Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2012 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,
при участии индивидуального предпринимателя Мильвович Любови Александровны,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мильвович Любови Александровны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 мая 2012 года по делу N А05-4361/2011 (судья Макаревич И.А.),
установил:
индивидуальный предприниматель Мильвович Любовь Александровна (ОГРНИП XXXXXXXXXXXXXXX; далее - ИП Мильвович Л.А.) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области к индивидуальному предпринимателю Чижовой Светлане Викторовне (ОГРНИП XXXXXXXXXXXXXXX; далее - ИП Чижова С.В.) с исковыми требованиями истребовать из незаконного владения ответчика помещения N 1 площадью 22,7 кв. м, помещения N 4 площадью 10,6 кв. м, помещение N 5 площадью 15,1 кв. м, помещения N 17 площадью 12,7 кв. м, расположенные на цокольном и первом этажах здания по адресу: Архангельская область, город Архангельск, округ Ломоносовский, пр. Троицкий, дом 18; признать право ИП Мильвович Л.А. в общей долевой собственности на указанные помещения.
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменил исковые требования и просил:
- - истребовать из чужого незаконного владения ответчика помещение N 10 площадью 11,1 кв. м, помещение N 11 площадью 28,3 кв. м, помещение N 13 площадью 11,4 кв. м, расположенные на цокольном этаже здания по адресу: Архангельская область, город Архангельск, округ Ломоносовский, пр. Троицкий, дом 18, путем выделения помещений N 10, N 11, N 13 в натуре из состава объекта, права на который зарегистрированы за ИП Чижовой С.В., и исключения помещений из состава этого объекта;
- - признать за истцом право общей долевой собственности на помещения N 10 площадью 11,1 кв. м, помещение N 11 площадью 28,3 кв. м, помещение N 13 площадью 11,4 кв. м, расположенные на цокольном этаже здания по адресу: Архангельская область, город Архангельск, округ Ломоносовский, пр. Троицкий, дом 18.
Изменение иска судом принято.
Определениями от 28.06.2011 и 13.07.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья "Троицкий" (далее - ТСЖ), индивидуальные предприниматели Абакумова Александра Сергеевна (далее - ИП Абакумова А.С.) и Воронов Владимир Александрович (далее - ИП Воронов В.А.).
Решением суда от 17.05.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
ИП Мильвович Л.А. с судебным актом не согласилась, в апелляционной жалобе просила отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд первой инстанции при вынесении решения не принял во внимание доводы истца о преюдициальном значении обстоятельств, установленных при рассмотрении дела N А05-11168/2010. Суд намеренно исказил позицию истца и не учел, что ИП Мильвович Л.А. обратилась с требованием о признании права на помещение, обеспечивающие доступ в общие помещения дома. Суд же по собственному усмотрению установил их назначение для прохода только в водомерный узел. Суд не дал оценки доводам истца в обоснование своей позиции о принадлежности спорных помещений к общему имуществу домовладельцев. Суд необоснованно проигнорировал ходатайство истца об истребовании доказательств - договоров об участии в инвестировании ответчика от 14.07.2004 и от 17.01.2005. Выводы суда о применении срока исковой давности основаны на неверном толковании норм материального права, противоречат представленным в дело доказательствам. В законе отсутствуют специальные указания на момент начала течения срока исковой давности по виндикационному иску. В решении суда отсутствует какая-либо оценка доводов третьих лиц, привлеченных к участию в деле.
В судебном заседании апелляционной инстанции ИП Мильвович Л.А. поддержала доводы и требования жалобы.
ИП Воронов В.А. в отзыве на жалобу поддержал ее доводы и требования, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.
ИП Чижова С.В. в отзыве на жалобу возразила против ее доводов и требований, просила решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав ИП Мильвович Л.А., исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Архтоппром" (далее - ООО "Архтоппром", заказчик) и ИП Чижова С.В. (инвестор) 14.07.2004 подписали договор об участии в инвестировании строительства жилого дома с помещениями общественного назначения.
В пункте 1.2 договора указано, что его объектом являются помещения в строящемся здании, общей площадью 1389,1 кв. м, из которых 656,8 кв. м - нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже, и 732,3 кв. м - нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: город Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, пересечение проспекта Троицкого и улицы Володарского.
По акту от 03.07.2006 ООО "Архтоппром" передало ИП Чижовой С.В. в соответствии с данными технического паспорта и фактически произведенным инвестором финансированием вышеназванные помещения в здании по адресу: город Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, пересечение проспекта Троицкого, дом 18. При этом в состав нежилых помещений цокольного этажа вошли спорные помещения N 10, 11 и 13.
ООО "Архтоппром" (заказчик) и Хизов А.П. (инвестор) подписали договор от 14.01.2005 об участии в инвестировании строительства жилого дома с помещениями общественного назначения.
Согласно пункту 1.2 предметом договора является нежилое помещение, площадью 20,4 кв. м, с отдельным входом и лестничной клеткой, площадью 8,8 кв. м, расположенные на цокольном этаже здания по адресу: город Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, пересечение проспекта Троицкого и улицы Володарского.
По акту от 03.07.2006 ООО "Архтоппром" передало инвестору помещения в соответствии с данными технического паспорта и фактически произведенным им финансированием.
ООО "Архтоппром" (заказчик) и ИП Чижова С.В. (инвестор-1), ИП Абакумова А.С. (инвестор-2), Хизов А.П. (инвестор-3) заключили договор от 01.12.2005 об участии в инвестировании строительства жилого дома с помещениями общественного назначения. Согласно пункту 1.1 указанного договора инвесторы приняли на себя обязательство осуществить частичное финансирование строительства кирпичного жилого дома с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: город Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, пересечение проспекта Троицкого и улицы Володарского.
Пунктом 1.2 установлено, что объектом настоящего договора являются два нежилых помещения, расположенные на цокольном этаже строящегося здания, общей площадью 44,7 кв. м, из которых 38,8 кв. м - нежилое помещение N 1 и 5,9 кв. м - помещение электрощитовой. Данные помещения заказчик обязан передать в общую долевую собственность инвесторов после введения здания в эксплуатацию и завершения всех расчетов по настоящему договору.
По акту от 03.07.2006 ООО "Архтоппром" передало в общую долевую собственность ИП Чижовой С.В., ИП Абакумовой А.С. и Хизову А.П. два нежилых помещения общей площадью 44,7 кв. м, из которых 38,8 кв. м - нежилое помещение N 1 и 5,9 кв. м - помещение электрощитовой, расположенные на цокольном этаже вышеназванного здания.
На основании договора об участии в инвестировании от 14.07.2004 и акта от 03.07.2006 зарегистрировано право собственности ИП Чижовой С.В. на нежилое помещение, общей площадью 1387,5 кв. м на 1 этаже и цокольном этаже в здании по адресу: город Архангельск, округ Ломоносовский, проспект Троицкий, дом 18, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.09.2006 серия 29 АК N 076297.
В состав объекта, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, включены помещения N 10, 11 и 13.
Хизов А.П. продал ИП Мозаль Е.Р. принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение общей площадью 29,2 кв. м.
ИП Мозаль Е.Р. по договору купли-продажи от 18.04.2008 продала вышеуказанное помещение 29,2 кв. м, в том числе основной площадью 20,4 кв. м и вспомогательной - 8,8 кв. м, расположенные в цокольном этаже здания по вышеназванному адресу, ИП Мильвович Л.А. и ИП Воронову В.А.
ИП Мильвович Л.А. и ИП Воронов В.А. зарегистрировали право общей долевой собственности по 1/2 доли в праве на нежилое помещение, площадью 29,2 кв. м, на цокольном этаже того же здания. Номера на поэтажном плане 16 и 17. Кадастровый или условный номер 29-29-01Э082/2006-160, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.05.2008, серия 29-АК N 268868 и N 268869.
Полагая, что в состав имущества, право собственности на которое зарегистрировано за ИП Чижовой С.В., вошли помещение водомерного узла (помещение N 10) и помещения, обеспечивающие доступ к водомерному узлу (N 11 и 13), которые относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными по праву и отказал в иске.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Статья 304 предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу статьи 305 права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ).
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума N 64) при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ.
Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В пункте 2 Постановления Пленума N 64 указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума N 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Обратившись в арбитражный суд с настоящим иском, ИП Мильвович Л.А. указала, что в составе принадлежащего ответчику недвижимого имущества незаконно включены помещения, являющиеся общей долевой собственностью.
Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, данные утверждения материалами дела не подтверждены.
Суд первой инстанции установил, что, согласно проектной документации, помещение N 10 предназначалось для моечной инвентаря, помещение N 13 - для уборочной инвентаря.
Представитель ответчика в судебных заседаниях суда первой инстанции пояснял, что в помещении N 10 размещен водомерный узел, приборы учета и запорная аппаратура, что позволило сократить расходы на строительство, так как инженерные сети к насосной проведены по зданию, а не вокруг него. Помещение N 13 используется как кассовый узел, помещение N 11 - как торговый зал (кабины для примерки).
Объективные доказательства, свидетельствующие о том, что спорные помещения предназначались для использования всеми собственниками помещений, и относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, истец в порядке статьи 65 АПК РФ в арбитражный суд не представил. Имеющиеся в деле документы, на которые он ссылается как на обоснование своих требований, такими доказательствами не являются, поскольку не содержат сведений об общем долевом характере использования данных помещений.
В то же время, в материалах дела имеется проектная документация, а также документация при сдаче дома в эксплуатацию, согласно которой доступ в узел управления обеспечивается непосредственно с наружного входа и через коридор, который является общим имуществом.
Кроме того, из материалов дела следует, что состав имущества, подлежащего передаче в общую долевую собственность, был определен на момент заключения договоров об инвестировании и на момент сдачи дома в эксплуатацию. В последующем правовой режим таких помещений не изменялся.
Ссылка подателя жалобы на установленные арбитражным судом при рассмотрении дела N А05-11168/2011 обстоятельства правового режима общего имущества, является необоснованной, так как спорные помещения не были предметом исследования в рамках названного дела.
Поскольку истец не доказал, что спорные помещения являются общим имуществом и общей долевой собственностью собственников помещений дома, правовых оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано обосновано.
Довод подателя жалобы о неправомерном применении судом срока исковой давности не принимается во внимание апелляционной инстанцией.
Из материалов дела видно, что ответчик в суде первой инстанции заявил об истечении срока исковой давности, поскольку иск о возврате помещений и признании их общей долевой собственностью заявлен ИП Мильвович Л.А. по истечении трехлетнего срока исковой давности.
Бремя содержания принадлежащего ему имущества согласно статье 210 ГК РФ несет собственник имущества.
Из вышеприведенных норм права следует, что собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляя полномочия собственника в отношении общего имущества дома, должны были узнать об обстоятельствах, связанных с использованием спорных помещений, с момента возникновения права общей долевой собственности.
Как правильно указал суд, на требования истца распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ и составляющий три года.
Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается, что помещения N 10, 11 и 13 находятся во владении истца с 2006 года, с момента ввода здания в эксплуатацию. Тогда же проведена государственная регистрация права собственности.
С момента получения ответчиком от застройщика помещений, в отношении которых заключен договор инвестирования строительства, начинается течение трехлетнего срока исковой давности на предъявление требований, о возврате помещений и признании их общей долевой собственностью, независимо от момента приобретения прав на помещения в многоквартирном жилом доме другими собственниками.
Суд первой инстанции признал правомерными доводы истца о том, что к покупателю помещений в многоквартирном доме вместе с титулом собственника переходит и право на предъявление требований, предусмотренных статьей 301 ГК РФ, в том числе в отношении общего имущества многоквартирного дома.
Но при этом владелец спорного имущества вправе выдвигать против требований нового собственника все те возражения, которые он имел бы против притязаний прежнего собственника на это имущество, в том числе и относящиеся к исковой давности.
В данном случае право собственности истца зарегистрировано в мае 2008 года, до истечения срока исковой давности.
С иском в отношении помещений N 4, 5 и 17 ИП Мильвович Л.А. обратилась в мае 2011 года. В то же время, требования о возврате помещений N 10, 11 и 13 и признании на них права общей долевой собственности заявлены в апреле 2012 года, в порядке, установленном для изменения предмета иска, по истечении трех лет не только с момента регистрации права собственности ответчика, но и с момента приобретения самим истцом права собственности на помещения в доме.
Ссылка подателя жалобы на отсутствие у суда правовых оснований для разделения срока исковой давности при принятии изменений истцом исковых требований является необоснованной.
В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
При изменении исковых требований ИП Мильвович Л.А. указала, какие именно права нарушены ответчиком. При этом требования в отношении спорных помещений заявлены не мае 2011 года, а в апреле 2012 года при изменении иска.
В соответствии со статьей 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
Пункт 2 приведенной статьи предусматривает, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
Пункт 2 названной статьи предусматривает, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.
Таким образом, истцом пропущен срок исковой давности по настоящему иску, о применении которого заявлено ответчиком, что в соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 мая 2012 года по делу N А05-4361/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мильвович Любови Александровны - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.07.2012 ПО ДЕЛУ N А05-4361/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2012 г. по делу N А05-4361/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2012 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,
при участии индивидуального предпринимателя Мильвович Любови Александровны,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мильвович Любови Александровны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 мая 2012 года по делу N А05-4361/2011 (судья Макаревич И.А.),
установил:
индивидуальный предприниматель Мильвович Любовь Александровна (ОГРНИП XXXXXXXXXXXXXXX; далее - ИП Мильвович Л.А.) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области к индивидуальному предпринимателю Чижовой Светлане Викторовне (ОГРНИП XXXXXXXXXXXXXXX; далее - ИП Чижова С.В.) с исковыми требованиями истребовать из незаконного владения ответчика помещения N 1 площадью 22,7 кв. м, помещения N 4 площадью 10,6 кв. м, помещение N 5 площадью 15,1 кв. м, помещения N 17 площадью 12,7 кв. м, расположенные на цокольном и первом этажах здания по адресу: Архангельская область, город Архангельск, округ Ломоносовский, пр. Троицкий, дом 18; признать право ИП Мильвович Л.А. в общей долевой собственности на указанные помещения.
Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменил исковые требования и просил:
- - истребовать из чужого незаконного владения ответчика помещение N 10 площадью 11,1 кв. м, помещение N 11 площадью 28,3 кв. м, помещение N 13 площадью 11,4 кв. м, расположенные на цокольном этаже здания по адресу: Архангельская область, город Архангельск, округ Ломоносовский, пр. Троицкий, дом 18, путем выделения помещений N 10, N 11, N 13 в натуре из состава объекта, права на который зарегистрированы за ИП Чижовой С.В., и исключения помещений из состава этого объекта;
- - признать за истцом право общей долевой собственности на помещения N 10 площадью 11,1 кв. м, помещение N 11 площадью 28,3 кв. м, помещение N 13 площадью 11,4 кв. м, расположенные на цокольном этаже здания по адресу: Архангельская область, город Архангельск, округ Ломоносовский, пр. Троицкий, дом 18.
Изменение иска судом принято.
Определениями от 28.06.2011 и 13.07.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья "Троицкий" (далее - ТСЖ), индивидуальные предприниматели Абакумова Александра Сергеевна (далее - ИП Абакумова А.С.) и Воронов Владимир Александрович (далее - ИП Воронов В.А.).
Решением суда от 17.05.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
ИП Мильвович Л.А. с судебным актом не согласилась, в апелляционной жалобе просила отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд первой инстанции при вынесении решения не принял во внимание доводы истца о преюдициальном значении обстоятельств, установленных при рассмотрении дела N А05-11168/2010. Суд намеренно исказил позицию истца и не учел, что ИП Мильвович Л.А. обратилась с требованием о признании права на помещение, обеспечивающие доступ в общие помещения дома. Суд же по собственному усмотрению установил их назначение для прохода только в водомерный узел. Суд не дал оценки доводам истца в обоснование своей позиции о принадлежности спорных помещений к общему имуществу домовладельцев. Суд необоснованно проигнорировал ходатайство истца об истребовании доказательств - договоров об участии в инвестировании ответчика от 14.07.2004 и от 17.01.2005. Выводы суда о применении срока исковой давности основаны на неверном толковании норм материального права, противоречат представленным в дело доказательствам. В законе отсутствуют специальные указания на момент начала течения срока исковой давности по виндикационному иску. В решении суда отсутствует какая-либо оценка доводов третьих лиц, привлеченных к участию в деле.
В судебном заседании апелляционной инстанции ИП Мильвович Л.А. поддержала доводы и требования жалобы.
ИП Воронов В.А. в отзыве на жалобу поддержал ее доводы и требования, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.
ИП Чижова С.В. в отзыве на жалобу возразила против ее доводов и требований, просила решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав ИП Мильвович Л.А., исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Архтоппром" (далее - ООО "Архтоппром", заказчик) и ИП Чижова С.В. (инвестор) 14.07.2004 подписали договор об участии в инвестировании строительства жилого дома с помещениями общественного назначения.
В пункте 1.2 договора указано, что его объектом являются помещения в строящемся здании, общей площадью 1389,1 кв. м, из которых 656,8 кв. м - нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже, и 732,3 кв. м - нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: город Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, пересечение проспекта Троицкого и улицы Володарского.
По акту от 03.07.2006 ООО "Архтоппром" передало ИП Чижовой С.В. в соответствии с данными технического паспорта и фактически произведенным инвестором финансированием вышеназванные помещения в здании по адресу: город Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, пересечение проспекта Троицкого, дом 18. При этом в состав нежилых помещений цокольного этажа вошли спорные помещения N 10, 11 и 13.
ООО "Архтоппром" (заказчик) и Хизов А.П. (инвестор) подписали договор от 14.01.2005 об участии в инвестировании строительства жилого дома с помещениями общественного назначения.
Согласно пункту 1.2 предметом договора является нежилое помещение, площадью 20,4 кв. м, с отдельным входом и лестничной клеткой, площадью 8,8 кв. м, расположенные на цокольном этаже здания по адресу: город Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, пересечение проспекта Троицкого и улицы Володарского.
По акту от 03.07.2006 ООО "Архтоппром" передало инвестору помещения в соответствии с данными технического паспорта и фактически произведенным им финансированием.
ООО "Архтоппром" (заказчик) и ИП Чижова С.В. (инвестор-1), ИП Абакумова А.С. (инвестор-2), Хизов А.П. (инвестор-3) заключили договор от 01.12.2005 об участии в инвестировании строительства жилого дома с помещениями общественного назначения. Согласно пункту 1.1 указанного договора инвесторы приняли на себя обязательство осуществить частичное финансирование строительства кирпичного жилого дома с помещениями общественного назначения на первом этаже, находящегося по адресу: город Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, пересечение проспекта Троицкого и улицы Володарского.
Пунктом 1.2 установлено, что объектом настоящего договора являются два нежилых помещения, расположенные на цокольном этаже строящегося здания, общей площадью 44,7 кв. м, из которых 38,8 кв. м - нежилое помещение N 1 и 5,9 кв. м - помещение электрощитовой. Данные помещения заказчик обязан передать в общую долевую собственность инвесторов после введения здания в эксплуатацию и завершения всех расчетов по настоящему договору.
По акту от 03.07.2006 ООО "Архтоппром" передало в общую долевую собственность ИП Чижовой С.В., ИП Абакумовой А.С. и Хизову А.П. два нежилых помещения общей площадью 44,7 кв. м, из которых 38,8 кв. м - нежилое помещение N 1 и 5,9 кв. м - помещение электрощитовой, расположенные на цокольном этаже вышеназванного здания.
На основании договора об участии в инвестировании от 14.07.2004 и акта от 03.07.2006 зарегистрировано право собственности ИП Чижовой С.В. на нежилое помещение, общей площадью 1387,5 кв. м на 1 этаже и цокольном этаже в здании по адресу: город Архангельск, округ Ломоносовский, проспект Троицкий, дом 18, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.09.2006 серия 29 АК N 076297.
В состав объекта, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, включены помещения N 10, 11 и 13.
Хизов А.П. продал ИП Мозаль Е.Р. принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение общей площадью 29,2 кв. м.
ИП Мозаль Е.Р. по договору купли-продажи от 18.04.2008 продала вышеуказанное помещение 29,2 кв. м, в том числе основной площадью 20,4 кв. м и вспомогательной - 8,8 кв. м, расположенные в цокольном этаже здания по вышеназванному адресу, ИП Мильвович Л.А. и ИП Воронову В.А.
ИП Мильвович Л.А. и ИП Воронов В.А. зарегистрировали право общей долевой собственности по 1/2 доли в праве на нежилое помещение, площадью 29,2 кв. м, на цокольном этаже того же здания. Номера на поэтажном плане 16 и 17. Кадастровый или условный номер 29-29-01Э082/2006-160, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.05.2008, серия 29-АК N 268868 и N 268869.
Полагая, что в состав имущества, право собственности на которое зарегистрировано за ИП Чижовой С.В., вошли помещение водомерного узла (помещение N 10) и помещения, обеспечивающие доступ к водомерному узлу (N 11 и 13), которые относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их необоснованными по праву и отказал в иске.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Статья 304 предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу статьи 305 права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ).
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума N 64) при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ.
Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В пункте 2 Постановления Пленума N 64 указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума N 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Обратившись в арбитражный суд с настоящим иском, ИП Мильвович Л.А. указала, что в составе принадлежащего ответчику недвижимого имущества незаконно включены помещения, являющиеся общей долевой собственностью.
Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, данные утверждения материалами дела не подтверждены.
Суд первой инстанции установил, что, согласно проектной документации, помещение N 10 предназначалось для моечной инвентаря, помещение N 13 - для уборочной инвентаря.
Представитель ответчика в судебных заседаниях суда первой инстанции пояснял, что в помещении N 10 размещен водомерный узел, приборы учета и запорная аппаратура, что позволило сократить расходы на строительство, так как инженерные сети к насосной проведены по зданию, а не вокруг него. Помещение N 13 используется как кассовый узел, помещение N 11 - как торговый зал (кабины для примерки).
Объективные доказательства, свидетельствующие о том, что спорные помещения предназначались для использования всеми собственниками помещений, и относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, истец в порядке статьи 65 АПК РФ в арбитражный суд не представил. Имеющиеся в деле документы, на которые он ссылается как на обоснование своих требований, такими доказательствами не являются, поскольку не содержат сведений об общем долевом характере использования данных помещений.
В то же время, в материалах дела имеется проектная документация, а также документация при сдаче дома в эксплуатацию, согласно которой доступ в узел управления обеспечивается непосредственно с наружного входа и через коридор, который является общим имуществом.
Кроме того, из материалов дела следует, что состав имущества, подлежащего передаче в общую долевую собственность, был определен на момент заключения договоров об инвестировании и на момент сдачи дома в эксплуатацию. В последующем правовой режим таких помещений не изменялся.
Ссылка подателя жалобы на установленные арбитражным судом при рассмотрении дела N А05-11168/2011 обстоятельства правового режима общего имущества, является необоснованной, так как спорные помещения не были предметом исследования в рамках названного дела.
Поскольку истец не доказал, что спорные помещения являются общим имуществом и общей долевой собственностью собственников помещений дома, правовых оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано обосновано.
Довод подателя жалобы о неправомерном применении судом срока исковой давности не принимается во внимание апелляционной инстанцией.
Из материалов дела видно, что ответчик в суде первой инстанции заявил об истечении срока исковой давности, поскольку иск о возврате помещений и признании их общей долевой собственностью заявлен ИП Мильвович Л.А. по истечении трехлетнего срока исковой давности.
Бремя содержания принадлежащего ему имущества согласно статье 210 ГК РФ несет собственник имущества.
Из вышеприведенных норм права следует, что собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляя полномочия собственника в отношении общего имущества дома, должны были узнать об обстоятельствах, связанных с использованием спорных помещений, с момента возникновения права общей долевой собственности.
Как правильно указал суд, на требования истца распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ и составляющий три года.
Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается, что помещения N 10, 11 и 13 находятся во владении истца с 2006 года, с момента ввода здания в эксплуатацию. Тогда же проведена государственная регистрация права собственности.
С момента получения ответчиком от застройщика помещений, в отношении которых заключен договор инвестирования строительства, начинается течение трехлетнего срока исковой давности на предъявление требований, о возврате помещений и признании их общей долевой собственностью, независимо от момента приобретения прав на помещения в многоквартирном жилом доме другими собственниками.
Суд первой инстанции признал правомерными доводы истца о том, что к покупателю помещений в многоквартирном доме вместе с титулом собственника переходит и право на предъявление требований, предусмотренных статьей 301 ГК РФ, в том числе в отношении общего имущества многоквартирного дома.
Но при этом владелец спорного имущества вправе выдвигать против требований нового собственника все те возражения, которые он имел бы против притязаний прежнего собственника на это имущество, в том числе и относящиеся к исковой давности.
В данном случае право собственности истца зарегистрировано в мае 2008 года, до истечения срока исковой давности.
С иском в отношении помещений N 4, 5 и 17 ИП Мильвович Л.А. обратилась в мае 2011 года. В то же время, требования о возврате помещений N 10, 11 и 13 и признании на них права общей долевой собственности заявлены в апреле 2012 года, в порядке, установленном для изменения предмета иска, по истечении трех лет не только с момента регистрации права собственности ответчика, но и с момента приобретения самим истцом права собственности на помещения в доме.
Ссылка подателя жалобы на отсутствие у суда правовых оснований для разделения срока исковой давности при принятии изменений истцом исковых требований является необоснованной.
В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
При изменении исковых требований ИП Мильвович Л.А. указала, какие именно права нарушены ответчиком. При этом требования в отношении спорных помещений заявлены не мае 2011 года, а в апреле 2012 года при изменении иска.
В соответствии со статьей 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
Пункт 2 приведенной статьи предусматривает, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
Пункт 2 названной статьи предусматривает, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.
Таким образом, истцом пропущен срок исковой давности по настоящему иску, о применении которого заявлено ответчиком, что в соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 мая 2012 года по делу N А05-4361/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мильвович Любови Александровны - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.Н.ШАДРИНА
Е.В.НОСАЧ
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)