрания домовладельцев-собственников жилья (протокол N 1 от 25.11.2006) для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, владения, пользования и распоряжения общим имуществом, было принято решение о создании Товарищества собственников жилья.
ТСЖ по ул. Гагарина-7 зарегистрировано 09.08.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации юридического лица серия 23 N 007461678.
По пояснениям ТСЖ все квартиры в доме N 7 по ул. Гагарина в г. Сочи приватизированы. Указанное обстоятельство ответчиками не отрицается, равно как не отрицается и фактическое нахождение спорных помещений во владении собственников помещений многоквартирного дома. Указанное обстоятельство дополнительно подтверждено актом осмотра, проведенного департаментов 19.11.2010.
Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Гагарина, 7 в г. Сочи от 07 марта 2011 года ТСЖ управомочено на обращение с иском о признании права долевой собственности на спорные помещения.
Согласно данным, содержащимся в техническом паспорте дома по состоянию на 2007, подвальные помещения литер А1 N 1, 2, 13, 19 - 21, 23 - 25, 29, 30, 35 - 37, 40, 43, 44, 48, 50, 53, 55 - 58 перепланированы из холодных кладовых общего пользования.
Указывая на то, что в спорных помещениях размещены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме, а также на то, что помещения изначально предназначались для обслуживания нужд дома, ТСЖ обратилось в суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В обоснование заявленных требований истец представил фотоматериал фиксирующий инженерное оборудование, находящееся в спорных помещениях, и техническую документацию.
Доводы ответчиков о том, что отображенные коммуникации не обслуживают более одного помещения в доме указанным фотоматериалом опровергается.
Истец относил к общим коммуникациям только такое оборудование, которое имеет запорные вентили, перекрывающие водо- и теплоснабжение по всему стояку в подъезде; имеющее сбросные либо ревизионные механизмы, отсутствующие в жилых помещениях, через которые проходит соответствующий стояк; являющееся приборами учета общедомового водо- и теплопотребления. Иного технического подвала в доме не имеется. Доводы о ответчиков о том, что спорные помещения по сути расположены в цокольном этаже не основаны на представленной в дело технической документации.
Доводы ответчиков на относимых и допустимых доказательствах не основаны.
Между тем, в силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
О проведении по делу судебной экспертизы ответчики ходатайства не заявляли, в том числе суду апелляционной инстанции, по существу уклонившись от участия в судебном разбирательстве в суде апелляционной инстанции. Доказательства, представленные истцом, не опровергнуты в установленном порядке. Доводы жалобы не подтверждены документально ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции. Представленный департаментом акт осмотра по существу нацелен на установление фактического вида использования спорных помещений в настоящее время и не содержит полного описания инженерных коммуникаций, наличие которых подтверждено фотоматериалом.
Кроме того, суд обоснованно принял во внимание подтвержденные материалами дела доводы ТСЖ о том, что спорные помещения изначально предназначались для нужд эксплуатации иных помещений дома (холодные кладовые общего пользования) и не имели самостоятельного, не связанного с эксплуатацией жилья назначения.
Доводы ответчиков о том, что помещения предназначались для размещения предприятий бытового обслуживания документально не подтверждены.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для установления иных фактических обстоятельств дела и для иной оценки представленных в материалы дела доказательств.
Суд первой инстанции обоснованно указал на сформированную Президиумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации правовую позицию (Постановление от 02.03.2010 N 13391/09) согласно которой, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Судом первой инстанции обоснованно учтены разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Иск о признании права имеет своей целью констатацию наличия у истца соответствующего права при его оспаривании ответчиками. Судом первой инстанции обоснованно установлено наличие возникшего в силу прямого указания закона права долевой собственности на спорные подвальные помещения у собственников помещений многоквартирного дома N 7 по ул. Гагарина.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что включение спорных помещений подвала в реестр объектов муниципальной собственности города Сочи является незаконным.
Как разъяснено в пункте 9 приведенного Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании однако право собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Суд установил, что фактическое владение помещениями осуществляется жильцами дома. Необходимость в виндикации отсутствует. По сути, жильцами определен порядок пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), в связи с чем отраженные в акте осмотра департамента факты использования помещений теми или иными собственниками дома в данном случае удовлетворению иска не препятствуют.
Доводы о том, что ответчиками не осуществлялось чинение препятствий в доступе к инженерным коммуникациям, также не являются основанием к отказу в иске, поскольку иск о признании права, не сопряженный с необходимостью защиты владения, также является негаторным способом защиты.
Право хозяйственного ведения, на наличие которого ссылались ответчики в суде первой инстанции, при отсутствии фактического владения хозведующего удовлетворению иска не препятствует. Также отсутствие необходимости защиты владения позволяет истцу применить такой способ защиты права как признание права муниципальной собственности отсутствующим (п. 52 совместного Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Кроме того, постановлением главы г. Сочи от 02.02.2009 N 41 (л.д. 61 т. 1) нежилые помещения в жилых домах на территории города Сочи не закреплялись на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными ремонтно-эксплуатационными предприятиями города ни Комитетом по управлению имуществом администрации г. Сочи, ни департаментом. Сведений о регистрации соответствующего права либо иных основаниях его возникновения не представлено.
Доказательств наличия арендаторов, фактически использующих в период спора подвальные помещения и препятствующие в доступе к ним жильцам дома (что свидетельствовало бы о необходимости виндикации), ответчиками в материалы дела не представлено.
Кроме того, права арендаторов, при наличии таковых, обжалуемым решением не затрагиваются в силу положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ.
Таким образом, исковые требования удовлетворены обоснованно, доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном понимании заявителями норм материального права и не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами в судах двух инстанций.
Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2011 по делу N А32-8346/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)