Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Еремина О.А.
судей Пономаревой И.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Войновым А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания жилищно-эксплуатационное управление N 5" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 19.04.2011 по делу N А01-1881/2010
по иску - ООО "Управляющая компания жилищно-эксплуатационное управление N 5"
к ответчику - ООО магазин N 4 "Мебель"
о взыскании 99540 рублей
принятое в составе судьи Хутыз С.И.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-эксплуатационное управление N 5" обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью магазин N 4 "Мебель" о взыскании убытков в размере 99540 рублей.
Решением от 19.04.2011 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 67397 руб. 38 коп. задолженности. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Решение мотивировано тем, что ответчик является собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, находящемся в управлении истца. Обязательства по оплате за техническое содержание за период с мая 2009 года по октябрь 2010 года ответчиком не исполнялись. Расчет задолженности произведен исходя из доли ответчика в расходах, пропорционально занимаемой им площади, и фактических затрат управляющей организации на обслуживание многоквартирного жилого дома в спорный период. Фактические затраты определены исходя из расходов управляющей организации на содержание придомовой территории, на непредвиденные расходы по ремонту конструктивных элементов и инженерных сетей, на оплату услуг по управлению многоквартирного жилого дома, на подготовку к сезонной эксплуатации, и по снятию показаний общедомовых приборов учета. В удовлетворении остальной части требований отказано, поскольку истцом не доказано наличие элементов деликтного состава в данной части. Расходы управляющей компании на проведение технических осмотров, мелкого ремонта, снятие показаний индивидуальных приборов учета, обслуживанию газовых сетей, освещение мест общего пользования не связаны с действиями ответчика, поскольку помещения ответчика обособлены от жилой части дома.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что расчет исковых требований произведен исходя из размера оплаты на техническое обслуживание и содержание, утвержденного на общем собрании собственников жилья 15.03.2008 в размере 7 руб. 85 коп. До принятия нового решения размер оплаты не изменялся и действовал до принятия нового размера - 10 руб. 31 коп. за 1 кв. м. По мнению заявителя, договоры представленные в материалы дела, заключенные истцом на выполнение работ и оказание услуг, заключены, в том числе, в интересах ответчика. Наличие самостоятельных договоров с энергоснабжающими организациями является правом ответчика и не исключает обязанности нести бремя расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ООО "Управляющая компания ЖЭУ N 5" не явился. Обществом заявлено ходатайство о рассмотрении жалобы без участия его представителя.
Представитель ООО магазин N 4 "Мебель" в заседание не явился. Общество о судебном заседании извещено надлежащим образом.
Как следует из отзыва, ответчик доводы жалобы не признает, заявил возражения на решение в части удовлетворения исковых требований, просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об изменении обжалуемого решения по следующим основаниям.
Истцом заявлено требование о взыскании убытков, причиненных в связи с неисполнением обязательств ответчиком нести расходы по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.
Суд первой инстанции при оценке правомерности заявленных требований установил, что фактически отношения между сторонами сложились по поводу содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме и со ссылками на статьи 15 и 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Жилищный кодекс Российской Федерации удовлетворил требования частично, в резолютивной части указано на взыскание задолженности. При этом судом первой инстанции не учтено следующее.
Арбитражный суд при разрешении споров не связан правовым обоснованием иска и при принятии судебных актов вправе исходить из фактических обстоятельств и заявленных требований (часть 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Правовая квалификация правоотношений сторон относится к прерогативе суда, который применяет нормы материального права, подлежащие применению и рассматривает спор по существу заявленных требований.
В данном случае, заявляя требование о взыскании убытков, истец указывает на неисполнение обязательств по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
В статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества в случае, если иное не установлено законом или договором.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
Как следует из материалов дела, ООО "Управляющая компания ЖЭУ N 5" является управляющей организацией многоквартирного дома N 14 по ул. Депутатская в г. Майкопе на основании решения общего собрания собственников от 15.06.2006 (т. 1 л.д. 11).
Договор между сторонами на содержание и техническое обслуживание не заключен. Поскольку обязанность по оплате расходов на содержание и техническое обслуживание возложена на собственника помещений в многоквартирном доме в силу закона, спорные отношения сторон и заявленные требования необходимо квалифицировать как обязательства из неосновательного обогащения.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца, а также размер такого сбережения.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Из названных правовых норм следует, что собственники нежилых помещений, вступившие в договорные отношения с управляющей организацией либо не имеющие соответствующего договора с управляющей организацией, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Установление размера таких платежей относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Отказ от заключения договора с управляющей организацией не освобождает их от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Таким образом, бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений. Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
В материалах дела имеются отчеты ООО "Управляющая организация ЖЭУ N 5" о выполненных работах по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома, а также документы, подтверждающие фактическое выполнение работ.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указывает на то, что данные работы фактически не выполнялись в отношении принадлежащего ему имущества, выполнение работ не подтверждено документально, работы выполнены с ненадлежащим качеством, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.
В то же время, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали способ управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, дано определение понятия "размера платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Там же указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги. В связи с чем содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А09-4952/2009-27.
Поскольку расчет исковых требований произведен истцом в соответствии с размерами платы, утвержденными на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме от 15.03.2008 в размере 7 руб. 85 коп. и от 15.01.2010 - 10 руб. 31 коп. (т. 2 л.д. 65, т. 1 л.д. 17) и площади помещений, принадлежащих ответчику (600 кв. м), требования истца являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Доказательств признания указанных решений общего собрания собственников недействительными либо принятия решений об изменении размера оплаты в связи с ненадлежащим качеством работ, ответчиком не представлено.
Суд первой инстанции указал на то, что тариф, утвержденный на общем собрании собственников 15.03.2008, не может применяться к отношениям сторон, поскольку в протоколе общего собрания отсутствует указание на применение тарифа в 2009 году.
Согласно протоколу общего собрания собственников размер платы 7 руб. 85 коп. за 1 кв. м применяется с 01.01.2008.
Вместе с тем, в силу пункта 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме решение общего собрания собственников помещений об утверждении размера платы принимается на срок не менее чем один год.
Следовательно, размер платы, утвержденный на общем собрании собственников в 15.03.2008, не может быть изменен ранее 01.01.2009, но при этом подлежит применению до утверждения нового размера платы.
Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что расчет исковых требований произведен исходя из площади помещений, принадлежащих ответчику - 600 кв. м в соответствии с площадью указанной в ранее действовавшем между сторонами договоре (т. 2 л.д. 94).
Не принимается во внимание суда апелляционной инстанции довод ответчика о необходимости исключения из расходов управляющей организации некоторых видов затрат.
В силу характера спорных правоотношений управляющая организация не обязана доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений.
При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределяются между сторонами с учетом удовлетворения иска в полном объеме и удовлетворения требований по апелляционной жалобе.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 19.04.2011 по делу N А01-1881/2010 в редакции определения от 17.05.2011 изменить.
Абзац первый резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
"Взыскать с ООО магазин N 4 "Мебель" (ИНН 0105004517, ОГРН 1020100708869) в пользу ООО "Управляющая компания ЖЭУ N 5" (ИНН 0105048472, ОГРН 1060105014980) 99540 рублей задолженности, 5981 руб. 60 коп. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе".
В остальной части решение оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
И.В.ПОНОМАРЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.07.2011 N 15АП-6128/2011 ПО ДЕЛУ N А01-1881/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2011 г. N 15АП-6128/2011
Дело N А01-1881/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Еремина О.А.
судей Пономаревой И.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Войновым А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания жилищно-эксплуатационное управление N 5" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 19.04.2011 по делу N А01-1881/2010
по иску - ООО "Управляющая компания жилищно-эксплуатационное управление N 5"
к ответчику - ООО магазин N 4 "Мебель"
о взыскании 99540 рублей
принятое в составе судьи Хутыз С.И.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищно-эксплуатационное управление N 5" обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью магазин N 4 "Мебель" о взыскании убытков в размере 99540 рублей.
Решением от 19.04.2011 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 67397 руб. 38 коп. задолженности. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Решение мотивировано тем, что ответчик является собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, находящемся в управлении истца. Обязательства по оплате за техническое содержание за период с мая 2009 года по октябрь 2010 года ответчиком не исполнялись. Расчет задолженности произведен исходя из доли ответчика в расходах, пропорционально занимаемой им площади, и фактических затрат управляющей организации на обслуживание многоквартирного жилого дома в спорный период. Фактические затраты определены исходя из расходов управляющей организации на содержание придомовой территории, на непредвиденные расходы по ремонту конструктивных элементов и инженерных сетей, на оплату услуг по управлению многоквартирного жилого дома, на подготовку к сезонной эксплуатации, и по снятию показаний общедомовых приборов учета. В удовлетворении остальной части требований отказано, поскольку истцом не доказано наличие элементов деликтного состава в данной части. Расходы управляющей компании на проведение технических осмотров, мелкого ремонта, снятие показаний индивидуальных приборов учета, обслуживанию газовых сетей, освещение мест общего пользования не связаны с действиями ответчика, поскольку помещения ответчика обособлены от жилой части дома.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что расчет исковых требований произведен исходя из размера оплаты на техническое обслуживание и содержание, утвержденного на общем собрании собственников жилья 15.03.2008 в размере 7 руб. 85 коп. До принятия нового решения размер оплаты не изменялся и действовал до принятия нового размера - 10 руб. 31 коп. за 1 кв. м. По мнению заявителя, договоры представленные в материалы дела, заключенные истцом на выполнение работ и оказание услуг, заключены, в том числе, в интересах ответчика. Наличие самостоятельных договоров с энергоснабжающими организациями является правом ответчика и не исключает обязанности нести бремя расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ООО "Управляющая компания ЖЭУ N 5" не явился. Обществом заявлено ходатайство о рассмотрении жалобы без участия его представителя.
Представитель ООО магазин N 4 "Мебель" в заседание не явился. Общество о судебном заседании извещено надлежащим образом.
Как следует из отзыва, ответчик доводы жалобы не признает, заявил возражения на решение в части удовлетворения исковых требований, просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об изменении обжалуемого решения по следующим основаниям.
Истцом заявлено требование о взыскании убытков, причиненных в связи с неисполнением обязательств ответчиком нести расходы по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.
Суд первой инстанции при оценке правомерности заявленных требований установил, что фактически отношения между сторонами сложились по поводу содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме и со ссылками на статьи 15 и 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Жилищный кодекс Российской Федерации удовлетворил требования частично, в резолютивной части указано на взыскание задолженности. При этом судом первой инстанции не учтено следующее.
Арбитражный суд при разрешении споров не связан правовым обоснованием иска и при принятии судебных актов вправе исходить из фактических обстоятельств и заявленных требований (часть 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Правовая квалификация правоотношений сторон относится к прерогативе суда, который применяет нормы материального права, подлежащие применению и рассматривает спор по существу заявленных требований.
В данном случае, заявляя требование о взыскании убытков, истец указывает на неисполнение обязательств по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
В статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества в случае, если иное не установлено законом или договором.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
Как следует из материалов дела, ООО "Управляющая компания ЖЭУ N 5" является управляющей организацией многоквартирного дома N 14 по ул. Депутатская в г. Майкопе на основании решения общего собрания собственников от 15.06.2006 (т. 1 л.д. 11).
Договор между сторонами на содержание и техническое обслуживание не заключен. Поскольку обязанность по оплате расходов на содержание и техническое обслуживание возложена на собственника помещений в многоквартирном доме в силу закона, спорные отношения сторон и заявленные требования необходимо квалифицировать как обязательства из неосновательного обогащения.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца, а также размер такого сбережения.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Из названных правовых норм следует, что собственники нежилых помещений, вступившие в договорные отношения с управляющей организацией либо не имеющие соответствующего договора с управляющей организацией, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Установление размера таких платежей относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Отказ от заключения договора с управляющей организацией не освобождает их от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Таким образом, бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений. Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
В материалах дела имеются отчеты ООО "Управляющая организация ЖЭУ N 5" о выполненных работах по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома, а также документы, подтверждающие фактическое выполнение работ.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указывает на то, что данные работы фактически не выполнялись в отношении принадлежащего ему имущества, выполнение работ не подтверждено документально, работы выполнены с ненадлежащим качеством, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.
В то же время, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали способ управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, дано определение понятия "размера платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Там же указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги. В связи с чем содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А09-4952/2009-27.
Поскольку расчет исковых требований произведен истцом в соответствии с размерами платы, утвержденными на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме от 15.03.2008 в размере 7 руб. 85 коп. и от 15.01.2010 - 10 руб. 31 коп. (т. 2 л.д. 65, т. 1 л.д. 17) и площади помещений, принадлежащих ответчику (600 кв. м), требования истца являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Доказательств признания указанных решений общего собрания собственников недействительными либо принятия решений об изменении размера оплаты в связи с ненадлежащим качеством работ, ответчиком не представлено.
Суд первой инстанции указал на то, что тариф, утвержденный на общем собрании собственников 15.03.2008, не может применяться к отношениям сторон, поскольку в протоколе общего собрания отсутствует указание на применение тарифа в 2009 году.
Согласно протоколу общего собрания собственников размер платы 7 руб. 85 коп. за 1 кв. м применяется с 01.01.2008.
Вместе с тем, в силу пункта 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме решение общего собрания собственников помещений об утверждении размера платы принимается на срок не менее чем один год.
Следовательно, размер платы, утвержденный на общем собрании собственников в 15.03.2008, не может быть изменен ранее 01.01.2009, но при этом подлежит применению до утверждения нового размера платы.
Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что расчет исковых требований произведен исходя из площади помещений, принадлежащих ответчику - 600 кв. м в соответствии с площадью указанной в ранее действовавшем между сторонами договоре (т. 2 л.д. 94).
Не принимается во внимание суда апелляционной инстанции довод ответчика о необходимости исключения из расходов управляющей организации некоторых видов затрат.
В силу характера спорных правоотношений управляющая организация не обязана доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений.
При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределяются между сторонами с учетом удовлетворения иска в полном объеме и удовлетворения требований по апелляционной жалобе.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 19.04.2011 по делу N А01-1881/2010 в редакции определения от 17.05.2011 изменить.
Абзац первый резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
"Взыскать с ООО магазин N 4 "Мебель" (ИНН 0105004517, ОГРН 1020100708869) в пользу ООО "Управляющая компания ЖЭУ N 5" (ИНН 0105048472, ОГРН 1060105014980) 99540 рублей задолженности, 5981 руб. 60 коп. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе".
В остальной части решение оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
И.В.ПОНОМАРЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)