Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Субъекта территориального общественного самоуправления поселка "Солнечный" г. Саратова, г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.05.2009
по делу N А57-1146/2009
по исковому заявлению Ассоциации товариществ собственников жилья Ленинского района, г. Саратов, к Субъекту территориального общественного самоуправления поселка "Солнечный" г. Саратова, г. Саратов, при участии третьего лица: Комитета по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов, о взыскании 23 263 руб. 49 коп. задолженности,
Ассоциация товариществ собственников жилья Ленинского района (далее - АТСЖ Ленинского района, ассоциация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Субъекту территориального общественного самоуправления поселка "Солнечный" г. Саратова (далее - СТОС поселка "Солнечный") о взыскании расходов по содержанию и эксплуатации нежилых помещений за период с 01.06.2007 по 31.12.2008 в размере 21 265 руб. 55 коп. (с учетом уточнений).
Исковые требования основаны на положениях статей 210, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, договоре аренды, заключенном с собственником нежилых помещений, и обязанности ответчика, являющегося арендатором помещений, нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Саратова (далее - комитет).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.05.2009 иск удовлетворен.
Судебная инстанция, удовлетворяя иск за счет арендатора нежилых помещений, исходила из условий договора безвозмездного пользования и договора аренды, по условиям которых СТОС поселка "Солнечный" обязался за свой счет производить текущий и капитальный ремонт объекта и заключить договор на его техническое обслуживание (содержание).
В кассационной жалобе СТОС поселка "Солнечный", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебное решение предлагается отменить как принятое с нарушением норм действующего законодательства, а также по неполно исследованным обстоятельствам дела. В частности, по мнению заявителя, неверно истолкованы положения статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемые во взаимосвязи со статьями 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые исключают возможность возложения на арендатора имущества обязанности нести расходы по содержанию и обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме.
АТСЖ Ленинского района в отзыве на жалобу доводы, изложенные в ней, не признает, ссылаясь на положения статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющие право возложения собственником бремени содержания, принадлежащего ему имущества на другое лицо.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на нее, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемое судебное решение подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора безвозмездного пользования от 03.06.2004 N 1315, заключенного на основании решения Саратовской городской Думы от 16.12.2003 N 40-377, между комитетом (ссудодатель) и СТОС поселка "Солнечный" (ссудополучатель), последнему в пользование предоставлено нежилое помещение общей площадью 77,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Мамонтовой, д. 2.
Срок пользования установлен с 16.12.2003 по 31.12.2003.
Пунктом 3.3.2 названного договора стороны предусмотрели, что ссудополучатель обязуется производить капитальный и текущий ремонт здания, сооружения, его помещений и коммуникаций.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.04.2008 по делу N А57-4857/07, вступившим в законную силу, с СТОС поселка "Солнечный" в пользу ассоциации взыскано 8862 руб. 56 коп. расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности муниципального образования на общее имущество.
Впоследствии использование спорных нежилых помещений осуществлялось СТОС поселка "Солнечный" на основании договора аренды от 10.06.2008 N 892/4, заключенного с комитетом, по условиям которого (пункты 2.2.4, 2.2.10) арендатор обязался своевременно, за свой счет производить текущий ремонт нежилых помещений, принимать долевое участие в финансировании ремонта фасада, заключать договора на техническое обслуживание объекта с балансодержателем.
В соответствии с пунктом 1.1 Устава товарищества собственников жилья "Уют-1" (далее - ТСЖ "Уют-1"), в редакции от 12.03.2003, товарищество является объединением собственников помещений в существующем кондоминиуме, представляющий собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельные участки в границах, определенных действующими землеотводами, и расположенные на нем нежилые здания по адресу: г. Саратов, ул. Мамонтова, д. 2, ул. Днепропетровская, д. 14, ул. Чехова, д. 8.
Право на обращение ассоциации с настоящим иском основано на договоре от 12.01.2006, по условиям которого ТСЖ "Уют-1" передает сроком на 5 лет объекты общего имущества многоквартирных домов, входящих в состав товарищества для управления и обеспечения эксплуатации АТСЖ Ленинского района.
Срок действия названного договора определен с 12.01.2006 по 31.12.2010.
Поскольку арендатор (СТОС поселка "Солнечный") нежилых помещений не заключил договора на техническое обслуживание объектов общей собственности и не исполнял обязательств по компенсации затрат на содержание и ремонт общего имущества, ассоциация обратилась с настоящим иском.
Содержащиеся в судебном акте выводы относительно того, что арендатор нежилых помещений по соглашению с собственниками объекта аренды обязан нести расходы по содержанию общего имущества, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и условий договора аренды.
Указанные помещения расположены в многоквартирном доме, управляющей организацией которого избрано ТСЖ "Уют-1".
Ассоциация на основании договора с управляющей организацией оказывала услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Мамонтова, д. 2.
Спорное нежилое помещение общей площадью 77,2 кв. м является собственностью муниципального образования на основании решения малого Совета г. Саратова от 29.01.1993 N 233.
В спорный период с 01.06.2007 по 31.12.2008 нежилые помещения использовались СТОС поселка "Солнечный" на основании договора безвозмездного пользования от 30.06.2004 N 1315, а с 01.04.2008 по договору аренды от 10.06.2008 N 892/4.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).
Размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений, за исключением случаев, если объем помещений, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу специальных требований пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации только собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, судебная инстанция, применяя общие правила статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исследовала специальных требований, изложенных в нормах жилищного законодательства (статьи 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации) о допустимости возложения собственником нежилых помещений в многоквартирном доме нести бремя содержания общего имущества на арендатора.
Оставлены без надлежащей оценки и положения статьи 16, пункта 2 статьи 161, статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не предусматривающие право арендатора таких помещений заключать от своего имени договора на управление многоквартирным домом с оплатой понесенных им расходов.
Суд первой инстанции оставил без какой-либо оценки и доводы ответчика о том, что арендатор нежилых помещений не может нести расходы на содержание общедомового имущества и в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанной нормой предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором.
Аналогичные положения по обязанности содержания имущества предусмотрены сторонами и в пункте 2.2.4 договора аренды от 10.06.2008 N 892/4.
Между тем, как следует из анализа пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и названного договора аренды, такая обязанность арендатора нести указанные расходы предусмотрена только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, суду надлежало исследовать вправе ли арендатор нежилых помещений в соответствии с действующим законодательством и договором аренды нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Действующим гражданским законодательством не запрещено предусматривать в договорах аренды условия об оплате за собственником имущества расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, однако в данном конкретном случае такие действия необходимо расценивать через применение статей 313, 403 Гражданского кодекса Российской Федерации, как оплата денежных средств за должника третьим лицом (арендатором).
В нарушение пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 при подготовке дела к судебному разбирательству судом не была проанализирована судебная практика применения законодательства, регулирующего спорные правоотношения.
Поскольку при определении размера расходов судом также без соответствующей оценки были оставлены и доводы ответчика о себестоимости фактических затрат и тарифов на услуги, судебное решение нельзя признать законным.
При новом рассмотрении суду надлежит исследовать допустимость взыскания расходов на содержание общего имущества с арендатора помещений, установить наличие заключенного между управляющей компанией, собственником нежилого помещения и их арендатором соглашения о порядке возмещения расходов СТОС поселка "Солнечный" за муниципальное образование, определить право истца предъявлять данные требования к данному ответчику, а также проверить доводы относительно правомерности включения затрат по ремонту коммуникаций, проведенному в конкретных жилых квартирах.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.05.2009 по делу N А57-1146/2009 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 17.12.2009 ПО ДЕЛУ N А57-1146/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 декабря 2009 г. по делу N А57-1146/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Субъекта территориального общественного самоуправления поселка "Солнечный" г. Саратова, г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.05.2009
по делу N А57-1146/2009
по исковому заявлению Ассоциации товариществ собственников жилья Ленинского района, г. Саратов, к Субъекту территориального общественного самоуправления поселка "Солнечный" г. Саратова, г. Саратов, при участии третьего лица: Комитета по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов, о взыскании 23 263 руб. 49 коп. задолженности,
установил:
Ассоциация товариществ собственников жилья Ленинского района (далее - АТСЖ Ленинского района, ассоциация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Субъекту территориального общественного самоуправления поселка "Солнечный" г. Саратова (далее - СТОС поселка "Солнечный") о взыскании расходов по содержанию и эксплуатации нежилых помещений за период с 01.06.2007 по 31.12.2008 в размере 21 265 руб. 55 коп. (с учетом уточнений).
Исковые требования основаны на положениях статей 210, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, договоре аренды, заключенном с собственником нежилых помещений, и обязанности ответчика, являющегося арендатором помещений, нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Саратова (далее - комитет).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.05.2009 иск удовлетворен.
Судебная инстанция, удовлетворяя иск за счет арендатора нежилых помещений, исходила из условий договора безвозмездного пользования и договора аренды, по условиям которых СТОС поселка "Солнечный" обязался за свой счет производить текущий и капитальный ремонт объекта и заключить договор на его техническое обслуживание (содержание).
В кассационной жалобе СТОС поселка "Солнечный", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебное решение предлагается отменить как принятое с нарушением норм действующего законодательства, а также по неполно исследованным обстоятельствам дела. В частности, по мнению заявителя, неверно истолкованы положения статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемые во взаимосвязи со статьями 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые исключают возможность возложения на арендатора имущества обязанности нести расходы по содержанию и обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме.
АТСЖ Ленинского района в отзыве на жалобу доводы, изложенные в ней, не признает, ссылаясь на положения статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющие право возложения собственником бремени содержания, принадлежащего ему имущества на другое лицо.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на нее, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемое судебное решение подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора безвозмездного пользования от 03.06.2004 N 1315, заключенного на основании решения Саратовской городской Думы от 16.12.2003 N 40-377, между комитетом (ссудодатель) и СТОС поселка "Солнечный" (ссудополучатель), последнему в пользование предоставлено нежилое помещение общей площадью 77,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Мамонтовой, д. 2.
Срок пользования установлен с 16.12.2003 по 31.12.2003.
Пунктом 3.3.2 названного договора стороны предусмотрели, что ссудополучатель обязуется производить капитальный и текущий ремонт здания, сооружения, его помещений и коммуникаций.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.04.2008 по делу N А57-4857/07, вступившим в законную силу, с СТОС поселка "Солнечный" в пользу ассоциации взыскано 8862 руб. 56 коп. расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности муниципального образования на общее имущество.
Впоследствии использование спорных нежилых помещений осуществлялось СТОС поселка "Солнечный" на основании договора аренды от 10.06.2008 N 892/4, заключенного с комитетом, по условиям которого (пункты 2.2.4, 2.2.10) арендатор обязался своевременно, за свой счет производить текущий ремонт нежилых помещений, принимать долевое участие в финансировании ремонта фасада, заключать договора на техническое обслуживание объекта с балансодержателем.
В соответствии с пунктом 1.1 Устава товарищества собственников жилья "Уют-1" (далее - ТСЖ "Уют-1"), в редакции от 12.03.2003, товарищество является объединением собственников помещений в существующем кондоминиуме, представляющий собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельные участки в границах, определенных действующими землеотводами, и расположенные на нем нежилые здания по адресу: г. Саратов, ул. Мамонтова, д. 2, ул. Днепропетровская, д. 14, ул. Чехова, д. 8.
Право на обращение ассоциации с настоящим иском основано на договоре от 12.01.2006, по условиям которого ТСЖ "Уют-1" передает сроком на 5 лет объекты общего имущества многоквартирных домов, входящих в состав товарищества для управления и обеспечения эксплуатации АТСЖ Ленинского района.
Срок действия названного договора определен с 12.01.2006 по 31.12.2010.
Поскольку арендатор (СТОС поселка "Солнечный") нежилых помещений не заключил договора на техническое обслуживание объектов общей собственности и не исполнял обязательств по компенсации затрат на содержание и ремонт общего имущества, ассоциация обратилась с настоящим иском.
Содержащиеся в судебном акте выводы относительно того, что арендатор нежилых помещений по соглашению с собственниками объекта аренды обязан нести расходы по содержанию общего имущества, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и условий договора аренды.
Указанные помещения расположены в многоквартирном доме, управляющей организацией которого избрано ТСЖ "Уют-1".
Ассоциация на основании договора с управляющей организацией оказывала услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Мамонтова, д. 2.
Спорное нежилое помещение общей площадью 77,2 кв. м является собственностью муниципального образования на основании решения малого Совета г. Саратова от 29.01.1993 N 233.
В спорный период с 01.06.2007 по 31.12.2008 нежилые помещения использовались СТОС поселка "Солнечный" на основании договора безвозмездного пользования от 30.06.2004 N 1315, а с 01.04.2008 по договору аренды от 10.06.2008 N 892/4.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).
Размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений, за исключением случаев, если объем помещений, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу специальных требований пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации только собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, судебная инстанция, применяя общие правила статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исследовала специальных требований, изложенных в нормах жилищного законодательства (статьи 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации) о допустимости возложения собственником нежилых помещений в многоквартирном доме нести бремя содержания общего имущества на арендатора.
Оставлены без надлежащей оценки и положения статьи 16, пункта 2 статьи 161, статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не предусматривающие право арендатора таких помещений заключать от своего имени договора на управление многоквартирным домом с оплатой понесенных им расходов.
Суд первой инстанции оставил без какой-либо оценки и доводы ответчика о том, что арендатор нежилых помещений не может нести расходы на содержание общедомового имущества и в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанной нормой предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором.
Аналогичные положения по обязанности содержания имущества предусмотрены сторонами и в пункте 2.2.4 договора аренды от 10.06.2008 N 892/4.
Между тем, как следует из анализа пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и названного договора аренды, такая обязанность арендатора нести указанные расходы предусмотрена только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, суду надлежало исследовать вправе ли арендатор нежилых помещений в соответствии с действующим законодательством и договором аренды нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Действующим гражданским законодательством не запрещено предусматривать в договорах аренды условия об оплате за собственником имущества расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, однако в данном конкретном случае такие действия необходимо расценивать через применение статей 313, 403 Гражданского кодекса Российской Федерации, как оплата денежных средств за должника третьим лицом (арендатором).
В нарушение пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 при подготовке дела к судебному разбирательству судом не была проанализирована судебная практика применения законодательства, регулирующего спорные правоотношения.
Поскольку при определении размера расходов судом также без соответствующей оценки были оставлены и доводы ответчика о себестоимости фактических затрат и тарифов на услуги, судебное решение нельзя признать законным.
При новом рассмотрении суду надлежит исследовать допустимость взыскания расходов на содержание общего имущества с арендатора помещений, установить наличие заключенного между управляющей компанией, собственником нежилого помещения и их арендатором соглашения о порядке возмещения расходов СТОС поселка "Солнечный" за муниципальное образование, определить право истца предъявлять данные требования к данному ответчику, а также проверить доводы относительно правомерности включения затрат по ремонту коммуникаций, проведенному в конкретных жилых квартирах.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.05.2009 по делу N А57-1146/2009 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)