Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, город Самара,
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2007 по делу N А55-845/2007-54,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Город", город Самара к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды и обязании зарегистрировать договор аренды,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "Город" (далее - ООО СК "Город") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - ГУ ФРС по Самарской области) в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.06.2006 N 027674з и обязании ответчика зарегистрировать указанный договор.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2007 в удовлетворении заявленных требований истцу отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2007 решение суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ГУ ФРС по Самарской области обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон в судебном заседании, судебная коллегия считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 16.08.2006 ООО СК "Город" обратилось в ГУ ФРС по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.06.2006. N 027674з, заключенного между обществом и Комитетом по управлению имуществом города Самары. В соответствии с пунктами 1.1 - 1.2 договора его предметом является предоставление заявителю земельного участка кадастровый номер 63:01:05 08 005:0003, находящегося по адресу: город Самара, Ленинский район, улица Ленинская, дом 224, площадью 2884,80 кв. м., для завершения строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.
Судами установлено, что указанный земельный участок предоставлен ООО СК "Город" на основании постановления Главы городского округа Самара от 24.04.2006 N 166 "Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении в аренду земельного участка, передаче обществу с ограниченной ответственностью Строительной Компании "Город" функций заказчика по завершению строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке, расположенном по адресу: улица Ленинская, дом 224 в Ленинском районе города Самары".
Этим же постановлением прекращено право аренды ООО "БСТК" на земельный участок площадью 4076,80 кв. м., расположенный по адресу: улица Ленинская, дом 224 в Ленинском районе города Самары, предоставленный на основании постановления Главы города Самары от 17.09.2002 N 689 "Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "БСТК" в аренду земельного участка и разрешении строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по улице Ленинской, 224 в Ленинском районе города Самары (договор аренды земельного участка от 16.03.2004 N 014368з)"; переданы функции заказчика по завершению строительства жилого дома от ООО "БСТК" к ООО СК "Город"; утвержден проект границ земельного участка; ООО СК "Город" предоставлен в аренду сроком на три года без права выкупа в собственность указанный земельный участок для завершения строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями согласно проекту границ земельного участка; Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Самара рекомендовано заключить с ООО "БСТК" соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 16.03.2004 N 014368з.
В сообщении об отказе в государственной регистрации договора аренды от 27.06.2006 N 027674з ГУ ФРС по Самарской области указало на то, что ООО "БСТК" имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды по истечении срока его действия, так как, будучи застройщиком, выстроило на предоставленном в аренду земельном участке девяти и десятиэтажные секции жилого дома, расположенного по указанному адресу, и сдало их в эксплуатацию. Кроме того, по мнению регистрирующего органа, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельный участок, предоставленный ООО СК "Город", находится в общей долевой собственности владельцев помещений, расположенных в выстроенных ООО "БСТК" первой и второй секциях жилого дома по адресу: улица Ленинская, дом 224 в Ленинском районе города Самары, поэтому арендодателем указанного земельного участка могли быть лишь собственники помещений в многоквартирном доме.
С этими доводами согласился суд первой инстанции.
Отменяя решение суда первой инстанции и признавая недействительным отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.
Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним перечислены в пункте 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1998 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В данном случае регистрирующий орган сослался на то, что представленные на государственную регистрацию прав документы по содержанию, не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Однако, как правильно указал апелляционный суд, на регистрацию заявителем был представлен соответствующий положениям Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации подписанный сторонами договор аренды земельного участка, заключенный на основании постановления Главы городского округа Самара от 24.04.2006 N 166, которое не было никем отменено или признано недействительным в судебном порядке.
Довод ответчика, что Комитет по управлению имуществом города Самары не может быть арендодателем по договору в связи с тем, что арендодателем данного земельного участка могут быть только собственники помещений в многоквартирном доме правомерно отклонен апелляционным судом.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1998 N 122-ФЗ единственным доказательством существования права является его государственная регистрация. В соответствии со статьей 4 того же Закона обязательной регистрации подлежат все права собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.
Доказательств наличия государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок за собственниками помещений в многоквартирном доме ГУ ФРС по Самарской области в суд не представлено.
Более того, материалы дела свидетельствуют о том, что ТСЖ "Содружество" не возражает против заключения договора аренды земельного участка с ООО СК "Город", и что ни ТСЖ, ни владельцы помещений в жилом доме не обладают зарегистрированным правом собственности на земельный участок.
Таким образом, на момент заключения договора аренды земельного участка от 27.06.2006 N 027674з полномочия собственника по владению и распоряжению земельным участком принадлежали Комитету по управлению имуществом города Самары.
Кроме того, наличие договора аренды земельного участка с указанием в нем цели предоставления в аренду - для завершения строительства - не является препятствием для перехода права собственности на данный участок к собственникам помещений в жилом доме.
Судебная коллегия соглашается с выводами апелляционного суда о том, что права собственников помещений в жилом доме N 224 по улице Ленинской договором аренды земельного участка от 27.06.2006 N 027674з не нарушаются, этот договор со стороны арендодателя заключен уполномоченным лицом и отказ в государственной регистрации по указанным основаниям не соответствует закону.
Ссылка ГУ ФРС по Самарской области на то, что в аренду ООО СК "Город" предоставлен земельный участок, на который не истекло право аренды ООО "БСТК" и не было прекращено право аренды последнего, также является неосновательной, так как ООО "БСТК" в добровольном порядке отказалось от реализации своего преимущественного права заключения нового договора аренды. Договор аренды земельного участка между ООО "БСТК" и Комитетом по управлению имуществом города Самары был расторгнут, а полномочия заказчика-застройщика были переданы ООО СК "Город" по инициативе ООО "БСТК", о чем свидетельствуют письма директора ООО "БСТК" от 28.06.2004 N 30/04 и от 17.11.2005.
Довод ГУ ФРС по Самарской области о том, что постановление Главы города Самары от 24.04.2006 N 166, на основании которого заключен представленный на регистрацию договор аренды, было издано с нарушением требований норм действующего исследован апелляционным судом и признан необоснованным.
При правовой экспертизе документов факта принятия Главой города Самары постановления с нарушением компетенции и (или) с нарушением порядка принятия, установленного законодательством, ГУ ФРС по Самарской области не установлено, регистрационной службой фактически поставлен под сомнение принятый органом местного самоуправления в пределах его компетенции правовой акт, однако действующим законодательством регистрационному органу подобные полномочия не предоставлены.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Поскольку при подаче заявления о государственной регистрации договора аренды заявителем представлены документы в соответствии со статьей 17 указанного закона, правомерен вывод суда о том, что у ГУ ФРС по Самарской области отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации.
Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с нормами права и материалами дела.
Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2007 по делу N А55-845/2007-54 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 18.12.2007 ПО ДЕЛУ N А55-845/2007-54
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 декабря 2007 г. по делу N А55-845/2007-54
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, город Самара,
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2007 по делу N А55-845/2007-54,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Город", город Самара к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды и обязании зарегистрировать договор аренды,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "Город" (далее - ООО СК "Город") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - ГУ ФРС по Самарской области) в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.06.2006 N 027674з и обязании ответчика зарегистрировать указанный договор.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2007 в удовлетворении заявленных требований истцу отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2007 решение суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ГУ ФРС по Самарской области обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон в судебном заседании, судебная коллегия считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 16.08.2006 ООО СК "Город" обратилось в ГУ ФРС по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.06.2006. N 027674з, заключенного между обществом и Комитетом по управлению имуществом города Самары. В соответствии с пунктами 1.1 - 1.2 договора его предметом является предоставление заявителю земельного участка кадастровый номер 63:01:05 08 005:0003, находящегося по адресу: город Самара, Ленинский район, улица Ленинская, дом 224, площадью 2884,80 кв. м., для завершения строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.
Судами установлено, что указанный земельный участок предоставлен ООО СК "Город" на основании постановления Главы городского округа Самара от 24.04.2006 N 166 "Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении в аренду земельного участка, передаче обществу с ограниченной ответственностью Строительной Компании "Город" функций заказчика по завершению строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке, расположенном по адресу: улица Ленинская, дом 224 в Ленинском районе города Самары".
Этим же постановлением прекращено право аренды ООО "БСТК" на земельный участок площадью 4076,80 кв. м., расположенный по адресу: улица Ленинская, дом 224 в Ленинском районе города Самары, предоставленный на основании постановления Главы города Самары от 17.09.2002 N 689 "Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "БСТК" в аренду земельного участка и разрешении строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по улице Ленинской, 224 в Ленинском районе города Самары (договор аренды земельного участка от 16.03.2004 N 014368з)"; переданы функции заказчика по завершению строительства жилого дома от ООО "БСТК" к ООО СК "Город"; утвержден проект границ земельного участка; ООО СК "Город" предоставлен в аренду сроком на три года без права выкупа в собственность указанный земельный участок для завершения строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями согласно проекту границ земельного участка; Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Самара рекомендовано заключить с ООО "БСТК" соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 16.03.2004 N 014368з.
В сообщении об отказе в государственной регистрации договора аренды от 27.06.2006 N 027674з ГУ ФРС по Самарской области указало на то, что ООО "БСТК" имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды по истечении срока его действия, так как, будучи застройщиком, выстроило на предоставленном в аренду земельном участке девяти и десятиэтажные секции жилого дома, расположенного по указанному адресу, и сдало их в эксплуатацию. Кроме того, по мнению регистрирующего органа, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельный участок, предоставленный ООО СК "Город", находится в общей долевой собственности владельцев помещений, расположенных в выстроенных ООО "БСТК" первой и второй секциях жилого дома по адресу: улица Ленинская, дом 224 в Ленинском районе города Самары, поэтому арендодателем указанного земельного участка могли быть лишь собственники помещений в многоквартирном доме.
С этими доводами согласился суд первой инстанции.
Отменяя решение суда первой инстанции и признавая недействительным отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.
Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним перечислены в пункте 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1998 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В данном случае регистрирующий орган сослался на то, что представленные на государственную регистрацию прав документы по содержанию, не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Однако, как правильно указал апелляционный суд, на регистрацию заявителем был представлен соответствующий положениям Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации подписанный сторонами договор аренды земельного участка, заключенный на основании постановления Главы городского округа Самара от 24.04.2006 N 166, которое не было никем отменено или признано недействительным в судебном порядке.
Довод ответчика, что Комитет по управлению имуществом города Самары не может быть арендодателем по договору в связи с тем, что арендодателем данного земельного участка могут быть только собственники помещений в многоквартирном доме правомерно отклонен апелляционным судом.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1998 N 122-ФЗ единственным доказательством существования права является его государственная регистрация. В соответствии со статьей 4 того же Закона обязательной регистрации подлежат все права собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.
Доказательств наличия государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок за собственниками помещений в многоквартирном доме ГУ ФРС по Самарской области в суд не представлено.
Более того, материалы дела свидетельствуют о том, что ТСЖ "Содружество" не возражает против заключения договора аренды земельного участка с ООО СК "Город", и что ни ТСЖ, ни владельцы помещений в жилом доме не обладают зарегистрированным правом собственности на земельный участок.
Таким образом, на момент заключения договора аренды земельного участка от 27.06.2006 N 027674з полномочия собственника по владению и распоряжению земельным участком принадлежали Комитету по управлению имуществом города Самары.
Кроме того, наличие договора аренды земельного участка с указанием в нем цели предоставления в аренду - для завершения строительства - не является препятствием для перехода права собственности на данный участок к собственникам помещений в жилом доме.
Судебная коллегия соглашается с выводами апелляционного суда о том, что права собственников помещений в жилом доме N 224 по улице Ленинской договором аренды земельного участка от 27.06.2006 N 027674з не нарушаются, этот договор со стороны арендодателя заключен уполномоченным лицом и отказ в государственной регистрации по указанным основаниям не соответствует закону.
Ссылка ГУ ФРС по Самарской области на то, что в аренду ООО СК "Город" предоставлен земельный участок, на который не истекло право аренды ООО "БСТК" и не было прекращено право аренды последнего, также является неосновательной, так как ООО "БСТК" в добровольном порядке отказалось от реализации своего преимущественного права заключения нового договора аренды. Договор аренды земельного участка между ООО "БСТК" и Комитетом по управлению имуществом города Самары был расторгнут, а полномочия заказчика-застройщика были переданы ООО СК "Город" по инициативе ООО "БСТК", о чем свидетельствуют письма директора ООО "БСТК" от 28.06.2004 N 30/04 и от 17.11.2005.
Довод ГУ ФРС по Самарской области о том, что постановление Главы города Самары от 24.04.2006 N 166, на основании которого заключен представленный на регистрацию договор аренды, было издано с нарушением требований норм действующего исследован апелляционным судом и признан необоснованным.
При правовой экспертизе документов факта принятия Главой города Самары постановления с нарушением компетенции и (или) с нарушением порядка принятия, установленного законодательством, ГУ ФРС по Самарской области не установлено, регистрационной службой фактически поставлен под сомнение принятый органом местного самоуправления в пределах его компетенции правовой акт, однако действующим законодательством регистрационному органу подобные полномочия не предоставлены.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Поскольку при подаче заявления о государственной регистрации договора аренды заявителем представлены документы в соответствии со статьей 17 указанного закона, правомерен вывод суда о том, что у ГУ ФРС по Самарской области отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации.
Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с нормами права и материалами дела.
Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2007 по делу N А55-845/2007-54 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)