Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2011 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.И.Антоновой,
судей Камериловой В.А., Тимаева Ф.И.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макарихиной О.А.
при участии в судебном заседании:
от товарищества собственников жилья "Континент" - Мережко Олег Львович по доверенности N 01/2011 от 01.01.2011.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ассоциации товариществ собственников жилья "Микрорайон-Ю" на решение Арбитражного суда Саратовской области от "25" февраля 2011 по делу
N А57-13154/2010 (судья Игнатьев Д.Ю.)
по иску товарищества собственников жилья "Континент", г. Саратов
к Ассоциации товариществ собственников жилья "Микрорайон-Ю", г. Саратов
3-е лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Геотехника-ФИН", г. Саратов
об обязании передать техническую и иную документацию.
установил:
Товарищество собственников жилья "Континент", (далее истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области к Ассоциации товариществ собственников жилья "Микрорайон-Ю", третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Геотехника-ФИН" с исковым заявлением, уточненном в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязании ответчика передать техническую документацию на жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 4:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
- - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- - выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- - иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
- - рабочий проект на котельную установку;
- - рабочий проект и паспорта на используемые котлы;
- - акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы;
- - заключение экспертизы промышленной безопасности на рабочий проект по котельной установке;
- - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- - договор страхования гражданской ответственности организаций, эксплуатирующих опасные производственные объекты;
- - сертификат к договору;
- - свидетельство о регистрации в гос. реестре опасных производственных объектов;
- - приложение к свидетельству о регистрации;
- - карта учета объекта в гос. реестре опасных производственных объектов;
- - анализ готовности котельной к эксплуатации в отопительном сезоне 2010 - 2011 г.г.;
- - лицензия на осуществление деятельности: Эксплуатация опасных производственных объектов;
- - договор о поставке газа саратовской газовой компанией;
- - договор обслуживания внешнего газопровода;
- - договор обслуживания внутреннего газопровода;
- - договор обслуживания котельного оборудования, системы автоматического контроля загазованности (САКЗ) котлов.
- свидетельства о проверке всех КИП и А (манометров, САКЗ, счетчиков и т.д.).
Решением Арбитражного суда Саратовской области исковые требования удовлетворены частично.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представители ответчика, третьего лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия, с учетом мнения истца, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы апелляционной жалобы оснований для отмены судебного акта не усматривает.
На основании сводного протокола N 01/2010 внеочередного общего собрания собственников жилых и нежилых помещений жилого многоквартирного дома расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 4 от 29 июля 2010 г. принято решение о создании товарищества собственников жилья "Континент". 09 августа 2010 г. ТСЖ "Континент" было зарегистрировано в государственном реестре юридических лиц.
В соответствии с Уставом, ТСЖ "Континент" создано для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Пункт 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что "управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме".
В материалах дела отсутствуют документы свидетельствующие об избрании АТСЖ "Микрорайон-Ю" в установленном Жилищном кодексе Российской Федерации порядке" как способ управления многоквартирного жилого дома N 4 по ул. Федоровская г. Саратова. Как следует из имеющегося в материалах дела договора от 01.12.2008 года в целях эксплуатации объект был передан ответчику застройщиком, общим собранием собственником помещений дома АТСЖ "Микрорайон-Ю" в качестве способа управления домом никогда не избиралось. Обратное ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.
В пункте 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.
Согласно статье 10 Жилищного кодекса Российской Федерации права и обязанности у управляющей организации возникают на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного с каждым собственником помещений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается в письменной форме договор управления.
Частью 10 статьи 162 названного Кодекса предусмотрено, что Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, учитывая, что собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании 29.07.2010 г. реализовали предоставленное им законом право по выбору способа управления многоквартирным домом, создав ТСЖ "Континент", ответчик, ранее оказывающий услуги собственникам помещений дома, обязан передать техническую документацию.
Согласно пункту 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) "техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям".
В соответствии с пунктом 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) "в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка - утверждена Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. N 840);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений".
Кроме того, в соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Из положений п. п. 3.4, 3.5, 4.17, 4.18 СНиП 3.01.04-87 следует, что исполнительная и иная документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17, после приемки объекта в эксплуатацию должна храниться у заказчика (застройщика); при наличии единого заказчика (застройщика) - у соответствующих эксплуатационных организаций.
Таким образом, техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87, является принадлежностью вновь созданного объекта недвижимости и в случае поступления объекта новому собственнику подлежит передаче непосредственно собственнику или уполномоченному им лицу, в частности управляющей компании.
Пункт 2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ определяет, что "проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения...".
В соответствии с п. 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) "в состав технической документации длительного хранения входит:
- - план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - акт приемки жилых домов от строительных организаций;
- - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализаций, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- - паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- - паспорта лифтового хозяйства;
- - паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок".
В соответствии с п. 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) "в состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты технических осмотров;
- - журналы заявок жителей;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей;
- - протоколы измерения вентиляции".
В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) в состав общего имущества включена внутридомовая инженерная система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях,
Исходя из вышеизложенного и в соответствии с п. 7 Организационно-методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населенных пунктах РФ (утверждены Приказом Госстроя РФ от 21 апреля 2000 г. N 92) необходимо требовать предоставления схемы тепловых сетей и теплопотребляющих установок, так как эта схема должна быть представлена теплоснабжающей организации при заключении договора теплоснабжения.
Наличие таких схем (исполнительных чертежей, паспортов тепловой сети и теплопотребляющих установок) является обязанностью абонента (п. 51 Организационно-методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населенных пунктах РФ (утв. Приказом Госстроя РФ от 21 апреля 2000 г. N 92).
Из материалов дела усматривается, что предыдущей управляющей организацией была Ассоциация товариществ собственников жилья "Микрорайон-Ю", г. Саратов. Данный факт не отрицается ответчиком и подтверждается договором от 01.12.2008 г., заключенным между АТСЖ "Микрорайон-Ю" и ООО "Геотехника-ФИН", счетами, выставленными ответчиком жильцам дома N 4 по ул. Федоровская в г. Саратове на уплату коммунальных платежей, текущего ремонта и содержания общего имущества.
Направленное истцом ответчику требование от 24.08.2010 г. N 5 о передаче технической документации на жилой дом оставлено последним без ответа.
Таким образом, вывод суда о том, что отсутствие данной документации создает существенные препятствия в управлении жилым домом, в частности, затрудняет процесс заключения договоров снабжения и ставит под угрозу подготовку многоквартирного дома к отопительному сезону является правомерным.
По смыслу статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что управление общим имуществом в интересах собственников есть ничто иное, как владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом от имени ТСЖ "Континент", но в интересах собственников.
В соответствии со статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Вместе с тем, оценив представленные в материалы дела доказательства, в соотношении с нормами права, регулирующие спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что часть требований истца является необоснованной, а именно:
- - истребование заверенной уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
- - истребование документов, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута).
По смыслу статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть безусловным, конкретным и реально исполнимым.
Постановлением Правительства Российской Федерации N 840 форма градостроительного плана земельного участка утверждена 29.12.2005.
В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие выдачу после 2006 г. разрешений на строительство, реконструкцию или капитального ремонта дома принятого в управление истцом.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит правомерными выводы суда, принявшего обжалуемое решение об отказе в удовлетворении требований истца о передаче копий градостроительного плана земельного участка по установленной форме.
Ввиду отсутствия доказательств наличия сервитута, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для обязания ответчика передать документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка.
Довод ответчика об отсутствии у него технической документации не может является основанием для отказа в иске в силу следующего.
Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Исходя из правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 17074/09 от 30.03.2010 г. отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неверной оценке фактических обстоятельств дела, в связи с чем удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от "25" февраля 2011 по делу N А57-13154/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.И.АНТОНОВА
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
Ф.И.ТИМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.05.2011 ПО ДЕЛУ N А57-13154/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2011 г. по делу N А57-13154/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2011 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.И.Антоновой,
судей Камериловой В.А., Тимаева Ф.И.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макарихиной О.А.
при участии в судебном заседании:
от товарищества собственников жилья "Континент" - Мережко Олег Львович по доверенности N 01/2011 от 01.01.2011.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ассоциации товариществ собственников жилья "Микрорайон-Ю" на решение Арбитражного суда Саратовской области от "25" февраля 2011 по делу
N А57-13154/2010 (судья Игнатьев Д.Ю.)
по иску товарищества собственников жилья "Континент", г. Саратов
к Ассоциации товариществ собственников жилья "Микрорайон-Ю", г. Саратов
3-е лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Геотехника-ФИН", г. Саратов
об обязании передать техническую и иную документацию.
установил:
Товарищество собственников жилья "Континент", (далее истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области к Ассоциации товариществ собственников жилья "Микрорайон-Ю", третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Геотехника-ФИН" с исковым заявлением, уточненном в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязании ответчика передать техническую документацию на жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 4:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- - документы (акты) о приемке результатов работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- - копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
- - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- - выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
- - иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
- - рабочий проект на котельную установку;
- - рабочий проект и паспорта на используемые котлы;
- - акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы;
- - заключение экспертизы промышленной безопасности на рабочий проект по котельной установке;
- - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- - договор страхования гражданской ответственности организаций, эксплуатирующих опасные производственные объекты;
- - сертификат к договору;
- - свидетельство о регистрации в гос. реестре опасных производственных объектов;
- - приложение к свидетельству о регистрации;
- - карта учета объекта в гос. реестре опасных производственных объектов;
- - анализ готовности котельной к эксплуатации в отопительном сезоне 2010 - 2011 г.г.;
- - лицензия на осуществление деятельности: Эксплуатация опасных производственных объектов;
- - договор о поставке газа саратовской газовой компанией;
- - договор обслуживания внешнего газопровода;
- - договор обслуживания внутреннего газопровода;
- - договор обслуживания котельного оборудования, системы автоматического контроля загазованности (САКЗ) котлов.
- свидетельства о проверке всех КИП и А (манометров, САКЗ, счетчиков и т.д.).
Решением Арбитражного суда Саратовской области исковые требования удовлетворены частично.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представители ответчика, третьего лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия, с учетом мнения истца, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы апелляционной жалобы оснований для отмены судебного акта не усматривает.
На основании сводного протокола N 01/2010 внеочередного общего собрания собственников жилых и нежилых помещений жилого многоквартирного дома расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 4 от 29 июля 2010 г. принято решение о создании товарищества собственников жилья "Континент". 09 августа 2010 г. ТСЖ "Континент" было зарегистрировано в государственном реестре юридических лиц.
В соответствии с Уставом, ТСЖ "Континент" создано для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Пункт 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что "управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме".
В материалах дела отсутствуют документы свидетельствующие об избрании АТСЖ "Микрорайон-Ю" в установленном Жилищном кодексе Российской Федерации порядке" как способ управления многоквартирного жилого дома N 4 по ул. Федоровская г. Саратова. Как следует из имеющегося в материалах дела договора от 01.12.2008 года в целях эксплуатации объект был передан ответчику застройщиком, общим собранием собственником помещений дома АТСЖ "Микрорайон-Ю" в качестве способа управления домом никогда не избиралось. Обратное ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.
В пункте 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.
Согласно статье 10 Жилищного кодекса Российской Федерации права и обязанности у управляющей организации возникают на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного с каждым собственником помещений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается в письменной форме договор управления.
Частью 10 статьи 162 названного Кодекса предусмотрено, что Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, учитывая, что собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании 29.07.2010 г. реализовали предоставленное им законом право по выбору способа управления многоквартирным домом, создав ТСЖ "Континент", ответчик, ранее оказывающий услуги собственникам помещений дома, обязан передать техническую документацию.
Согласно пункту 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) "техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям".
В соответствии с пунктом 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) "в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка - утверждена Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. N 840);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений".
Кроме того, в соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Из положений п. п. 3.4, 3.5, 4.17, 4.18 СНиП 3.01.04-87 следует, что исполнительная и иная документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17, после приемки объекта в эксплуатацию должна храниться у заказчика (застройщика); при наличии единого заказчика (застройщика) - у соответствующих эксплуатационных организаций.
Таким образом, техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87, является принадлежностью вновь созданного объекта недвижимости и в случае поступления объекта новому собственнику подлежит передаче непосредственно собственнику или уполномоченному им лицу, в частности управляющей компании.
Пункт 2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ определяет, что "проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения...".
В соответствии с п. 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) "в состав технической документации длительного хранения входит:
- - план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- - акт приемки жилых домов от строительных организаций;
- - акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализаций, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- - паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- - паспорта лифтового хозяйства;
- - паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок".
В соответствии с п. 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170) "в состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
- - сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- - акты технических осмотров;
- - журналы заявок жителей;
- - протоколы измерения сопротивления электросетей;
- - протоколы измерения вентиляции".
В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) в состав общего имущества включена внутридомовая инженерная система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях,
Исходя из вышеизложенного и в соответствии с п. 7 Организационно-методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населенных пунктах РФ (утверждены Приказом Госстроя РФ от 21 апреля 2000 г. N 92) необходимо требовать предоставления схемы тепловых сетей и теплопотребляющих установок, так как эта схема должна быть представлена теплоснабжающей организации при заключении договора теплоснабжения.
Наличие таких схем (исполнительных чертежей, паспортов тепловой сети и теплопотребляющих установок) является обязанностью абонента (п. 51 Организационно-методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населенных пунктах РФ (утв. Приказом Госстроя РФ от 21 апреля 2000 г. N 92).
Из материалов дела усматривается, что предыдущей управляющей организацией была Ассоциация товариществ собственников жилья "Микрорайон-Ю", г. Саратов. Данный факт не отрицается ответчиком и подтверждается договором от 01.12.2008 г., заключенным между АТСЖ "Микрорайон-Ю" и ООО "Геотехника-ФИН", счетами, выставленными ответчиком жильцам дома N 4 по ул. Федоровская в г. Саратове на уплату коммунальных платежей, текущего ремонта и содержания общего имущества.
Направленное истцом ответчику требование от 24.08.2010 г. N 5 о передаче технической документации на жилой дом оставлено последним без ответа.
Таким образом, вывод суда о том, что отсутствие данной документации создает существенные препятствия в управлении жилым домом, в частности, затрудняет процесс заключения договоров снабжения и ставит под угрозу подготовку многоквартирного дома к отопительному сезону является правомерным.
По смыслу статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что управление общим имуществом в интересах собственников есть ничто иное, как владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом от имени ТСЖ "Континент", но в интересах собственников.
В соответствии со статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Вместе с тем, оценив представленные в материалы дела доказательства, в соотношении с нормами права, регулирующие спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что часть требований истца является необоснованной, а именно:
- - истребование заверенной уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
- - истребование документов, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута).
По смыслу статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть безусловным, конкретным и реально исполнимым.
Постановлением Правительства Российской Федерации N 840 форма градостроительного плана земельного участка утверждена 29.12.2005.
В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие выдачу после 2006 г. разрешений на строительство, реконструкцию или капитального ремонта дома принятого в управление истцом.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит правомерными выводы суда, принявшего обжалуемое решение об отказе в удовлетворении требований истца о передаче копий градостроительного плана земельного участка по установленной форме.
Ввиду отсутствия доказательств наличия сервитута, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для обязания ответчика передать документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка.
Довод ответчика об отсутствии у него технической документации не может является основанием для отказа в иске в силу следующего.
Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Исходя из правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 17074/09 от 30.03.2010 г. отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неверной оценке фактических обстоятельств дела, в связи с чем удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от "25" февраля 2011 по делу N А57-13154/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.И.АНТОНОВА
Судьи
В.А.КАМЕРИЛОВА
Ф.И.ТИМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)