Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца заместителя прокурора Краснодарского края Фроловой Е.В. (служебное удостоверение), от ответчиков: администрации муниципального образования города-курорта Геленджика (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) Буйновой О.П. (доверенность от 26.12.2011) и Савиди А.Г. (доверенность от 26.12.2011), от общества с ограниченной ответственностью "Альтис-Строй" (ИНН 7453183806, ОГРН 1077453015551) Шундеева М.В. (доверенность от 29.11.2011), рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования города-курорта Геленджика и общества с ограниченной ответственностью "Альтис-Строй" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2011 по делу N А32-31508/2010 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.
Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) обратился с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) и ООО "Альтис-Строй" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 14.10.2008 к договору аренды от 23.08.2005 N 4000001126 земельного участка площадью 3305 кв. м с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009, расположенного в г. Геленджике, по ул. Туристической, заключенного администрацией и обществом (далее - дополнительное соглашение); признании отсутствующим обременения права на указанный земельный участок в виде его аренды общества для размещения многоквартирного дома (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.02.2009 N 23-23-12/120/2008-105).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2011 исковые требования прокуратуры оставлены без удовлетворения. Суд пришел к выводу о том, что спорный участок с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009 находится в аренде у общества на законном основании и его разрешенное использование изменено постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.08.2008 N 1199 правомерно.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2011, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2011 отменено. Суд признал недействительным (ничтожным) заключенное администрацией и обществом дополнительное соглашение, признал отсутствующим обременение права на спорный земельный участок в виде аренды общества для размещения многоквартирного дома. Судебный акт мотивирован тем, что администрация на момент заключения дополнительного соглашения не являлась собственником земельного участка, поскольку участок находился в федеральной собственности.
В кассационной жалобе администрация и общество просят отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение от 01.08.2011. В обоснование жалобы заявители указывают, что действующим законодательством не запрещено изменение вида разрешенного использования земельного участка с "для строительства и эксплуатации гостиницы" на "для размещения многоквартирного дома". Постановление о предоставлении участка для строительства гостиницы и договор аренды от 23.08.2005, заключенный администрацией и ООО "Канопус", не оспорены. По вопросу изменения целевого использования участка проведены публичные слушания, по результатам которых вид разрешенного использования изменен правильно. В настоящее время обществом на спорном участке ведутся подготовительные работы к строительству многоквартирного жилого дома (проект находится в стадии разработки). Кроме того, по делу N А32-8665/2010 прокурору отказано в признании недействительным инвестиционного соглашения от 05.08.2008 N 12.
Отзыв на кассационные жалобы не представлен.
7 февраля 2012 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 10 минут 14.02.2012.
В судебном заседании представители администрации и общества поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, представитель прокуратуры возражал против них.
Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 23.08.2005 администрация и ООО "Канопус" на основании постановления главы города-курорта Геленджик от 15.11.2001 N 1285 "О предоставлении ООО "Канопус" в аренду земельного участка для строительства и эксплуатации гостиницы на 80 мест по ул. Туристической в г. Геленджике", постановлении главы администрации от 16.08.2005 N 1310 о внесении в него изменений, подписали договор аренды N 4000001126 земельного участка несельскохозяйственного назначения сроком действия до 15.11.2050 (пункт 6.2; т. 1, л.д. 17 20).
Согласно пункту 1.1 договора его предметом выступил земельный участок из земель поселений рекреационного значения площадью 3305 кв. м с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009, расположенный по ул. Туристической в г. Геленджике Краснодарского края. Участок передан в аренду для строительства и эксплуатации гостиницы на 80 мест.
18 декабря 2006 года ООО "Канопус" подписало с ООО "Троя" договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого ООО "Троя" приобрело права и обязанности по договору аренды земельного участка от 23.08.2005 N 4000001126 (т. 1, л.д. 33).
22 августа 2007 года ООО "Троя" и общество (ООО Альтис-Строй") составили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.08.2005 N 4000001126, по условиям которого общество приобрело права и обязанности арендатора по названной сделке (т. 1, л.д. 31).
10 апреля 2008 года общество обратилось к главе муниципального образования город-курорт Геленджик с заявлением об изменении установленного для земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009 вида разрешенного использования "для строительства и эксплуатации гостиницы на 80 мест" на испрашиваемый "для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома" (т. 1, л.д. 36).
5 августа 2008 года состоялись публичные слушания по вопросу об изменении вида
разрешенного использования спорного участка, назначенные постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 22.07.2008.
20 августа 2008 года постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик N 1199 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009 площадью 3305 кв. м, расположенного по ул. Туристической б/н, в г. Геленджике с установленного "для строительства и эксплуатации гостиницы на 80 мест" на испрашиваемый (с учетом уточнения в процессе публичных слушаний) "для размещения многоквартирного дома".
На основании указанного постановления администрация и общество 14.10.2008 заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 23.08.2005 N 4000001126, которым изменена цель предоставления участка с "строительство и эксплуатация гостиницы на 80 мест" на "размещение многоквартирного дома". Дополнительное соглашение от 14.10.2008 к договору аренды от 23.08.2005 зарегистрировано 20.02.2009, о чем свидетельствует соответствующая отметка на нем (т. 1, л.д. 30).
Прокурор, полагая, что названное дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка не соответствует статье 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушает установленный государством порядок предоставления земельных участков в аренду для жилищного строительства, обратился в суд.
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьями 30.1 и 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно указанным статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован включенными в Земельный кодекс Российской Федерации названным Федеральным законом статьями 38.1 и 38.2.
Пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса.
Федеральным законом от 31.12.2005 N 206-ФЗ статья 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнена пунктом 15, согласно которому до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления до 30.12.2004 (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ).
Как видно из материалов дела, договор аренды спорного участка заключен администрацией и ООО "Канопус" 23.08.2005. В результате подписания соглашения от 22.08.2007 обществу переуступлены права и обязанности по указанному договору. 14 октября 2008 года администрацией и обществом составлено дополнительное соглашение к договору аренды от 23.08.2005, которым изменено существенное условие договора - цель предоставления земельного участка - на "размещение многоквартирного дома".
Однако при предоставлении данного земельного участка для размещения многоквартирного дома необходимо руководствоваться специальной нормой, предусмотренной статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, заключение дополнительного соглашения для осуществления строительства многоквартирного дома на земельном участке, предоставленном в обход установленной процедуры, недопустимо в силу пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.01.2012 N ВАС-14760/11).
Кроме того, статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.
К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33 "Об особо охраняемых природных территориях" (далее Закон N 33) и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее Закон N 26) освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Суд апелляционной инстанции правильно установил, что спорный земельный участок входит во вторую зону санитарной охраны курорта (заключение Черноморского территориального контрольно-инспекционного отдела по выбору участка, расположенного в г. Геленджике Краснодарского края по ул. Туристической, для размещения гостиницы на 80 мест; т. 1, л.д. 171).
Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 100 данного кодекса.
После вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее Закон N 244-ФЗ) земельные участки в границах курортов федерального значения подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, за исключением земельных участков, оговоренных в части 8 статьи 1 Закона N 244-ФЗ.
Закон N 244-ФЗ вступил в силу 20.12.2008, то есть после заключения договора аренды.
Из представленных в дело документов видно, что спорный участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта, следовательно, относится к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение, в связи с чем на момент подписания договора аренды от 23.08.2005 N 4000001126 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Закона N 33, действовавшей на момент совершения сделок).
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Администрация на момент заключения договора аренды не являлась собственником земельного участка. Как следует из представленного в материалы дела свидетельства, право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик зарегистрировано только 23.12.2010 (т. 2, л.д. 33).
Поскольку спорный земельный участок, расположенный в границах второй санитарно-защитной зоны курорта, являлся федеральной собственностью, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно пришел к выводу о том, что администрация в период заключения договора аренды не имела полномочий распоряжаться земельным участком, следовательно, договор от 23.08.2005 является недействительным. Право аренды спорного участка по указанному договору, заключенному ненадлежащим арендодателем, у ООО "Канопус" возникнуть не могло. Последнее не вправе было осуществлять такое правомочие арендатора, находящегося в государственной собственности земельного участка, как передача прав и обязанностей по (недействительному) договору аренды третьему лицу (ООО "Троя").
С учетом недействительности (ничтожности) договора аренды от 23.08.2005 суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие прав арендатора спорного участка у ООО "Троя" и у общества ("ООО Альтис-Строй") и ничтожности заключенных этими лицами договоров о передаче прав и обязанностей арендатора от 18.12.2006 и 22.08.2007, а также дополнительного соглашения от 14.10.2008.
Поскольку при ничтожности договора уступки прав аренды от 22.08.2007 и при отсутствии прав арендатора земельного участка у общества существующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является недостоверной, исковые требования о признании этого обременения отсутствующим верно удовлетворены.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения постановления апелляционного суда.
Нормы права при разрешении спора судом апелляционной инстанции применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2011 по делу N А32-31508/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 16.02.2012 ПО ДЕЛУ N А32-31508/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 февраля 2012 г. по делу N А32-31508/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца заместителя прокурора Краснодарского края Фроловой Е.В. (служебное удостоверение), от ответчиков: администрации муниципального образования города-курорта Геленджика (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) Буйновой О.П. (доверенность от 26.12.2011) и Савиди А.Г. (доверенность от 26.12.2011), от общества с ограниченной ответственностью "Альтис-Строй" (ИНН 7453183806, ОГРН 1077453015551) Шундеева М.В. (доверенность от 29.11.2011), рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования города-курорта Геленджика и общества с ограниченной ответственностью "Альтис-Строй" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2011 по делу N А32-31508/2010 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.
Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) обратился с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) и ООО "Альтис-Строй" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 14.10.2008 к договору аренды от 23.08.2005 N 4000001126 земельного участка площадью 3305 кв. м с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009, расположенного в г. Геленджике, по ул. Туристической, заключенного администрацией и обществом (далее - дополнительное соглашение); признании отсутствующим обременения права на указанный земельный участок в виде его аренды общества для размещения многоквартирного дома (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.02.2009 N 23-23-12/120/2008-105).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2011 исковые требования прокуратуры оставлены без удовлетворения. Суд пришел к выводу о том, что спорный участок с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009 находится в аренде у общества на законном основании и его разрешенное использование изменено постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.08.2008 N 1199 правомерно.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2011, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2011 отменено. Суд признал недействительным (ничтожным) заключенное администрацией и обществом дополнительное соглашение, признал отсутствующим обременение права на спорный земельный участок в виде аренды общества для размещения многоквартирного дома. Судебный акт мотивирован тем, что администрация на момент заключения дополнительного соглашения не являлась собственником земельного участка, поскольку участок находился в федеральной собственности.
В кассационной жалобе администрация и общество просят отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение от 01.08.2011. В обоснование жалобы заявители указывают, что действующим законодательством не запрещено изменение вида разрешенного использования земельного участка с "для строительства и эксплуатации гостиницы" на "для размещения многоквартирного дома". Постановление о предоставлении участка для строительства гостиницы и договор аренды от 23.08.2005, заключенный администрацией и ООО "Канопус", не оспорены. По вопросу изменения целевого использования участка проведены публичные слушания, по результатам которых вид разрешенного использования изменен правильно. В настоящее время обществом на спорном участке ведутся подготовительные работы к строительству многоквартирного жилого дома (проект находится в стадии разработки). Кроме того, по делу N А32-8665/2010 прокурору отказано в признании недействительным инвестиционного соглашения от 05.08.2008 N 12.
Отзыв на кассационные жалобы не представлен.
7 февраля 2012 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 10 минут 14.02.2012.
В судебном заседании представители администрации и общества поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, представитель прокуратуры возражал против них.
Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 23.08.2005 администрация и ООО "Канопус" на основании постановления главы города-курорта Геленджик от 15.11.2001 N 1285 "О предоставлении ООО "Канопус" в аренду земельного участка для строительства и эксплуатации гостиницы на 80 мест по ул. Туристической в г. Геленджике", постановлении главы администрации от 16.08.2005 N 1310 о внесении в него изменений, подписали договор аренды N 4000001126 земельного участка несельскохозяйственного назначения сроком действия до 15.11.2050 (пункт 6.2; т. 1, л.д. 17 20).
Согласно пункту 1.1 договора его предметом выступил земельный участок из земель поселений рекреационного значения площадью 3305 кв. м с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009, расположенный по ул. Туристической в г. Геленджике Краснодарского края. Участок передан в аренду для строительства и эксплуатации гостиницы на 80 мест.
18 декабря 2006 года ООО "Канопус" подписало с ООО "Троя" договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого ООО "Троя" приобрело права и обязанности по договору аренды земельного участка от 23.08.2005 N 4000001126 (т. 1, л.д. 33).
22 августа 2007 года ООО "Троя" и общество (ООО Альтис-Строй") составили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.08.2005 N 4000001126, по условиям которого общество приобрело права и обязанности арендатора по названной сделке (т. 1, л.д. 31).
10 апреля 2008 года общество обратилось к главе муниципального образования город-курорт Геленджик с заявлением об изменении установленного для земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009 вида разрешенного использования "для строительства и эксплуатации гостиницы на 80 мест" на испрашиваемый "для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома" (т. 1, л.д. 36).
5 августа 2008 года состоялись публичные слушания по вопросу об изменении вида
разрешенного использования спорного участка, назначенные постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 22.07.2008.
20 августа 2008 года постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик N 1199 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 02 009:0009 площадью 3305 кв. м, расположенного по ул. Туристической б/н, в г. Геленджике с установленного "для строительства и эксплуатации гостиницы на 80 мест" на испрашиваемый (с учетом уточнения в процессе публичных слушаний) "для размещения многоквартирного дома".
На основании указанного постановления администрация и общество 14.10.2008 заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 23.08.2005 N 4000001126, которым изменена цель предоставления участка с "строительство и эксплуатация гостиницы на 80 мест" на "размещение многоквартирного дома". Дополнительное соглашение от 14.10.2008 к договору аренды от 23.08.2005 зарегистрировано 20.02.2009, о чем свидетельствует соответствующая отметка на нем (т. 1, л.д. 30).
Прокурор, полагая, что названное дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка не соответствует статье 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушает установленный государством порядок предоставления земельных участков в аренду для жилищного строительства, обратился в суд.
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьями 30.1 и 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно указанным статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован включенными в Земельный кодекс Российской Федерации названным Федеральным законом статьями 38.1 и 38.2.
Пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса.
Федеральным законом от 31.12.2005 N 206-ФЗ статья 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнена пунктом 15, согласно которому до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления до 30.12.2004 (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ).
Как видно из материалов дела, договор аренды спорного участка заключен администрацией и ООО "Канопус" 23.08.2005. В результате подписания соглашения от 22.08.2007 обществу переуступлены права и обязанности по указанному договору. 14 октября 2008 года администрацией и обществом составлено дополнительное соглашение к договору аренды от 23.08.2005, которым изменено существенное условие договора - цель предоставления земельного участка - на "размещение многоквартирного дома".
Однако при предоставлении данного земельного участка для размещения многоквартирного дома необходимо руководствоваться специальной нормой, предусмотренной статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, заключение дополнительного соглашения для осуществления строительства многоквартирного дома на земельном участке, предоставленном в обход установленной процедуры, недопустимо в силу пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.01.2012 N ВАС-14760/11).
Кроме того, статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.
К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33 "Об особо охраняемых природных территориях" (далее Закон N 33) и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее Закон N 26) освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Суд апелляционной инстанции правильно установил, что спорный земельный участок входит во вторую зону санитарной охраны курорта (заключение Черноморского территориального контрольно-инспекционного отдела по выбору участка, расположенного в г. Геленджике Краснодарского края по ул. Туристической, для размещения гостиницы на 80 мест; т. 1, л.д. 171).
Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 100 данного кодекса.
После вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее Закон N 244-ФЗ) земельные участки в границах курортов федерального значения подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, за исключением земельных участков, оговоренных в части 8 статьи 1 Закона N 244-ФЗ.
Закон N 244-ФЗ вступил в силу 20.12.2008, то есть после заключения договора аренды.
Из представленных в дело документов видно, что спорный участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта, следовательно, относится к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение, в связи с чем на момент подписания договора аренды от 23.08.2005 N 4000001126 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Закона N 33, действовавшей на момент совершения сделок).
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Администрация на момент заключения договора аренды не являлась собственником земельного участка. Как следует из представленного в материалы дела свидетельства, право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик зарегистрировано только 23.12.2010 (т. 2, л.д. 33).
Поскольку спорный земельный участок, расположенный в границах второй санитарно-защитной зоны курорта, являлся федеральной собственностью, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно пришел к выводу о том, что администрация в период заключения договора аренды не имела полномочий распоряжаться земельным участком, следовательно, договор от 23.08.2005 является недействительным. Право аренды спорного участка по указанному договору, заключенному ненадлежащим арендодателем, у ООО "Канопус" возникнуть не могло. Последнее не вправе было осуществлять такое правомочие арендатора, находящегося в государственной собственности земельного участка, как передача прав и обязанностей по (недействительному) договору аренды третьему лицу (ООО "Троя").
С учетом недействительности (ничтожности) договора аренды от 23.08.2005 суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие прав арендатора спорного участка у ООО "Троя" и у общества ("ООО Альтис-Строй") и ничтожности заключенных этими лицами договоров о передаче прав и обязанностей арендатора от 18.12.2006 и 22.08.2007, а также дополнительного соглашения от 14.10.2008.
Поскольку при ничтожности договора уступки прав аренды от 22.08.2007 и при отсутствии прав арендатора земельного участка у общества существующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является недостоверной, исковые требования о признании этого обременения отсутствующим верно удовлетворены.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения постановления апелляционного суда.
Нормы права при разрешении спора судом апелляционной инстанции применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2011 по делу N А32-31508/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)