Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2010 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Гагариной В.Г., Виткаловой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Тарановой М.А.,
при участии в заседании:
от истца: представитель не явился, извещен,
от ответчика: Винокурова Ю.В., доверенность от 25.06.2010,
от третьих лиц:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - представитель не явился, извещен,
от Поднебесникова Евгения Сергеевича - Поднебесников Е.С. (предъявлен паспорт),
рассмотрев в судебном заседании дело N А41-36495/09 по исковому заявлению товарищества собственников жилья "Сокол-1" к обществу с ограниченной ответственностью "Пелотон" (правопреемнику общества с ограниченной ответственностью "Жилищный капитал"), при участии в качестве третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Поднебесникова Евгения Сергеевича, о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,
товарищество собственников жилья "Сокол-1" (далее - ТСЖ "Сокол-1", истец, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Пелотон" (далее - общество, ответчик, ООО "Пелотон"), в котором просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ООО "Пелотон" на следующие объекты недвижимости:
- - нежилое помещение общей площадью 31,1 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. М. Рубцовой, д. 3, пом. II;
- - нежилое помещение общей площадью 35,5 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. М. Рубцовой, д. 3, пом. IV;
- - нежилое помещение общей площадью 30,9 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. М. Рубцовой, д. 3, пом. VIII.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление).
Решением Арбитражного суда Московской области от 24.05.2010 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, общество с ограниченной ответственностью "Пелотон" и Поднебесников Евгений Сергеевич обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят судебный акт отменить, по тем мотивам, что судом нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Федеральным государственным унитарным дочерним предприятием НПО им. С.А. Лавочкина "УКС им. С.А. Лавочкина" (застройщиком) и обществом с ограниченной ответственностью "Жилищный капитал" (правопредшественником ООО "Пелотон", инвестором, далее - ООО "Жилищный капитал") заключен инвестиционный договор от 25.06.2001 N б/н, предметом которого является инвестирование строительства жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. 8, корп. 3 (т. 2, л.д. 77 - 80).
Согласно пункту 1.2 и приложению N 1 к инвестиционному договору от 25.06.2001 N б/н инвестору подлежат передаче три нежилых помещения (т. 2, л.д. 81).
Акт приема-передачи нежилых помещений и квартир подписан сторонами инвестиционного контракта 05.12.2001 (т. 2, л.д. 76).
01 февраля 2002 года ООО "Жилищный капитал" обратился в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения (т. 2, л.д. 63, 130, т. 3, л.д. 59). Свидетельства о государственной регистрации права выданы ООО "Жилищный капитал" 19.02.2002 (т. 1, л.д. 11 - 13).
Между обществом с ограниченной ответственностью "Жилищный капитал" (продавцом) и товариществом собственников жилья "Сокол-1" (покупателем) заключены три договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2004, согласно которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а последний принять спорное имущество (т. 1, л.д. 29 - 34).
Во исполнение условий названного договора ООО "Жилищный капитал" и ТСЖ "Сокол-1" 16.08.2006 подписали акты приема-передачи недвижимого имущества (т. 1, л.д. 26 - 28).
13 октября 2006 года ООО "Жилищный капитал" и ТСЖ "Сокол-1" совместно обратились в управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на следующие нежилые помещения: пом. II общей площадью 31,1 кв. м, пом. IV общей площадью 35,5 кв. м, пом. VIII общей площадью 30,9 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Химки, ул. М. Рубцовой, д. 3 (т. 2, л.д. 69, 128, т. 3, л.д. 56).
Сообщениями от 30.10.2006 заявителю сообщено о приостановлении государственной регистрации на месячный срок, в связи с тем, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации (т. 2, л.д. 20 - 21, 88 - 89, т. 3, л.д. 5 - 6).
Сообщениями от 30.11.2006 управление отказало в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации в установленный срок не устранены. Управление указало, что на государственную регистрацию представлены документы не соответствующие по содержанию требованиям действующего законодательства, кроме того, покупная цена, согласованная сторонами договора, значительно занижена по отношению к балансовой стоимости названных объектов, указанной в документах технического учета (т. 2, л.д. 18 - 19, 86 - 87, т. 3, л.д. 3 - 4).
Из материалов дела также усматривается, что между ООО "Пелотон" и Поднебесниковым Е.С. заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости от 08.09.2009 (т. 1, л.д. 117 - 119).
Стоимость указанного в договоре имущества оплачена Поднебесниковым Е.С. в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 28.12.2009 N 355 (т. 1, л.д. 120). Также приложен акт приема-передачи от 15.01.2010 в отношении имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 08.09.2009.
Вместе с тем, 16.09.2009 ТСЖ "Сокол-1" направило в адрес ООО "Жилищный капитал" (правопредшественника ООО "Пелотон") претензию с просьбой передать товариществу документацию, перечисленную в договорах купли-продажи от 12.08.2004, произвести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, приобретенное по названным договорам, и возместить убытки, связанные с задержкой в государственной регистрации, в размере 100 00 руб. (т. 1, л.д. 9).
Полагая, что ООО "Пелотон" уклоняется от регистрации перехода права собственности приобретенных ТСЖ "Сокол-1" объектов недвижимости, товарищество обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Московской области.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком в дело не представлены доказательства осуществления им необходимых действий, направленных на государственную регистрацию перехода к истцу права собственности на отчужденные по договорам от 12.08.2004 объекты недвижимости.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Пелотон" и Поднебесников Евгений Сергеевич обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
В обоснование доводов своей апелляционной жалобы ООО "Пелотон" указывает на нарушение судом первой инстанции требований пункта 3 статьи 125 АПК РФ (копия заявления об изменении исковых требований не направлена ответчику и третьему лицу), а также принятие судом решения о правах и об обязанностях Поднебесникова Евгения Сергеевича, не привлеченного к участию в деле.
Поднебесников Евгений Сергеевич в обоснование своей апелляционной жалобы ссылается на то, что обжалуемый судебный акт принят о его правах и обязанностях, при этом к участию в деле он привлечен не был.
Определением от 05.10.2010 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Поднебесников Евгений Сергеевич.
Апелляционным судом установлено, что Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области реорганизовано в форме присоединения Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области и переименовано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии".
Руководствуясь статьей 48 АПК РФ, апелляционный суд произвел замену в порядке процессуального правопреемства Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области его правопреемником - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
В судебное заседание апелляционного суда представители ТСЖ "Сокол-1" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не вились, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о дате, времени и месте судебного разбирательства.
Представитель ООО "Пелотон" и Поднебесников Е.С. против иска ТСЖ "Сокол-1" возражали, просил в его удовлетворении отказать.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проанализировав доводы иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Исковые требования ТСЖ "Сокол-1" мотивированы уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, приобретенное истцом на основании договоров от 12.08.2004.
Вместе с тем, оценивая представленные договоры купли-продажи спорного имущества и представленные по делу доказательства, апелляционный суд приходит к выводу, что назначение и характеристика спорных помещений, явившихся предметом указанного договора, позволяет отнести их помещениям, предназначенным для обслуживания помещений собственников многоквартирного дома и в силу закона принадлежащим им на праве общей долевой собственности.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Определяя назначение спорных помещений необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании представленных в дело документов.
Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.
Исследуя назначение спорных помещений, суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные документы, а именно: рабочих документаций 1998 года (т. 1, л.д. 149 - 154), рабочих проектов (т. 1, л.д. 155 - 162) по строительству жилых домов, в которых расположены спорные помещения, установил, что из указанных документов усматривается, что первые этажи жилых домов имеют встроенные нежилые помещения: приемный пункт прачечной, помещения по работе с населением. В указанных помещениях выполнена пожарная сигнализация с приемными станциями, находятся электрощитовые, из приложенных схем к рабочим документациям следует, что вход в указанные помещения осуществляется через подъезды жилых домов.
Доказательств, подтверждающих самостоятельное функциональное назначение спорных помещений, которое могло бы позволить рассматривать их в качестве объектов, не связанных с обслуживанием и эксплуатацией дома, в материалах дела не имеется.
Таким образом, спорные помещения не могли являться предметом их передачи в собственность ТСЖ "Сокол-1".
Исходя из положений статей 289, 290 и 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в указанном многоквартирном доме собственники этого имущества приобрели право общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме.
При указанных обстоятельствах, право собственности на такие помещения также не подлежало государственной регистрации за ООО "Жилищный капитал".
Кроме того, согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Апелляционным судом установлено, что спорные договоры подписаны истцом и ответчиком 12.08.2004, оплату за спорные нежилые помещения ТСЖ "Сокол-1" произвело 14.03.2005, акт приема-передачи подписан сторонами договора 16.08.2006.
С настоящим иском общество обратилось в суд только 08.10.2009, то есть по истечении трехгодичного срока исковой давности.
В соответствии со статьей 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.
С учетом изложенного и при наличии заявления ответчика о пропуске срока исковой давности по заявленному требованию, оснований для удовлетворения исковых требований ТСЖ "Сокол-1" не имеется.
Апелляционный суд, исходя из установленных обстоятельств отнесения спорных помещений к имуществу, находящемуся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов, считает необходимым отметить, что распоряжение этими помещениями не соответствует требованиям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Следовательно, при том, что указанные помещения проектировались и строились как предназначенные для обслуживания помещений собственников жилых домов, они не могли поступить в собственность ООО "Жилищный капитал", а, соответственно, впоследствии не могли быть проданы Поднебесникову Е.В.
Кроме того, предмет заявленных требований определен как требование о государственной регистрации перехода права собственности на помещения в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду уклонения ответчика от государственной регистрации. Однако, как усматривается из материалов дела, 13.10.2006 ООО "Жилищный капитал" и ТСЖ "Сокол-1" совместно обращались в управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на следующие нежилые помещения: пом. II общей площадью 31,1 кв. м, пом. IV общей площадью 35,5 кв. м, пом. VIII общей площадью 30,9 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Химки, ул. М. Рубцовой, д. 3 (т. 2, л.д. 69, 128, т. 3, л.д. 56). Сообщениями от 30.11.2006 управление отказало в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества. Указанный отказ обжалован не был, в связи с чем оснований для удовлетворения требований на основании статьи 551 ГК РФ не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Московской области от 24.05.2010 по делу N А41-36495/09 отменить.
В удовлетворении иска товарищества собственников жилья "Сокол-1" отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.10.2010 ПО ДЕЛУ N А41-36495/09
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2010 г. по делу N А41-36495/09
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2010 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Гагариной В.Г., Виткаловой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Тарановой М.А.,
при участии в заседании:
от истца: представитель не явился, извещен,
от ответчика: Винокурова Ю.В., доверенность от 25.06.2010,
от третьих лиц:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - представитель не явился, извещен,
от Поднебесникова Евгения Сергеевича - Поднебесников Е.С. (предъявлен паспорт),
рассмотрев в судебном заседании дело N А41-36495/09 по исковому заявлению товарищества собственников жилья "Сокол-1" к обществу с ограниченной ответственностью "Пелотон" (правопреемнику общества с ограниченной ответственностью "Жилищный капитал"), при участии в качестве третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Поднебесникова Евгения Сергеевича, о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,
установил:
товарищество собственников жилья "Сокол-1" (далее - ТСЖ "Сокол-1", истец, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Пелотон" (далее - общество, ответчик, ООО "Пелотон"), в котором просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ООО "Пелотон" на следующие объекты недвижимости:
- - нежилое помещение общей площадью 31,1 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. М. Рубцовой, д. 3, пом. II;
- - нежилое помещение общей площадью 35,5 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. М. Рубцовой, д. 3, пом. IV;
- - нежилое помещение общей площадью 30,9 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. М. Рубцовой, д. 3, пом. VIII.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление).
Решением Арбитражного суда Московской области от 24.05.2010 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, общество с ограниченной ответственностью "Пелотон" и Поднебесников Евгений Сергеевич обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят судебный акт отменить, по тем мотивам, что судом нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Федеральным государственным унитарным дочерним предприятием НПО им. С.А. Лавочкина "УКС им. С.А. Лавочкина" (застройщиком) и обществом с ограниченной ответственностью "Жилищный капитал" (правопредшественником ООО "Пелотон", инвестором, далее - ООО "Жилищный капитал") заключен инвестиционный договор от 25.06.2001 N б/н, предметом которого является инвестирование строительства жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. 8, корп. 3 (т. 2, л.д. 77 - 80).
Согласно пункту 1.2 и приложению N 1 к инвестиционному договору от 25.06.2001 N б/н инвестору подлежат передаче три нежилых помещения (т. 2, л.д. 81).
Акт приема-передачи нежилых помещений и квартир подписан сторонами инвестиционного контракта 05.12.2001 (т. 2, л.д. 76).
01 февраля 2002 года ООО "Жилищный капитал" обратился в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения (т. 2, л.д. 63, 130, т. 3, л.д. 59). Свидетельства о государственной регистрации права выданы ООО "Жилищный капитал" 19.02.2002 (т. 1, л.д. 11 - 13).
Между обществом с ограниченной ответственностью "Жилищный капитал" (продавцом) и товариществом собственников жилья "Сокол-1" (покупателем) заключены три договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2004, согласно которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а последний принять спорное имущество (т. 1, л.д. 29 - 34).
Во исполнение условий названного договора ООО "Жилищный капитал" и ТСЖ "Сокол-1" 16.08.2006 подписали акты приема-передачи недвижимого имущества (т. 1, л.д. 26 - 28).
13 октября 2006 года ООО "Жилищный капитал" и ТСЖ "Сокол-1" совместно обратились в управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на следующие нежилые помещения: пом. II общей площадью 31,1 кв. м, пом. IV общей площадью 35,5 кв. м, пом. VIII общей площадью 30,9 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Химки, ул. М. Рубцовой, д. 3 (т. 2, л.д. 69, 128, т. 3, л.д. 56).
Сообщениями от 30.10.2006 заявителю сообщено о приостановлении государственной регистрации на месячный срок, в связи с тем, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации (т. 2, л.д. 20 - 21, 88 - 89, т. 3, л.д. 5 - 6).
Сообщениями от 30.11.2006 управление отказало в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации в установленный срок не устранены. Управление указало, что на государственную регистрацию представлены документы не соответствующие по содержанию требованиям действующего законодательства, кроме того, покупная цена, согласованная сторонами договора, значительно занижена по отношению к балансовой стоимости названных объектов, указанной в документах технического учета (т. 2, л.д. 18 - 19, 86 - 87, т. 3, л.д. 3 - 4).
Из материалов дела также усматривается, что между ООО "Пелотон" и Поднебесниковым Е.С. заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости от 08.09.2009 (т. 1, л.д. 117 - 119).
Стоимость указанного в договоре имущества оплачена Поднебесниковым Е.С. в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 28.12.2009 N 355 (т. 1, л.д. 120). Также приложен акт приема-передачи от 15.01.2010 в отношении имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 08.09.2009.
Вместе с тем, 16.09.2009 ТСЖ "Сокол-1" направило в адрес ООО "Жилищный капитал" (правопредшественника ООО "Пелотон") претензию с просьбой передать товариществу документацию, перечисленную в договорах купли-продажи от 12.08.2004, произвести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, приобретенное по названным договорам, и возместить убытки, связанные с задержкой в государственной регистрации, в размере 100 00 руб. (т. 1, л.д. 9).
Полагая, что ООО "Пелотон" уклоняется от регистрации перехода права собственности приобретенных ТСЖ "Сокол-1" объектов недвижимости, товарищество обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Московской области.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком в дело не представлены доказательства осуществления им необходимых действий, направленных на государственную регистрацию перехода к истцу права собственности на отчужденные по договорам от 12.08.2004 объекты недвижимости.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Пелотон" и Поднебесников Евгений Сергеевич обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
В обоснование доводов своей апелляционной жалобы ООО "Пелотон" указывает на нарушение судом первой инстанции требований пункта 3 статьи 125 АПК РФ (копия заявления об изменении исковых требований не направлена ответчику и третьему лицу), а также принятие судом решения о правах и об обязанностях Поднебесникова Евгения Сергеевича, не привлеченного к участию в деле.
Поднебесников Евгений Сергеевич в обоснование своей апелляционной жалобы ссылается на то, что обжалуемый судебный акт принят о его правах и обязанностях, при этом к участию в деле он привлечен не был.
Определением от 05.10.2010 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Поднебесников Евгений Сергеевич.
Апелляционным судом установлено, что Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области реорганизовано в форме присоединения Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области и переименовано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии".
Руководствуясь статьей 48 АПК РФ, апелляционный суд произвел замену в порядке процессуального правопреемства Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области его правопреемником - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
В судебное заседание апелляционного суда представители ТСЖ "Сокол-1" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не вились, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о дате, времени и месте судебного разбирательства.
Представитель ООО "Пелотон" и Поднебесников Е.С. против иска ТСЖ "Сокол-1" возражали, просил в его удовлетворении отказать.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проанализировав доводы иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Исковые требования ТСЖ "Сокол-1" мотивированы уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, приобретенное истцом на основании договоров от 12.08.2004.
Вместе с тем, оценивая представленные договоры купли-продажи спорного имущества и представленные по делу доказательства, апелляционный суд приходит к выводу, что назначение и характеристика спорных помещений, явившихся предметом указанного договора, позволяет отнести их помещениям, предназначенным для обслуживания помещений собственников многоквартирного дома и в силу закона принадлежащим им на праве общей долевой собственности.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Определяя назначение спорных помещений необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании представленных в дело документов.
Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.
Исследуя назначение спорных помещений, суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные документы, а именно: рабочих документаций 1998 года (т. 1, л.д. 149 - 154), рабочих проектов (т. 1, л.д. 155 - 162) по строительству жилых домов, в которых расположены спорные помещения, установил, что из указанных документов усматривается, что первые этажи жилых домов имеют встроенные нежилые помещения: приемный пункт прачечной, помещения по работе с населением. В указанных помещениях выполнена пожарная сигнализация с приемными станциями, находятся электрощитовые, из приложенных схем к рабочим документациям следует, что вход в указанные помещения осуществляется через подъезды жилых домов.
Доказательств, подтверждающих самостоятельное функциональное назначение спорных помещений, которое могло бы позволить рассматривать их в качестве объектов, не связанных с обслуживанием и эксплуатацией дома, в материалах дела не имеется.
Таким образом, спорные помещения не могли являться предметом их передачи в собственность ТСЖ "Сокол-1".
Исходя из положений статей 289, 290 и 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в указанном многоквартирном доме собственники этого имущества приобрели право общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме.
При указанных обстоятельствах, право собственности на такие помещения также не подлежало государственной регистрации за ООО "Жилищный капитал".
Кроме того, согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Апелляционным судом установлено, что спорные договоры подписаны истцом и ответчиком 12.08.2004, оплату за спорные нежилые помещения ТСЖ "Сокол-1" произвело 14.03.2005, акт приема-передачи подписан сторонами договора 16.08.2006.
С настоящим иском общество обратилось в суд только 08.10.2009, то есть по истечении трехгодичного срока исковой давности.
В соответствии со статьей 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.
С учетом изложенного и при наличии заявления ответчика о пропуске срока исковой давности по заявленному требованию, оснований для удовлетворения исковых требований ТСЖ "Сокол-1" не имеется.
Апелляционный суд, исходя из установленных обстоятельств отнесения спорных помещений к имуществу, находящемуся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов, считает необходимым отметить, что распоряжение этими помещениями не соответствует требованиям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Следовательно, при том, что указанные помещения проектировались и строились как предназначенные для обслуживания помещений собственников жилых домов, они не могли поступить в собственность ООО "Жилищный капитал", а, соответственно, впоследствии не могли быть проданы Поднебесникову Е.В.
Кроме того, предмет заявленных требований определен как требование о государственной регистрации перехода права собственности на помещения в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду уклонения ответчика от государственной регистрации. Однако, как усматривается из материалов дела, 13.10.2006 ООО "Жилищный капитал" и ТСЖ "Сокол-1" совместно обращались в управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на следующие нежилые помещения: пом. II общей площадью 31,1 кв. м, пом. IV общей площадью 35,5 кв. м, пом. VIII общей площадью 30,9 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Химки, ул. М. Рубцовой, д. 3 (т. 2, л.д. 69, 128, т. 3, л.д. 56). Сообщениями от 30.11.2006 управление отказало в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества. Указанный отказ обжалован не был, в связи с чем оснований для удовлетворения требований на основании статьи 551 ГК РФ не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 24.05.2010 по делу N А41-36495/09 отменить.
В удовлетворении иска товарищества собственников жилья "Сокол-1" отказать.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
В.Г.ГАГАРИНА
Е.Н.ВИТКАЛОВА
В.Г.ГАГАРИНА
Е.Н.ВИТКАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)